合富辉煌_昆明天然居项目发展策划报告终稿_106PPT
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合富辉煌昆明学府路项目市场调研报告4
5.3 重点楼盘研究
戛纳小镇
项目概况
区位 占地面积 建筑面积 开发商 开盘时间 容积率
价格
交房日期 装修标准 绿化率 物业组成 公交线路 户型面积
周边配套
主力户型 销售情况
高新区海源中路与昆瑞路交汇处 46690㎡ 93380㎡ 云南高新博泰房地产开发有限公司 2005－6－22 2 开盘价：2450元/㎡ 现价：4900元/㎡—5100元/㎡ 2006－12－31 毛坯 35％ 3幢11层小高层、花园洋房 56、66、90 3种户型、洋房127－136㎡，公寓53㎡ 高新师大附小、高新师大附中、西一中、交通银行、工 商银行、中国银行、足达超市、戛纳影城等 53㎡公寓 已售完
5.3 重点楼盘研究
明日城市
小高层户型比例 主力户型为80—110㎡，这一区间所占比重最大
小高层户型配比
9% 3% 10% 19%
0%
27%
32%
138㎡四房
110-120㎡三房 100-110㎡三房 80-90㎡三房
90-100㎡三房 62-71㎡二房 44-65㎡一房
5.3 重点楼盘研究
5.3 重点楼盘研究
水逸康桥 园林景观 ➢ 通过中央水系对每幢建筑进行串联，每幢建筑都能享受到
舒适的水景。 ➢ 根据组团式规划，打造了六大主题景观规划分区，并且利
用地势形成了层次鲜明的园林景观系统，住在明日城市的 住户可以随处感受景观的无处不在
5.3 重点楼盘研究
水逸康桥 小高层户型比例 主力户型为3房，这一区间所占比重最大
5.3 重点楼盘研究
水逸康桥 规划布局
采用了排列式规划布局，最大限度利用土地空间，外围通过小高 层进行一定的围合，保证社区的私密性。
合富辉煌大型区域开发顾问的项目工作思路交流-PPT精选文档
中
观
来怎样的作用
层
面
2、济南城市产业的发展遇到怎样的瓶颈，项目需发展什么产业
微
1、项目核心区用地规模应该设置多大规模，产业发展规模应该多大
观
层 面
2、项目的规划在定位之下应该如何调整，区域开发应如何进行
要求1：从宏观、中观及微观三个层面全方位解决项目问题——济南西客站项目
宏观问题1：京沪高铁带来的机遇与挑战
提出解决方法
目的：在摸清了区域属性，找到了核心问题以及产生的原因，并获得了
不同案例的经验借鉴后，系统地提出具体的解决方法，以实现解决问题、 达成目标的最终目的。
提出解决方法，也即通过具体的措施及手段“制造”(开发)出符合“市场需求”的“产品” （区域），吸引“消费者”（开发商、企业、居民）进入，最终实现“产品”的旺销（推动 整个区域的发展）。
合富辉煌的业务链
前期顾问
开发期
土地运营 土地交易 可行性研究 项目评估 发展策划 规划设计顾问
一手业务
销售推广期
二手业务
后期
营销策划
信息咨询
营销部署
二手买卖
商业策划 招商引资
租赁代理
客户服务
契约、法律、会计、税务
物业管理
持续服务期
顾问管理 全权管理 租赁代理
合富辉煌认为，对于大型区域开发项目，不应该只关注于单 个项目的开发，而应该首先从宏观的角度，将区域土地作为整体 运营，进行统一的发展战略定位研究，以高度的眼光审视项目发 展，统筹解决项目发展面临的问题。
实施策略 建议
发展历程 产业升级 功能分区 开发模式 经验借鉴
S优势 W劣势 O机遇 T挑战
资源挖掘
发
机会分析
合富辉煌上河国际街区(住宅)营销策划报告
活
2月中-3月底 3月底－4月底 4月底－5月中 5月中－5月底 6月中－6月底
动
线
国际风情体验馆开 馆SHOW（3月10日）
项目推介会 （3月25日）
项目开盘盛典 （4月29日）
周边城市项目推介 会（5月28日）
财富体验旅程 （6月28日）
推广主题
≥∞新商业中心，升值无限
≥∞
3米层高设计，宽敞明亮，采光通透
3
主题水景和MALL景观双重（2）享受
2
0距离物管服务，0距离MALL生活
0
街区无限320
各阶段推广主题
蓄客期
2月中-3月中
3月中-4月中
内部认购期 4月中－4月底
公开发售期 4月底－5月中
超大型 商业配套
主题水景和街区景 观双重享受
超前建筑风格和 设计
零距离 酒店管理服务
样板房包装
开放式厨房设计
内部认购期
3月2５日－４月28日
公开发售期
4月29日－５月１５日
第二次蓄客期
５月１６日－６月９日
保温期
第二次公开销售期
６月１０日－６月３０日
泛营销篇提纲
推广策略
营销推广主线和时间节点和商铺一致，但有各自 不同的推广主题
营销活动和商铺推广同时配合执行。 传播媒体策略和商铺基本一致。 现场包装和商铺推广同时配合执行。 因公寓与商铺是不同的产品,建议商铺楼与公寓有
长沙标志性国际风情公寓
案名建议
汇声 街雅 汇形 街风
街颂 汇光 街韶 汇彩 街韵 汇景
目标客户群定位
投资人士（周边区域）
他们一般选择户型面积小，总价低的物业，公寓是投资者 乐于购买的物业。周边区域专业市场数量众多，盈利能力强 的铺主会购买公寓，用于办公、休息及接待客户。
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销策划报告70PPT38M
开发成本有所提高，竞争环境 更加公平。
住宅市场监管严厉，部分投资 资金转向商用物业。
海外资金大量流入，06年海外 投资上海地区大宗物业超过60 亿人民币，总面积达32万平米
中小基金投资谨慎
从政策面看上海地产市场，抑 制住宅投机成为主旋律。而商 用物业的持续加热以及大环境 的烘托，使未来的上海甲级写 字楼行情更为看好。
HOW
怎么样
目前写字楼市场怎么样
市场分析
价
值
What
是什么
我们是什么样的产品
项目分析
对
接
Who
是谁
我们的目标客户是谁
客户群分析
How
怎么样
我们怎么样抓住目标客户
营销策略
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
市场分析
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
宏观房地产发展状况
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
绿地和创 南京西路
