星河湾物业方案
2024年物业下半年工作计划(6篇)
2024年物业下半年工作计划汇富商城物业服务中心在____年上半年以更加务实的的态度配合公司的战略方针。
细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，加强员工的整体意识，同心同德，继续发挥敬业奉献的精神，共同为公司的发展尽心尽力。
汇富商城服务中心在公司的关心和帮助下，取得了不错的工作成绩，但也存在一些问题需要改善。
现将上半年的工作情况汇报如下：1.经济目标完成情况我们中心一直将经济效益作为管理的目标，一切管理工作都围绕增加收入开展，经过努力取得了以下成绩：（1）物业费共收取____户____元，收取面积㎡（2）其他有偿服务费____元2.工程维修方面（1）副主任徐磊通过熟悉西四层的用电设备，锲而不舍的想办法解决西四层商户用电管理上的弊端，积极协调农行方面进行用电线路改装，为后来西四层水电费和物业费的催收打下了良好的基础。
（2）出色完成公共设备的急修和抢修。
____月份D区主水管爆裂、____月份箱变开关损坏，徐磊联系施工队伍的同时，带领胡元，路遥连夜加班加点实施抢修，熬夜后白天不休息的继续干，没有要求任何支援，没有任何怨言，在最短的时间内完成抢修工作，保证商户的用水用电正常。
（3）按时对电梯、消防设备及中央空调进行维修，保养。
使园区设备正常运转。
3.增收节支（1）在公司领导的参与帮助下，争取了C、D区五年的广告位招商权。
（2）分别于集团公司工程部及产业园协商，解决了商城空置房内损坏零配件的配置问题。
（3）通过消防管理，对商户人为破坏的消防设施设备，提供有偿服务，增加收入的同时，提高消防火灾防御水平。
（4）针对商城用水损耗问题，积极查找损耗源，找出漏水点，积极联系组织维修，减少损失的同时，组织准备相关材料报工程协调解决水损资金，挽回损失。
（5）加大力度，不断采取措施，减少公共用水量。
（6）平时对办公设备、保洁、保安等服务工具及低值易耗品节省利用，减少采购申请。
4.商城管理情况（1）客服部：客服人员李森、张霞在物业费、水电费的收缴上尽了很大努力，耐心向业户解释，灵活谨慎的处理的关系。
星河湾物业管家制服务概论
太原星河湾物业管理服务有限公司金钥匙客服中心一、传统管家介绍二、现代管家介绍三、中国物业管理和管家式服务四、太原星河湾的管家五、管家的前景传统管家亦指英式管家，已经有近700年的历史，堪称世界家政服务领域的最高级别。
管家最早起源于法国，但却被更加讲究礼仪和细节的英国人发扬光大。
在英国，管家逐渐成为礼仪、严谨和克制的职业，服务理念和职责范围日臻完善，受到上层社会的普遍欢迎。
Butler……….传统管家一天都做些什么呢？何谓传统？熨烫：把衣服熨好。
护卫：相当于保镖，警觉周围一切动向。
出行：两条线路有备无患。
传话：写在小纸条上，递给客人。
摆宴：这是必须具备的能力。
其它：家务的统筹与安排，让雇主省心省时。
现代管家并不一定是什么都管，他可以是全面负责的管家，也可以是负责某一事务的管家。
关键词：人性化、贵族生活形态、一对一、多对一那么现代管家一天都做些什么呢？●全家人出去旅游十天半月，家谁来看？让亲戚朋友看，你不怕弄得乱七八糟吗？如果他们处理不当，很可能会出大问题。
如果有管家来帮你看家、管理家务、处理外人来访，签合同，你是不是就？（看家护院） ●遇上家庭聚会、举办婚礼，肯定会有很多事需要处理，订酒店、菜单、车辆，联系人员、迎来送往，你忙得过来吗？（协调）●家里养了好多宠物，花鸟虫鱼各有各的习性，可你对怎样调教喂养却不能全面掌握，如果有一个管家替代分担这一事务……（饲养员）●买了新房要装饰，可你哪有那么多时间来管这事，专业知识也知之甚少，如果有一个管家来专门负责此事……（工程监理、室内设计专家） ●一些外地来的女主人想在家美容美发，男主人想在家里按摩放松，这事谁来安排？当然是管家。
（点子王）●出去参加各种活动，该穿什么衣服？衣服的色彩该怎么搭配？配什么首饰？不是每个人都对此了如指掌，而经过专门培训的高级管家就可以帮主人拿定好主意。
（色彩搭配理论家、时尚先锋）●如果想著书立说，但受时间、精力、智力状况所限，怎么办？如果有一位有较强文学功底的家庭秘书协助，不就解决问题了？（影子作家） ●孩子刚上学，大人不一定天天有时间接送，辅导功课的时间也不能完全保证，雇个有知识会开车的家庭秘书不就把问题解决了。
【易居】上海_星河湾_产品建议报告82P
上海成交均价 区域占位
闵行成交均价 板块占位
颛桥成交均价
上海整体公寓市场成交量已经连续4月呈现下滑 态势。 闵行区公寓产品去化量占全市约为10%，且一直 保持稳定。 颛桥板块公寓产品在区域内一直保持较低的占位， 但近3个月有明显上升，主要是因为“鑫都城云天 绿洲 ”项目近期因其小户型、低总价而持续热销 所至。
0
-20%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
上海去化
闵行去化
颛桥去化
区域占位
板块占位
08.01~08.08公寓产品成交均价市场表现
20000
10%
15000 10000
5000
0% -10% -20% -30% -40%
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-50%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
6000~7000 10000~12000
08.01~08.08公寓产品成交总价市场表现
