奥特莱斯简析总结

美国奥特莱斯经营两极分化，促进了产业并购步伐 的加快
面积（GLA） （平方英尺 ） 12,138,096 11,943,531 5,141,744 1,791,383 1,899,000 32,913,756 每平方 英尺平 均销售 $379 $241 $294 -3.2% n.a. 每平方英 尺基本租 金 $20.38 $27 $14.22 $9.57 $16.48
1
1 1 2 3 2
备注：全国店铺合计59家
奥康品牌入驻奥特莱斯简析
公司 江西 深圳 苏州
店铺名称 联盛奥特莱斯 华南奥特莱斯 郊区时尚舞台
面积 221 200 240
扣点 7 9 14
毛利率 29.1% 22.9% 88.5%
2月销售 17.9万 9.8万 36万
全球奥特莱斯成功案例
美国奥特莱斯的商业模型和其针对的消费群体
迪拜的Apparel集团在德伊勒 市中心拥有三家奥特莱斯商场， 最大的一家Aldo占地面积达到 5000平方英尺，Aldo的零售面 积达到了3000平方英尺，另外 还设有健身馆，珠宝展示及交 易厅，和一个纺织品厅，近期 还将添加电影院，杂货店，等 餐饮和娱乐类具有拉动力的设 施，以期增加购物中心的人气 和竞争力。
中国奥特莱斯是如何运用国际奥特莱斯运营经验的
成本控制
独立的货源供给
品牌资源
近600家国际品牌资源
便捷的交通
一、二、三线城市腹地规划 芭蕾雨城市新中心理 念 首创置业的商业地产多 物业类型综合营运经验
多业态购物环境 商业地产开发商统一的规划 和管理
总结国内OUTLETS开发建议
（1）选址：消费力旺盛发达地区、多条高速交汇点、1小时交通圈、旅游必经线路、
文化娱乐设施
电影 院
Spa 中心
高端 酒店
车位
店
店
售店
要素之四是需要商业地产开发商统一的规划和管理
与品牌代理商、 经销商、租户 管理分工明确
• 其只用作为店铺经营商，向开发者提出 整改要求即可，例如：店面扩建、维修、 保洁、保安、停车场管理、公共设施维 护、公共商业用具管理等不需要单独考 虑，商业地产商还会提供统一的公共广 告，促销规划
北京东四环路北工大桥西北侧 2008年销售23亿元
重庆金源奥特莱斯购物广场
经营面积： 33000平方米
1F：现暂营业，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约60个商铺，平均110 功能分区 平方米/个。 二、三、四、五F：9月20日正式开业。正式开业将有400多个品牌入驻，同时入 驻的还有STARBUCK和美国PLAY BOY高档会所伴随入驻，平均66平方米/个。
成都世纪城奥特莱斯商场
经营面积： 3.2万平方米
功能分区
一期1F 8000平方米。260平方米/个 2F、3F、4F开业时间未定
店面数量（间） 1F 店面数量30 车位 地址 地上100，地下150 成都双流
昆明奥特莱斯商场
经营面积： 6000平方米
功能分区
1F2000平方米，经营国际一线品牌服装单体店 2F2000平方米，经营国内一线品牌服装单体店
周边环境舒适且有大量高端住宅。
（2）客源：城市客源为核心、旅游客源为主要，周边客源为辅助。 （3）规划：建筑布局、步行流线、出入口、车位布置尤其关键。功能齐全，一站式。 （4）规模：体量不宜过大，应与市场消费力相匹配，8万平米足够。 （5）经营：以扣率和租金为主，以买断为辅；专业的管理经营公司。 （6）招商：必须先行，最优状态：指导设计、规划、规模。
奥特莱斯简介
奥特莱斯是一种新兴的零售业态
时间
1970-1987
性质
工厂直销店
形式
一家工厂一个outlet store 多家工厂一个outlet store
商品
工厂尾货
1988-1996
工厂直销店
工厂尾货
1997-2001
商品工厂、品牌所有 者、品牌代理商、品 牌批发商乃至大型百 货商店共同参与的专 门供货渠道
中国的奥特莱斯-案例５ 体现了国际奥特莱斯商业模型的四大核心要素
集团简介 对奥特莱斯芭蕾雨项目的潜在支持
• 业务覆盖全国四大区域九个城市 • 土地储备规模超过1000万平方米 •
• 提供商业集群规模效应：近600家国 际品牌资源 • 为项目提供资本支持