人民广场
小陆家嘴
徐家汇
淮海中路
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
项目处于武宁路、曹杨路之间， 是上海市著名的城市走廊，向 西对接沪宁线，从而辐射整个 苏南平原。
项目所处于的点位于普陀区内 环以内，整体形象有待改善。
◇其中静安、黄浦租金最高，分别为每天每平 米1.17美金及1.03美金。
◇预计06年上海写字楼市场仍有很高的上涨 空间。
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
政策走向
06年3月，国税局关于房地产开 发业务征企业所的税。
06年5月，九部委联合下发国六 条。
合富辉煌滨江西豪宅销售的的策划案139PPT
合富辉煌®房地产
Hopefluent Real Properties
滨江西项目 营销策划案
目录
一、江景楼盘综述 二、市区江景楼盘分析
1、滨江东一线江景项目概况 2、新滨江板块项目概况 3、沿江路段项目概况 三、项目定位 1、客户分析及客户定位 2、一线江景豪宅的发展趋势 3、自身江景资源分析 4、社会生活时尚分析 5、营销定位 6、定位支持系统
景 湾
江 畔 华 庭
合富辉煌®房地产
中信君庭——竖起来的二沙岛
发 展 商：中信华南集团 项目规模：总建9万㎡ 首推时间：2019年9月 策划要点：创造了“滨江东中国后别墅”的建筑典范，用“竖起来的二沙岛”拉
近了项目与二沙岛高端别墅的关系，令江景豪宅的地位得到提升。高 度的定位思想，令中信君庭在滨江东脱颖而出，成为“广州十大豪宅 社区”之一 市场实效：从开盘至2019年6月的几个月时间内成交额高达5亿元。均价已从当时 的12000元/ ㎡提升至14000元/ ㎡。
朝向好、总价相对较低 合富辉煌®房地产
34
天鹅湾
规 模：占地面积５.３万平方米，总建筑面积约15万平方米，容积率小 于3。首期由五栋32层高层的连体商住楼组成，共有744套，233个车位 项目定位：只享受极至，白鹅潭畔，国际上层建筑 江景优势：一线江景，规划“S”形布局，户户望江 项目状况：企业出现问题，迟迟未能出预售证，延误销售并令品牌受损
面积区间(m2) 200~220
比例 100%
合富辉煌®房地产
31
新滨江板块项目概况
合富辉煌®房地产
32
金碧湾
规 模：占地面积4.2万m2,总建筑面积8.7万m2 ，容积率2.02 项目定位：鹅潭江畔御皇庭 项目状况：现阶段内部认购三期10~12号楼，共400多套单位；
Hopefluent Real Properties
滨江西项目 营销策划案
目录
一、江景楼盘综述 二、市区江景楼盘分析
1、滨江东一线江景项目概况 2、新滨江板块项目概况 3、沿江路段项目概况 三、项目定位 1、客户分析及客户定位 2、一线江景豪宅的发展趋势 3、自身江景资源分析 4、社会生活时尚分析 5、营销定位 6、定位支持系统
景 湾
江 畔 华 庭
合富辉煌®房地产
中信君庭——竖起来的二沙岛
发 展 商：中信华南集团 项目规模：总建9万㎡ 首推时间：2019年9月 策划要点：创造了“滨江东中国后别墅”的建筑典范，用“竖起来的二沙岛”拉
近了项目与二沙岛高端别墅的关系，令江景豪宅的地位得到提升。高 度的定位思想，令中信君庭在滨江东脱颖而出，成为“广州十大豪宅 社区”之一 市场实效：从开盘至2019年6月的几个月时间内成交额高达5亿元。均价已从当时 的12000元/ ㎡提升至14000元/ ㎡。
朝向好、总价相对较低 合富辉煌®房地产
34
天鹅湾
规 模：占地面积５.３万平方米，总建筑面积约15万平方米，容积率小 于3。首期由五栋32层高层的连体商住楼组成，共有744套，233个车位 项目定位：只享受极至，白鹅潭畔，国际上层建筑 江景优势：一线江景，规划“S”形布局，户户望江 项目状况：企业出现问题，迟迟未能出预售证，延误销售并令品牌受损
面积区间(m2) 200~220
比例 100%
合富辉煌®房地产
31
新滨江板块项目概况
合富辉煌®房地产
32
金碧湾
规 模：占地面积4.2万m2,总建筑面积8.7万m2 ，容积率2.02 项目定位：鹅潭江畔御皇庭 项目状况：现阶段内部认购三期10~12号楼，共400多套单位；
合富辉煌房地产项目策划的认识与实践
•思考一：房地产的致胜者，往往是勇于打破常规者，而今 天的致胜者，必须做好充分的准备和具备相应的实力。
PPT文档演模板
合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
事例二：广州华南板块首个千亩大盘陷入困境
•广地花园，98年开发，占地80万平方米，建筑60万平方 米，规划户数5000户，人口2万多人，已售出2000多套， 项目资产达6.5亿，初期股东股本仅400万元。
PPT文档演模板
合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
•毛泽东每一历史时期的成功都与其深入的调研和专 心策划，最后形成正确的思想与方法所分不开。
•
毛泽东分析问题：透过现象把
握本质，本质是事物的根本性
质
•毛泽东洞察先机：自微而著，由小变大——事物变化
•
以小见大，见微知著——洞察先机
•毛泽东审时度势 ：顺势、借势、造势、控势
合富辉煌-房地产项目策 划的认识与实践
PPT文档演模板
2020/11/7
合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
引言一——从几项事例带出对中 国房地产发展的思考
事例一：“京城世纪第一拍”9.05亿天价 成交
•12月8日开拍，北京、上海、广东、天津十家房地产公 司参拍。经过67个回合较量，天津顺驰以超出底价4.75 亿拿下，地块周边地价为1000元/平方米，该地价为2100 元/平方米。富力在拍价5.2亿时退出，华润在7亿时退出 。
•思考二：在不成熟的市场初期，房地产机会处处，成功是 容易的，但在市场竞争日益激烈，日益规范的今天，成功 与失败往往就在一线之间。
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合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