100% 80% 60% 40% 20% 0% 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
<60
60~70
70~80
80~90
90~100 100~110 110~120
全市公寓产品供求及成交均价走势
尽管市场恶劣，但08月还是有部分楼盘仍能耀眼夺目。 成交排名第一的正阳世纪星城之所以热销，主要归功于其本身的地理位置。该案地处奉贤最繁华的南桥
6
宏观市场解读——别墅市场 联排别墅抗跌性好，独栋豪宅进入市场冰冻期
万平方米 45.00
40.00
星河湾物业管理方案
星河湾物业管理方案一、物业管理概述星河湾是一座高档住宅社区，定位为高端人群的理想居住地。
为了提供居民一个舒适、安全、便利的居住环境，我们建议制定一套完善的物业管理方案，以确保社区的管理和服务水平。
物业管理需要充分考虑居民的需求，提供高质量的服务，保障社区的安全和卫生。
我们将通过规范管理、优质服务和科学管理，建立一个和谐、温馨的居住环境。
二、组织架构1. 物业管理组织架构我们建议星河湾的物业管理建立一套完善的组织架构，包括管理部门、运营部门、维修部门、客服部门、财务部门等。
每个部门都拥有清晰的职责和权责边界，以提高工作效率和管理水平。
2. 管理团队建设建议引进一支高效、专业的管理团队，负责整个物业管理工作。
管理团队需经过严格的选拔和培训，具备较强的管理能力和服务意识。
同时，需建立保障机制，让管理团队在工作中得到充分的支持和激励。
三、基础设施和设备管理1. 健全的设备设施管理机制建议建立健全的设备设施管理机制，包括定期检修、保养、报废和更新的制度。
确保社区的供水、供电、供气和供暖等基础设施正常运行，同时也需要关注社区内公共设施的维护和更新。
2. 安全防范设施建设在社区内建设完善的安全防范设施，包括监控系统、报警系统、消防设施等。
保障社区的安全防范能力，提高居民的安全感。
3. 环保设施建设星河湾的环保设施需要得到重视，包括垃圾分类处理设施、污水处理设施等。
建议引入先进的技术和设备，改善社区的环境质量。
四、服务管理1. 居民服务为了满足居民需求，我们建议建立多样化的居民服务项目，包括咨询服务、快递收发、代收水电费、预约维修等。
提供高质量、高效率的服务，满足居民的不同需求。
2. 安全服务建议加强社区的安全服务，包括加强巡逻、维护社区秩序、制定安全管理规章等。
确保社区的安全环境，提高居民的安全感。
3. 舒适服务为了提高居民的生活质量，我们建议加强社区的舒适服务，包括绿化养护、环境卫生、噪声控制等。
提供一个舒适、宜居的生活环境。
红鹤北京星河湾策划案
项目成本可能因各种因素而超支，如人工成本上涨、材料成本增加 或设计变更等。
质量风险
项目质量可能不符合预期或标准，需要进行修复或整改。
07
结论与建议
总结
本次策划案旨在提升红鹤北京星河湾项目的品牌 形象和市场竞争力，通过市场调研和竞品分析， 我们发现项目的优势和不足，并提出了针对性的 解决方案。
在营销策略方面，我们制定了针对不同客户群体 的个性化销售方案，以提高销售业绩和市场占有 率。在服务方面，我们注重客户体验和服务质量 ，以提高客户满意度和忠诚度。
建议
针对项目定位和品牌传播，建议进一步挖掘红鹤北京星河湾的独特卖点 和优势，加强与竞品的差异化竞争。同时，加强与媒体和意见领袖的合 作，提高项目知名度和美誉度。
红鹤北京星河湾策划案
• 项目概述 • 市场分析 • 策划方案 • 实施计划 • 预期成果 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
北京星河湾项目位于北京市朝阳 区，是一个集住宅、商业、文化 、教育等多功能于一体的综合性
社区。
项目周边交通便利，紧邻地铁和 多条公交线路，方便居民出行。
3
回报率
预计投资回报率将达到50%，即1亿元人民币。
06
风险评估与应对策略
市场风险
市场接受度
新项目可能面临市场接受度低的风险，特别是当其与现有市场需 求存在差异时。
经济环境变化
经济环境的变化，如利率、通货膨胀和就业率，可能影响消费者 的购买力和消费习惯。
政策法规变动
政策法规的变动可能对项目产生重大影响，包括土地使用、环保 规定和税收政策等。
市场趋势
政策影响
关注北京市房地产政策变化，分 析对红鹤北京星河湾项目的影响
星河湾集团介绍PPT
星河实验小学
北京市、朝阳区教委重点扶 持的公立学校。独特的教育理 念，先进的管理经验，雄厚的 师资力量和国内资深教育专家 顾问团队全面提升孩子学习能 力，使其充分体会到学习中的 乐趣。幽雅的环境和一流的生 活条件为孩子全方位缔造理想 中的求学胜地。
建筑设计
在产品设计上，星河湾集团拥有超过100人的专业设计团队，产品不断创新，以达到 建筑与环境的和谐统一。而内部的居室空间上，星河湾集团则注重在实用中流露着高 雅，表现的是一种彰显成功身份的品质。
在这些传奇的背后， 凝聚了星河湾对建筑艺术‚品质‛的追求， 展之本‛
倾力打造
建筑艺术品
在高新技术产业领域， ‚苹果‛是品质的代表， 在建筑界， 星河湾将产品打造成艺术品质的代表。
自有团队，打造建筑界的艺术品。
高贵典雅的立面，进口澳洲砂岩干挂工艺， 超过60种GRC预置线条装饰，管线隐蔽工 程，精确到2mm的施工精度„„成就传世 艺术精品。
国际残奥会主席菲利普克雷文留下亲笔感谢信
广州亚残会组委会授予 广州星河湾酒店的荣誉 证书
星河湾酒店接待各界名人
2008年3月，英超豪门切 尔西球队到访广州星河湾酒 店，召开发布会。
2010年3月，广州星河湾酒店 接待斯诺克天才巨星奥沙利文。
星河湾酒店接待各界名人
2011年7月，星河湾•海怡半岛酒店成为英超红军利物浦 “2011亚洲之旅” 广州站指定接待酒店。
