奥特莱斯的前生今世
奥特莱斯的中国式折学
奥特莱斯的中国式折学奥特莱斯（Outlet）作为一种特殊的购物场所，自20世纪90年代初期引入中国以来，逐渐成为中国消费者喜爱的地方。
在这些奥特莱斯中，顾客可以以大幅度优惠的价格购买到名牌商品。
然而，中国的奥特莱斯市场与国外还存在较大的差异，我们可以将之称为“中国式折学”。
一、奥特莱斯的历史与背景在介绍奥特莱斯的中国式折学之前，我们首先了解一下奥特莱斯的历史和背景。
奥特莱斯起源于美国，最早出现在20世纪60年代末70年代初，是一种以出售品牌商品为主的折扣商城。
主要特点是出售过季、库存、样品以及部分二手商品，品牌种类较多，价格相对较低。
二、奥特莱斯的中国市场奥特莱斯在中国市场的发展可以追溯到1995年，当时一家名为“顶好奥特莱斯”的外资企业在北京开设了中国第一家奥特莱斯。
此后，奥特莱斯在中国的发展逐渐兴旺起来。
目前，奥特莱斯已经成为中国的购物新风尚。
三、奥特莱斯的中国式折学尽管奥特莱斯在中国市场上迅速发展了二十多年，但与国外相比，中国的奥特莱斯市场仍然存在一些独特之处，这就是所谓的“中国式折学”。
首先，中国的奥特莱斯更注重价格优势。
在国外，奥特莱斯商城通常以品牌折扣为主要卖点，强调品牌背后的名声和质量保证。
而在中国，奥特莱斯更注重价格优势，以低价为顾客吸引点。
许多消费者并不是因为追求品牌的名气而去奥特莱斯购物，而是因为那里的商品价格低廉。
其次，中国的奥特莱斯在产品折扣和促销力度上更加激烈。
国外的奥特莱斯以打折为主，而中国的奥特莱斯除了常规的打折活动外，还常常进行大规模促销、特价销售和限时抢购。
这些促销方式在中国市场上受到了广泛的欢迎，因为它们提供了更大的折扣幅度和更多的购物乐趣。
此外，中国的奥特莱斯还致力于为消费者提供特色化的购物体验。
在国外，奥特莱斯通常是位于城市边缘的大型购物村，商场布局相对简单，注重商品的陈列与销售。
而在中国，奥特莱斯商场更加注重提供消费者的购物体验，增加了娱乐项目、餐饮服务、休闲区等。
奥特莱斯的发展史1
奥特莱斯发展史及在中国的发展（1）分类：商业地产一、奥特莱斯的发展和演变国内所谓的奥特莱斯一般是指曾在美国盛行的一种工厂直销零售商店集合的大型购物场所。
聚集在这个购物场所中，有许多工厂直销商店。
在美国,它的名称叫Factory Out let Store。
据资料记载：工厂直销零售业(Factory Outlet Industry)的某些形态最早出现在在美国，大约已有一百多年的历史。
那时，有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。
这就是工厂直销零售商店（Factory Outlet St ore）最早的雏形。
1、奥特莱斯的形成和演变：开始，工厂直销零售商店仅为了处理制造商的一些断码尾货商品、积压库存商品和换季降价商品。
后来选用这种销售形式的商店渐渐汇集，并发展成为一个独立的零售业态。
称为工厂直销零售业（Factory Outlet Industry）。
以后，很多工厂把直销店集中在一起开设，组成工厂直销中心（Factory Outlet Center）.美国第一个真正的工厂直销中心在1975年开业。
工厂直销中心一般离市中心都很远，约有100公里—150公里左右，开车要一个多小时。
至二十世纪九十年代美国的工厂直销中心发展到高峰期。
2、奥特莱斯已过了“豆蔻年华”：以后的发展出现了业态变异的现象。
数据显示：目前，奥特莱斯（Outlets）在发源地美国已发生了很大的变化，经营模式在变异，原来意义上的”工厂直销零售业”(Factory Outlet Indu stry) 总体规模在萎缩，似乎已过了她的“豆蔻年华” 。
表一：美国1988年——2005年直销中心统计表直销中心年份中心数量（个）出租面积GLA(平方英尺)平均大小（平方英尺)新开业（个）1988 142 18.3M 121,682 361989 183 22.4M 119,252 431990 222 28.1M 123,710 401991 249 32.1M 127,377 251992 275 35.1M 128,041 261993 294 39.3M 133,553 321994 311 44.4M 142,922 271995 324 50.7M 156,511 221996 329 54.5M 165,506 131997 312 55.4M 177,564 71998 293 55.9M 190,917 71999 284 56.2M 197,932 52000 278 57.7M 207,469 52001 261 55.3M 211,715 32002/2003 230 54.1M 235,217 32004/2005 225 54.9M 243,791 3注：VRN定义直销中心应是：50%或以上的租户必须是工厂直销零售商。
《关于奥特莱斯》课件
奥特莱斯的特点
商品种类
奥特莱斯拥有各种各样的商 品，从时尚服装到家居用品， 应有尽有。
折扣力度
奥特莱斯以低于市场价的折 扣力度吸引顾客，让人感受 到物超所值的购物体验。
商品质量
奥特莱斯提供高品质的商品， 让顾客购买到享受高品质生 活的物品。
奥特莱斯的优劣势分析
优势
• 价格优惠 • 大牌商品 • 多种选择