事例三：大连亿达集团开发大连软件园一期成功， 政府将以官助民办的方式将20平方公里土地交由亿 达集团实施开发经营，软件业同时将成为大连四大 支柱产业之一。
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合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
事例二：广州华南板块首个千亩大盘陷入困境
•广地花园，98年开发，占地80万平方米，建筑60万平方 米，规划户数5000户，人口2万多人，已售出2000多套， 项目资产达6.5亿，初期股东股本仅400万元。
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合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
•毛泽东每一历史时期的成功都与其深入的调研和专 心策划，最后形成正确的思想与方法所分不开。
•
毛泽东分析问题：透过现象把
握本质，本质是事物的根本性
质
•毛泽东洞察先机：自微而著，由小变大——事物变化
•
以小见大，见微知著——洞察先机
•毛泽东审时度势 ：顺势、借势、造势、控势
合富辉煌-房地产项目策 划的认识与实践
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2020/11/7
合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
引言一——从几项事例带出对中 国房地产发展的思考
事例一：“京城世纪第一拍”9.05亿天价 成交
•12月8日开拍，北京、上海、广东、天津十家房地产公 司参拍。经过67个回合较量，天津顺驰以超出底价4.75 亿拿下，地块周边地价为1000元/平方米，该地价为2100 元/平方米。富力在拍价5.2亿时退出，华润在7亿时退出 。
•思考二：在不成熟的市场初期，房地产机会处处，成功是 容易的，但在市场竞争日益激烈，日益规范的今天，成功 与失败往往就在一线之间。
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合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
事例三：大连亿达集团开发大连软件园一期成功， 政府将以官助民办的方式将20平方公里土地交由亿 达集团实施开发经营，软件业同时将成为大连四大 支柱产业之一。
昆明市野鸭湖别墅项目广告推广方案.ppt
①
一期、二期通路
④
现状展示区
③项目内环路
⑤
新展示区
入口 ②二期入口
一、二期连接线缺失安全感
由于一期、二期之间距离达公里，因此 之间的连接线给客户的感受，相当于市 政道路。而道路两侧的大面积露土，使 得道路的安全感缺失，使得心理距离感 超出物理距离感
景观环境
景观环境
护坡绿化配合导视系统 消除心理距离感
[量变→质变]
时间的积累 数量的增加 大小的变化 尺度的增减 偶然到必然
……
Time，Amount，Size，Scale，Occasionally To The Inevitable
p.m. 14：00 Sat.
[在这山林间享受自然的呼吸]
一次是渡周末 一年则成了生活方式
a.m. 10：00 Sun.
质变
[广告手段]
1、展示质变的结果
√ 2、展示量变到质变的过程
a 不推翻前期的广告 b 有效屏蔽悄无声息的2008年 c 对现有仍在进行中的整改做出合理解释
没有产品力的分析直接进入广告
对吗
?
[昆明别墅版块]
滇池
野鸭
&.
湖
其它
城市别墅 远郊别墅 高尔夫别墅
类别墅 ……
山巅 林海 碧湖
绝对稀缺但缺乏竞争力
泳池、茶吧等主题元素的运用，营造庭院生活方式，使 客户产生场景联想
景观环境
景观环境
[内环境]
园区内、接待中心 项目专属气质调性包装
景观环境
景观环境
景观环境
景观环境
景观环境
景观环境
景观环境
景观环境
景观环境
景观环境
景观环境
九盏灯昆明玉龙湾整合推广的策略158页PPT
对于高尔夫度假项目，两种国际定义划分：
结论：
与春城湖畔高尔夫度假村异曲同工，本案属于高尔夫驱动型物 业，换言之，高尔夫是整盘核心竞争力，滇高11年的品牌价值 助推了产品以及物业升级。与国内国外高尔夫驱动型物业相似 ，在产品开发和设计上并无超过同级别物业水准的资源硬件、 规划配套，相对同质化的产品，如何依靠高尔夫突围，成为本 案推广的重点与难点。
层与生意的本质需求。
结论
与云南其他高尔夫度假项目相比,
昆明近郊的区位优势，以及滇高品牌 成为本案作为高球项目突围的首要竞争力。
贰
玉龙湾公园
对于太平，
作为太平唯一的玉龙湾公园，即便是一片水库，但有山有水 的自然风貌却是绝对资源占有者，在太平镇众多的地产项目 中，依托太平整体森林植被茂密，气候适宜的大环境，玉龙 湾绝无仅有。
壹
18洞高尔夫，率先建成运营，让我们从高尔夫说起。
GLO F
绿色
地，云南是高尔夫“天堂”
从区位上看，昆明从高球目的地逐渐转向亚洲高球中转地。
凭借形态各异的地质地貌以及“十里不同天”的气候特点，云南成 为高尔夫球场发展的理想之地。高品质草场在这里得到更好的生活 以及维护，“云南没有差球场”，极大程度源于地质和气候的天赋 资源。
排名中国第一的“春城湖畔 高尔夫”仍然傲居榜首，但 滇池湖畔高尔夫的影响力在 省内省外同样拥有极好的口 碑和稳定的客户资源。 老牌滇高的影响力毋庸置疑 。随着云南高尔夫球场的逐 渐升温，以春高，滇高为首 的高球会籍卡涨幅明显，一 卡难求趋势难挡。
从人群需求上看， 高尔夫是方式，度假是形式，
生意是本质，圈层才是真理
作为旅游大省的云南，大理、丽江、腾冲、版纳高尔夫球 场比比皆是，对于高球爱好者而言，打遍世界所有球场是 终极梦想，因此，购买高尔夫物业的消费人群无外乎以下
高端住宅项目策划报告ppt课件
央行此举将一次性冻结 资金约1855亿元，存款 准备金率将升至12.5％， 已逼近10年来13%的历 史高点。
07年房地产政策影响
新政对市场的影响
1)新政对普通收入家庭改善型置业者有较大影响; 2)对于富裕型家庭改善型置业影响不大,一次性付款的比例会增加; 3)对于投资客有较大抑制作用; 4)短期内成交量会下降,但由于刚性需求足,房价仍呈上升趋势.