星河湾德福双语幼儿园
让孩子站在国际起跑线 上。秉承国际化幼儿教育理 念，吸取当代教育精髓，以 前瞻型教育模式，运用生动、 自然的教学方法，打造高品 质、国际化、综合性的育儿 教育中心。星河湾双语幼儿 园设有国际班、双语班。园 内设有图书馆、涂鸦墙、感 官世界、电脑室、室外训练 区等，从全方位开启幼儿的 智力，一切为孩子的全面成 长。
星河湾零干扰管理理念服务方案
星河湾零干扰管理理念服务方案一、背景介绍星河湾是一家位于城市中心的高档住宅小区，小区内有多栋高层建筑和公共设施。
由于城市发展的快速和周边交通的繁忙，小区居民经常面临各种干扰和噪音问题，影响了居民的舒适生活。
为了解决这些问题，我们提出了星河湾零干扰管理理念服务方案。
二、服务目标我们的服务目标是通过细化管理和提供相应的解决方案，帮助星河湾的居民实现零干扰的舒适生活环境。
三、服务内容1. 建立良好的物业管理体系针对星河湾小区的特点和需求，我们将建立一个高效的物业管理体系，其中包括以下方面：•招聘并培训专业的物业管理团队，提高他们的专业素养和服务质量。
•定期巡查小区内的噪音源和潜在的干扰因素，及时处理和排除干扰问题。
•设立投诉管理中心，为居民提供及时的投诉受理和处理服务。
•进行定期的小区环境评估和改进，确保小区环境符合居民的期望。
2. 提供专业的噪音管理方案针对小区内可能存在的噪音问题，我们将提供专业的噪音管理方案，包括以下措施：•分析小区内可能的噪音源，例如交通噪音、施工噪音等，并制定相应的管理措施。
•建立小区噪音防治标准，规定小区内各个区域的噪音限制标准。
•引入噪音监测设备，定期监测小区内的噪音水平，及时发现并解决噪音问题。
•提供噪音隔离和降噪设备，为居民创造一个相对安静的生活环境。
3. 提供社区活动及娱乐设施为了减少居民对外界噪音的敏感度，我们将提供多样化的社区活动及娱乐设施，包括：•定期组织社区活动和文化娱乐活动，增进居民之间的交流和互动。
•建立文体活动中心，提供多种室内运动和娱乐设施，如健身房、游泳池等。
•建设花园和休闲区域，为居民提供舒适的户外休闲环境。
四、服务优势1. 专业团队支持我们拥有一支经验丰富、专业素质高的团队，包括物业管理专家、噪音管理专家等，他们将为星河湾提供全方位、个性化的服务。
2. 先进的管理技术我们将运用先进的物业管理技术和噪音监测技术，提供高效、准确的管理和服务。
3. 全方位的解决方案我们将综合运用物业管理、噪音管理等多种手段，为星河湾提供全方位、一站式的解决方案，确保居民的舒适生活环境。
上海豪宅项目——浦东星河湾产品赏析(213P)
浦东星河湾产品赏析2009.8产品，如何实现价值？》通过满足客户的需求从而实现价值星河湾的客户》他们通常被称为豪族、名流、新贵、或者精英、成功者，对自己的经济前景很看好。
他们可能是企业家、是技术精英、也可能是政要，可能是内地的富人。
他们有一个共同点就是：富有。
对他们来说，房子不仅仅是居所，更是他们的名片，用来宣告自身的价值，他们需要的是身份的认同。
价值认同感身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位富人聚居的社区以居住为名片不仅是产品更是作品精雕细琢，十年的沉淀奢侈品跨界合作客户需求的：星河湾能给予的：客户需求涵盖两方面的价值根据客户需求，星河湾偏重的是感知价值星河湾，豪宅缔造者，侧重感知价值塑造！星河湾感知价值体系星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和在此基础上的整体感打造是关键。
社区价值体系以高品质配套完善社区功能系统，强调社区价值》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套，和五星级酒店及会所配套等跨界生活平台。
完善居住、生活、社交各个方面，使星河湾跨越“楼盘”形成社区浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。
通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。
管理标准：引入五星级酒店独有的“金钥匙”服务体系“金钥匙”的原型是十九世纪初期欧洲酒店的“委托代办”（Concierge）。
“金钥匙”的本质内涵就是酒店的委托代办服务机构，演变到今天，已经是对具有国际金钥匙组织会员资格的饭店的礼宾部职员的特殊称谓。
“金钥匙”已成为世界各国高星级酒店服务水准的形象代表。
一个酒店加入了金钥匙组织，就等于在国际酒店行业获得了一席之地，就可显示不同凡响的身价。
酒店的礼宾人员若获得“金钥匙”资格，他也会倍感自豪。
星河湾物业案例分享剖析
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
2、秩序维护管理：
星河湾一个心情盛开的地方，星河湾小区实行半开放式管理（园 中园管理，大园分割成不同小园），大园内实行半封闭式管理，小园严 格实行封闭式管理，秩序维护部实行半军事化管理，上下班需列队行走， 秩序管理很精细，分为秩序维护管理、泳池管理、车辆管理、消防管理 四大块，四大块日常工作实行专业线管理，但联动性强。
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
3、环境管理：
保洁管理：星河物业保洁实行外包管理，施行一级保洁作业标 准，人过地净管理，垃圾每天回收3次，保洁质量要求：社区 内环境卫生干净整洁无异味，严格落实“半小时”考核制度。 番禺区评为垃圾分类试点单位。
