2013房地产估价师《理论与方法》习题汇总(4套)

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房地产估价师《理论与方法》练习题及答案_1

房地产估价师《理论与方法》练习题及答案一、判断题1、估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。

()【正确答案】：N【答案解析】：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损。

参见教材P310。

2、按建筑面积进行分摊和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行。

() 【正确答案】：N【答案解析】：应为按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法。

参见教材P392。

3、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17.12万元。

()【正确答案】：Y【答案解析】：该地产的收益价格为：4、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。

()【正确答案】：N【答案解析】：参见教材P307。

有些功能落后时不可修复的。

如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后5、适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。

它可以帮助确定估价对象的最佳用途。

()【正确答案】：Y【答案解析】：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。

它可以帮助确定估价对象的最佳用途。

参见教材P168。

6、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。

() 【正确答案】：N【答案解析】：净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。

由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

参见教材P254。

7、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。

()【正确答案】：Y【答案解析】：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。

房地产估价师考试《理论与方法》全真试题4答案

房地产估价师考试《理论与方法》全真试题4答案答案1、AB2、C3、ABC4、BCD5、B6、A7、B8、B9、B10、ACD1、建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法2、2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为( )。

A、事业单位B、公私合营企业C、有限责任公司或合伙企业D、私营企业或个体企业3、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合( )。

A、交易日期与估价时点相近B、使用性质相同C、地点相近D、价格相同4、现行的土地权属证书有( )。

A、《国有土地所有证》B、《国有土地使用证》C、《集体土地所有证》D、《土地他项权利证明书》5、( )是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。

A、权益原理B、均衡原理C、适合原理D、收益原理6、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般( )。

A、不能作为可比实例B、取相同的部分作可比性C、仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例D、仍然可作为可比实例7、母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。

( )A、对B、错8、在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式，且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。

( )A、对B、错9、( )是随着时间的推移而减少的。

A、原始价值B、账面价值C、市场价值D、投资价值10、一宗房地产的价格，虽然受到许多复杂多变的因素的影响，但仔细观察其形成和运动的过程，仍然有它自身的基本性规律，并不以个人的主观意志为转移。

因此，估价人员对房地产的估价应该做到( )。

2013房地产估价师房地产估价理论和方法真题

2013年房地产估价理论与方法试题一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是( )。

A．掌握的估价信息不同B．遵循的估价原则不同C．履行的估价程序不同D．估价对象的状况不同2．根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( ) 划分。

A．行政区域B．估价目的C．估价对象规模D．价值类型3．在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。

A．估价假设和估价原则B．价值类型和估价结果C．估价程序和估价方法D．估价目的和估价对象4．房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。

A．不可移性B．独一无二C．相互影响D．用途多样5．关于房地产互补品的说法，正确的是( )。

A．商业用房与工业用房是互补品B．新建商品房与存量房是互补品C．经济适用住房与普通商品住房是互补品D．郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品6．某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡（建筑面积）。

该类房地产的报酬率为10qo，目前该承租人权益价值为( )万元。

A．39. 48 B．40. 67C．41. 81 D．46. 847．某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000 元/㎡，预计一年后涨至10500元／㎡，每年末租赁净收益为40000元／套。

年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为( )万元。

A．93. 26 B．93. 43C．98. 11 D．98. 288．关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是( )。

房地产估价师《理论与方法》模拟习题及答案

房地产估价师《理论与方法》模拟习题及答案1.房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是（）。

A.房地产市场发展水平B.项目细部规划设计C.消费者的意向D.项目环境设计2.市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是（）。

A.对竞争项目的情况进行描述B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析3.在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为（）。

A.实践法B.回归分析法C.单项频数分布法D.交叉分组频数分布法4.在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是（）。

A.平均值B.中位数C.众数D.区域5.每一个数据与平均值之间的差值称为离差，（）就是离差平方的平均值。

A.均方差B.偏差C.方差D.标准差6.在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为（）。

A.比较现期供求关系B.比较未来供求关系C.供给分析D.需求分析7.封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是（）。

A.容易设计B.便于信息采集C.反映客观问题D.易于记录8.商业用房的需求是一种（），即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。

A.引致需求B.潜在需求C.因果需求D.集聚需求9.市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度（）;当吸纳程度较低时，竞争程度（）。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题及详解

【答案】 D 【解析】 A 项，房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。B 项，估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。CD 两项，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在此基础上，评估房地产的市场价值。 2. 政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。 A．征用期间导致房屋毁损的价值损失 B．征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C．征用期间租赁经营损失 D．征用期间市场上类似房地产的增值差价
【答案】 D 【解析】影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。③物价。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。④利率。⑤ 汇率。D 项，税收减免属于影响房地产价格的制度政策因素。 11. 房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。 A．房地产地役权 B．房地产权利及其行使租赁权 C．房地产使用管制 D．相邻关系
【答案】 D 【解析】相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管道以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。 12. 某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。 A． 12 B． 25 C． 27 D． 40

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-84

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1210-84
单选题
1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的()。

A、合法原则
B、最高最佳使用原则
C、替代原则
D、公平原则
2、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的()。

A、技术上可能
B、经济上可行
C、价值最大化
D、法律上许可
3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按()进行估价。