一期2005年底开盘 二期2008年中开盘
芜湖县城区
独别300-500㎡ 双拼250-260㎡
南陵县城区 排屋250㎡左右
独别1.2-1.3万/㎡ 排屋3000-4000元/㎡
排屋4500元/㎡
75-650万元
115万元左右
独栋销售二套，排屋销 售40%。
2005年初销售，周期 长 排屋销售速度慢
芜湖开发新区
新政对开发商的影响
加大了打击囤积土地的力度,对于开发商的融资能力要求增高; 对于靠“捂地”等市场升温带来利润最大化的市场已一去不返，开发商的利润获取将转而依靠专业化高效运作项 目能力、融资能力和土地取得能力的提升。
新政对本项目的影响
本项目属于别墅高端物业，置业型目标客户所受影响较小，因此影响甚微。
年8月22日起上调金融机构 构一年期存款基准利率上调
中 国 人 民 银 行 决 定 从 2007
年8月15日起，上调存款类
金融机构人民币存款准备
现行 金率0.5个百分点，这是央
行在年内第6次动用这一货
人民币存贷款基准利率。金
融机构一年期存款基准利率 上调0.27个百分点，由现行 的3.33%提高到 3.60%；一 年期贷款基准利率上调0.18 个百分点，由现行的6.84%
◆别墅产品不含独栋的项目
07年房地产政策影响
新政对市场的影响
1)新政对普通收入家庭改善型置业者有较大影响; 2)对于富裕型家庭改善型置业影响不大,一次性付款的比例会增加; 3)对于投资客有较大抑制作用; 4)短期内成交量会下降,但由于刚性需求足,房价仍呈上升趋势.
一期2005年底开盘 二期2008年中开盘
芜湖县城区
独别300-500㎡ 双拼250-260㎡
南陵县城区 排屋250㎡左右
独别1.2-1.3万/㎡ 排屋3000-4000元/㎡
排屋4500元/㎡
75-650万元
115万元左右
独栋销售二套，排屋销 售40%。
2005年初销售，周期 长 排屋销售速度慢
芜湖开发新区
新政对开发商的影响
加大了打击囤积土地的力度,对于开发商的融资能力要求增高; 对于靠“捂地”等市场升温带来利润最大化的市场已一去不返，开发商的利润获取将转而依靠专业化高效运作项 目能力、融资能力和土地取得能力的提升。
新政对本项目的影响
本项目属于别墅高端物业，置业型目标客户所受影响较小，因此影响甚微。
年8月22日起上调金融机构 构一年期存款基准利率上调
中 国 人 民 银 行 决 定 从 2007
年8月15日起，上调存款类
金融机构人民币存款准备
现行 金率0.5个百分点，这是央
行在年内第6次动用这一货
人民币存贷款基准利率。金
融机构一年期存款基准利率 上调0.27个百分点，由现行 的3.33%提高到 3.60%；一 年期贷款基准利率上调0.18 个百分点，由现行的6.84%
◆别墅产品不含独栋的项目
合富辉煌南省府前街项目形象包装及广告设计
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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
•SLOGAN：省府前街——舞动城市
•更商业，更生活
•云集顶级品牌的餐饮、商业零售、文化、娱乐休闲业态 • 打造省城第一全新体验商业街区
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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
•SLOGAN：省府前街——舞动城市
•最流行、最艺术、最情调
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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
•立足区域
项目所处区域具备怎样的独特气质？
•布政司衙门、贡墙根、题壁堂、玉环泉等等，自古以来这里便是济 南历史文化的中心，在济南老街巷的评测中，省府前街也因其悠久 的历史文化而榜上有名…… •街道的门头鳞次栉比，有小百货店、服装店、照相馆、米店、酱菜 店，住在这里的居民，多是大户，洋车生意在这里比较兴隆，以上 这些大户，都雇有包车……
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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
•报广主题：
•3500年历史，今天从这里再次开启
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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
•系列报广文案之一：
•SLOGAN：省府前街——舞动城市
•很济南，很国际
•云集顶级品牌的餐饮、商业零售、文化、娱乐休闲业态 •打造省城第一全新体验商业街区
•对于济南的消费者来说，他们又是渴望新鲜、渴望 •时尚，更渴望融身于国际，这便是他们的时尚情结。
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合富辉煌南省府前街项目形象包装及 广告设计
据此需求特征，我们应该打造的商业形式便是：
•主动融合消费者的怀旧情结，及对现代时尚的追求， •在展示现代时尚的同时，更注意传统文化元素的体现。
•“保守是保守者的墓志铭，颠覆是颠覆者的通行证。” •省府前街，以颠覆越界平庸，独辟财富蓝海的时尚领袖。
家居设计总结报告和工作计划PPT
木材
用于制作家具和地板 等。