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
3、环境管理：
星河湾物业案例分享
讲解人：卢文康
目
一、星河湾物业简介 二、星河湾物业案例分享
录
一、星河湾物业简介：
广州星河湾物业管理服务有限公司（下称“星河湾 物业”）成立于2001年5月，是星河湾集团下属负责管理 星河湾各项目物业的全资子公司。经过多年的发展与人才 储备，现在星河湾物业拥有一支素质优良、业务精湛专业 服务管理人才队伍。随着星河湾地产全国各项目的推进， 目前管理着广州星河湾、星河湾半岛花园、北京星河湾、 太原星河湾、鄂尔多斯星河湾、沈阳星河湾、青岛星河湾、 西安星河湾等项目。
工作标准：“五把尺子” 第一把尺子，业主需要有70年满意的生活和不断增值的物 业； 第二把尺子，星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，要有对得起自己职业生涯的品德和业绩； 第五把尺子，要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞 争力。
物业类别
第五部星河湾物业住宅物业服务标准化任务书(A档标准)xls
第五部 星河湾物业住宅物业服务标准化任务书
流程与标准化名称：星河湾物业住宅物业服务标准化任务书
一、作业标准原则
基于优质优价（优秀标准）、同质同价（良好标准）、低质低价（及格标准）的定价原则，星河湾物业确认并形成以下服务标准。
本服务标准以 0.5 元为一个模数单元进行递增或递减；即凡在每个模数单元幅度内（不含模数单元上限数值）的定价标准，由星河湾物业自行内部调节资源确保服务标准的实现。
二、作业标准范围
适用于由星河湾物业或其子公司/分公司在全国各城市开发并由星河湾物业承接管理的所有物业项目。
三、作业标准职责
执行主体:项目物业服务中心 责任主体：城市物业公司 核算主体：计划财务部 控制主体：总经理办公室
四、作业标准指引(5个部门，127项内容，800个标准）
(一）基于优质优价、同质同价、低质低价的人员质素及服务频次标准
资格
程管理
户服务与
委员会
主大会/
度建立
设备房管理配置要求
照
明
和
电
气
设
备
施设备
防
电
梯
系
统
测
管理
管理
理
业安全
绿
化
养
护
运
圾
的
收集清运收
集
五、作业标准记录。
广州河星湾物业管理服务目标与整体策划
广州河星湾物业管理服务目标与整体策划目录•引言• 1. 概述• 2. 物业管理服务目标• 3. 方案与策划– 3.1 人员配置– 3.2 设备及设施– 3.3 安全与保障措施– 3.4 客户服务– 3.5 维修与保养– 3.6 成本控制• 4. 实施计划– 4.1 阶段一– 4.2 阶段二– 4.3 阶段三– 4.4 阶段四• 5. 结论引言广州河星湾是一家高品质住宅小区，为了提供更好的生活环境和舒适的居住体验，物业管理服务起着举足轻重的作用。
本文档旨在制定广州河星湾物业管理服务的目标和整体策划，以确保小区的安全、便利和良好的居住品质。
1. 概述广州河星湾物业管理服务目标是通过合理的策划和实施，提供高效的物业管理服务，满足业主的需求，并为小区居民创造安全、舒适、和谐的居住环境。
以下是广州河星湾物业管理服务目标的具体内容。
2. 物业管理服务目标•提供24小时全天候安保服务，确保小区的安全和居民的安宁。
•确保小区的公共设施和基础设施的正常运行，如电梯、停车场、照明等。
•维护小区的整洁和卫生，包括道路、花园、公共区域等的清洁工作。
•及时处理小区内的电力、水源、供暖等基础设施问题，保障居民的基本生活需求。
•提供优质的客户服务，包括接待、投诉处理、信息发布等，以满足居民的各种需求。
•定期组织小区活动和社区建设，增强居民之间的交流和归属感。
•投资和推动环境保护和可持续发展措施，促进小区的绿色生活理念。
3. 方案与策划为实现物业管理服务目标，广州河星湾物业管理团队将采取以下措施和策略。
3.1 人员配置•设置足够数量的安保人员，实行24小时巡逻制度，确保小区安全。
•招聘专业的维修人员，并建立维修团队，以解决日常维护和紧急维修问题。
•设立客户服务中心，配备专业的客户服务人员，提供优质高效的服务。
3.2 设备及设施•建立完善的设备管理制度，定期检查、维护和更换小区设备。
•购买高品质、可靠性强的设备和工具，提高物业管理的效率和质量。
星河湾物业“技能大赛”实施方案
北京星河湾物业“员工技能大赛”活动实施方案一、比赛目的通过本次技能大赛的举办，让公司员工充分的展示自我，促进彼此间的相互交流、相互学习，发现不足，及时改进工作方法和技能，形成一种“你追我赶”的学习氛围，同时为广大星河湾业主提供更好的服务。
二、比赛时间第一批次比赛部门为秩序维护部，比赛时间为2017年12月26日14：00时-16：00时；第二批次为客户服务部比赛时间为2017年12月27日14：00时-16：00时；第三批次为环境维护部时间为2017年12月28日14：00时-16：00时；第四批次为工程部时间为2017年12月29日14：00时-16：00时。
三、比赛地点星河湾小区东门。
四、参赛人员比赛人员为客户服务部、工程维护部、秩序维护部、环境维护部（含外包单位）员工。
四、比赛说明（一）比赛评委：各部门负责人担任。
（二）比赛评分：由评委对每位参赛团体（参赛个人）共同评分，各评委累加综合分数为最后的得分。
（三）比赛顺序按抽签顺序确定，依次完成比赛内容后，下一个参赛团体（参赛个人）参加比赛。
