中粮地产深圳城市更新项目特定多个客户专项资产管理计划---精品资料

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深圳城市更新情况调研报告

关于城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、城市更新概况的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。

（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。

预计到2020年，可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。

2．人口密度大建市之初，规划人口为600万，据市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。

3．产业升级快过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。

通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。

4．历史遗留问题多1992年之后，经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，的房屋租赁需求急剧攀升。

村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。

截至2013年底，历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。

（二）城市更新政策性文件2004年，市颁布《城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009年陆续颁布《市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012年出台《市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。

2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划

深圳市规划和国土资源委员会二○一五年三月九日《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》一览表
附图：
1.福田区华富街道长城开发彩田工业园城市更新单元拟拆除重建范围示意图
2.罗湖区笋岗街道深业泰富地块城市更新单元拟拆除重建范围示意图
3.南山区粤海街道虹海研发大楼城市更新单元拟拆除重建范围示意图
4.宝安区新安街道中粮69区工业园城市更新单元拟拆除重建范围示意图
5.宝安区沙井街道茭塘工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图
6.龙岗区南湾街道上李朗工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图
7.龙华新区民治办事处梅林关城市更新单元拟拆除重建范围示意图
8.龙华新区大浪办事处龙胜建设路工业区更新单元拟拆除重建范围示意图
9.龙华新区观澜办事处观城横坑河西片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图
10.龙华新区龙华办事处豪杰工业园城市更新单元拟拆除重建范围示意图。

深圳城市更新情况调查设计研究报告

关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。

（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。

预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。

2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。

3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。

通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。

4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。

截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。

2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划(表一)

2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划（表一）
备注：
1.列入本计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。

更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

2.城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。

本计划内的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。

3.城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共配套设施。

4.本计划内的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。

城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。

5.城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。

6.本计划内城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，该更新单元将从本计划中取消。

各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目...

各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目一览表
备注：
1.列入本计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。

更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

2.城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。

本计划内的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。

3.城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共配套设施。

4.本计划内的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。

城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。

5.城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。

6.本计划内城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，该更新单元将从本计划中取消。

7.标注“ *”的项目属《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》批准的历史遗留项目。

中粮地产发展（深圳）有限公司_企业报告(业主版)

1.1 总体指标 ...........................................................................................................................1 1.2 需求趋势 ...........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ...........................................................................................................................2 1.4 行业分布 ...........................................................................................................................3 二、采购效率 .................................................................................................................................7 2.1 节支率分析 .......................................................................................................................7 2.2 项目节支率列表 ................................................................................................................7 三、采购供应商 .............................................................................................................................9 3.1 主要供应商分析 ................................................................................................................9 3.2 主要供应商项目 ..............................................................................................................10 四、采购代理机构........................................................................................................................12 4.1 主要代理机构分析 ..........................................................................................................12 4.2 主要代理机构项目 ..........................................................................................................12 五、信用风险 ...............................................................................................................................14 附录 .............................................................................................................................................15

【城市更新】《城市更新(旧改-棚改)操作实务及风险防范》

《城市更新(旧改、棚改)操作实务及风险防范》涂山青老师【课程简介】城改难！是房开企业共同的感受。

当前我国正处于城市化快速发展期。

快速城市化带来城市更新（旧改）、棚户区和城中村大规模改造。

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精！准！狠！◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。

◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。

全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。

【培训时间】1～2天【课程主要内容】当前我国正处于城市化快速发展期。

一、认识城市更新（旧改）1．几个相关概念阐释城市更新旧城改造【权威声音】李克强谈棚户区改造【资料】中国棚户区改造2．棚户区改造（1）棚户区改造原则（2）棚户区几种开发方式比较（3）棚户区改造模式3．城市更新（城中村改造）的特点4．旧城改造、城中村改造的意义二、棚改趋势与相关政策解析1．棚改趋势及政策梳理（1）棚户区改造的阶段划分（2）棚改历年政策梳理（3）当前棚改特点【数据】棚改现状的大数据分析（4）棚改货币化：问题与乱象分析2．2019年及今后棚改政策走向分析【小专题】关于棚改货币化安置【案例】棚户区改造类型及典型募投项目3．棚改政策关键点解析（1）财政政策关键点解析（2）土地政策关键点解析（3）融资政策关键点解析（4）税费优惠政策关键点解析（5）其他相关政策关键点解析【案例】“投贷一体化”实施棚户区改造4．工改住相关政策分析5．工业用地棚改相关政策分析【小专题】深圳旧改（棚改）相关政策分析三、城市更新(旧改)模式比较分析1．当前城市更新（旧改）政策梳理2．城市（旧改）中的矛盾焦点分析3．城市更新（旧改）原则4．几种城市更新模式比较“三种类型、十种模式”分析（1）广州模式分析（2）深圳模式分析（3）武汉模式分析（4）西安模式分析（5）郑州模式分析5．企业参与城中村改造的方式分析四、城市更新(旧改)操作流程详解1．城中村改造（旧改）总流程2．土地一级开发（1）前期准备阶段（2）拆迁工作流程【案例】武汉城中村改造项目规划公示（3）开发实施阶段工作流程【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤【小知识】规划的五个层次【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”【资料】土地入市程序【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序【案例】城中村改造规划建设审批流程图（4）一级开发中的“天下第一难”：补偿安置①拆迁补偿安置的方式【警示】拆迁冲突何其多②征收补偿方案的内容【案例】某城中村拆迁安置补偿方案③确定拆迁补偿安置标准的技巧【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】) 【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案【问题】城中村改造安置房问题【案例】某村改造项目发展战略及整体定位④动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）3．土地开发的一二级联动（1）什么是一二级联动（2）一二级联动的优势分析（3）一二级联动的操作方式4．土地二次开发（房屋开发）（1）土地二次开发的特点（2）房屋开发的阶段性工作【阶段性工作1】市场研究【阶段性工作2】项目策划【阶段性工作3】规划设计【阶段性工作4】项目施工【阶段性工作5】营销包装【阶段性工作6】销售推广【阶段性工作7】交楼入伙【阶段性工作8】项目收尾【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告【资料】市房地产项目开发流程图【资料】城改项目审批事项及流程5．城改项目的经济效益测算五、城市更新中的风险防范1．对风险的认识（1）什么是风险（2）风险的特征2．城市旧改风险类型及其防范（1）土地风险的来源及其防范（2）拆迁风险的来源及其防范（4）政府风险的因素及其防范①地方政府政策把握困难与对策②地方政府配套政策落实难问题与对策③地方政府关系困境与对策【案例】贪腐致某市最大城中村拆迁一波三折（5）财务风险的形式及其防范（6）运营风险的因素及其防范六、城市更新典型案例解析【案例】“旧改之王”缘何遭遇生死风波【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引七、交流、互动（20分钟）课程结束。

中粮地产深圳城市更新项目特定多个客户专项资产管理计划---精品资料

资金用途
本资产管理计划以委托财产认购上海景时深光投资中心（有限合伙）（以下简称“景时深光基金”）的有限合伙份额，并以股权增资和股东借款的方式向中粮地产（深圳）实业有限公司（以下简称“项目公司”）投入资金，用于深圳光明新区中粮城市更新项目——深圳中粮云景国际项目的开发建设、项目公司日常运营及其他经财通资产认可的用途。
财通资产•中粮地产深圳城市更新项目特定多个客户专项资产管理计划
发行机构
财通资产
融资方
--
募集规模
5.3亿
投资门槛
100万
投资期限
4年
收益类型
固定收益
收益分配
方式
按年分配
投资领域
其他
预计年收益率
100万-300万（不含）12.5%
300万-600万（不含）13%
600万以上13.5%
保管行
兴业银行股份有限公司上海分行
通过股权转让退出
景时深光基金可以选择在目标项目全部可售面积的销售率达到85%之日或全部股权投资款到账之日起满36个月之日或全部股权投资款到账之日起满48个月之日以约定的公允价值评估方式转让持有的项目公司49%的股权（“目标股权”），深圳中粮对目标股权具有优先购买权。
GP流动性无条件差
额补足义务景时深光基金的普通合伙人上海景时股权投资基金管理有限公司（以下简称“景时基金”）承诺，中粮地产和深圳中粮对项目公司的流动性支持若无法弥补资管计划投资人收益的，将无条件以自有资金对资管计划中委托人的投资收益与预期收益之间的差额部分进行补足。
财通资产?中粮地产深圳城市更新项目特定多个客户专项资产管理计划发行机构财通资产融资方固定收益收益分方式按年分配投资领其他预计年收100万300万不含125300万600万不含13600万以上135保管行兴业银行股份有限公司上海分行资金用途本资产管理计划以委托财产认购上海景时深光投资中心有限合伙以下简称景时深光基金的有限合伙份额并以股权增资和股东借款的方式向中粮地产深圳实业有限公司以下简称项目公司投入资金用于深圳光明新区中粮城市更新项目深圳中粮云景国际项目的开发建设项目公司日常运营及其他经财通资产认可的用途