《关于奥特莱斯》PPT课 件
欢迎大家阅读本PPT课件，我们将一同探索关于奥特莱斯的知识。奥特莱斯是 一种特殊的购物方式，它不仅提供丰富多样的商品选择，还拥有令人惊喜的 折扣力度。
奥特莱斯的历史
奥特莱斯起源于德国，在20世纪70年代兴起，并迅速扩展到全球。传统的百货店将旧货打折销售，因此形成了 奥特莱斯这一独特的零售模式。
奥特莱斯在亚洲、欧洲和北美等地区也很受欢迎，斯未来的趋势
1 线上线下结合
未来奥特莱斯将更加注重 线上线下的融合，提供更 便捷的购物体验。
2 个性化定制
3 可持续发展
奥特莱斯将根据顾客需求 提供个性化定制服务，满 足不同消费者的购物需求。
奥特莱斯将致力于推动可 持续发展，关注环境保护 和社会责任。
结论
奥特莱斯的优劣势和发展前景
奥特莱斯的折扣力度、商品种类以及发展潜力使其在零售市场具备竞争优势。
适合人群和使用建议
奥特莱斯适合追求实惠购物和品牌产品的顾客，建议顾客充分利用各种折扣活动和会员权益。
结束语
希望大家通过本PPT课件对奥特莱斯有更全面的了解，并在日常生活中体验到奥特莱斯式的 愉悦购物体验。
劣势
• 地理位置 • 服务质量
奥特莱斯的经营模式分析
招商模式
奥特莱斯通过邀请各个品牌商家入驻，形成一个聚 集了多个品牌的购物场所。
全球最著名的奥特莱斯OUTLETS荟萃
意大利：Barberin
日本
• 日本奥特莱斯始于1993年，横滨Bayside Marina Outlet引发热潮， 2000年日本奥莱发展和开店达到高峰 • 大集团垄断特征明显： 切尔西日本（Chelsea Japan Co.Ltd.）
日本三井不动产。
• 基于切尔西在品牌资源和运营技术支持，使合作的奥特莱斯经营较好
第一部分：国内外奥特莱斯的发展与分析
• 国外奥特莱斯的发展与分析
• • 国外奥特莱斯的历史演进 国外奥特莱斯的发展特点
• 国内奥特莱斯的发展与分析
• • 国内奥特莱斯的引入 国内奥特莱斯的发展特点
•
国外奥特莱斯的经验与趋势
•
国内奥特莱斯的成功要素
北京燕莎奥特莱斯经典分析
上海青浦奥特莱斯经典分析
切尔西、第一零售所拥有奥特莱斯占全美68%
Premium Outlet Ce
美国圣地牙哥奥特莱斯
美国华盛顿D.C奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯广告牌
美国旧金山奥特莱斯
美国西雅图奥特莱斯
欧洲
• 奥特莱斯在20世纪90年代中期传入欧洲 ，英国首先发展
•
•
OUTLET首创于美国，至今已有上百年历史，是 目前欧美发展最为强劲的零售业态，并逐渐风靡 盛行欧美、东南亚等诸多国家。最初OUTLET为 工厂直销店，后慢慢形成类似SHOPPINGMAIL的 OUTLET购物中心，继而发展成独立的零售业态。 OUTLET进入二十世纪七十年代呈现出快速发展 的势头，到本世纪初美国境内已建立了300多家 OUTLET购物中心，欧洲、东南亚也开始盛行。 OUTLET是通过诸多品牌经营，极大满足消费 者的需求，并采取与百货业、大卖场、超市等错 位经营的方针，以自己独特的经营个性而存在， 百分百地迎合了消费者的需求及心态，所以发展 尤为迅速。在名牌价格高高在上的时代，在各行 各业激励竞争的时代，何以OUTLET能够如此移 居泰山之位呢？首先吸引人们的当然是其难以想 象的物超所值的世界名品，为时尚人士找到了购 买名品的窗口，致使消费者都趋之如鹜；其次， 汇集众多世界名品的OUTLET，场内全年折扣， 方便消费者选择品牌购物；再次，它又给过季、 断码的名品找到了一个卖场，不但为厂家解决了 与正价商品的冲突。如果品牌新品总是与过季折 扣商品混淆在一起，势必会使消费者降低对这个 品牌的信任度。因而OUTLET受到了商家、消费 者的欢迎，无限商机厚蕴勃发，前景无限远大。
奥特莱斯的前世今生
奥特莱斯的前世今生目录美国奥莱矗立发展之巅 (1)欧洲奥莱特色之路 (5)亚洲奥莱的春天 (6)中国奥莱在路上 (6)“名品+折扣”是奥特莱斯（Outlets）的灵魂所在。
相比较百货店、购物中心及其他同类业态，奥莱产品以国际一、二线名品为主，配有休闲设施及大型停车场，或有更多会议中心及游玩配套。
在国内对奥莱群雄逐鹿的今天，美国早已进入了奥莱发展的稳定期。
国外地产资本放眼全球，国内开发商纷纷抢占圈地。
在竞争的迷雾中，谁真正能理解奥特莱斯的意义所在，又能准确地开拓未来市场，谁将能矗立国内奥莱的巨头位置。
美国奥莱矗立发展之巅作为奥莱发源地的美国，市场被地产巨头垄断瓜分殆尽，国际一线及知名品牌资源同样被垄断且有成熟的技术流程。
在美国经济不景气时期，奥莱异常火爆，所占份额达到百货销售的57%之多。
2012年，全美共265家公司运营322种品牌，到2013年，新计划开发项目增加43个，涵盖约70个品牌。
其中12%的品牌公司掌握着28%的品牌和41%的门店数，知名品牌集中度较高。
市场数据表明，纯粹的奥莱生存能力较强。
表2：美国前20位奥莱入驻品牌集团信息来源：广发证券行业研究报告（2013年8月20日）以Tanger为代表的美国奥莱地产商，始终维持着低成本与高销售的趋势。
其历史均物业成本在13000元/㎡，单位面积销售额可达2000-3500元/月/㎡。
物业出租率未低于95%，可均达到97%，其租金回报率为11%-12%，远高于传统商场的3%。