涂料
用于墙面和天花板等 。
玻璃
用于窗户、镜子和装 饰等。
瓷砖
用于厨房和卫生间等 。
预算分配
根据设计方案和需求 ，合理分配材料采购 预算，确保材料质量 和价格的合理性。
人员培训与外包需求
01
02
03
设计师培训
针对新入职的设计师，进 行家居设计理念、技能和 流程的培训。
外包需求
到了客户的高度认可。
评价
本次设计工作在团队协作、时间管理以及创意表现等方面均取得了优异成绩。团队成员 充分发挥各自的专业优势，紧密配合，确保了项目的高质量完成。同时，客户对设计方
案的实际效果表示满意，尤其赞扬了我们在细节处理和实用性方面的考虑。
对未来家居设计的展望
智能化趋势
随着科技的不断发展，家居设计将更加注重智能化功能的融入。未来，家居用品将实现与 智能设备的无缝连接，为用户提供更加便捷、高效的生活体验。
项目背景与现状
项目背景
随着生活水平的提高，人们对家居环 境的要求越来越高，家居设计市场逐 渐繁荣。
现状分析
目前市场上家居设计风格多样，但部 分设计师过于追求形式，忽略了居住 者的实际需求。
02
家居设计总结
整体设计风格
现代简约风格
整体设计以简洁、明快为 主，强调线条和空间的流 畅感，减少过多的装饰，
缺点分析
分析家居设计的不足之处，如设计风 格不够多样化、功能布局有待优化、 材料质感需提升等。
用户建议与改进措施
用户建议
收集用户对家居设计的改进建议，包括设计风格、功能布局、材料选择等方面的建议。
改进措施
根据用户建议和设计优缺点分析，制定相应的改进措施，如优化设计风格、调整功能布局、改进材料质感等。
合富辉煌09年昆明龙泽地产金领时代项目营销定位报告
市场竞争中的误区
摆脱竞争的战略导向
和平 本项目的竞争战略态度：
销售主义+产品主义
销售导向
市场导向
确保精准的市场定位； 成功走货的模式； 不以风险作为整体策略的基础；
客户群为基础； 竞争对手参照； 区域三级市场导向；
本项目竞争战略分解
搭便车战略 理性定价
增加产品附加值 特色营销
突出产品特色
全面借势 性价比优势 产品增值计划 突出市场形象 营造影响力
度较高； 道路规划较好，交通出行将会是项目优势；
weakness
匮乏的自然环境，影响品质因素（金汁河） 较弱的商业昭示性； 周边档次较低的物业环境； 分裂的地块属性； 新兴片区，存在接受抗性；
opportunity
新规划区域，具有形成新的生活中心的机 会，商业消费群体基数预期值较大；
营销 产品
推广时的货包策略出现了不均匀现象，目前剩余产品走货较难； 居家型物业，投资型物业，商场配套；
竞争楼盘结论
1、以产品设计为依托锻造项目的核心竞争力，市场的竞争重心 从概念炒作慢慢回归至本位的产品、硬件比拼； 2、竞争楼盘产品设计均以市场需求为主导，但是同质化情况较 为突出，各自本身的产品特点，放入大市场环境下则失去竞争力； 3、在推盘过程中，各楼盘打击的置业客户群体呈现多样化，往 往将楼盘定位为投资与居住双重特性的形象； 4、部分楼盘在的产品设计加入了“高附加”的产品设计理念， 市场反馈效果较好，反映出客户对于性价比因素格外注重；
本篇的目标——理清项目的整体操作思路 务必使项目处于正确的发展路线上 怎样围绕“区域增值”延展项目价值
定位——项目营造区域增值的举措
类别 重要元素 重要举措 重要补充
营造区域增值的典型归纳
摆脱竞争的战略导向
和平 本项目的竞争战略态度：
销售主义+产品主义
销售导向
市场导向
确保精准的市场定位； 成功走货的模式； 不以风险作为整体策略的基础；
客户群为基础； 竞争对手参照； 区域三级市场导向；
本项目竞争战略分解
搭便车战略 理性定价
增加产品附加值 特色营销
突出产品特色
全面借势 性价比优势 产品增值计划 突出市场形象 营造影响力
度较高； 道路规划较好，交通出行将会是项目优势；
weakness
匮乏的自然环境，影响品质因素（金汁河） 较弱的商业昭示性； 周边档次较低的物业环境； 分裂的地块属性； 新兴片区，存在接受抗性；
opportunity
新规划区域，具有形成新的生活中心的机 会，商业消费群体基数预期值较大；
营销 产品
推广时的货包策略出现了不均匀现象，目前剩余产品走货较难； 居家型物业，投资型物业，商场配套；
竞争楼盘结论
1、以产品设计为依托锻造项目的核心竞争力，市场的竞争重心 从概念炒作慢慢回归至本位的产品、硬件比拼； 2、竞争楼盘产品设计均以市场需求为主导，但是同质化情况较 为突出，各自本身的产品特点，放入大市场环境下则失去竞争力； 3、在推盘过程中，各楼盘打击的置业客户群体呈现多样化，往 往将楼盘定位为投资与居住双重特性的形象； 4、部分楼盘在的产品设计加入了“高附加”的产品设计理念， 市场反馈效果较好，反映出客户对于性价比因素格外注重；
本篇的目标——理清项目的整体操作思路 务必使项目处于正确的发展路线上 怎样围绕“区域增值”延展项目价值
定位——项目营造区域增值的举措
类别 重要元素 重要举措 重要补充
营造区域增值的典型归纳
合富辉煌昆明俊发城营销定位报告
根据项目与周界的布局关系以及组团 之间的联系性，项目宜确定一个核心 功能区，主导项目在市场的地位与形 象；
地块因沣源路自然分割形成两个区域， 在区域内各设一个主题街区，两个街 区相邻，彼此辐射与互补，让整个地 块主题丰富、功能完整。
依托自然、人文、城市景观的分布， 形成贯穿项目组团间的三大动线，形 成主题景观带。 从居住功能的纯粹性出发，形成不同 定位与属性的四大住宅组团。
项目的定位是什么？项目的核心竟争力是什么？如何实现项目销售速度 的支撑？客户如何选择？
核心问题
项目本体