进驻Outlet的品牌均为享誉世界的 著名奢侈品牌，但价格仅为1-6折， • 商业地产多物业类型综合营运经验 可以创造销售规模效应 世界品牌折扣中心 • 商业运营团队： 公司、万文英团队 英法中合资OOM
发展商
奥特莱斯 中心数量
53 42 29 9 6 139
出租率%
Chelsea Property Group Prime Retail Tanger Factory Outlet Centers Horizon Group Properties New Plan Excel Realty Trust Total
店面数量（间） 330 车位 地址 200个 合肥经开区莲花路、丹霞路交口
苏州唯亭奥特莱斯购物广场
经营面积： 560000平方米(不含写字楼)
功能分区
1F、2F、3F为服装区（42000平方米）。 4F为餐饮区（14000平方米）。 5F为写字楼（14000平方米）。
店面数量（间） 服装专卖区200 车位 地址 地上200个，地下200个 苏州唯亭双阳路南
奥特莱斯迎合了供应商和
品牌代理商想通过各种渠 道增加销售的想法;
2001年后，全球范围内 几乎每个奥特莱斯购物中 心都有上百个国际知名品 牌的加盟 。
要素之三是提供交通便捷的综合性多业态购物环境
综合性多业态购物中心
便利的交 通环境
高速 公路 充裕 的停 品牌 直销
奥特莱斯商业 集群
主力 零售 次主 力零
公司 北京 青岛 天津 成都 郑州 合肥 广州
数量 6 1 3 3 1 1 2
公司 上海 海南 重庆 苏州 合肥 西安 深圳
数量 4 1 3 2 2 1 4
奥特莱斯全国分布概括一览表
公司 辽宁 数量 1 公司 哈市 数量 2
杭州
宁波 湖州 长沙 江西 江苏
4
1 1 2 1 3
温州
兰州 南京 武汉 沈阳 常熟
98 90.3 96 76 86
美国排名前五 位经营奥特莱 斯的公司奥莱 中心数量的总 和占美国奥特 莱斯中心总数 的61.8%. 另一方面，在 美国，奥特莱 斯中心2011年 的总销售额较 上一年上涨了 17.9%，而像 梅西这样的大 型商场，销售 只勉强增长了 2.5%
迪拜的奥特莱斯-案例3 关键词：地方特色＆综合业 态
核心运 营理念
面向供应商的租 金和消费者的商 品价格都是最低 的
基本商 业模型
生产商直销。美国经济进程持续放缓，美 国消费者渐渐改变了去大型商场购物的习 惯，而像奥特莱斯这样提供更便宜，质量 又不差的产品的购物场所则成为了消费者 的新宠 奥特莱斯的低成本运营。美国奥特莱斯商 场往往选址在离市中心不那么近的地方， 从而租金较其他大型商场而言会低很多。 在某些区域的奥特莱斯，商场甚至都不会 安装电梯、扶梯、空调等基础设施，从而 在最大程度上降低了商场的运营成本。 产品升级。美国奥特莱斯的产品已经不再 是大商场或供应商的尾货，而是品牌供应 商以过季设计或较低成本的做工专门为奥 特莱斯生产的产品。
店面数量（间） 80 车位 地址 南京中央路417号（中央门长途汽车站往南50米）
中国奥特莱斯案例分析结论
1、目前奥特莱斯在国内的发展主要经营面积2.7—3.3万平方米。 2、一线品牌单体店40—80家店铺，平均面积为100—150平方米/个。 二线品牌单体店100—250家店铺，平均面积为60平方米/个。 餐饮店约20—30家，平均面积约500平方米/个 3、主要位置都设于一线城市郊区，交通方便，物流补给方便。 4、目前中国知名旅游城市(九寨沟、三亚、桂林等)均未设置奥特莱斯。
店面数量（间） 车位 地址
450 地上150个，地下200个 重庆江北区北滨路金源时代购物广场,
合肥国轩奥特莱斯广场
经营面积： 30000平方米 1F：经营范围：开放式品牌折扣区、 鞋、 箱包、国际一线品牌服装单体店，约 80家商铺，平均93平方米/个. 2F：经营范围：时尚女装、青春女装、内衣品牌单体店、品牌内衣、童装 ，约 功能分区 100家商铺，平均75平方米/个 3F：经营范围：国内运动品牌工厂店、运动、运动休闲、户外、男装、 休闲、 约150家商铺，平均50平方米/个 4F：大型餐饮、KTV、休闲天地。
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奥特莱斯(中国)
奥特莱斯（中国）的品牌资源
目前奥特莱斯在国内的部分案例
上海青浦奥特莱斯购物广场2003