Tanger采用租户淘汰机制，续租租金稳定，换租租金快涨。
在坚持期权方式获得项目土地的基础上，迅速进入招租阶段，当欲招租率达到50%以上时，才会正式买下土地、启动项目。
Tanger对于欲招租的谨慎及建设周期的缩短了，大大降低了公司开发建设阶段的风险，加之其长期审慎控制资产负债表，有效地规避了经济危机的冲击。
可以说，Tanger对于奥莱的把控已经达到了自如成熟的境地，远远超越了商业本身的范畴。
奥特莱斯专题报告45678
（3）Outlets市场成熟度低，尚未产业化 我们中国市场现在面临的现实就是除了北京、上海这种超级一线城市的消费者对品牌有较高认
知水平之外，绝大多数的二三线城市消费者还停留在认为花花公子、梦特娇这些伪国际名牌就是国
际名牌的水平。同时国内目前真正的中产阶级还未形成，中国是一个储蓄型的社会而非一个消费型 的社会，中国绝大多数的消费者在为房子储蓄、为医疗储蓄、为教育储蓄、为孩子储蓄、为养老储 蓄，中国虽然人均GDP已经达到国际上适合奥特莱斯发展的水平，但是我们不能忽略欧美的社会福
OUTLETS.芭蕾雨（3+X模式）
目录
一、OUTLETS的概念和起源 二、OUTLETS的演变历程
三、OUTLETS及芭蕾雨的发展现状及分析 四、OUTLETS开发建议
五、国内外典型案例研究
六、世界各地的OUTLETS
•（1）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1小时交通圈、旅游必经线路、
3、国内
•
国内发展现状 ts模式引入中国，由于其成功的示范效应，在全国引发了 Outlets开发热潮。
（1） Outlets起步晚，开发热情高
（2）对Outlets认识和理解参差不齐 奥特莱斯项目在中国遍地开工，目前国内先后就有近500家“奥特莱 斯”的项目，然而其中盈利并成 活下来的寥寥可数，成了凤毛麟角 。除了国内北京和上海的几家奥特莱斯较为成功以外，其他都举步维 艰，国内对Outlets业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的 认识和理解参差不齐。
•
低价的原因 （1）迅速回笼资金的需要 outlets为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，又能为此类商品提供 规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。 （2）outlets商品的生产及推广成本低 很多生产商针对消费需要专门生产outlets商品, 使用过去的经典面料、款式，省去了大量新品研发 费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。 （3） outlets购物中心的运营成本低 outlets的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低，另外因 销售方式简单，相关经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣。
奥特莱斯行业分析报告文案
奥特莱斯行业分析报告目录一、奥特莱斯的起源、发展与现状 (3)1、起源与发展 (3)2、当今美国奥特莱斯行业特点和格局 (6)（1）高端品牌聚集优化 (6)（2）较大折扣优惠 (7)（3）规划合理配套齐全 (7)二、美国奥特莱斯标杆：Tanger的成功之道 (8)1、Tanger 的发展历程和现状 (8)2、公司强势增长原因探析 (14)（1）奥特莱斯的生命力和逆周期性助推Tanger迅猛发展 (15)（2）精耕细作、谨慎稳健的经营策略成就Tanger的标杆地位 (18)①精耕细作的经营思路 (18)②谨慎稳健的经营策略 (23)三、对中国奥特莱斯的启示 (30)1、审慎稳健的业务拓展步伐奠定长期发展基础 (31)2、优秀专业的品牌运营能力铸就核心竞争力 (32)3、奥特莱斯方兴未艾，行业等待强者 (33)四、行业风险 (34)随着中国经济进入转型调整期，GDP增速逐步放缓，居民收入增速压力增大，消费者信心指数也处于低位徘徊，传统正价零售渠道已进入“微增长”时代。
2012年中华商业信息中心公布的百家零售企业销售增速回落至10%，为过去4年最低水平。
今年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比增长11.0%，较上年同期微幅提升0.3个百分点，继续维持前一年度的低增长态势。
从美国经验来看，在居民实际购买力增速放缓时期，传统正价渠道压力较大，但逆周期折扣零售渠道获得消费者的青睐，同时良好的业绩也得到了资本市场投资者的认可，成为优秀的投资标的。
基于以上经济背景，我们认为有必要对国际上成功的折扣零售渠道（相对于传统正价渠道）进行梳理与研究。
本报告将重点关注品牌折扣零售渠道，以Tanger公司为例，探讨奥特莱斯业态的变迁和Tanger公司的成功经历，及其对国的启示，以供投资者参考。
一、奥特莱斯的起源、发展与现状1、起源与发展早在一百年前，美国就已出现奥特莱斯业态的雏形，当时大型的服装和日用品企业在自家仓库销售订单尾货，这种“厂家下水道”分散性和临时性色彩浓厚。