问题一：作为一个大规模项目，本项目的区 域价值如何？承载的城市功能是什么？项目 如何定位？
开发周期 销售目标
问题二：如何面对市场竟争确立项目核心竟 争力，保证商品住宅市场第一的销售速度。
Part 2 区域研究
区域价值是什么？项目的发展蓝图如何描绘？ 如何挖掘项目的可持续开发及合作的机会，如何利用自身的资源实现大 盘的差异………
对开发目标的市场解读二 8年500万开发量，13年10个亿的目标
开发周期 销售目标
8年实现开发500万平米，市场高速度； 对照市场销售速度，需要达到商品住宅市场第一的销售速度； 可能面临的竞争量巨大；
15班幼儿园
24班小学
博物馆
6班幼儿园 200床医院
15班幼儿园
60班中学
30班小学
医院 200床
建筑风格
项目外立面以传统中国龙的“龙型”设计外立面，体现出 尊贵、典雅，同时辉映龙头街“风水宝地”。
预计采用此设计类型 进行优化
属性界定
城市发展方向上、与区政府为邻居
交通便捷、通达性好
三面环山、坐拥二条河流 内部人文历史资源丰富
天然居初步商业策划方案
第一章某某市商业概述一、某某市商业概况1、零售商业行业规模不断扩大，集约化程度越来越高据统计，目前某某市拥有商业网点约8万个，零售总面积超过500万平方米，5000平方米以上的大型商场60余家，其中1万平方米以上的大商场49家，居广东省之首；某某市零售企业的集约化程度也不断加强，2000年某某市销售额排名前15位的企业销售额占全市社会消费品零售总额的22%，其中超过10亿元的有4家。
万佳、沃尔玛更是一举超过老牌零售企业广百，雄居广东省零售额的第一、二位。
2、社会消费品零售总额跃居全国十强过去五年期间，某某全市社会消费品零售总额急剧攀升，商业经济开展十分迅猛。
2000年某某全市社会消费品零售总额列全国第8位。
因为某某的人口数无法和拥有上千万的某某、广州相比，否如此人均排名会更靠前。
3．建成区域商贸中心某某商业“十五〞目标：经过５年建设，进一步强化商业在全市经济开展中的支柱地位，并在区域经济开展中发挥枢纽作用，初步形成与现代化国际性城市相适应的区域性商贸中心。
4、某某市商业市场供求关系量表1） 某某市近五年商业用房开发和销售情况 〔单位：万M 2 〕截止2000年底全市商业用房竣工总量已累计达454.12万平方米，销售总量仅累计178.47万平方米，占竣工总量的39.3%，空置情况较为严重，明确某某市商业市场的总体供求关系极不平衡，后市销售压力较大。
2） 某某市特区内2000年新开工面积分区构成图〔资料源自统计局〕盐田区1.614.05%罗湖区5.0447.19%36.04%3） 某某市特区内2000年竣工面积分区构成图〔资料源自统计局〕以上图表说明：商业用房无论是从新开工面积还是从竣工面积来看，福田区都居首位，依次为南山区和罗湖区，某某市商业开发的重心已随着城市开发的重心开始西移，并逐步确立了福田区的中心地位，东部与西部商业的开展趋向均衡。
二、某某市商业类型分析目前，某某市的商业类型主要有以下几种：1、 综合性百货商场。
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成功项目展示
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保留图片的格式和动画效果不变，请不要直接删除图片，只将图片替换就可以。 情况1：若是直接插入的图片：则右击图片→选择“更改图片”→在弹出的对话框窗口中重新选择你需要插入的图片即可。情况2：图形中的图片（多因排版的需要，将图片填充在图形中）：选中图片→在窗口上方功能区位置单击→“绘图工具”/“格式”→单击“形状填充”展开下拉菜单→选择“图片”→字弹出的“插入图片”的对话框窗口中选择需要的图片即可。
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保留图片的格式和动画效果不变，请不要直接删除图片，只将图片替换就可以。 情况1：若是直接插入的图片：则右击图片→选择“更改图片”→在弹出的对话框窗口中重新选择你需要插入的图片即可。情况2：图形中的图片（多因排版的需要，将图片填充在图形中）：选中图片→在窗口上方功能区位置单击→“绘图工具”/“格式”→单击“形状填充”展开下拉菜单→选择“图片”→字弹出的“插入图片”的对话框窗口中选择需要的图片即可。
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17
项目界定
虽然区域及交通环境将有较大改 善，但在项目开发期内大规模改善 的可能性不大。项目不具备打造中 高端的条件。只能打造主要面向区 域及外围价格敏感性人群的刚性需 求项目，经济适用房及区域市场将 是项目发展研究的重点所在。
豪宅
普通商品房 限价房、经济适用房
保障性住房
18
目录
PART 1 项目基地分析与项目界定 PART 2 经济适用房分析 PART 3 商品房宏观发展回顾与近期政策分析 PART 4 区域市场分析 PART 5 项目定位 PART 6 项目规划及产品设计建议
7
周边环境配套分析
区域商业分布
王家桥路商业情况：商业档次总体相对较低，以住宅底商为主
8
周边环境配套分析
区域学校分布
项目周边学校情况：幼儿园、小学、初中相对完善。 项目地块内部有三建公司幼儿园，为昆明市二级幼儿园，设施陈旧、学生比以前减少近一半， 主要原因是原有道路被堵，只能走羊仙坡北路，学生走路危险性较大，因此半数左右转到云铜、 幼儿园。现在学生在100人左右、老师为正规院校毕业，资格较好，教学质量高。 项目地块内部原三公司小学已经并入云冶小学。 附近的中学为云冶中学（初中）。
