80个城市综合体项目亮相 成都楼市大战将起

80个城市综合体项目亮相成都楼市大战将起来源：四川在线－华西都市报2011-04-12 2011年，业界人士估计成都的城市综合体项目将累计超过80个成都城市综合体时代来临良好的商业资源整合能力也是对企业的重大考验2010年，成都开工建设商业综合体项目达到67个，而到了2011年，业界人士估计成都的城市综合体项目将累计超过80个。

2010年3月17日，绿地集团的城市综合体项目——绿地·世纪城举行开工典礼；2011年2月，从龙湖内部传出消息，龙湖将在成都羊西线打造西门最大购物中心及超甲级高档写字楼群——西城天街，3月28日，龙湖在北门的综合体项目——龙湖北城天街商业再次劲销4亿；2月25日，万达集团在成都的第二个城市综合体项目万达金牛广场正式奠基；2011年4月2日，中铁西城举行媒体见面会，宣布该项目将于今年5月上市销售……据初步统计，2010年，成都开工建设商业综合体项目达到67个，而到了2011年，业界人士估计成都的城市综合体项目将累计超过80个。

如此庞大的数量，以无可争议的事实证明，从2011年开始，成都已经打响了影响未来房产发展潮流的城市综合体战役！为什么有如此多的企业都将目光锁定城市综合体呢？是为了对应全国限购的宏观调控？还是房产发展到一定阶段开发企业的必然选择？抑或是房产企业自身的战略调整的需要？不管是什么原因，在2011年，成都80余个城市综合体项目集中上市及由此产生的成都房地产行业变局，都值得我们强烈关注！现象 80个巨无霸无数个区域第一2006年6月30日，万达集团成功竞得锦华路地块，并最终将其打造成为成都最具特色、最有人气、最具价值的现代城市综合体——成都万达广场。

并成功引入伊藤洋华堂、万千百货、万达国际影城、精品百货等十余家主力店，打响了成都城市综合体开发的第一枪。

5年后，成都的城市综合体如“雨后春笋”般，以不可阻挡的气势席卷成都。

龙湖北城天街用400亩的土地建设包括50万㎡的商业、西门最大的购物中心和超甲级高档写字楼群；占地超过200亩的“绿地·世纪城”，将被打造成为以现代服务业为核心的地标性城市综合体；号称为迄今为止成都城西最大的城市综合体的中铁西城，被打造成为成都的巨量商业综合项目；金牛万达广场建设成为涵盖大型商业中心、时尚步行街、高档住宅、精装公寓、甲级写字楼五大顶级业态，城市功能集成的四川乃至西部规模最大、档次最高的城市综合体之一；还有新世界地产的K11购物艺术中心项目，也将被打造成为拥有商业街区20万平方米以上，集艺术欣赏、人文体验、自然绿化，购物消费一体化的综合体项目……据了解，从2010年龙湖、保利、华润、中粮、富力等一线房企大力进军成都商业地产开始，成都开业、开工、建设立项的商业综合体项目已经猛增至67个。

在时间进入2011年后，成都城市综合体的数量又得到进一步攀升。

四川省商业地产联盟会长冉立春也预计，在2011年，成都商业地产综合体项目将累计突破80个，其中仅城南新区就将突破30个。

如此庞大的数量，如此多号称“区域第一”的城市综合体，在2011年集中入市，是否说明城市综合体将引领未来成都房地产发展的潮流呢？北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，商业地产的重要性将持续强于住宅，2010年住宅销售面积只增长了6%，而商业地产销售面积增长了近40%。

未来，商业地产受调控影响更小，其增长会更加显著。

在2011年大中城市的开发中，城市综合体的作用会不断上升；对房企来说，也只有做城市综合体才能提高项目的整体利润率和降低项目风险。

因此，在未来的楼市发展中，城市综合体项目将大有作为。

趋势商业地产的十年蜜月期熟悉万科的人都知道，2009年8月，万科董事长王石在中山大学的演讲中宣称，“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。

即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。

”而在同年11月16日，万科总裁郁亮却突然高调宣称：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。

不仅如此，万科在2009年年报上，提出纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。

另外，日前证券日报也曾报道，在2010年主流房企的年报中，均不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。

中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企，均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2：8或3：7。

此外，华润、首创、中粮、万通、金地等知名住宅开发商，也纷纷发布了向商业地产进军的计划。

面对全国房企纷纷进军商业地产的发展态势，无论已经在成都进行了多年开发的龙湖、会展旅游、花样年、新希望、绿地、首创、中铁、新世界、九龙仓、万达等企业，还是新进成都的棕榈泉地产、东方希望等企业纷纷开发商业地产项目，这才有了上述的80个综合体的集中放量。

是什么原因让长期在住宅行业发展的开发商们纷纷改变他们的地产开发战略呢？其实答案早在去年3月28日的“2010（第七届）中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典”上就已经揭晓。