商业专题研究——奥特莱斯
1988-1996
第二阶段 快速发展
1997-2001
第三阶段 趋于成熟
2001至今
中国之路
•工厂直销店集 中发展；
•购物中心-工厂 直销；
•距市中心100150公里郊区；
•品牌、低价。
•截止1996，美 国300多家奥莱。
•营销方式：奥 莱开发商加；
•供货渠道：商 品工厂、品牌所 有者/代理商/批 发商、大型百货 店；
31-40岁
➢ 美国奥特莱斯消费者74%以上拥有独栋住宅，66%有财产性收入；
➢ 中国奥特莱斯消费者收入普遍不高，大多数人都是年轻阶段的白领，虽 有很强的品牌认知，但购买力有限。
16
第二篇 中国 OUTLETS困境解析
二、名品缺乏、品牌混杂
欧美 中国
货源差异
货源保障
过季、断码、尾货、剪标 新款，防止名品库存积压
北客站附近
——
地块已拿，初步规 划已完成
——
新加坡悦榕集团与西安曲
临潼温泉奥特莱斯 临潼 江临潼旅游投资集团有限 临潼区凤凰大道
4
公司
2014年
合计
48
21
第三篇 西安 OUTLETS初步诊断
1、体量 主要集中在4-8万㎡，单体体量适中，然数量过多，扩张过快，消费群有限， 前途堪忧； 2、选址 大多位于城区或城市新型发展潜力区域，城市郊区结合旅游、度假打造。由 西安奥莱选址可知，其本土化严重，基本丧失奥莱本身低成本优势。
19
第三篇 西安OUTLETS初步诊断
20
第三篇 西安 OUTLETS初步诊断
项目名称
区域划 分
开发投资公司
项目位置
建面 （万㎡）
项目实施进度
奥特莱斯定位课件
总结词
奥特莱斯的高端定位策略主要是为消费者提供高品质、高价 格的商品，以及豪华的购物体验。
详细描述
奥特莱斯的高端定位通常是在提供世界顶级品牌的商品，这 些商品的质量、设计和独特性都达到了很高的标准。消费者 可以在这里找到各种高端品牌的过季、断码商品，以及限量 版商品，享受与正价店一样的购物体验。
中端定位
品牌信誉
奥特莱斯作为知名品牌的销售渠道 ，具有较高的信誉度，能够为消费 者提供质量保证的产品。
价格优势
价格竞争力
奥特莱斯销售的产品价格普遍低于正价店，具有明显的价格竞争力 。
价格区间多样性
奥特莱斯提供了广泛的价格区间，从高价奢侈品到平价日常用品都 有涉及，满足了不同消费者的需求。
价格策略灵活性
奥特莱斯在价格策略上具有较大的灵活性，可以根据市场需求和竞 争状况进行调整。
社交媒体营销策略
01
建立社交媒体账号
02
定期发布内容
在各大社交媒体平台上建立奥特莱斯 的官方账号，如微博、微信、抖音等 ，发布促销信息和品牌故事，与消费 者互动。
定期发布有关奥特莱斯的促销信息、 新品上市、品牌故事等内容，吸引消 费者的关注和兴趣。
03
与消费者互动
通过评论、私信等方式与消费者互动 ，回答消费者的问题和解决消费者的 疑虑，提高消斯简介 • 奥特莱斯的市场定位 • 奥特莱斯的竞争优势 • 奥特莱斯的未来趋势 • 奥特莱斯的品牌建设 • 奥特莱斯的营销策略
01
奥特莱斯简介
奥特莱斯的起源
奥特莱斯最早起源于意大利，是“OUTLETS”的中文译名。 早期的奥特莱斯是工厂直销店，专门处理工厂尾货。
奥特莱斯的定义
社交电商
借助社交媒体平台，奥特莱斯可以与消费者进行更紧密的互动，推 广品牌，吸引更多潜在客户，提高销售业绩。
奥特莱斯在中国的现状以及解决对策
奥特莱斯在中国的现状以及解决对策作者：王俏来源：《时代经贸·北京商业》 2013年第2期一、奥特莱斯的起源与发展“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会市场打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者青睐。
后来众多品牌的尾货处理集中在一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里处外地高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
奥特莱斯已经成为一种不可忽视的零售业态。
奥特莱斯的兴起和发展，得益于对供需关系中一个基本矛盾的驾驭和利用：一是源自供方的库存积压，二是源自买方的消费能力。
这个基本矛盾的碰撞与融合，决定了奥特莱斯的必然出现。
（一）供求关系的矛盾供求关系的矛盾主要来自两个方面。
一是源自库存积压的矛盾，这是由于盲目生产而造成的。
时装产业的发展方式本身就具有极强的“积压生成机制”，即便杜绝一切盲目生产，也不能得到解决。
例如，某时装品牌在推出新品时会在市场调研的基础上，推断下个季度的流行趋势，然而无论多么精准的推断，也只能是构想中的概念。
为了最大限度地从目标消费群体中获得尽可能多的利润，品牌商会做出若干个款式，事实上，真正大卖的可能只是其中一两款，剩下的就造成了正季尾货。
另一个是过季尾货，服装销售的季节差异导致换季的时候许多产品下架成为过季尾货。
尾货的存在于业态策划的指导思想有关。
通常的业态策划都是围绕着产业链的“显性链”（比如，新款式新形象）做文章，而其隐性链（比如老年存老积压）是否需要什么可持续发展的业态，这如同只规划城市的高楼大厦，却不考虑城市的下水道，虽然在现实的城市里决不允许这样的规划思路，但在时装产业，却默认了这样的规划思路。
奥莱知识点总结