121路 ：(潘家湾—羊仙坡北路)： 潘家湾、昆师路口、人民新村、安全新村、虹山东路、学府路 （阳光果香）、羊仙坡、金家山、羊仙坡北路口（华福苑小区）、羊仙坡北路
153路： (云南冶炼厂—马街)：云南冶炼厂、云冶生活区（羊仙坡路）、王家桥、王家桥南口、观 音寺、交通学校、昆沙路口、黄土坡后街、麻园、昆医附二院、春晖小区、西园路口、近华 浦路、近华浦路口、春苑小区、秋苑小区、梁源小区、西山区政府、丽苑路西段、梁源三 区、张家村、德缘小区、下窑、西山区党校、马街
氧气厂 明珠化工厂 制药厂
建工
金顶科技园
3
地块交通——大区域交通路网发达，但为微循环交通系统较
弱
紧邻羊仙坡北路，北可切 入昆沙路，南可切入学府 路；
距离学府路步行20分钟左 右；
距离王家桥路步行10分钟 左右；
与二环北路相邻，但无法 连通；
昆沙路 二环北路
王家桥路
步行10分钟 本案
步行20分钟
13
周边环境配套分析
基础配套（水、煤气）
项目地块居民用水为三公司自行深水井取水，价格为2.8元/吨，因此该地块 不存在因地势高而用水受影响； 项目地块居民用煤气为罐装煤气，无管道煤气，但附近部分小区有管道煤气。
14
周边发展现状分析——外围区域居住品质逐步改善，提升
大区域居住品质
荷叶山生态公园建设工程于2007年5月15 日开工，至2007年8月31日基本完工。
19
昆明经济适用房供应情况——商品房配额加自主建设，经济
适用房将在08年以后集中放量
羊仙坡路改造工程完工 学府路改造工程完工 昆沙路改造工程完工
15
未来发展分析——区域工业企业将
被整合，逐步从工业区向住宅区转型，居住氛 围进一步成熟，配套将进一步完善；
云冶生活区
云冶厂区
本案
十四冶厂区
十四冶
十四冶 十四冶
印刷厂
氧气厂 明珠化工厂 制药厂
金顶科技园
十四冶 建工
本案
荷叶山分区规划图2Fra bibliotek项目区位——位于二环路边但属于老旧工业集中区域
位于二环路边，离城市核心区 5公里左右，离高新区2公里左 右；
区域有明珠化工厂、氧气厂、 制药厂、印刷厂等，工业企业 集中，属于离城最近的工业集 中区；
云冶生活区
本案
云冶厂区
十四冶厂区
高新区
本案
2公里
5公里
城市中心区
十四冶
十四冶 十四冶
印刷厂
十四冶
北教场分区规划图
16
项目基地分析小结
区域属于工业集中区，相对与其它二环路区域整体人居环境 品质不高，远期将有较大改善，但在项目开发期内整体改善 程度不大；
项目高差较大，具备一定城市景观资源，有公共交通、医疗、 公园、学校、社区商业等公共及生活配套，但有一定距离；
存在一定无法消除的不利影响因素；
谨呈：
单击此处编
辑母版标题
样式
商情密级：保密(A)
天然居项目调研及发展策划报告
合富辉煌房地产（昆明）
(香港联交所上市编号：733）
二零零八年十二月
目录
PART 1 项目基地分析与项目界定 PART 2 经济适用房分析 PART 3 商品房宏观发展回顾与近期政策分析 PART 4 区域市场分析 PART 5 项目定位 PART 6 项目规划及产品设计建议 附件1：区域住房状况调研 附件2：项目经济分析
三公司幼儿园
云铜幼儿园
9
周边环境配套分析
区域学校分布
云冶小学
云冶中学
10
区域住宅情况：
周边环境配套分析
职工宿舍 居民自建房
廉租房
明日城市
11
医疗配套
周边环境配套分析
三公司职工医院
普济医院第二门诊部
社区卫生服务中心
普济医院
12
交通配套
周边环境配套分析
公交车8路、121路与153路
8路：（ 潘家湾—轻机厂)： 昆师路口、西站、西园路口、麻园、黄土坡后街、昆沙路口、交通 学校、观音寺、王家桥南口、王家桥、云冶生活区（王家桥路）、吴家营、公汽修理厂、 普吉农贸市场、普吉、大普吉村、普吉小学、轻机厂
项目造成一定心里影响
东为城市林地； 北为五华区经济适用房 东为羊仙坡北路； 南临二环北路； 东南50米处为公墓及荷叶公园
新建经适房
本案
荷 叶
回族公墓 公
园
华福苑 羊仙坡北路
城市保护林地
二环北路
6
周边环境配套分析
项目地隶属于普吉派出所管辖，地块范围内有： 学校：三公司的幼儿园、云铜幼儿园、云冶小学、云冶中学； 医疗：三公司职工医院、王家桥社区卫生服务中心、王家桥卫生服务中心昆 明普济医院 金融及邮政配套：工商银行、农村信用社、交通银行、招商银行、中国邮政 便利店、专卖店及网吧：健之佳健康药房、宜百便利店、双星专卖店、嘉华 饼屋、网吧等但地档次店面较多。 交通配套：南临二环北路、西面为羊仙坡北路、北为王家桥路、临近学府路 和昆沙路。
羊仙坡路
4
地块内部——地势较高，高差大，有一定城市景观资源
高差
–
最大高差约37
米
平顶陡坡地形
–
东、南为最高
点，向西、北
逐步降低
内部现状
–
原有地形呈台
阶分布
外部景观
–
地块可鸟瞰高
新区
地块鸟瞰高新区
A1 B1
A2 c1
B2 c2
A2
A1 B2
B1 c2
c1
5
项目四至——有公共绿化配套但存在一定距离，有一定弱势资源，给
项目界定
虽然区域及交通环境将有较大改 善，但在项目开发期内大规模改善 的可能性不大。项目不具备打造中 高端的条件。只能打造主要面向区 域及外围价格敏感性人群的刚性需 求项目，经济适用房及区域市场将 是项目发展研究的重点所在。
豪宅
普通商品房 限价房、经济适用房
保障性住房
18
目录
PART 1 项目基地分析与项目界定 PART 2 经济适用房分析 PART 3 商品房宏观发展回顾与近期政策分析 PART 4 区域市场分析 PART 5 项目定位 PART 6 项目规划及产品设计建议
7
周边环境配套分析
区域商业分布
