雅居乐清水湾项目整合营销方案
旅游地产海南雅居乐清水湾项目整合营销方案滨海旅
的顺利进行。
人力资源需求
专业营销团队
组建一支专业的营销团队，具备丰富的营销经验和技能，能够为 项目的成功实施提供有力支持。
外部合作伙伴
与优秀的外部合作伙伴合作，如广告公司、公关公司等，共同推 动项目的进展。
内部培训师
培养内部培训师，为团队成员提供专业培训和指导，提高整体素质 和技能水平。
项目坐落在清水湾旅游度假区，拥有得天独厚的自然环境和优美的海景资源，是海南岛上一个极具吸 引力的旅游胜地。
海南雅居乐清水湾项目的开发旨在满足不同游客的旅游需求，提供全方位的旅游体验，同时提升项目 的品牌价值和市场竞争力。
项目目标概述
提升海南雅居乐清水湾项目的 品牌知名度和美誉度，树立行 业内的领导地位。
目标市场定位
以高品质、生态环保、休闲度假为主要卖点，打造国际化、高端的旅游度假项目。
竞争对手分析
主要竞争对手
海南其他旅游地产项目，如三亚某湾、某岛 等。
竞争对手特点
项目规模较大，配套设施完善，价格相对较高。
竞争优劣势分析
清水湾项目在地理位置、环境质量、配套设 施等方面具有优势，但在价格、品牌知名度 等方面相对较弱。
时调整项目计划。
社会风险
社会舆论和公众意见可能对项目产生负面 影响。应加强公关工作，积极与公众沟通
，树立良好的企业形象。
经济风险
市场经济的波动可能影响投资者的购买力 和投资意愿。应做好市场调研，合理规划 项目投资。
技术风险
技术更新和项目实施过程中可能出现的技 术问题可能对项目产生影响。应加强技术 研究和培训，确保项目实施顺利进行。
旅游地产海南雅居乐清水湾 项目整合营销方案滨海旅
雅乐居清水湾房地产品牌形象策划案 精品
雅乐居海南清水湾品牌营销策案专业班级：广告学11401学生姓名：苑航学号：11401002雅乐居海南清水湾概况2公里海滩，走在上面犹如在积雪地上行走，脚下会发出“咯吱咯吱”银铃般清脆的“唱歌声”，又像是情人窃窃私语。
在清水湾，每一颗沙粒，都是一个美妙的音符，被誉为“会唱歌的沙滩”。
目前世界上只有3个地方的沙滩会有如此奇异的特质：一处是美国威夷海滩，一处是澳洲的黄金海岸，还有一处就是中国海南的清水湾。
清水湾，被誉为“海南最美的海岸线”之一，比肩世界稀缺资源，深获政府的致力保护，堪称中国最后的海岸自留国度。
雅居乐海南清水湾占地面积10005000平方米，容积率为果色果岭、蔚蓝海岸0.4，瀚海银滩0.7。
距离三亚凤凰机场仅45分钟车程，市区30分钟车程，2011年竣工的海南东环城际轻轨，将清水湾至三亚和海口的时间，缩短为15分钟和1小时以内。
便捷的航空、高速公路、城市轻轨、空中巴士，全方位的立体交通网络畅达岛内外。
目录第一章市场环境分析 (4)第二章产品分析 (10)第三章消费者分析 (13)第四章STP策略 (13)第五章营销组合 (20)第六章广告表现 (20)第七章媒介计划 (20)第八章广告预算与效果评估 (20)第一章市场环境分析（一）海南市宏观经济环境分析海南市宏观经济呈现以下特征：1.海南市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。
2.随着海南市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。
（二）新政对区域的影响新国十条的出台进一步抑制房价的一路高涨，保证了房产业的稳定前进。
新国十条已经为未来三十年中国的房地产发展构造了理性的矿架，中国的房地产业和房地产市场不仅不会衰败和消亡，反而会更加繁荣与活跃。
雅居乐清水湾，雅居乐集团08年旷世之作，海南省“十一·五”重点工程项目。
雅居乐充分洞察现代人对自然与休闲的内心渴求，用世界级顶尖设计团队和超前的度假意念，将清水湾倾力打造一个没有繁忙应酬、没有文件烦忧、没有会议行程，只有蓝天碧海的愉悦，椰风海韵的惬意的第二人生度假国度。
清水湾度假别墅项目全案营销策划攻略 2011-113页
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从成交面积段来分析， 别墅成交量最大的面积区间为 250-300平米 和 300-350平米， 这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着正比关系，由此来看 全市独立别墅结构特征中经济型的独立别墅需求旺盛。
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项目名称：滨江御景
地理位置：上饶市沿河路，双塔公园处 发展商：浙江永利集团 占地面积：23万平方米， 总建筑面积：27万平方米， 容积率：0.84 建筑类型：联排别墅、花园洋房、电梯房 联排房型面积：220-350平方米，每户赠送50-90平方米地下阳光室， 总户数：225（一期） 目前售价：均价8000元/平方米，
