关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

江苏省高院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要苏高法审委【2009】36号江苏省高级人民法院关于印发《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见〉〉的通知各巿中级人民法院、各基层人民法院、本院各部门：为正确审理物业服务合同纠纷案件，规范物业合同关系，保障当事人合法权益，统一全省法院执法尺度，我院审判委员会已于2009年9月25日第23次会议讨论通过了《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》，现予印发，供全省各级人民法院执行。

执行中如有问题，请及时向省法院民一庭反映。

2009年9月25日江苏省高级人民法院审判委员会〔09〗第23次全体会议讨论通过为正确审理物业服务合同纠纷案件，保障当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规和司法解释的规定，参照《江苏省物业管理条例》的规定，结合我省实际，制定本意见。

第一条因物业服务人提供物业服务，业主支付服务费用而产生的物业服务合同纠纷案件适用本意见的规定。

本意见中的物业服务人包括提供物业服务的企业以及其他组织或者个人。

本意见中的业主，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定确定。

业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。

第二条物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理；没有约定或者约定不明的，按照法律和行政法规的规定处理；法律、行政法规没有规定的，可以参照以下情况处理：(一）商品房买卖合同及其附件中的有关约定；(二）地方性法规、部门规章的相关规定；(三）当地建设、房产行政主管部门的相关规定；(四）当地物业服务行业的惯例，但该惯例明显不合理的除外。

已经竣工但尚未出售或者虽然出售但尚未交付物业买受人的物业，物业服务人要求建设单位交纳物业服务费用的，人民法院应予支持。

但当事人另有约定的除外。

第三条业主将其物业转让后，物业服务合同自受让人占有、使用该物业时始，对受让人和物业服务人具有约束力。

第四条物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。

原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。

第五条虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。

当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。

对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以参照本意见最相类似的规定予以处理。

第六条业主擅自改变物业用途，致使物业服务成本增加，物业服务人要求业主增加物业服务费用的，人民法院应予支持。

但当事人另有约定的除外。

第七条物业服务人以业主未给付物业服务费用为由，拒绝履行物业服务合同的，人民法院不予支持。

但业主拖欠物业服务费用造成物业服务人不能正常运营的除外。

第八条业主拖欠物业服务费用，物业服务人停止对业主供应水、电、气等服务，造成业主损害，业主要求物业服务人承担损害赔偿责任的，人民法院应予支持。

业主拖欠水、电、气费用，物业服务人受水、电、气供应企业的书面委托，停止对业主供应水、电、气等服务，造成业主损害，业主起诉要求物业服务人承担赔偿责任的，人民法院不予支持。

第九条物业服务合同中约定的在拖欠物业服务费用时应当给付的滞纳金，应当视为违约金。

当事人要求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定予以调整的，人民法院应予支持。

第十条物业服务合同中明确约定物业服务人具有协助管理物业管理区的公共秩序、安全防范、消防、交通等义务，包括安全监控、巡视、门岗、执勤等，物业服务人未能履行或者未能完全履行应尽义务，致使业主人身或者财产受到第三人侵害，业主起诉请求物业服务人承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

第十一条物业服务人将业主提供的物业服务用房出租或者用于经营，所获得的收益按照双方的约定确定其归属或者用途；没有约定或者约定不明确的，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护，剩佘部分按照业主大会或者业主的决定使用。

第十二条业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。

第十三条物业服务合同被确认无效后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主参照合同约定的物业服务费用标准给付相应的服务费用的，人民法院应予支持。

造成损失的，有过错的一方应当予以赔偿；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第十四条为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。

业主委员会承担的民事责任以及为诉讼所支出的费用，由全体业主承担。

业主委员会怠于起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的业主可以自己的名义起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼，业主大会议事规则或管理规约另有约定的除外。

没有成立业主委员会的，由全体业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。

因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷，应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。

第十五条物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之曰起计算。

第十六条业主与业主大会、业主委员会之间因业主大会、业主委员会的召开、决议等行为而发生的纠纷，应由当地政府房地产行政主管部门处理，当事人向人民法院提起民事诉讼的，不予受理。

但法律另有规定的除外。

第十七条本意见自下发之日起施行。

本意见施行后受理和正在审理的第一、二审案件适用本意见的规定；在本意见施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本意见的规定。

本院以前有关规定与本意见相抵触的，不再适用。

本意见施行后，法律、行政法规和司法解释做出新规定的，从其规定。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）法释[2009]8号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。