物业管理审计

物业公司

收入

物业公司的收入来源包括物业管理收入（一般为包干的物业费）、替物业产权人及使用人代收代缴/转售的水电费等服务收费、闲置房屋及停车场等公共区域设施租赁收费、物业大修收入等。由于物业公司收入类型多且来源对象范围广，因此对于收入确认的真实性、完整性及合规性的检查尤为重要，审计中应主要关注以下方面风险：

1、物业费收缴的及时性、合理性

物业费收取标准在业主入住前签订的物业服务协议中即予以明确，并按一定周期收取。有数据显示，我国TOP100物业公司的物业费平均收缴率仅为90%左右，因此建立有效的物业费催收机制对物业公司的营收保证至关重要。同时，对于空置房屋物业费的收取及业主老带新物业费的减免等特殊情况，物业公司应提前与开发商约定收取的标准及方法，并及时对账收取。

一般情况下，相同业态（如住宅、办公、商业）房屋的物业费收取标准应保持一致，审计师可关注是否存在物业费价格明显偏低且无正当理由的情况。

2、经营类收入入账的完整性

停车费、广告、场地租赁等经营性收入虽不属于物业公司根正苗红的主营业务，但由于经营机会多、可操作性空间大，也就成为了物业公司的重要收入来源之一。

这部分收入主要存在确认完整性的风险，审计师可通过比照公司对应业务台账，实地走访观察闲置房屋及场地的使用状态（是否对外经营租赁）、检查物业管辖区域内出现的各类广告等商业行为是否按规定签订合同并准确入账确认收入、利用停车场IC卡系统生成的业主信息清单对应检查车位费收入是否准确完整等方式进行分析复核，验证物业公司对上述收入类项目的入账是否及时、完整、规范，是否存在截流。

3、代收缴费用的准确性、规范性

物业公司代收代缴/转售的项目主要包括水、电、有线电视、采暖、燃气费等，审计过程中除了检查物业公司收费与合同约定及向业主公示的标准是否一致、入账金额是否准确外，还应关注票据的真实性、合规性，以防止虚构业务。物业公司应向业主开具正规发票（转售时）或收据，完整填列交款人及交款单位、房号、交款内容、所属期间、交款金额、所属人等信息，加盖财务章并留底；公司应设开票人以外的人员专门负责票据管理，及时登记、核对或回收注销。

4、现金收款的内控有效性

随着电子支付业务的普及，目前物业公司的现金收费越来越少，但现金收款的内控有效性关乎该部分收入确认的完整性和及时性，因此小编在审计时也做了特别关注。小编所审计的物业公司现金收款均来源于临时停车收费，除了对财务人员进行必要的访谈了解现金转存及入账流程外，为了验证收款的完整性，小编直接搬小马扎去停车场抬杆处观察了临时停车车流量及收费情况，并与收费大爷来了个唠家常式“访谈”，从而估算了一天的临时停车现金收费情况，与实际入账的金额进行了比较，同时也检验了现金入账的时效性。

成本费用审计

物业公司的成本费用包括人力成本、外包服务费、代收代缴款项、办公费、公共设备设施维修保养费、绿化保洁费等，主要存在虚增风险。审计中主要关注以下方面内容：

1、人力及劳务外包成本的合理性

作为劳动密集型的服务行业，人力成本在物业公司成本费用中所占比重较大，审计时应注意分析公司人员结构的合理性，重点关注劳务人员群体的数量及其实际履职的真实性，以防止通过虚增人数方式增加成本、转移资金。

为压缩自身人员规模、规避用工风险、简化管理，目前较多物业公司会将部分基础业务交由专业劳务外包公司开展，此时则要重点关注劳务外包单位的选择，关注劳务外包费用标准的约定是否合理性，就项目收费标准与分包工作量及市场水平进行比较。

2、物料采购的真实性

物业公司的物料采购内容主要包括开展物业服务所需的设备、工具，以及维修材料等，检查中可重点关注非消耗品（如工服、对讲机、其他非消耗性工具等）的大量频繁采购、以及与市场价格相比较为异常的采购情况；对于维修材料的采购则可以结合物业公司在对应期间的工程维修量，对相应的材料耗用量、成本价格及消耗结构进行检查测算。

除上述内容外，审计中还可以运用趋势分析法，将本年度各类收入、成本费用项目发生额与以前年度加以比较，据此分析变动情况，对于明显和异常变动的项目进一步查明原因，以核实是否存在漏记、隐瞒或虚记的问题。