城市更新专项规划—文本1010学习资料

深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015）文本·图集深圳市规划和国土资源委员会二〇一〇年十月目录总则 (1)第一章目标与策略 (3)第一节更新目标 (3)第二节更新策略 (4)第二章更新方式与改造功能 (8)第一节更新方式引导 (8)第二节改造功能引导 (10)第三章密度分区与城市设计 (12)第一节密度分区指引 (12)第二节城市设计指引 (14)第四章配套设施与综合交通 (16)第一节完善配套设施体系 (16)第二节优化综合交通体系 (17)第五章保障性住房配建 (20)第一节配建原则 (20)第二节配建比例 (20)第六章近期重点地区 (22)第一节重点地区划定 (22)第二节分类改造指引 (22)第七章实施机制 (25)第一节强化城市更新年度计划管理 (25)第二节构建城市更新单元规划制度 (26)第三节完善城市更新政策保障体系 (26)第四节健全城市更新工作体制机制 (27)第五节建立城市更新实施评估机制 (28)附件1：近期重点地区改造指引 (29)附件2:深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） (36)附图一：区位分析图 (63)附图二：“三旧”用地现状分布图 (64)附图三：“三旧”改造规划图 (65)附图四：“三旧”改造用地功能布局图 (66)附图五：密度分区指引图 (67)附图六：城市设计指引图 (68)附图七：公共设施规划布局图 (69)附图八：市政基础设施规划布局图 (70)附图九：综合交通规划布局图 (71)附图十：保障性住房配建指引图 (72)附图十一：近期重点地区图 (73)总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。

第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。

关于《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》(草案)公示的公告

关于《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）公示的公告
2015-05-19
依据《深圳市城市更新办法》及其实施细则，深圳市规划和国土资源委员会将拟定的《2015年深圳市城市更新
单元计划第二批计划》（草案）进行网上公示及现场公示。其中宝安区项目公示如下：
《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）一览表
份有限公司
的广场用地一处、不少于11300平方米的教育设来自整）施用地一处。
宝城25区城市
① 拟更新方向为商业、居住等功能；
深圳市宝安区城中村
新安街道更新单元（范围
37255 ② 拟拆除用地范围内应落实不小于4266平方
（旧村）改造办公室
调整）
米的广场用地一处。
1.本表所列的城市更新单元须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发
公司
围调整）
定图则落实不小于7623平方米的公园绿地一处。
辛养工业区城市
① 拟更新方向为居住等功能；
深圳市沙井辛养股份
沙井街道更新单元（范围
54718 ② 拟拆除用地范围内应落实公共利益项目等用
合作公司
调整）
地不小于10545平方米。
衙边工业区城市深圳市沙井衙边股份
沙井街道
52925 ① 拟更新方向为新型产业等功能。
② 拟拆除用地范围内除按法定图则落实道路、
2 宝安区松岗街道
22791
市更新单元公司
不小于1420平方米的公园绿地外，还应落实不小
于4500平方米的独立公共利益项目用地一处。
岗润工业区城市深圳市岗润实业发展
3 宝安区松岗街道