五、附件1.客户服务岗位技能比赛方案2.工程维修岗位技能比赛方案3.秩序维护岗位技能比赛方案4.环境保洁岗位技能比赛方案5.岗位技能大赛内容及分值附件1客户服务岗位技能比赛方案一、参赛人数1.形象展示：每队4名（含带队指挥员1名）2个小队，形象展示全部参加。
2.实操：每队由评委随机抽取2人，评委随机抽问题，每人作答1题。
二、比赛内容（一）形象展示（60分，限时3分钟）：参赛队员的站、坐、走、引领等礼仪形象展示。
（二）实操（40分，具体时间由评委把控）：情景模拟，以接听电话形式作答，随机从题中抽取2个场景，由裁判员随机选定2名队员进行回答。
三、比赛规则（一）形象展示细则：1、服务礼仪展示规定时间为从上场至退场共3分钟。
2、每队4名参赛选手同时进场，带队指挥员做简短介绍，在规定时间内完成站、坐、引领等形象礼仪团体展示。
广州星河湾物业封闭式管理方案
广州星河湾物业封闭式管理方案一、前言：随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高,小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求,安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区,也是星河湾物业公司的服务宗旨。
近年来，随着我市城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高,小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道.同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。
其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。
二、小区实施封闭式管理的重要性:1、广州星河湾小区位于滨江路与迎宾路交汇处,面积大，进出小区的人员及各种车辆多.配套有商业街、会所、酒店、公寓、等经营场所，小区外围护栏矮、豁口多、盲点多,存在较多的安全隐患，安全管理整体压力较大,广大业主期待改善治安状况的需求强烈.2、小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上扭转目前社区治安管理工作的被动局面,最大程度的降低社区治安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。
3、小区封闭式管理已被社会普遍认可,如果星河湾小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升星河湾小区的社会知名度，意义深远。
三、具体做法（整个小区实施的是人防、物防、技防相结合的管理办法）：（一）人员、车辆进出管理1、广州星河湾设计路口较多，小区内环路实行半开放式管理,园区内实行全封闭式管理,园区内出入人员严格查证，来访人员及车辆必需核实登记才可放行.另小区秩序维护队员24小时巡逻执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。
2、人员、车辆出入分别使用智能IC卡门禁系统,实现小区的车辆出入管理、门禁管理、对讲防盗控制。
办理智能IC卡，业主及其车辆刷卡进出,小区大门、单元对讲门实现一卡通。
鉴于外来人员进入小区，影响小区业主的正常生活，小区业主及其家属凭《房产证》（或购房合同、发票)、身份证等有效证件办理人员进出IC卡（业主出入卡)；业主凭租赁车位合同、地上停车位使用协议(露天车位）等有效证件办理车辆进出IC卡,小区已启用车辆识别系统，非月租车位车辆无法进入车库，有效加强了外来车辆进入园区下地车库的管控.3、充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中,以及对突发事件的应急处理能力,为小区创造一个安全稳定的环境。
广州星河湾零干扰服务理念管理方案doc13
广州星河湾零干扰服务理念管理方案doc13广州「星河湾」零干扰、零距离、零缺陷服务理念一、物业概况廣州「星河湾」是由广州宏富房地产投资兴建的低密度园林大型住宅小区。
位于番禺迎宾大道旁，占地超过一千亩。
匠心专门的规划设计和整体成效，使物业极具庞大的居住价值及升值潜力。
据此，我公司制定出切实可行的治理方案，打算将该小区治理成为广州最好，治理档次最高的住宅小区。
依照国家建设部颁布的（94）33号令《都市新建住宅小区治理方法》和广东省人大党委会颁布的（93）公告33号《广东省房地产开发经营条例》等法规的规定，开发建设单位将广州「星河湾」托付给广州星河湾物业治理进行治理，并签订《物业治理托付合同》，同时托付戴德梁行房地产顾问（广州）作为物业治理顾问。
二、治理服务目标与整体策划（一）治理服务目标物业治理服务的最终目标是创一方文明、保一方平安，使住（用）户安居乐业，使该物业保值增值。
物业治理服务要紧包括两大部分，一是对物业的治理，二是对住（用）户的服务。
1、将广州「星河湾」作为广州物业治理的典范实施治理，将现代酒店治理与物业治理融为一体，以高起点的治理、高标准的服务、高素养的人员，从而达到社会、环境、经济的高效益。
2、内部治理上实行定员、定量、定额方式，以科学的治理方法，合理调配各工作岗位的专业技术人员，量化各岗位的工作指标，以严格有效的考核制度来控降服务质量，使治理队伍的业务技能不断提高，综合素养不断完善，为治理好广州「星河湾」，服务于住（用）户打好坚实的基础。
