远郊大盘的开发模式及案例
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
郊区大盘营销-华侨城
因此，开发商要会当导演——
大盘开发应有始终如一价值主张，给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景。 同时，大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感； 大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。 而常规项目的开发更多的是依托城市价值，展示成熟生活氛围。
贯穿始终的核心价值主张
核心价值
案例——华侨城
2009.11 2011.2.8 2011.8.21 天津华侨城实业有限公司成立 天津华侨城首期启动动工 华侨城首期（洋房、叠拼）开盘
2012.7
2012.7 2012.9.15 2013.4 2013.7.1 2013.7
纯水岸一期会所落成
纯水岸一期联排别墅开盘 华侨城纯水岸一期完美入住 北区高层开盘 欢乐谷开业 C地块配套幼儿园、配套社区中心建成
开发节奏控制
•与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同，大规模房地产项目的开发，利润来源于开发 节奏。来源于前瞻性视野和市场的预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。同时，组团之间 应差异化处理，一方面有利于社区建筑的丰富多彩，同时有利于产品价值的不断提升。 •与小盘一次开发不同，大盘开发主要采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步 走高档路线的动态的操作手法。大盘的开发有两种模式：规模开发和小步快跑，规模开发往往是 对抗大量同质化竞争的手段；小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情 况。
因此，大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，是站在城市层面、面对未来的、 基于区域发展趋势的定位，是从城市价值角度出发的拔高定位。深圳四季花城、华侨城、星河湾等 成功大盘项目定位都立足于城市层面，致力于打造城市新的一极。
基于城市价值角度的拔高定位
房地产项目郊区大盘的运营研究
– 领域感
三、造福客户：营造和谐一生的生活
• 归属感
– 邻里归属
中 学 小 学 邻里中 心 小 学
细胞 Cell —基层社区
邻里 Neighborhood —居住社区
三、造福客户：营造和谐一生的生活
• 归属感
– 邻里归属
邻里中心 邻里中心
片区中 心
邻里中心
邻里中心
邻里中心
片区 District －结合场地规 划
花园洋房
花园洋房 联排
2居
3-4居
90
120、150 100、160
5000
5000 6000
45-50万
60-80万 60-95万
富裕家庭
富贵家庭
联排
180、200
6000
100-120万
一、赢得客户：定位与形象
• 如何卖
– 郊而不野
• 视觉冲击：水上公园、田园景观、精品建筑
一、赢得客户：定位与形象
一、赢得客户：定位与形象
• 卖梦想
– 教化一生
• 教育主题：各生命周期的居民均能拥有学习、 自我实现的机会
一、赢得客户：定位与形象
• 卖梦想
– 教化一生
• 运动社区：
二、留住客户：质量与服务
• 销售现场的品质感
– 设计细节及风格
二、留住客户：质量与服务
• 销售现场的品质感
– 产品质量及维护
二、留住客户：质量与服务
– 个人价值追求
三、造福客户：营造和谐一生的生活
• 自我实现
– 个人价值追求
三、造福客户：营造和谐一生的生活
孩子多在幼儿或小学阶段，客户多关注孩子成长的多关注孩子的成长空间。 业主与孩子、老人3代同住，购房时兼顾二者需求，同时对于 居住空间要求较高。 以老年人为中心，关注社区环境、养老需求的配套以及老年 人活动空间。 他们处于社会中高端阶层，家庭成员高学历，高收入，高社 会地位；把房屋的购买看成是自己事业上成功的标志；关注 社区品质、产品形式、社区环境。 拥有较多的财富积累，支付能力强；置业是不仅关注产品层 面，同时关注社区档次，以及周围客户的档次，关注社区安 全、物业管理、提升生活品质的配套等。
远郊商业大盘模式和经典案例分析
模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点
已开发项目
恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点