2015年深圳市城市更新单元计划第一批至第四批计划汇总表

1、福田区华富街道长城开发彩田工业园更新单元.rar2、罗湖区笋岗街道深业泰富地块城市更新单元.rar3、南山区粤海街道虹海研发大楼更新单元示意图.rar4、宝安区新安街道中粮69区工业区更新单元示意图.rar5、宝安区沙井街道茭塘工业区更新单元示意图.rar6、龙岗区南湾街道上李朗工业区城市更新单元.rar7、龙华新区民治街道梅林关更新单元.rar8、龙华新区大浪办事处龙胜建设路工业区更新单元.rar9、龙华新区观澜办事处观城横坑河西片区城市更新单元.rar10、龙华新区龙华街道豪杰工业园城市更新单元公示图纸.rar《2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划》一览表附图：1. 福田区梅林街道华强激光工厂城市更新单元拟拆除重建范围示意图2. 罗湖区翠竹街道万泽珠宝大厦城市更新单元拟拆除重建范围示意图3. 南山区招商街道蛇口工业区沿山路片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图4. 宝安区福永街道凤凰第三工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图5. 宝安区松岗街道上山门工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图6. 宝安区松岗街道岗润工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图7. 宝安区松岗街道罗田工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图8. 宝安区沙井街道和一第三工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图9. 宝安区沙井街道共和旧村片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图10. 宝安区沙井街道辛养工业区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图11. 宝安区新安街道25区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图12. 宝安区新安街道宝城25区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图13. 龙岗区平湖街道良安田新村城市更新单元拟拆除重建范围示意图14. 龙岗区坂田街道坂雪岗科技城04城市更新单元拟拆除重建范围示意图15. 龙岗区坂田街道坂雪岗科技城15城市更新单元拟拆除重建范围示意图16. 龙岗区龙岗街道梨园、梨一村片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图17. 光明新区光明办事处光明集团办公大楼片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图18. 光明新区光明办事处大丰安片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图19. 光明新区公明办事处信宏城片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图20. 坪山新区坪山办事处宝山南片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图21. 龙华新区观澜办事处松元厦大布头片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图22. 龙华新区民治办事处宝山工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》一览表及附图1罗湖区清水河街道外贸物流园城市更新单元.rar2罗湖区清水河街道海龙建筑制品有限公司H405-0033地块城市更新单元.rar 3罗湖区南湖街道食品大厦城市更新单元.rar4盐田区梅沙街道小梅沙村城市更新单元.rar5宝安区西乡街道庄边工业区城市更新单元.rar6宝安区石岩街道上下屋及田心旧村片区城市更新单元.rar7宝安区沙井街道东塘旧村片区更新单元.rar8宝安区沙井街道衙边工业区城市更新单元.rar9龙岗区龙岗街道新塘围片区城市更新单元.rar10龙岗区龙城街道盛平荔枝园城市更新单元.rar11坪山新区坪地街道冠云片区城市更新单元.rar12龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新单元.rar13光明新区光明街道竹园片区城市更新单元.rar14光明新区公明街道元昇厂片区城市更新单元.rar15坪山新区坪山街道汤坑第一工业区城市更新单元.rar16坪山新区坪山街道马西片区城市更新单元.rar17龙华新区观澜办事处茜坑新村西片区城市更新单元.rar18龙华新区观澜办事处君子布君新片区城市更新单元.rar19龙华新区观澜办事处田心村城市更新单元.rar20大鹏新区葵涌街道上洞电厂城市更新单元.rar21福田区沙头街道下沙社区城市更新单元调整后拟拆除重建范围示意图.rar 22南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元（范围调整）.rar23宝安区新安街道宝城34-2片区城市更新单元（范围调整）.rar24宝安区石岩街道总部经济园更新单元（范围调整）.rar25宝安区石岩街道艾美特工业区城市更新单元（范围调整）.rar26宝安区石岩街道华石工业区城市更新单元（范围调整）.rar27龙岗区横岗街道六约南片塘坑片区城市更新单元（范围调整）.rar28龙岗区龙岗街道老墟镇片区城市更新单元（范围调整）.rar29坪山新区坪山街道东门老街城市更新单元（范围调整）.rar30龙华新区龙华办事处油松片区城市更新单元（范围调整）.rar31大鹏新区葵涌街道上洞片区城市更新单元（范围调整）.rar《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》（草案）一览表5. 南山区粤海街道科兴生物园城市更新单元拟拆除重建范围示意图6. 宝安区福永街道凤凰社区第一工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图7. 坪山新区坪山办事处正山甲片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图8. 龙华新区民治办事处钟氏电子工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图9. 龙华新区大浪办事处英泰工业中心城市更新单元拟拆除重建范围示意图10. 龙华新区大浪办事处上下横朗城市更新单元拟拆除重建范围示意图11. 南山区桃源街道益力矿泉水厂城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图12. 坪山新区坪山办事处飞东片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图13. 坪山新区坪山办事处飞西片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图14. 龙华新区民治办事处民治第三工业区更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图文档附件：《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》（草案）公众意见征询表.doc01-福田区沙头街道金地工业区城市更新单元拟拆除重建范围.rar02-福田区梅林街道中汽南华地块城市更新单元拟拆除重建范围.rar03-福田区香蜜湖街道侨城东B301-0030宗地城市更新单元拟拆除重建范围.rar04-南山区南山街道田厦巷头新村城市更新单元拟拆除重建范围示意图.rar05-南山区粤海街道科兴生物园城市更新单元拟拆除重建范围示意图.rar06-宝安区福永街道凤凰社区第一工业区更新单元拟拆除重建范围图.rar07-坪山新区坪山办事处正山甲片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图.rar08-龙华新区民治办事处钟氏电子工业区城市更新单元拟拆除重建范围图.rar09-龙华新区大浪办事处英泰工业中心城市更新单元拟拆除重建范围图.rar10-龙华新区大浪办事处上下横朗城市更新单元拟拆除重建范围图.rar11-南山区桃源街道益力矿泉水厂城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图.rar12-坪山新区坪山办事处飞东片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图.rar13-坪山新区坪山办事处飞西片区城市更新单元（范围调整）拟拆除重建范围示意图.rar14-龙华新区民治办事处民治第三工业区更新单元（范围调整）拟拆除重建范围.rar。