四力合一，形成最强的销售力！！
盛唐机构 联手 福田集团……
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2011年，福田集团将以全新战略蓝图，面对上饶新的市场格 局和竞争挑战，必然面临品牌的升级。
作为这个战略的实施者——清水湾将也以新的产品，满足 市场新的人群和新的需求，必然成为福田集团品牌升级的重 要载体。
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别墅市场概述篇
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小 结:
•由于政府停止别墅用地批租，近几年内市场不会出现新增别墅地块 出让,别墅用地因此更显稀缺； •独立别墅市场明显呈现出供不应求态势,市场成交价格稳步上升； •对于独立别墅面积合理控制在250-350平方米之间，总价方面控制 在300万/套以内，更是深受客户的喜爱。
•清水湾以260-370平方米为主力的精致纯独栋别墅向上饶传统的豪 宅挑战。180万元起价，主力总价控制在300万元左右，象这样的纯 独栋别墅拥有很大的市场潜力。
海南雅居乐清水湾项目分析
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二、项目定位
1、属性定位：12公里海岸 ，上层国度 2、形象定位：雅居乐·清水湾，你的国 度，你的第二人生 3、来海南·清水湾，看真正的海
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4、项目投资概念：
雅居乐·海南清水湾提出了“第二 人生”的营销概念，通过对中国财富阶 层享受生活、提升生命质量需求的精准 把握， 提出“休闲度假养生”的第二 居所概念；同时结合项目本身海景资源 优势，针对内地客户，着重强调海景资 源，提出“来看真正的海”宣传噱头。
蔚蓝海岸组团 （A03区）—湖畔乐湖小镇
总平图
整体效果图
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1、总占地面积：176682㎡； 2、总建筑面积：141395.38㎡（其中商业 配套面积28028. 81㎡，地下车库面积为 6074.18㎡）； 3、容积率：0.726； 4、绿化率：40%； 5、总户数：28栋（8-11）小高层住宅，共 847套； 6、户型区间：洋房80—209 ㎡
金色果岭组团 （A05区）——360° 阔景高尔夫大宅
整体效果图
总平图
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1、总占地面积：232038㎡； 2、总建筑面积：92816㎡（其中会所面 积2793㎡）； 3、 容积率：0.4； 4、总户数：171栋别墅（独栋、联排、 双拼、四拼）共计254套，2栋高层共计 144套，合计398套； 5、户型区间：别墅180-567㎡，洋房 115-291㎡6、 6、停车位：低层住宅1.3辆/户，高层住 宅1.2辆/户，亦在室外布置了近200个 访客停车位
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（2）、景观住宅概念： 布置在小区内排的8-11层住宅,在力 求南北向的同时，亦争取有良好的组团景 观； 布置在小区外排的住宅，在争取南北 的同时，亦力争获得良好的球场及中心湖 景观；亲切而不张扬的坡屋顶结合现代简 约的建筑装饰，力求体现滨海建筑的特征。
雅居乐清水湾项目(海南省销冠)案例研究
雅居乐清水湾——项目整体概况
项目核心配套之贵族游艇俱乐部：规划两家贵族游艇俱乐部，以先进 的技术、豪华的配置及美丽的海湾为富足阶层定制的地中海式港湾码 头，千个泊位规模罕见，提供名流汇聚的社交场所，锻造项目品味
游艇俱乐部——大人物的大号玩具俱乐部，名流汇集的社交场所 ➢ 配套2个私家贵族游艇码头,畅游南海,尽享海阔天空。沿海湾有丰富的海洋生物,特色潜水活 动可以带您进入神秘的海底世界。 ➢ 海滩上还有沙滩排球、冲浪，海滨浴场等丰富多彩的活动可尽情体验滨海度假生活。
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雅居乐清水湾——项目整体概况
项目基本情况：位于三亚以东的陵水县，驱车至三亚仅需40分钟，整 体开发周期10年，总体量达900万方，产品线复合，配套高端
指标
占地面积 建筑面积 综合容积率 物业类型 开发商 项目位置
项目基础信息
对应信息
15000亩 900万方
项目总体规划
►目标定位：以滨海度假、海上观光、商务休闲、 运动、居住为主要功能的高品位、生态型综合 滨海旅游度假区。
►开发理念：按照“国际旅游岛”以超过200亿的 投资标准，近15000亩的大体量，并邀请国际顶 尖设计团队整体开发，统一规划，将清水湾打 造成可代言海南的度假新国度。