郊区(新城)大盘开发模式研究33页PPT
郊区(新城)大盘开发模式研究
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
2019年恒大地产以“标准化”为核心的郊区大盘运作模式
恒大地产——集中采购
——集中采购，保证质量的同时，缩减建设成本
由于规划设计的标准化，公司实现了材料使用的标准化。在建筑、园林、配套设施以及装修工程， 大批量的采用标准材料，有效地加快了项目建设进度、保证了产品质量，缩减建设成本。
地区A公司
地区B公司
地区C公司
地区D公司
广州恒大材料设备有限公司
材料商 材料设备战略合作联盟
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恒大地产——财务表现
恒大地产在港最新发布的2019年年报显示，2019年恒大地产营业收入增长7 倍，增长速度大幅超越中国其他房企，成2019年最会赚钱的地产商之一。
年报显示： - 2019年，恒大地产营业收入为458亿元，同比2009年57.2亿元增长700.7； - 毛利133.7亿元，同比2009年19.5亿元增长585.6； - 净利润人民币80.2亿元，同比2009年的11.2亿元增长616.1； - 2019年底，恒大在建工程面积为2,397万平方米，较2009年同期的1,655万平
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成都恒大金碧天下——产品外立面
欧式新古典风格建筑外立面
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成都恒大金碧天下——户型
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成都恒大金碧天下——景观实景
二次创业 拓展全国【2019-2019年】
经过前两个阶段的发展，恒大地产集团综合实力显著提高，发展潜力日益凸显，从2019年开始，恒大提出
“二次创业”的号召，着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。2019年，恒
大首度跻身中国房地产10强企业，并在广州同步开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘，在开发经
方米增长45%； - 2019年竣工面积899万平方米，较2009年的119万平方米增长655。
郊区大盘营销华侨城
案例——华侨城
2009.11 2011.2.8 2011.8.21 2012.7 2012.7 2012.9.15 2013.4 2013.7.1 2013.7 2013.9.15
2014
2015
2016
天津华侨城实业有限公司成立 天津华侨城首期启动动工 华侨城首期（洋房、叠拼）开盘 纯水岸一期会所落成 纯水岸一期联排别墅开盘 华侨城纯水岸一期完美入住 北区高层开盘 欢乐谷开业 C地块配套幼儿园、配套社区中心建成 一期南区联排、洋房入住 纯水岸湖岛低密度住宅逐步呈现 小学建成并开始招生 C地块二期南区高层开发、南区别墅交房入住 酒店开放 高尔夫呈现、别墅现房销售
这也是很多区域建设开发商的最大顾虑，如何使核心业态支持项目的营销工作？ 常规的推广运用，只是告诉客户我们有什么，其实客户心里明白和自己没太大关系， 而且容易为区域竞品做嫁衣。 而业态运用的核心是让业态、产品和客户产生关联，只需要设计好营销产品，所有问题就一一化解了：
业态运用到营销全过程
营销产品——华侨城
案例——东丽湖万科城
一期独栋 七期鹭湖洋房
三期北岛 联排
二期城市天籁 四期北岸
八期南岛别墅
九期小镇里 五期中心 六期正湖
案例——仁爱逸湖岸
L2赠送小院 48.49㎡
L3赠送小院 29.43㎡
L2赠送露台 3.72㎡
L3赠送露台 6.47㎡
仁爱逸湖岸洋房户型图
L1赠送小院 16.42㎡ L1赠送小院 43.59㎡
在这样的环境和背景下，郊区大盘应运而生，50万以上的大盘、百万大盘甚至几百万的大盘一夜间占 据了房地产开发的半壁江山。中国房地产开发已经进入大盘开发时代。
第一部分：郊区大盘开发建议
开发策略 产品建议 发展引擎
远郊大盘的开发模式及典型案例分析PPT课件
n“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发
城市发展阶 段未到，中 高端人群缺 乏背景下， 通过“低成 本、低总价、 基本生活配 套”主抓刚 需外溢的中 低端客群。
本报告是严格保密的。
模式一
碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大 量成功开发案例