置业国际深圳蛇口大盘项目总体定位战略方案DOC样本

升值潜力优势
西部通道开通后,蛇口将成为深圳唯一拥有海陆两大边境口岸区域,比照罗湖、皇岗口岸物业先后十年发展,就可以发现口岸流通对物业价值提高具备很大影响。
全海景优势
项目地块东南面拥有270度开阔海景面,长达1100米永久性海岸线将成为本项目独有景观资源,将成为本项目最大卖点及提高项目市场形象重要因素。
与都市有机结合：为了避免单一住宅开发,本项目应注重与周边都市社区有机联系,如在长达1100米海岸线上建一条观海长廊,游艇、码头等建设充分运用了本地资源和政府规划。
2.2硬件配套方面
多用途社区服务中心
类型多样开敞空间：多类型开敞空间满足了人们进行不同室外活动需要。人们各取所需
2.3软件方面
高密度与亲切宜人社区氛围
1.3 市场趋势
随着中华人民共和国房地产产业蓬勃发展,创造具备中华人民共和国特色社区成了当前市场大盘发展趋势。
住房有无选取户型选取地点选取环境选取社区
面积大小较好绿化配套完善物业服务参加管理
客户选取趋势——精神家园
居住发展趋势
开发强度趋势——超大规模
楼宇开发社区开发大规模住区开发
容积率: 2.95
注:关于指标变动详细理由和利润损益分析见附件1。
3.2项目地块分析
3. 2. 1地块形状分析
地块填海而成,地势平坦,由一片较为规则矩形空地和一块很不规则山脚空地构成。矩形空地东西长约600米,南北宽约500米,中间被一条拟建中望海路隔开,规整矩形地块有助于进行项目总体规划布局。
望海路将项目地块分割两块大小不一地块,位于蛇口山小地块由于地形不规则,用于住宅规划较困难,但可放置来提高项目档次其他配套,如休闲旅游设施。
区位优势
项目所处蛇口片区始终以来被以为是最适合人类居住、休闲地方。随着政府大力扶持, XXX片区将逐渐被开发成继蛇口之后集休闲、观光、度假、购物为一体居住圣地。

专项资产管理计划

专项资产管理计划随着中国市场社会化的发展，金融市场也越来越成熟和复杂。

在这样一个市场下，越来越多的资金需要得到有效的管控，避免过度风险。

这样的情况下，专项资产管理计划（以下简称专项计划）应运而生。

一、基本概念及分类专项计划（Special Purpose Vehicle， SPV）是指设立为特殊目的的、相对独立的法律实体，用专用资产（资金、专利、产权等）作为基础贡献出的资本，在不影响企业核心资产的情况下，一定期限内进行特定经营活动，实现一定利润并按照协议分配给投资者的一种融资方式。