►功能布局：整体规划用地结构为“一轴、两带、 三核心模式”。一轴为山海一体景观轴，两带 为滨海旅游休闲带和东西景观大道，三核心指 商业文化娱乐中心，包括威尼斯水镇核心、商 业办公核心区、文化特色旅游核心区。
© Copyright Centaline Consulting, 2013
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海南清水湾全国联动推介会
活动现场
现场协调
活动内容
拍现场照片
活动结束
活动完毕
撤展
物料清点
运输到下 个场地
PART2 配合活动推广方案
整体活动预热+ 各地落地执行阶段（以北京为例）+ 媒体整合思路+
11月15-17日，整体活动预热
11月15日：《“雅居乐清水湾全国行” 》新闻炒作启动 11月17日：《“雅居乐清水湾全国行”新浪官网》正式上线
11月18-22日，北京推介会预热期，将通过话题炒作、微博
炒作等方式，为活动造势。
11月18-22日，北京推介会预热期
话题炒作：
圆梦海南
雅居乐清水湾北京推介会即将举行 海南最具投资价值楼盘登陆京城 即将掀起购房热潮 开启第二人生 海南最宜居楼盘引爆京城 12公里海岸线 实现北京人居梦想 海南最美湾区寒冬绽放京城
备注：易居卡，由中国旅游地产服务集团整合集团内外资源，针对旅游地产目标 客群，推出的一款集旅游地产置业信息、房产交易、房屋租赁，商旅服务，吃住 行游购娱，会员主题聚会，旅游地产信息提供等功能服务于一体的会员卡。
筹备流程
物料的准备
确定场地
制定排期
物资集中
展具制作
活动前的准备
物料集中
物料运输
布展
活动开始
推广资源：
新浪首页、新浪财经首页全国文字链 新浪乐居全国110城首页横切
新浪乐居20城首页焦点图、要闻区
新浪乐居首页旅游地产横切的头条、焦点图 新浪乐居旅游地产频道首页头条、焦点图
*广告投放资源详见排期表
11月23日起，全国推介会陆续启动
以北京为例，建立各地推介会推广模式。其它城市具体执行时 将根据各地差异，进行针对性调整
海南清水湾销售总结及年营销计划PPT课件
需要甲方的支持：
1. 礼品：需要一些礼品来吸引客户，山西客户都比较喜欢贪小便宜，现展厅 只有草帽送客户。我司也与其它高端影城、西餐厅等谈合作，凡他们的VIP 客户，持卡就能到展厅领取礼品，这样能吸引大量客户来展厅参观了解为 展厅积累客户，同时也能产生口碑效应。但希望有些比较好点的礼品来做 支持。
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成交原因
客户主要购房目的为投资度，国际旅游岛政策的刺激使部 分客户连夜到海南排队购房。
海南行活动客户，在海南多次置业，非常了解海南情况， 自己在海南也在拿地自己盖房。
老客户再购，在1月份中购买洋房，觉得海南投资非常好， 9月山西展厅开业，中得3万元购房卷，促使了客户再够。
1组为展厅开业路过客户（政府人员不愿透露买房信息）， 1组为10月离石推荐会，我司高端资源参加活动直接下定，
2. 优惠：希望甲方能给予山西区域一些优惠政策，解决山西客户去海南现场 难的问题，在地县活动中也可以用其诱惑客户前往（例：只要前往海南现 场并成交报销来回机票等）。用报销机票来给客户指定时间前往，解决客 户一直拖延不去等问题。同时增加成交率。
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销售小结及建议：
1. 今年整体销售情况受国家政策的影响较大，没有能延续1月份的销售热潮。
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二、年度营销推广部分
现场展示
推广渠道
营销活动
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2010各渠道总来电、来访情况
户 外
短信
其 它
网 络
D M
电 老客 朋友 台 户 介绍
报 纸
电梯 广告
电开 约访
路过
太原 房展
吕梁 岛外 横店 展厅 展厅 展位
总计
来 电
638
781
40
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滨海旅游度假产品海南清水湾项目整合.pptx
定位要素洞察↗
项目分析
海南发展趋势2
之于本项目： 清水湾项目是海南“一省两地”定位中“热带海 岛休闲度假胜地”的重要组成部分，意义重大。 清水湾项目站在海南未来发展趋势的高度，建立 在海南与亚洲、世界对话的平台之上。 随着亚洲论坛、国际旅游岛、自由贸易区等利好 政策的逐步成熟和落实，清水湾项目将发挥更大的 样板式作用。
度假市场趋势1
旅游业是海南的支柱产业，空气清新、气候适宜、 蓝天、大海和热带雨林同阿尔在卑斯的山 美丽休闲胜地，为海南 带来每年1600万游客的人气，创造巨大经济效益。