已开发项目
已开发项目
1992年 2000—2001年
项目位置
清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高 速龙塘出口右转3公里）
自然风光
背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有 长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为 130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑 面积38万平米，容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规街
Ø广清轻轨将于 2014年建成通车
l已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车；
l规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
Ø已签约引进 广州华润万 家生活超市；
Ø规划建设沿 湖商业街；
Ø规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店；
医疗保健系统
社区医院、健 身中心
道路交通系统
独立交通中心， 地铁5号线，业 主巴，客运中 心
本报告是严格保密的。
交通中心，会所，商业
凤凰城中英文学校 教育设施系统
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ，前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居 所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套； 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
郊区大盘开发模式及策略
※ 社区中心——内设会 堂、银行、邮电局、 医院等；
※ 商业设施——市场及 邻里商业中心；
※ 公园绿地及运动场
※ 其它公共设施 ——汽 车站、停车站、加油 站等。
➢ 位于城市郊区,城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口； ➢ 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； ➢ 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。
经营成功使项目增值，增加项目吸引力。
➢后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。
地产项 目价值
推广营销 附加价值
定位规划 建设 设计价值 标准化
推广营销 标准化
运营附 加价值
定位设 计阶段
项目建 设阶段
时间
推广营 销阶段
定位设 项目建 计阶段 设阶段
时间
推广营 项目运 销阶段 营阶段
本报告严格保密
结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设
主要建设措施： 外部功能内部化
公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； ……
New town 的来源
最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百 余年发展, 形成了今天New Town模式。
➢ 采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外 交通的配合，是人口引进的重要诱因；
价值
第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
第二层面：
体量（规模）与 大盘的社会影响 力。
第三层面：
开发利润与社区 和谐、生活方式 塑造、品牌提升。
认识
传统对大盘价值的理解 表现为开发利润；
大盘价值更重要的是打 造新的生活方式，引导 生活模式的改变。
闲谈远郊大盘开发的八大专业赢利模式
闲谈远郊大盘开发的八大专业赢利模式——关于全经联周末地产主题研讨会的延伸思考周六，应杨秘书长之邀，参加了全国房地产经理人联盟地产专业沙龙的课题探讨，与旭辉集团的王总、万年花城的黄总、独立评论家马跃成等老总、地产专家一道，结合天津某具体项目，就远郊区大盘的开发运营模式展开了头脑风暴式的讨论，回来后意犹未尽，结合自己这十多年与全国一线品牌开发商的一些合作经验，将这个课题做一个专门的思考，便于与业内的翘楚进行交流。
