开发间接费与期间费用在会计核算时的区别

开发间接费与期间费用在会计核算时的区别

开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。

A 、工程管理费(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；(7) 工程保险费。

B、营销设施建造费(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；(2)销售环境改造费：

会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；

C、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。“开发间接费”科目最少设置“行政管理费” 、“资本化利息” 、“物业基金” 、“营销推广费” 、“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为三级明细科目，“开发间接费-行政管理费”项下需加设“待分摊的行政费” 。

4．1．1.管理费用

4．1．1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用(工资、奖金、社会劳动保险等)、行政费用(办公费、差旅费、通讯费等) ，以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用” 及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。

4．1．1.2 下列费用属实质性的“管理费用” ：

♦公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；

♦与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；

♦公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；

4．1．1.3 下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其它相应费用科目：

♦直接从事产品销售(或服务提供)的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门(或物业公司的管理处)的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用” ；

♦直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费” ；

4．1．2 营业（销售）费用

4．1．2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产

品的维护保养等费用等；

4．1．2.2 下列费用在“营业费用”项目归集核算：

♦项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用；

♦完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；

♦应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；

♦班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；

♦“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用” 。

4．1．3. 下列费用不属于“营业费用” ：

4．1．3.1 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用“（计入“开发间接费” ）；

4．1．3.2 委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营

业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；4．1．3.3 物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）；

4．1．3.4 开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用” ，可计入“待摊费用” 、或“长期待摊费用” ，在项目结算时分项摊销。4．1．4. 财务费用4．1．4.1“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等；4．1．4.2 利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间接费”；

4．1．5. 开发间接费

4．1．5.1“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。

4．1．5.2 下列费用属于“开发间接费” ：♦竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；♦可资本化利息；

♦按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；♦固定资产投资方向调节税；

♦项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用；

♦“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接

费” 。

4．1．5．3与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算；

4．1．5．4“开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上

述费用中，项目经理部费用、开盘前的营销推广费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费” ；项目经理部以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费” 。4．2 费用的划分及分摊4．2．1“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）：

♦项目或项目中的分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息可进行利息资本化；

♦比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中的分期）的净资金占用之和，“累计资金占用之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收支净额资本化；“累计资金占用”小于贷款余额时，将等于累计资金占用平均值的借款部分的利息资本化，利率按平均借款利率计算；

♦非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化利息的确定可相应调整；♦汇兑损益及银行手续费不可以资本化。

4．2．2“ 应付福利费”与“期间费用”及“开发间接费“的划分：♦公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”或“开发间接费”科目；