旅游客源结构发生变化。高端游客和海外游客增速 快于国内游客。譬如06年，俄罗斯游客比2005年增 长190％，韩国游客增长80％，日本游客增长50％。
项目规模优势/成片整体规划/12公里海岸线/景 观丰富而稀缺/产品丰富多样/酒店、高尔夫等高 端配套设施完善/温泉等
交通便捷/到达各著名旅游景点便利/先进物业 服务/国际规划设计团队/国际酒店管理团队
SWOT分析
项目劣势W
当地旅游业尚属起步阶段，旅游基础设施薄弱。而雅 居乐初次涉及海南旅游地产市场，开发、管理经验不具 优势。
PART B 定位篇
项目分析 价值体系 项目定位
项目基本情况
项目分析
价值体系 项目定位
区位：背山面海，北靠九所岭森林公园，南临陵水湾，属于热带海滨 旅游圈，即大三亚旅游圈的陵水境内，紧邻高速路的英州出口 占地：15000亩，总投资130亿 交通：①海南东线高速公路，从英州镇和新村镇出入口可直接到达本 区块；②海榆省道从地块北侧东西穿越；③东环城际高速铁路（海口－ 三亚，09年竣工后两地只需80分钟车程）途径本项目；④距三亚市区和 三亚凤凰机场仅40分钟，距海口2.5个小时，离广州60分钟飞行时间。
雅居乐清水湾营销策划书完成稿
目录一内容提要 (4)二市场背景分析 (5)三品牌理性&消费者感性分析品牌理性分析 (6)消费者感性分析 (9)四品牌问题&解决方案 (12)五市场营销方案 (13)六创意设计方案 (19)七媒介方案 (22)八费用预算 (25)九效果评估 (26)附件一调查问卷 (27)附件二广告软文 (29)一内容提要剖析品牌发现问题沟通受众解决问题通过对雅居乐清水湾项目的品牌及特性分析以及现行的营销策略分析，对当下的基本现状做以评析；通过对市场竞争者的对比分析，了解行业内部的竞争状况和相对峙模式；通过对目标消费者的分析，结合品牌问题做出解决方案，推导出雅居乐清水湾的SWOT，得出分析结论。
洞察目标受众的消费行为观念通过目标群体的基本生活指数以及他们的消费观念，他们这部分群体的共同特征是快节奏紧张的生活方式，没有得到身心的放松；从而奠定我们营销的方向，找到与他们沟通的切入点，我们提出根据消费者得心理需求，进一步演绎“第二人生”的品牌理念，加深项目形象在受众心中的好感度；并根据他们的媒介接触点制定我们的媒介投放策略，以达到高效、精准的传播沟通“敢不敢自炒鱿鱼”的FEA营销采取了FEA营销策略，将话题营销（Focus）、事件营销（Event）、活动营销（Activity）三者结合起来，即提出深得消费者共鸣的营销话题，利用轰动性的营销事件快速扩大影响力，进一步通过系列营销活动深化传播品牌理念与形象，使我们创意设计各方位展示品牌魅力，更生动的展现雅居乐清水湾的项目形象。
策略实施针对策划案的各项活动中，我们设计了包括：独立活动网站、网络病毒视频、吉祥物、平面广告、户外广告、软文文案等，以此来在各方面诠释清水湾的项目魅力。
通过在不同时期，媒介的不同需求属性，我们分别为媒介按设了相对应的具有创意的投放方案，同时利用新旧媒体，通过体验、分享、交流多种参与方式，让消费者全方位了解项目的理念及形象。
二市场背景分析1、中国度假产业现正处于发展初期，由于政府扶持力度不断加大，有很大的开发投资潜力；并且，作为一种资源性的消费投资，由于生态资源的稀缺及不可复制性，随着市场需求的不断扩大，消费者似乎也看到了产品升值的巨大空间；目前来看，度假地产呈现井喷式的发展，无论规模、效率、资金、人气，都在向自然资源优势的区域靠扰、聚焦。
雅居乐海南清水湾项目案例介绍_35_2009年10月
➢ 酒店式公寓均价：折后万元/平方米〔精装〕，现阶段收 取50万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。
➢ 泰式别墅价格：折后3--5万元/平方米〔毛坯〕，现阶段 收取100万定金，预计在09年第三季度开盘，定金不退。
➢ 现场为桩机刚进场状态，典型的“卖楼花〞现象重演。
大盘，意味着巨大的风险与高额的利润共存！
谢谢大家！
海南岛可能是目前唯一一个具有土地一、二级联动开发空间的市场， 机不可失，但决策确实应该慎而又慎；
清水湾的首战成功，不但对其它已经介入或蠢蠢欲动的开发商构成 巨大压力，就是对雅居乐清水湾项目本身，也构成巨大挑战。差异 化、充分的产品研究和市场判断，以及对后市政策走向、国际经济 形势的准确把握，决定着项目生死；
➢ 目前已调价6%。
六、清水湾项目的启示
土地一、二级联动开发，高收益、高风险，值得探讨；
随着“海南岛国际旅游特区〞概念的逐步落地， 意味着能在海南岛旅游开发热中取得先机的企业将有更多发展机会；
清水湾项目产品一般，但却在海南大盘积聚、竞争激烈的环境下， 以绝对的规模优势首战成功，靠的就是大盘运营经验积累、产品复 制、国际化视野及国际化资源整合；
雅居乐海南清水湾项目 案例介绍
2009.10.