远郊区大盘开发，实际上是一件真正考验一家开发商资金实力、政府资源运作、融资能力与产品研判与营销操盘等综合能力的残酷考验，正如李嘉诚先生所说，房地产的核心是：“地段、地段、地段”（这句名言鄙人不厌其烦的多次引用，因为它太精辟了，之后没有更精准恰当表达房地产核心价值的话），所以做大盘开发，其实就是地产定位为核，房产开发次之，营销又次之的战略运营，从2003年开始，有一个名词就不断被无数的地方政府、开发商和代理公司所谈论，就是“城市运营”，但是放眼中国房地产20年，真正深刻理解并且务实落地做到“城市运营”的政府或者品牌开发商，大概不超过5个，即使做到了，也往往做的不够系统和可持续、尊重敬畏地缘历史文化，这个不展开了，所以说到郊区大盘开发，首先就是如何做好“地主”，只有让地升值了、值钱了，后面的房产二级开发才能做到有声有色、做到花团锦簇，也就是说，只有把生地通过做到定位准确、政府的政策支持到位、概念规划出彩、开发时序科学合理、启动区足够鲜明引爆，大盘才能“活”并且逐步“火”起来，以前读过王志刚先生的一些书，觉得他有一个提法很精彩，叫找魂，给一块地准确的找到核心价值，准确的定位其主题引擎，就是成功大盘开发的战略先导！！！第一种模式、新城造镇模式：这一类远郊区大盘运作，其实华南做的最为成功，最著名的无过于番禺形成的华南板块大盘时代，从最早的祈福新村、碧桂园到雅居乐，鄙人前几年几乎年年都会前去取经，对于那里形成的半小时生活圈、自成一体的医疗、教育、购物、休闲环境叹为观止，以占地7500亩的超级大盘祈福新村为例，居然还修建了亚洲最大的火车站、拥有数百辆大巴的短途穿行于广州、深圳、香港、澳门等地、鸟语花香的公园、繁华的商场和超市，整个一种生活散散、日子缓缓的世外桃源生活状态，而这样的模式目前越来越难以复制，其中最根本的问题在于地价，今天的招拍挂制度已经使得开发商无力用低成本获得超大土地同时众多品牌开发商共同建设区域、实现卫星城的成熟和升值；第二种模式、教育引擎模式：对于今天将下一代教育看得高于一切的父母而言，教育牌几乎成为了房地产开发，尤其是郊区房地产开发的不二良方，鄙人有很多的开发商朋友，经常在一起喝茶吃饭，一个交流的心得就是，目前很多投资客买房的最大需求点就是“户口”和“教育”，结合华南板块的碧桂园、桃源居以及早年上海浦东房地产开发的蓝印户口和今天天津的一些远郊区项目的需求调研，因此，如果能很好的整合好教育资源做为引擎置入，将对于一个项目的成败起到四两拨千斤的神奇效果，尤其是名校，简直屡试不爽，当然，换一个角度去思考，也未尝不是中国教育的悲哀（教育商业化）……第三种模式、体育运动模式：这个成功的榜样不用我提示，地球人都知道，中体奥林匹克花园系列主题产品的开发，这个当年在九亭开盘4000多的价格很多同行惊呼“疯狂”，鄙人也属于惊呼人群之一，因为9年前的九亭，名词解释就是“农村”，而且加上一个修饰词，就是绝对的农村，但是凭借“运动就在家门口”这句极为煽动力的广告语，无数的上海人依然此起彼伏的走向了“农村”，结果第一批“村民”十年后感到巨爽无比，因为房价真的已经赶上超过了很多中环附近的商品房，这就是房地产，当然，体育只是一个幌子，必须还配备相应的足够有吸引力的生活配套和成熟的运营管理团队，今天房价高了，人民群众的素质也与时俱进，今天想靠一句广告语或者一个概念来忽悠不明真相的群众买房，只能说：“哥，你OUT了！！！”；第四种模式、主题乐园模式：其实这种模式的风险很大，首先中国目前的旅游尚未成熟到一种旅游置业的阶段（一部分投资和巨富阶层毕竟只是少数），而以香港迪斯尼为例，多年的亏损也证明了对于一个唯利是图相当注重现金为王的开发商，是承担不了这样的压力和责任的，当然中国房地产行业有着自己的“特色”，以深圳华侨城为代表的专业地产运营商似乎已经通过房产与地产的一些微妙关系，解决了这一难题，但是必须说明，这需要非常强大的资金平台和非常过硬的政府资源，因为如果没有足够的产业支持和政策倾斜，这类开发很容易做到看起来很美，死的也很快，长三角曾经的几个“主题乐园万亩大盘”最后无声无息正好说明了这一模式可以玩，但是需要足够专业、足够有钱！！！