奥莱知识点总结一、奥特莱斯的起源和发展1. 首家奥特莱斯诞生于哪里？奥特莱斯的概念最早来源于美国，1974年，美国佛罗里达州第一家奥特莱斯于布鲁克斯维尔开业。
2. 奥特莱斯的起源及其历史渊源？奥特莱斯这个名字来源于法国，它的发展始于每年的销售季节，销售时，商家将过季商品搬到离市区较远的地方，以迎合广大消费者的购物需求。
为了便于人们前去购物，商家们通常会在离市区较远的地方重新组建一个小型购物村，也就是现在的奥特莱斯。
3. 奥特莱斯的发展历程？奥特莱斯的商业模式经历了近50年的发展，现已成为全球范围内的时尚购物热点。
在这50年里，从最初的单一销售渠道到如今形成的多元化、国际化的发展模式，奥特莱斯已经成为现代时尚购物的代名词。
二、奥特莱斯的优势和特点1. 优势一：明星品牌、超值低价奥特莱斯以出售品牌折扣货物为主打。
国际品牌，一线品牌，甚至个别VIP品牌加盟在奥特莱斯中，凭借着品牌的号召力吸引顾客驻足购物。
2. 优势二：新品持续上市，新套装涌现奥特莱斯极具节奏的审美体验，每天不同品类不同品牌的货品，充足丰富的品种经过全球引流，从而呈现在消费者达观视野里。
节奏保持“新套装”持续变奏，极具惊喜感。
3. 优势三：尊贵的购物环境，愉悦的消费体验相较于传统购物场所，奥特莱斯的店铺环境都是精心布局装修，空间宽敞明亮，品牌陈列看起来大气上档次。
有些奥特莱斯还提供免费的导购服务，愉悦的购物体验是他们一直坚持的核心理念。
4. 优势四：多元化的娱乐和休闲设施奥特莱斯不仅仅是一个购物地点，它还提供了许多娱乐和休闲设施，如餐厅、影院、儿童游乐场等，让购物变得更加有趣和惬意。
5. 优势五：品质好、价格实惠在奥特莱斯，你可以买到来自世界各地的品质商品，而且价格通常比市场价便宜很多，给人们带来了不小的实惠。
三、奥特莱斯的购物攻略1. 提前做好功课，了解奥特莱斯位置、品牌种类、特卖策略等信息。
2. 注意购物季节、时间节点，把握低价折扣的时机。
奥特莱斯
奥特莱斯”源自英文OUT-LETS，本意为“出口、出路”，指零售业专门销售名牌过季、下架、断码商品的商店组合，折扣低至七折以下，被称为“品牌直销购物中心”。
奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近百年历史，起初就是“工厂直销店”，专门处理工厂“尾货”，后来慢慢形成大型购物中心，并逐渐发展为一个独立的零售业态，目前在欧美已相当流行。
驰名世界的品牌、令人惊喜的低价、轻松的购物氛围，成为折扣店吸引顾客的“三大法宝”。
专家认为，这种瞄准特定群体的销售定位是新业态出现的客观基础，也是现代商业发展的趋势。
据北京燕莎奥特莱斯目前销售数据显示，其全年名品特价销售的经营方式吸引了来自全国的消费者（包括各地旅游者），已成为北京的购物热点。
有业内人士分析认为，奥特莱斯的出现是对我国商业业态的一种补充。
作为高档专卖店和百货商场的二线商场业态，它使得零售市场再次细分，延长了服装服饰商品的销售线，帮助国内服装企业解决了物流环节中的两个主要问题——“库存过多”和“资金回笼困难”，实现了商家、企业和消费者都满意的“三赢”。
OUTLET是以销售国际著名品牌服饰为主,集休闲娱乐为一体,满足顾客对品牌服饰一站式购物(Onestop shopping)和一站式休闲娱乐(One stop enjoying)奥特莱斯模式的主要特点就是把品牌、知识产权和低价有效、合理地整合。
这种模式做得好可以使供应商、零售商和消费者实现多赢。
但是由于这种模式首先是一种细分商业市场的、需要有限实现的模式，因此，切忌一哄而上，否则将很难把握好分寸，难以使企业获得最大经济效益，消费者也不能得到最大的需求和满足。
美国中国贸易协会有限公司总裁拉贾·马格斯维伦在会上首先介绍了美国奥特莱斯原创的由直销、授权代理销售、超市和大商场销售以及网上销售等组成的综合商业模式。
他说，中国市场的容量很大，希望在不断研究中国消费者购物特点和中国商业特色的基础上，能够将这种商业模式在中国实现不断创新和发展。
奥特莱斯的运营模式及发展状况
奥特莱斯的运营模式及发展状况奥特莱斯（Outlet）是指位于市区郊外或旅游景区的商业综合体，通常以销售品牌折扣商品为主要特色。
奥特莱斯的运营模式主要包括租赁模式和自营模式。
租赁模式是指开发商将商业综合体建设完成后，将店铺出租给不同品牌的零售商，由零售商自行经营，开发商则收取租金。
自营模式则是由开发商自行选取一些品牌或者通过与品牌合作，提供商品销售服务。
1.奥特莱斯的发展历史：奥特莱斯起源于美国，最早出现在1970年代，后来逐渐传入欧洲、亚洲等地。
随着全球化进程的加快，越来越多的国际品牌进入各个国家市场，奥特莱斯蓬勃发展。
在中国，奥特莱斯始于1990年代，目前已经成为零售业的一个重要领域。
2.奥特莱斯的特点：奥特莱斯通常将各个品牌的店铺集中在一起，形成规模化的商业综合体。
其主要特点是品牌折扣商品，商品价格较低，吸引了大量消费者前往购物。
奥特莱斯还通常提供舒适的购物环境、多样化的购物选择以及餐饮、娱乐等配套服务，使消费者可以一站式满足各种需求。
3.奥特莱斯的运营模式：奥特莱斯的运营模式主要有租赁模式和自营模式。
租赁模式相对而言比较常见，开发商将商业综合体建设完成后，将店铺出租给不同品牌的零售商，由零售商自行经营，开发商则收取租金。