雅居乐海南清水湾项目案例介绍
官方发布广告片欣赏 清水湾项目简介 土地一级开发利润
股权转让及其获利情况 推货及销售情况
清水湾项目的启示
一、官方发布广告片欣赏
二、清水湾项目简介
➢ 项目位于海南省环岛东线、陵水黎族自治县英州 镇辖区内，占地约万亩，总建筑面积约986万平 米，沿12公里海岸线分布，海水清澈、透明，沙 滩开阔、无污染，是一处难得的海滨旅游休闲之 所。区内设有三个国际标准的18洞高尔夫球场、 6家超五星级国际酒店、多国风情温泉谷、游艇 会、海洋体验展览馆、民族风情村等，总投资预 计超200亿元，总开发期十年。
雅居乐希尔顿度假酒店修规方案设计说明
雅居乐希尔顿度假酒店修规方案设计说明一、概况希尔顿度假酒店是海南雅居乐地产开发有限公司开发投资的项目，项目位于海南省三亚陵水县清水湾，是一新开发的海湾，距离三亚市中心大约50公里。
整个项目位于清水湾的西端占地近9公顷的地块，正面是300多米长的白色沙滩和碧蓝纯净的中国南海海水，是一块拥有独一无二的自然风景和区域特色的自然海湾。
用地的西北边是正待开发的万豪酒店，北面和东面是已开发的别墅群。
在清水湾景致如画的土地上，希尔顿度假酒店将成为海南岛乃至东南亚地区一个新兴的高档的具有世界品质的卓越酒店。
临近中国大陆和众多亚洲主要城市的优越位置将使它成为休闲、会议、度假等的首选。
这家酒店将拥有一个世界级酒店、会议中心、酒店别墅和独一无二的水疗中心。
我们设计的意图是为了创造一个协调融合海南美景的艺术度假地。
二、总体设计本项目9公顷的场地是个度假区开发地的其中一个单位，整体度假区开发项目包含了公寓、住宅、零售、高尔夫球等。
在度假区开发计划中有几栋30层高的公寓正位于场地后区，因此，酒店高度不允许超过9层以保持后面公寓往海视线无干扰。
方案设计就以如下条件协调∙所有客房将有海景∙避免没有日光，天然通风和外景的内走廊。
∙这是一个热带度假酒店，因此要确保最佳的天然通风以享受海上的微风和波涛声。
空调区域应该同时允许在天气凉爽的情况下能天然通风本项目基地南侧具有个300米宽的海滩和沿着海的避风树林。
场地前后大约有4米的标高差别。
建筑设计为低层、高层建筑，总建筑面积为87004平方米，其中地上建筑面积63075。
酒店的主体部分设在基地的北部，位于2层的酒店大堂通过廊道通向两侧的客房部分，高层客房分为南翼、西翼、U型客房、东翼客房四个区域，共设540个自然间，酒店主体和高层客房开口部位正对沙滩。
在基地的西南部沿着海滩高低起伏地设置了7幢海景别墅，提供了最佳的观景视野。
酒店的景观中轴线由酒店的大堂一直延伸到海边，沿着景观中轴线由北向南分别为酒店大堂、草坪和大游泳池，游泳池的西侧设置特色餐厅。