；第五种模式、产业配套模式：这又是一个政策导向性很强的开发模式，适合那些有着较强本地政府资源与政策背景的大开发商，也就是配合政府的产业园区建设和投资引入，建设相应的商业与住宅配套，这点成功的案例很多，上海金桥、外高桥、苏州开发区的一些大盘，基本上属于特定产业人群的住宅提供商，需要更多的客户细分和需求研究，风险相对最小，当然这样的“肉”也并不是所有开发商都有机会吃到的，但是一旦吃到，就最好不要浪费机会造一堆“垃圾住宅”出来……；第六种模式、复合地产模式：其实房地产开发尤其是相对大盘开发，考虑到客户的分散性、地段的成长性和政策的变化性（在中国做房地产商，不时刻学习政策将会死的很快），往往单一模式越来越存在更多的不确定性和风险性，所以，复合型的大盘开发将会越来越多，尤其是作为一级土地整理的地产运营商，往往也存在着自己通吃会撑死，往往会招呼更多有品牌和实力的兄弟们一起吃，也就涉及到更为多元化和产品梯级变化、需求有高有低的复合开发模式，尤其在今年“国十一条”颁布之后，相信大盘会越来越少，复合产品社区作为抗风险和实现社区均好性最佳的模式，将会被更多的房地产商所选择，这也是一种趋势……第七种模式、低碳环保模式：上周参加工商联房地产商会年会，对于聂会长等领导大力倡导的“低碳地产模式”还是很感兴趣的，2009年到2010年，无论是代表各国政府意愿的哥本哈根论坛，还是电影《阿凡达》、《第九区》、《2012》等商业大作，都在呼吁一种人与自然的终极和谐，“减排、低碳”无论从对于产品的卖点附加值，成本的有效控制，还是从宣传的公益性共鸣主张，都将带来一系列的良性互动，对于房地产的行业口碑随着“高房价”与“低质量”每况愈下之时，无疑是一针见血的创新良药，远郊区本身就意味着亲近自然，低密度，如果再加上材料低碳和环保，无疑更加田园和绿色，这是我们广大地产运营者值得思考和实践的一个重要模式和课题，倡导低碳，让行业“绿色”起来！！！第八种模式、文化地产模式：最后谈到的文化地产模式，是鄙人经过实践与研究所提出的最新的开发模式，房地产是政策左右的动态产业，永远将会迎合最高层的一些战略转移，而随着国务院《文化产业振兴纲要》的颁布，善于萧规曹随的地方政府闻风而动，当然不否认有很多挂羊头卖狗肉的情况出现，但是反过来思考，如何利用产业政策带来开发成本的最低化和产品附加值相对的最高化，文化地产就成为房地产群雄逐鹿一片红海中的蓝海曙光，文化地产的优点和优势很多，其一、产业政策带来的一些税收等优惠是最直接的利好；其二、文化产业导入的产业和人群，往往意味着高收入人群和榜样购买群的置入，中国从事文化产业（精确理解，凡是涉及文化产业或者市场的人士，基本上都属于财智名人，他们的粉丝或者追随者往往大多不穷）的穷人很少，富人很多；其三、中国的中产阶层乃至财富人群自古就有“附庸风雅”的好习惯，发展文化产业将给房地产项目带来的口碑与品味格调价值将无法估量，因此，率先进入，就如同最早做房地产或者最早在北京上海买房的客户，不经意就把握住最佳的先机和最多的市场红利，机不可失啊……以上的模式，各有利弊，然而也都曾经被不同的开发商证明过辉煌的业绩，《吕氏春秋》云：“取法其上，得乎其中；取法其中，得乎其下；取法其下，法不得也！”一些前人的经验教训，只有经过睿智的大脑结合具体的形势状况进行甄别应用，才能取得更大的实际成就！！！清晰研判市场、充分运用专业团队、科学决策，成功虽难，亦不远矣！！！故知胜有五：知可以战与不可以战者胜，识众寡之用者胜，上下同欲者胜，以虞待不虞者胜，将能而君不御者胜。
恒大地产——以标准化为核心的郊区大盘开发模式54页PPT
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
恒大地产——以标准化为核心的郊区大盘 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。 开发模式
陌生区域远郊大盘的发展模式
独栋
1.3-1.4
450-500
双拼
1.1-1.2
300
连排
0.9-1
160-200
√
110套，15套关系户，剩下85套选房61套
价格预期落差
开盘前透露给客户的折扣为： •一次性：9.5折 •按揭：9.6折 实际折扣： •一次性：9.8折 •按揭：9.9折 额外减3万房款
85套中实际销售27套，销售金额6500万
思源路
西至
地块现状大部分为平整的 农地，沿梅梁路一侧有部分 多层民用建筑，地块东南角 有部分待拆的厂房； 峰影河只能隔路而望。
地块现状
峰影河
返建房
东至 南至
无锡圣芭芭拉
区域价值低和竞争压力大是实现目标最大的障 碍
困难
目标
处于市郊偏远地区，不是无锡人置业首选 成为无锡有创新亮点的热销楼盘
从属于马山区域房地产价格体系
项目距青山湖湖面约2公 里，看不到湖景；
紧临项目的临石路现状 交通条件差，改造进程和 未来交通改善存在不确定 性。
6Km
杭州外环 38Km
青山湖
地块紧挨着的临石路
杭州湖光山社
困境二：拥有良好的山景和原生态资源及起伏的山 地，但周边两项目近在咫尺，未来竞争压力大
总用地733亩，已取得 458亩； 容积率≤1.0； 取地成本35.8万/亩；
面宽和进深的比例合理；
舒适度高： •内庭院的设计增加采光 面； •多露台增加户外活动空 间；
功能房数量和大小设计 合理，基本无浪费空间。
无锡圣芭芭拉
营销措施：多角度立体式营销高调立势，成为 全城关注热点
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