A．正确处理好开发商与住（用）户之间的关系，爱护两者的合法权益，在项目的前期介入时期，从物业治理的角度，给开发商提出合理的建议，为住（用）户排优解难，让住（用）户称心如意，安居乐业，让其感谢开发商、感谢物业公司。
B．通过严格治理与优质服务，更进一步提高开发商的名牌效应，将有效地促进小区的销售。
C．在物业治理方面，打算从住（用）户入住起一周年评上广州市物业治理示范小区。
星河世纪物业方案完全
星河世纪物业管理方案目录第一章管理思路.........................................................第一节服务理念.......................................................第二节管理定位 (7)第三节管理目标.......................................................第四节管理模式与机构设置...........................................一、3–Ｅ定制式服务模式 ............................................二、模式释义.........................................................三、3–Ｅ定制式服务模式图..........................................四、组织架构.........................................................五、人员设置.........................................................第五节管理承诺和管理主要措施...................................... 第二章内部管理.........................................................第一节管理人员的配备................................ 错误!未定义书签。
第二节管理方式 ........................................................一、组织系统.........................................................二、运作系统.........................................................三、信息反馈系统 ....................................................四、管理机制.........................................................五、培训管理.........................................................六、管理制度.........................................................七、档案管理.........................................................八、品质管理.........................................................第三节管理标准 ........................................................一、对外服务标准主要内容...........................................二、内部管理标准主要内容...........................................三、标准化管理体系文件目录......................................... 第三章工作计划.........................................................第一节前期准备阶段 ...................................................一、前期介入工作计划表............................................二、验收接管和入伙期工作计划表....................................三、正常期运作计划表................................................第二节清洁开荒 ........................................................一、清洁开荒工作计划............................... 错误!未定义书签。