自营模式则是由开发商自行选取一些品牌或者与品牌合作，提供商品销售服务。
4.奥特莱斯的发展趋势：随着消费者对品牌和品质的要求越来越高，奥特莱斯将更加注重品牌的选择和质量的控制，提供更多高品质的折扣商品。
奥特莱斯还将进一步以线上线下融合的方式发展，通过线上平台吸引更多消费者，提高销售额。
同时，奥特莱斯还将加强与品牌合作，推出独家折扣，提供更多独有的购物体验。
总之，奥特莱斯作为一个以品牌折扣商品为主的商业综合体，已经成为零售业的一个重要领域。
通过租赁模式和自营模式两种运营模式，奥特莱斯能够吸引消费者前往购物，提供品牌折扣商品，并提供舒适的购物环境和多样化的购物选择。
随着消费者对品牌和品质的要求不断提高，奥特莱斯将继续发展壮大，不断创新以满足消费者的需求。
奥特莱斯的前世今生
奥特莱斯的前世今生作者：齐婧来源：《中国房地产·市场版》2014年第06期奥特莱斯（Outlets），原意是“出口、出路、排出口”。
在零售商业中专指销售国际、国内著名品牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，也被称为“品牌直销购物中心”。
奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
起初，它只是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型购物中心，进而逐渐发展成为独立的零售业态。
20世纪40-70年代，美国是世界加工制造业最大的国家，服装服饰类的生产也不例外。
20世纪70年代，美国厂家因生产周期需要缩短、回笼资金需要加快，就各自把仓库的积压货以极低的价格在工厂仓库里直接销售（Outlet Store）。
一时间，众多的工厂纷纷甩卖，从而形成奥特莱斯的开端。
当然，这还不能称之为奥特莱斯商业的开始，只是一个自发的阶段。
Outlets真正开始是在20世纪80年代后期，如前所述顾客云集工厂分散，为方便顾客有利集中促销，厂家们集中到一起开设直销店，形成直销中心（Outlet Center），从而诞生了奥特莱斯的雏形。
直销中心以名牌和低价吸引顾客，规模尚不算大，离市中心也较选，一般开车要1个多小时，固定的客源有限。
但这是奥特莱斯自觉发展的阶段，对日后的发展壮大积攒了人气。
毕竟工厂不能代替销售商家，所以在20世纪90年代末出现了商家（品牌运营商）主导的专业奥特莱斯购物中心或卖场。
此时，直销中心（Outlet Center）的业态性质已经发生了实质性变化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊，表现出产业融合和边缘化倾向。
一方面，原来意义上的“工厂直销零售业”（Factory Outlet Industry）总体规模在萎缩；另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，以前各自独立经营的工厂店被整合在一起，统一管理、统一形象。
过去作为经营主体的品牌商（厂家），变成Outlets这一全新经营模式的供货商，销售商场更加功能齐全，购物环境提升，出现了集中的大型卖场、大型MALL、乡村花园式购物村三种形态。
奥特莱斯业态分析报告
奥特莱斯业态分析报告一、国际上奥特莱斯发展现状（一）国际上奥特莱斯的演进奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。
其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。
厂家直销店（factory outlet）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。
后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。
虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。
1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。
进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。
在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。
另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。
很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。
2005年国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中已正式将直销中心（Outlet Center）列为购物中心类型之一。
（二）国际上奥特莱斯的发展状况1、规模增长下降资料表明，目前美国的工厂直销零售业出现步履艰难的局面，奥特莱斯零售业务遇到许多困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局。
图3-1反映了美国奥特莱斯中心数量及增长呈下降趋势的情况。