在该年会上，参会专家一致认为，商业地产的价值被严重低估，商业地产将拥有更加广阔的发展前景。

参会企业也认为，一个企业仅开发住宅风险很大，现在土地价格高涨，拿地成本高难度大。

而更多的开发商意识到这个问题，转作商业地产，只要经营得当，也能为企业带来长期收益，还能增值保值。

分析人士认为：无数知名开发企业及成都众多开发商转向商业地产，非常符合地产开发的市场规律的。

该分析人士还认为，如果说上一个十年是住宅市场的蜜月期，那下一个十年则是商业地产的蜜月期。

四川省商业地产联盟会长冉立春也分析认为，成都商业地产的集中发力，关键是目前商业地产已经占据了“天时、地利、人和”的多重机遇。

首先，成都市确立了建设世界现代田园城市的历史发展定位。

高速的城市化进程和打造西部商贸中心的客观要求，为成都城市综合体异军突起提供了机会和支持。

其次，去年以来，住宅开发遭遇“史上最严厉调控”，而商业地产是调控的真空地带，这使得商业地产开发成为大热门。

第三，成都商业地产发展10年来，其价值一直被低估，国家的宏观调控也让商业地产从幕后走向了前台，吸引了更多关注的目光和投资机遇。

分析从“借船出海”到“自带粮票”成都房地产发展20余年来，在经历了个四个发展阶段后，引来了第五个发展阶段——综合体发展阶段。

第一阶段的萌芽阶段：从福利分房到商品房，基本没有什么专门的商业地产面市。

在第二阶段即初生阶段：成都住宅市场开始风生水起，但在1993年到1997年期间，市民按揭贷款购买的大多是单纯的住宅项目，偶尔有项目开发了少量的社区商铺。

在1998-2002年的第三阶段即高速生长阶段，虽然大量的外来资本进入成都房产市场，但群雄也仅是在住宅领域上演了轰轰烈烈的争霸战争，商业地产开发仍然与住宅开发无关。

在2003——2009年的第四阶段即规范提升阶段，住宅项目虽然呈现全面开花、高速发展的局面，但也遭遇了异常严厉的宏观调控，市场观望气氛日益加剧。

不少商业配套不完善的项目在销售上更显压力。

在前四个阶段中，住宅开发一直与商业基本分开进行，住宅项目大多“借船出海”，依托其它开发商的商业项目，实现自身的综合配套。

于是，部分周边配套不齐全的项目开始了住宅+商业这种“自带粮票”的开发模式，用自身开发的配套商业来吸引购房者和投资者的关注目光。

由此，商业城市综合体项目开始出现在人们视野。

特别是2009年成都大型综合体项目万达广场的成功，更是让人们看到了城市综合体的巨大开发价值。

于是，一个新的时代——城市综合体时代来临。

四川省商业地产联盟秘书长冉立春认为，未来成都将进入综合体时代，纯粹的住宅开发项目将减少，商业、住宅混合开发将逐渐成为主流。

城市综合体项目兴起是城市化进程推动了商业地产升级换代，也是生活方式的客观要求，目前一站式消费和一次性购物的模式成为商业发展一大趋势。

提醒没有金刚钻不揽瓷器活2009年万达广场的成功，为开发企业树立了一个城市综合体开发的典范。

此后，当越来越多城市综合体大获成功后，也有越来越多的开发商开始竞相模仿。

但开发城市综合体真的是房产企业无往而不利的法宝吗？左手住宅、右手商业，这是城市综合体最大的特点。

对开发城市综合体的企业而言，资金链将是重要的指标，如何充分地运用手中的资金及资金链，将是企业的重大考验。

由于项目开发体量大，建设阶段需要占压大量现金，资金周转率慢；同时，综合体项目的投资回报周期较为漫长，可能需要10～20年的时间。

在此期间，利润都沉淀到资产上，从而给企业带来很大的资金压力。

同时，良好的商业资源整合能力也是对企业的重大考验。

万达广场能取得成功，是因为万达集团同世界上百个知名商业品牌如伊藤洋华堂、万千百货、味千拉面、大歌星KTV等都建立了紧密的战略合作关系，万达集团每开发一个城市综合体，这些企业都将入住，带动项目发展。

而龙湖在打造北城天街时，也充分运用商业资源整合优势，成功吸引了无数国际知名商业企业的合作，才让北城天街成为城北的城市综合体开发典范。

因此，开发企业在投资开发城市综合体时，一定要审时度势，要做到“手中有粮，心中不慌”，保证资金链和商业资源的基础上，再考虑启动项目，力争将开发风险降到最低。

因此，商业开发专家提醒，在看到别人将城市综合体玩得“风生水起”之时，企业一定要审视自身的实力。

“没有金刚钻不揽瓷器活”。

如果企业没有强大的资金链、没有强力的商业整合能力、没有商业管理专业人才以及前瞻性的项目规划设计，切勿盲目跟进。

如果企业的领导者不从实际出发，缺乏发展战略眼光而盲目跟进，则很可能一不小心就将企业带入万劫不复的深渊。