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物业管理方案（星河湾学校）目录第一章服务工作目标 (6)一、管理思路 (6)二、整体管理方案策划 (6)三、物业管理具体措施 (7)四、各项物业服务标准 (9)第二章管理人员配备及员工管理 (12)一、物业管理人员配备 (12)二、员工培训方案 (13)三、主要员工岗位职责 (17)四、员工仪容仪表、着装及标志 (20)第三章卫生保洁管理 (25)一、管理思路 (25)二、作业规范 (25)三、工作标准 (26)四、服务工作程序 (28)五、检查与考核 (32)第四章秩序维护管理 (33)一、管理思路 (33)二、作业规范 (36)三、工作标准 (37)四、服务工作程序 (38)五、检查与考核 (40)第五章规章制度 (41)一、投诉管理制度 (41)二、交接班制度 (42)三、学生宿舍安全保卫制度 (42)四、学生宿舍纪律与卫生检查制度 (43)五、学生宿舍安全防火管理制度 (43)六、校园自行车、电瓶车停放管理制度 (44)七、浴室管理制度 (45)八、门卫管理制度 (45)九、值班室管理制度 (46)十、教室管理制度 (47)十一、实验室管理制度 (48)十二、办公室管理制度 (49)十三、财务室管理制度 (51)第六章学生公寓管理 (53)一、管理人员要求 (53)二、安全管理要求 (54)三、学生公寓建筑规范 (56)四、学生公寓安全设施规范 (56)五、安全用电要求 (57)六、入住、搬离规定 (58)七、宿舍内务整理 (58)八、卫生清理 (59)九、作息制度 (60)十、纪律要求 (61)第七章学校食堂管理 (63)一、学校食堂从业人员日常管理制度 (63)二、学校食堂卫生管理制度 (64)三、学校食堂机器设备管理制度 (65)四、学校食堂采购索证规定 (65)五、食品采购及保管要求 (66)六、食品加工烹调制作要求 (68)七、主食质量管理要求 (70)八、餐具清洗消毒保洁要求 (71)九、从业人员健康检查及卫生知识培训管理要求 (72)十、卫生检查及餐厅卫生管理要求 (73)十一、食物留样及食物中毒报告要求 (74)第八章校内经营场所管理 (76)一、小卖部管理 (76)二、打字复印部管理 (79)第九章各类库房管理 (82)一、库房安全管理制度 (82)二、库房管理人员职责 (83)三、美术器材室管理制度 (84)四、体育器材室管理制度 (85)五、音乐教室管理制度 (86)六、校史陈列室管理制度 (87)七、图书室管理制度 (87)八、教学仪器室管理制度 (88)第十章体育器械管理 (89)一、体育器械管理制度 (89)二、体育器材管理借还制度 (90)三、体育器材管理维修保养、报损制度 (91)四、体育器材损坏赔偿制度 (91)五、体育器械管理员职责 (92)第十一章车辆管理 (93)一、接送学生车辆管理 (93)二、教职工私家车管理 (96)三、自行车管理 (97)四、外来车辆管理 (98)第十二章绿化管理 (100)一、管理思路 (100)二、绿化项目管理目标 (101)三、绿化服务管理 (101)四、应急方案 (108)五、检查与考核 (109)第十三章消防管理及智能化管理方案 (110)一、消防管理 (110)二、智能化系统日常运行及维护管理方案 (117)第十四章应急措施 (120)一、电梯困人 (120)二、制止打架斗殴的应急措施 (121)三、发生盗窃时的应急处理措施 (122)四、发生刑事案件或恶性事故时的应急处理措施 (122)五、有人在学校范围内无理取闹时的应急处理措施 (122)六、停车场突发事件的应急处理措施 (123)七、防暴风雨应急处理 (123)八、消防管理预案 (123)九、高空坠物伤人预案 (124)十、公共卫生突发事件处理预案 (124)结束语 (126)第一章服务工作目标一、管理思路根据校方提出的物业服务要求，我公司将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。
认真落实约定中的每一点。
力争做到业主方满意，公司满意，自己满意。
在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解校方的需求。
在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据该学校的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。
根据该学校所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升该学校的管理品位。
二、整体管理方案策划1、秩序良好的需求良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。
因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。
2、环境需求优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。
给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。
3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的人文环境的要求也越来越高，因此，人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。
三、物业管理具体措施基于对该学校的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施：1、整体设想及策划的确立原则目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。
2、高标准、高水平管理的措施⑴、组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在该学校项目的物业管理中，要打造星河湾的物业管理品牌，必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理服务人员的高素质。