美国奥特莱斯中心历年数量表2、经营公司渐趋集中从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。
四个爱上奥特莱斯的理由
四个爱上奥特莱斯的理由奥特莱斯(Outlets)最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。
OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
欧洲的奥特赖斯更注重顾客购物的全面体验，许多购物村还为儿童游乐区。
欧洲Chic Outlet Shopping?购物连锁村在此则分别座落于欧洲九个文化氛围浓厚而有趣的地区，距离伦敦、巴黎、马德里、巴塞罗那、米兰、布鲁塞尔、慕尼黑、法兰克福及都柏林不到一个小时的车程。
拥有55至120个数量不等的设计师品牌折扣店，并终年享受至多高达四折折扣。
所有购物村的环境布置均宁静、安全、整洁。
并提供在佛罗伦萨的托纳布奥尼街(Via Tournabuoni)、纽约的第五大道(Fifth Avenue)或巴黎的圣-奥诺雷区(Faubourg Saint-Honoré)等处才能享受到的悉心接待、包装及购物服务。
此外，欧洲9地购物连锁村另一亮点在于更注重顾客购物的全面体验。
购物村设有多家当地的餐厅和咖啡厅，此外购物村内还有迎宾小姐在旅游旺季期间提供多语种服务。
购物村设有曾经获奖的旅游信息中心(Tourist Information Centres)，举办有艺术展览，提供专人购物服务、礼物包装及在旅游旺季期间代客泊车服务，并在距离露天行人路仅几步之遥的地区划有免费泊车点。
购物村同时提供儿童游乐区，并提供手推车、雨伞及轮椅以供免费借用。
交通方面，直通市区的班车可将你轻松地从附近的市中心载至购物村。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
奥特莱斯（Outlets ）最早诞生于美国，迄今已有近百年的历史。
“奥特莱斯”是英文OUTLETS 的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思。
“工厂直销店”是奥特莱斯最初的商业形式，专门销售工厂尾货，后来多个“工厂直销店”逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall 的大型购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
目前“奥特莱斯”专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的折扣购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
2005年国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中已正式将直销中心（Outlet Center ）列为购物中心类型之一。
这标志着，Outlets 已不仅仅作为一个独立的业态，而是作为购物中心的一种类型，即作为整合各种零售业态的超业态平台。
前生
奥特莱斯的发展大致经历了三个阶段：
第一阶段
1970～1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货。
开始在他们的仓库建立起Outlet Store ，基本上是一家工厂一个Outlet Store ，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
第二阶段
1988～1996年：Factory Outlet 开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多。
因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售，而且离城市较远，一般在60～80英里（100～150公里）左右，开车要一个多小时。
截止1996年，美国境内已经建立了200多家奥特莱斯购物中心。
第三阶段
1997～2001年：Outlets 业态在美国呈现快速发展的势头。
营销形态发生了实质性的变化。
1970～1987年
工厂直销店
（Factory Outlet
store ）
1988～1996年
工厂直销中心
（Factory
Outlet center ） 1997～2001年
大型购物中心
（outlet mall ）
现在
首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与，其次是功能更加齐全，休闲购物一体化，最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。
因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心，目前呈蓬勃发展之势。
今世
目前奥特莱斯是欧美最为流行的零售业态之一，经过近100年的发展，如今的奥特莱斯已成为主要销售国际一二线知名品牌折扣商品的国际名品集中地，奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态，是一种倡导更聪明的理性消费的国际新型休闲购物模式。