A、超市用途
B、社会平均收益
C、地价加房价
D、服装店用途。

房地产估价师《理论与方法》真题及答案

房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)1、在房地产价格中，市场价格是()。

A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。

参见教材P95。

【该题针对房地产价格和价值的种类知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的()。

A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

参见教材P173。

【该题针对市场法概述知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。

A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。

正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对交易情况修正知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是()。

A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。

参见教材P52。

【该题针对房地产的含义知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。

自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。

A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-83

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1210-83
单选题
1、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。

合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为()。

A、乙土地价值低于甲土地价值
B、该建筑物价值小于其重置成本
C、该建筑物价值小于其拆除费用
D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值
2、以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是()。

A、最佳使用原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、收益递减原理
【参考答案及解析】
1、【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。

均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。

它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。

例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。

“该建筑物价值小于其。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-63

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-63判断题1、房地产内部的配套设施，应属于房地产的实物因素，用地红线外的基础设施和公共服务设施，属于房地产的权益因素。

()2、房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，但是不受制于其所在的空间环境。

()。

3、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。

()4、房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途可以由其拥有者随意决定。

()5、外部性也称外部效应、外部影响，有利的外部性也成为正的外部性、外部经济。

()6、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。

()参考答案1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。

用地红线外的基础设施和公共服务设施，即房地产外部的区位因素。

参见教材P55。

2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是不可移动。

房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、经济社会发展状况、邻里关系等)。

参见教材P60～61。

3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是独一无二。

房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万別。

参见教材P61。

4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是用途多样。

房地产虽然具有用途多样特性，但现实中的房地产用途并不是其拥有者可以随意确定和改变的。

参见教材P63。

5、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是相互影响。

外部性也称外部效应、外部影响，有利的外部性也称为正的外部性、外部经济。

参见教材P64。

6、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产实物状况的描述。

对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。

房估师考试《理论与方法》试题

你若盛开，蝴蝶自来。

房估师考试《理论与方法》试题房估师考试《理论与方法》试题1.他物权是指全部权以外的仅在肯定限度内对物进行支配的权利，所以也称为( )。

A.用益物权B.担保物权C.定限物权D.典权2.地租是土地全部者凭借土地全部权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，而土地全部者凭借对土地全部权的垄断所取得的地租是( )。

A.垄断地租B.肯定地租C.级差地租D.超额地租3.地租是地价的基础，对于永久租期的土地，若每年取得地租额为定值A，报告期初的土地价格为P，且贴现率为i(i不变)，则地租与地价的'关系为( )，其中R为地租，￡为t年。

A.P：(1+i)RB.P=(1+i)RC.P=i/AD.P=A/i4.( )是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市与土地利用空间结构分析后总结出来，并提出了中心商务区(CBD)的概念。

第1页/共3页千里之行，始于足下。

A.中心地理论B.多核心理论C.同心圆理论D.环状理论5.( )的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯，其理论核心就是通过对运输、劳动及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品成本最低点，作为配置工业企业的抱负区位。

A.地域空间利用结构理论B.中心地理论c.农业区位理论 D.工业区位理论6.杜能理论认为，市场上农产品的销售价格打算农业经营的产品和经营方式，农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和，而运输费用又打算着农产品的总生产成本，其关系可表示为( )。

A.P=V+E+TB.P=V-E+TC.P=V-E-TD.P=V+E-T7.闻名的‘‘杜能圈’’有6种不同的耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，第四圈为( )。

A.自由农作B.草田轮作区c.谷物轮作区 D.林业区8.中心地是指对于一个区域而言的中心点，而某一中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平是指( )。

第2页/共3页你若盛开，蝴蝶自来。

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。

A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。

A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。

A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。

A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。

A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。

A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-93

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-93单选题11.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。

买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( )元/m2。

A.2020.80B.2214.29C.2336.45D.2447.3712.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为( )元。

A.2400B.2580C.2607D.276013.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。

则该可比实例在2005年9月末的价格为( )元/m2。

A.2938B.2982C. 3329D. 337914.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2.如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。

A.-100B.-50C.50D.10015.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。

A.交通拥挤B.建筑技术减少C.城市规划改变D.自然环境恶化16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-62

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-62判断题1、充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。

()2、一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。

()3、房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，房地产价格一般是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。

()4、房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。

()5、中国现行的土地价格是有使用期限的土地使用权价格，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

()参考答案1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是易受限制。

充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。

参见教材P65。

2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是难以变现。

所谓独立使用性，是指能否单独地使用而不受限制。

例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。

通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。

参见教材P66。

3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是保值增值。

房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的，房地产价格一般是波浪式上升的，但不排除房地产价格随着经济社会发展的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或环境恶化、景观被破坏、房地产供给过剩等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期、过度的投机炒作导致房地产泡沫后破裂带来的房地产价格大跌。

参见教材P67。

4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是按用途划分的种类。

房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。

2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解【圣才出品】

2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

A．掌握的估价信息不同B．遵循的估价原则不同C．履行的估价程序不同D．估价对象的状况不同【答案】A【解析】在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。

这就产生了估价准确性的问题。

即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。

因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

2．根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

A．行政区域B．估价目的C．估价对象规模D．价值类型【答案】B【解析】房地产估价机构资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。

3．在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。

A．估价假设和估价原则B．价值类型和估价结果C．估价程序和估价方法D．估价目的和估价对象【答案】D【解析】在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。

不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。

另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。

鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。

4．房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

A．不可移性B．独一无二C．相互影响D．用途多样【答案】C【解析】房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。