经营面积 一期营业面积为10000平方米，分上下两层。二期营业面积20000平方米
功能分区
A区拥有近40个商铺，经营国际一线服饰品牌，店面平均250平方米/个。 B区经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌；120余个品 牌商铺，店面平均84平方米/个。 C区为餐饮休闲娱乐区，目前已进驻的餐饮企业有避风塘、星巴克、吴越人家、 肯德基、永和豆浆、老夜上海等二十余家，平均500平方米/个。
多业态大型购物中心
上千家世界知名品牌
全球奥特莱斯购物中心蓬勃发展
体现了其商业模型的四大核心要素
要素之一是成本控制，即“名牌＋实惠”
购物中
产品成
地理位置在交通方 便、开阔的城郊， 租金低廉
心成本
本
工厂或一级经销商 直接供货，省去了 一切中间渠道
商业地产商统一规 划，省去诸多管理、 经营费用
要素之二是丰富的品牌资源
店面数量（间） 180 车位 地址 2500平方米，17平方米/个（不含公共车道）150个车位 上海市沪青平公路2888号(嘉松中路5555号)
北京燕莎奥特莱斯购物中心
1F营业面பைடு நூலகம்8600平方米； 2F营业面积9746平方米； 3F营业面积9384平方米；合計：27730平方米 最近又新增加8万平方米
经营面积
1F：主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约50个商铺，平均172平方米/个。 功能分区 2F：主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线等品牌约100个商铺，平均97平 方米/个。 3F：餐饮娱乐，约20家餐饮，3家游戏厅，一家KTV，平均469平方米/个。
店面数量（间） 车位 地址 销售
170
3F2000平方米，经营国内运动、休闲服装单体店
店面数量（间） 150 车位 地址 20 昆明市东寺街东方广场奥特莱斯商场
南京先锋奥特莱斯
经营面积： 10000平方米
功能分区
1F 名店、化妆品、皮鞋皮具、商务休闲等 2F 少淑装、淑女装、成熟女装、女内衣、饰品、箱包等 3F 运动、青春休闲、大休闲、针纺织品 以80%国内品牌为主。
面对的 消费者 群体
渴望以超低价买 入名牌产品的消 费者，这个群体 在经济危机后正 在以空前的速度 壮大
芝加哥和西雅图的奥特莱斯-案例1 关键词：扩张
截止2011年八月， 芝加哥区域总共有 三家奥特莱斯正在 建设，预计总共将 会增加一百五十万 平米的奥特莱斯零 售空间。而现有的 奥特莱斯中心Chicago Tribune也随后宣布扩张计 划，明年将要在已 有店面的基础上扩 大三分之一的面积， 即约40,000平方米。
充分并及时地 满足了客户对 交通、停车场、 多品牌购物环 境、业态和基 建的需求
• 商业地产开发商最初在设计购物中心时， 强调了交通的便利性，一般选址都是处 于多条高速公路的交叉点上
日本神户的premium outlets: 位于国道旁的远郊，旁边是上津 台商务住宅区和ION购物中心
奥特莱斯全国分布概括一览表
西雅图的奥特 莱斯一直以来 面向的是整个 美国西北地区 的消费者，近 年来急剧增加 的需求使西雅 图奥莱不得不 又增加了 100,000平米 的经营面积。
洛杉矶的奥特莱斯-案例2 关键词：综合业态
在洛杉矶地区，奥特莱斯的扩张也 很迅速。洛杉矶最大的奥特莱斯中 心-Citadel Outlets-新增加了近 50,000平方米的面积; 而另一家面积达到30,000平方米的 奥莱中心-Plaza San Clemente也即将在2012年下半年开业，这家 即将开业的奥特莱斯中心包含了零 售商店、高级餐厅、快餐店、一家 复古风格的高级酒店和海景别墅。 Citadel去年的每平方英尺销售额 高达530.50美元，同比上涨12.5%， 仅2011年５月的总销售额就高达 1650万美元。
曼彻斯特的奥特莱斯-案例4 关键词：商业地产商
位于大曼彻斯特的The Rock占 地面积57,600平方米，开业第 一个小时的人流量就达到了 11,000人次。其开发商 Hammerson把The Rock设计为 一个蕴含着时尚系列、生活方 式及休闲品牌等元素的大型折 扣中心，它成为了伯里及周边 地区零售商及客户购物休闲的 直接目的地。