王家桥路商业情况：商业档次总体相对较低，以住宅底商为主
8
周边环境配套分析
区域学校分布
项目周边学校情况：幼儿园、小学、初中相对完善。 项目地块内部有三建公司幼儿园，为昆明市二级幼儿园，设施陈旧、学生比以前减少近一半， 主要原因是原有道路被堵，只能走羊仙坡北路，学生走路危险性较大，因此半数左右转到云铜、 幼儿园。现在学生在100人左右、老师为正规院校毕业，资格较好，教学质量高。 项目地块内部原三公司小学已经并入云冶小学。 附近的中学为云冶中学（初中）。
121路 ：(潘家湾—羊仙坡北路)： 潘家湾、昆师路口、人民新村、安全新村、虹山东路、学府路 （阳光果香）、羊仙坡、金家山、羊仙坡北路口（华福苑小区）、羊仙坡北路
153路： (云南冶炼厂—马街)：云南冶炼厂、云冶生活区（羊仙坡路）、王家桥、王家桥南口、观 音寺、交通学校、昆沙路口、黄土坡后街、麻园、昆医附二院、春晖小区、西园路口、近华 浦路、近华浦路口、春苑小区、秋苑小区、梁源小区、西山区政府、丽苑路西段、梁源三 区、张家村、德缘小区、下窑、西山区党校、马街
氧气厂 明珠化工厂 制药厂
建工
金顶科技园
3
地块交通——大区域交通路网发达，但为微循环交通系统较
弱
紧邻羊仙坡北路，北可切 入昆沙路，南可切入学府 路；
距离学府路步行20分钟左 右；
距离王家桥路步行10分钟 左右；
与二环北路相邻，但无法 连通；
昆沙路 二环北路
王家桥路
步行10分钟 本案
步行20分钟
13
周边环境配套分析
基础配套（水、煤气）
项目地块居民用水为三公司自行深水井取水，价格为2.8元/吨，因此该地块 不存在因地势高而用水受影响； 项目地块居民用煤气为罐装煤气，无管道煤气，但附近部分小区有管道煤气。
14
周边发展现状分析——外围区域居住品质逐步改善，提升
大区域居住品质
荷叶山生态公园建设工程于2007年5月15 日开工，至2007年8月31日基本完工。
19
昆明经济适用房供应情况——商品房配额加自主建设，经济
适用房将在08年以后集中放量
羊仙坡路改造工程完工 学府路改造工程完工 昆沙路改造工程完工
15
未来发展分析——区域工业企业将
被整合，逐步从工业区向住宅区转型，居住氛 围进一步成熟，配套将进一步完善；
云冶生活区
云冶厂区
本案
十四冶厂区
十四冶
十四冶 十四冶
印刷厂
氧气厂 明珠化工厂 制药厂
金顶科技园
十四冶 建工
本案
荷叶山分区规划图2Fra bibliotek项目区位——位于二环路边但属于老旧工业集中区域
位于二环路边，离城市核心区 5公里左右，离高新区2公里左 右；
区域有明珠化工厂、氧气厂、 制药厂、印刷厂等，工业企业 集中，属于离城最近的工业集 中区；
云冶生活区
本案
云冶厂区
十四冶厂区
高新区
本案
2公里
5公里
城市中心区
十四冶
十四冶 十四冶
印刷厂
十四冶
北教场分区规划图
16
项目基地分析小结
区域属于工业集中区，相对与其它二环路区域整体人居环境 品质不高，远期将有较大改善，但在项目开发期内整体改善 程度不大；
项目高差较大，具备一定城市景观资源，有公共交通、医疗、 公园、学校、社区商业等公共及生活配套，但有一定距离；
存在一定无法消除的不利影响因素；
谨呈：
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商情密级：保密(A)
天然居项目调研及发展策划报告
合富辉煌房地产（昆明）
(香港联交所上市编号：733）
二零零八年十二月
目录
PART 1 项目基地分析与项目界定 PART 2 经济适用房分析 PART 3 商品房宏观发展回顾与近期政策分析 PART 4 区域市场分析 PART 5 项目定位 PART 6 项目规划及产品设计建议 附件1：区域住房状况调研 附件2：项目经济分析
三公司幼儿园
云铜幼儿园
9
周边环境配套分析
区域学校分布
云冶小学
云冶中学
10
区域住宅情况：
周边环境配套分析
职工宿舍 居民自建房
廉租房
明日城市
11
医疗配套
周边环境配套分析
三公司职工医院
普济医院第二门诊部
社区卫生服务中心
普济医院
12
交通配套
周边环境配套分析
公交车8路、121路与153路
8路：（ 潘家湾—轻机厂)： 昆师路口、西站、西园路口、麻园、黄土坡后街、昆沙路口、交通 学校、观音寺、王家桥南口、王家桥、云冶生活区（王家桥路）、吴家营、公汽修理厂、 普吉农贸市场、普吉、大普吉村、普吉小学、轻机厂
项目造成一定心里影响
东为城市林地； 北为五华区经济适用房 东为羊仙坡北路； 南临二环北路； 东南50米处为公墓及荷叶公园
新建经适房
本案
荷 叶
回族公墓 公
园
华福苑 羊仙坡北路
城市保护林地
二环北路
6
周边环境配套分析
项目地隶属于普吉派出所管辖，地块范围内有： 学校：三公司的幼儿园、云铜幼儿园、云冶小学、云冶中学； 医疗：三公司职工医院、王家桥社区卫生服务中心、王家桥卫生服务中心昆 明普济医院 金融及邮政配套：工商银行、农村信用社、交通银行、招商银行、中国邮政 便利店、专卖店及网吧：健之佳健康药房、宜百便利店、双星专卖店、嘉华 饼屋、网吧等但地档次店面较多。 交通配套：南临二环北路、西面为羊仙坡北路、北为王家桥路、临近学府路 和昆沙路。
羊仙坡路
4
地块内部——地势较高，高差大，有一定城市景观资源
高差
–
最大高差约37
米
平顶陡坡地形
–
东、南为最高
点，向西、北
逐步降低
内部现状
–
原有地形呈台
阶分布
外部景观
–
地块可鸟瞰高
新区
地块鸟瞰高新区
A1 B1
A2 c1
B2 c2
A2
A1 B2
B1 c2
c1
5
项目四至——有公共绿化配套但存在一定距离，有一定弱势资源，给