目前的奥特莱斯正经历着两个转变
奥特莱斯从服饰制造商库存品“现金化”处理场所，向购物加休闲、娱乐中心过渡，即从单纯的购物转向购物与休闲娱乐相结合。
近年来品牌直销服饰专业店铺占购物中心总店铺数和店铺面积的比重逐步减少，而休闲娱乐设施逐步增加。
奥特莱斯由最初的库存品处理的角色逐渐转变成为低价服饰的专业销售通路。
即从销售下架、过季及断码的品牌服饰商品为主，向销售专门为在奥特莱斯销售而生产的商品过渡。
服饰业制造商将同样商品在同一时期、以不同的价格分别提供给百货公司、专卖店和奥特莱斯。
在扩大顾客层和销售额的同时省去了额外的研发和广告费用，使投入的资本得以尽早回收，营业收益方面也有很大提高，
目前在美国做的最成熟的奥特莱斯，已经将折扣概念贯穿整个项目，比如，除了普通的零售店铺，里面有电影院，但这个电影院也是走奥特莱斯路线的，里面上映的影片都是主流院线下档的影片，但价格便宜，你没有在档期看的大片，在这里可以继续看，但价格可能是5折，而且这里上映的影片，永远5折，这里也有咖啡厅，是打折的，这里有国际快餐店，也是打折的。
整个项目里面所有的店铺，元素，都做成outlets的概念，对消费者来说，来这里消费，不但是购物，更是一种体验。
我们国家恰恰相反，因为奥特莱斯地处偏远，周边吃饭不方便，反而奥特莱斯里面的餐饮要加价，经营理念还是存在巨大的差距。
洋为中用
在中国，随着经济的飞速发展、中产阶层的迅速形成并扩大以及日渐成熟的零售市场和逐渐丰富的国际品牌，也都为奥特莱斯在中国的发展打下良好的基础。
尤其中国人注重品牌又喜欢折扣的消费特性与奥特莱斯可谓是天作之合。
资料来源：2007-2010年中国商业零售市场发展动态报告
从图中可以看出购物中心在我国正处于增长期，而奥特莱斯业态就更是新兴的朝阳型业态。
从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，在中国已有约200多家以奥特莱斯为名的商业中心开业。
近几年来，各地区域百货龙头都在进军奥特莱斯业态，包括燕莎、百联、金鹰、华润、友阿等商业集团。
“奥特莱斯”俨然已成为全国风靡的“时尚品”。
以北京为例，仅从规模上看，以奥特莱斯业态名义筹备开业的购物场所就有燕莎奥特莱斯、赛特奥特莱斯、爱家奥特莱斯和活力东方奥特莱斯等，算上计划在首都机场附近开业的斯普瑞思奥特莱斯和北京市远郊各区县规划在建中的几家奥特莱斯，独北京一地的奥特莱斯业态就已显现出燎原之势。
这种局面早已打破了国外一个城市往往只有1至2家奥特莱斯的“惯例”。
放眼全国，在上海、郑州、杭州、重庆、成都、常熟等地都有大大小小的奥特莱斯存在，像青岛、广州、深圳等地也都在积极推出新的奥特莱斯项目。
不论是购买力强劲的一线城市，还是消费水平相对较低的二线城市，伴随着奥特莱斯在中国遍地开花的局面，这一业态在中国的本土化问题随之也浮出水面。
国内的奥特莱斯不能盲目照搬国外的模式。
首先：选址应有所不同。
在国外，每家每户都会有汽车，甚至还会有好几辆，但中国还在朝着汽车社会努力，汽车对于很多人而言，还属于奢侈消费。
而奥特莱斯吸引最多的还是那些对价格很敏感，又希望穿名牌的消费者，距离太远的话，前往很不方便。
因此在国内奥特莱斯的地址应该选择在国内一线城市的郊区或者二线城市中较为靠近市区并交通便利的地方。
而深圳，个人认为不适合开设标准的奥特莱斯。
因为若驱车一小时穿越拥挤的城市，到不如跨江直奔香港。
在深圳最适合开设的是“店中店”奥特莱斯模式。
这样奥特莱斯可以给百货店带来人气，也可以直接处理百货店尾货。
百货店也可以为奥特莱斯带来更多成熟理性的目标顾客。
货源不同。
在国外，尤其是欧美国家较容易对国际一、二线品牌做到工厂直销。
但在国内，
一些世界名牌产品在国内设有总代理商，因此是不可能做到工厂直销。
因此国内奥特莱斯都是和品牌拥有者或品牌代理商合作，从他们手中获取货源，商品或是商场下架的尾货，或是该品牌专供奥特莱斯的低价商品。
另外关税问题是目前中国奥特莱斯产业面临的最大的困难之一。
我国奢侈品进口关税一般是15%～25%之间，有的则高达50%（比如化妆品和酒类），此外，奢侈品进店还要有海关检测、进店检测、增值税、营业税、消费税等五花八门的税费，这些直接导致国内奢侈品的价格至少比原产地高出1/3。
如果大量引进不为国内消费者熟知的国外二三线品牌或者国内的一般品牌，就背离了奥特莱斯业态生存的根本。
因为没有了品牌优势的奥特莱斯，与那些打折的百货店、专卖店、批发城、商品市场没有任何区别，当然也就没有任何优势可言。
因此，在国内经营奥特莱斯业态，进驻城市的选择要考虑有没有足以为品牌消费提供支撑的中产阶层。
不能一味的选择在城市偏远地方，应该把交通便利放在首位。
多增加餐饮、运动、娱乐等设施，并且把奥特莱斯的折扣理念贯穿到所有项目中，以吸引更广泛的顾客。
另外经营方向把握应到位。
奥特莱斯并不是低端业态，恰恰相反，有了品牌意识才会有奥特莱斯。
品牌对于奥特莱斯尤为重要。
奥特莱斯能否成功，一个关键是看其拥有的品牌的集纳能力是不是很强，能不能持续、充足地提供各种名牌折扣货源。
目前中国许多奥特莱斯连开业的目标和营业方向都很模糊。
在这样盲目的潮流中，可能会有很多奥特莱斯倒下，被市场淘汰。