在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响服务质量的因素消灭在萌芽状态，确保运营中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。
同时，将积极实施和推进人的品质建设工程，以团队职业化、管理市场化、观念同一化为目标，建立人才规划、实行有效考核与管理等措施，建立一支高素质的人才队伍。
（2）、建立和实施完善的质量管理体系我们公司将针对校区导入IS09001质量管理体系，从建设期开始高标准、高起点，科学管理、规范作业。
创造优美舒适、安全文明、洁净环境。
（3）、实行服务标准化对师生服务力求完善和零缺陷，是对服务质量的一贯追求。
倡导“严格追求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位各项作业的具体实践中。
为此，将在该学校大力实施和推进管理品质建设工程和服务品质建设工程，确保服务品质的完善和零缺陷。
3、创造优美舒适、文明、洁净环境的设想⑴、安全管理服务建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。
日常管理中，我们将采取“物防、技防、人防三防并重”、“群防群治”、“中央监控和区域管理相结合”、“重点区域、一般区域、时间区别对待”、“预防为主，防消结合”的管理原则，通过采取组建高素质秩序维护队伍、合理设置岗位、规范工作流程等措施，确保管理区域24小时的消防安全、车辆进出有序、无责任安全事故。
（2）、加强环境文化和环保建设，树立环保观念全面导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标训、使用环保性服务用品等措施，宣传环保知识，引导在该学校的师生（师生）重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适的工作和生活环境。
四、各项物业服务标准序号指标名称国标管理指标管理采取的主要措施1绿化完好率98%以上1．实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认真听取师生意见，接受师生监督。
2．严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质量标准。
3．根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。
4．每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。
2清洁保洁率98%以上1．采用合理、科学的作业方式，给师生营造一个良好的工作环境。
2．垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。
3．定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害。
4．杜绝乱张贴现象。
5．管理人员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。
3治安案件发生率1．充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合。
2．成立应急小分队，处理应急事件。
3．建立星河湾学校施工人员档案，并与施工单位签订《治安责任书》，对进入星河湾学校的施工人员，要求挂工作牌，并经查验方可放行。
4．落实秩序维护岗位职责，明确责任区域。
5．对秩序维护人员实行准军事化管理，加强对秩序维护人员的培训和考核。
6．对秩序维护人员工作进行严格检查。
4火灾发生率0．1‰以下1．实行全员义务消防员制度，根据星河湾学校的实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。
2．实行24小时消防值班制度。
3．消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合。
4．装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。
5．充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。
6．消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法。
5有效投诉率每年2‰以下0、5‰以下1．以“师生至上、优质高效”为服务准则，竭诚为师生提供一流的服务2．加强与师生的沟通，了解师生的愿望和要求，满足师生的需求。
3．设立24小时投诉电话和服务网站。
4．接到投诉，及时记录并处理，同时建立档案，跟踪处理结果。
投诉处理率95%以上100%6 管理人员专业培训合格率100%精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。
7 物业管理服务满意率95% 95%以上1．每半年做一次师生意见调查，将征询到的信息进行统计分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。
2．运营中心经理每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。
8违章处理率100%1．严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。