联合国国际货币基金组织（IMF）在2005年发布了一份关于专项计划的单一定义，即“一种可以单独对待的法人实体，或者一种特定的变形区域，仅仅为了唯一的，明确而受限的目的而成立的。

”根据其目的与业务细则不同，专项计划可以分为资产证券化专项计划、借助专项计划实施融资的PPP专项计划、上市酝酿专项计划、信托和证券的专项计划等。

二、优势和风险1. 专项计划的优势（1）有助于风险的分散化。

专项计划运作中的资产是不同的，这样可以降低企业的风险暴露，同时也使得债券的投资风险得以分散。

（2）提供了优秀的资金来源。

专项计划提供了一种优秀的筹资渠道，企业可以在不破坏其核心资产的情况下采用专项计划的方法发行债券，从而获得需要的资金，这对于企业的成长和发展至关重要。

（3）有助于遵守财务方面的要求。

专项计划使得企业能够遵守规定和财务方面的要求，从而可以在竞争中处于更为优势的地位。

（4）有助于企业进行内部融资。

通过专项计划，企业可以将现有的资产转移，实现内部融资的目的，同时也可以降低成本。

2. 专项计划的风险（1）其独立运作并没有完全消除风险。

专项计划运作中所面临的风险，例如市场风险、利率风险等，并没有因为它是独立的法律实体而完全消除。

（2）严格控制专项计划的成本，避免成本过高影响收益。

由于一些原因，专项计划的成本有可能会因为其独立法律实体的特殊性质而增加。

城市更新项目成本管控

城市更新项目成本管控作者：乔连石来源：《今日财富》2024年第13期当前，随着城市化进程的不断推进，城市更新项目也在逐步增多，已然成为城市发展的关键组成部分。

城市更新项目一般会涉及大量的投资以及较为复杂的管理过程，成本管控则成为城市更新项目的核心要素。

科学的成本管控能够有效提升项目的经济效益，同时也会影响项目的社会价值。

因此，对城市更新项目的成本管控工作进行深入分析与探讨，对于确保项目的成功实施与城市的可持续发展具有重要的现实意义。

一、城市更新项目规划成本管控的思路（一）“宏微均衡”：规划编制中的双重关注策略在进行城市更新项目规划的过程中，要通过“宏微均衡”的管理方法，同时关注宏观层面的城市规划内容与细节层面的具体实施状况。

该方法的核心要素是城市更新项目的成本管控工作，实现宏观规划与微观实施的和谐统一，其不仅涉及城市整体功能的优化重组，也包含对特定区域的细致更新与相关改造。

在进行规划时，要对城市更新的各项成本进行全方位估算。

特别是对土地使用的布局、公共服务设施、历史文化资源、交通网络架构以及市政基础设施等方面的成本评估。

通过对各项成本要素的估算，可以使得在城市更新项目的规划阶段即识别出成本产生的各个关键领域，并以此为基础展开后续的规划工作，从而实现成本的整体降低。

例如，在对城市更新项目中土地使用布局进行细致分析时，能够准确找出可能产生较高成本的区域，从而通过提前规划尽可能降低开支。

在公共服务设施与市政基础设施的规划工作中，也需要从成本效益的角度进行充分考量，从而在事前制定出高效且经济的改造策略。

通过此种综合性的规划方法，不仅能够对成本进行有效管控，还能够确保城市更新项目相关功能的实现与优化，从而符合被改造区域公众的实际需求。

（二）“近远合一”：战略与行动结合的更新时序安排“近远合一”的核心在于找到项目长远规划与近期实施之间的平衡点，该策略重点关注的是成本管控工作要兼顾项目的即时财务需求，以及未来维护升级与拓展的成本开支。

中原深圳宝安中粮幸福花园营销执行报告

活动成本统计
对活动的成本进行统计，了解活动的投入产出比。
CHAPTER 04
销售业绩与成果
销售业绩统计
总体销售业绩
截至报告期止，中原深圳宝安中粮幸福花园项目总销售额达到1亿 5千万人民币，总销售面积达到5
万平方米。
季度销售业绩
本季度销售额为5千万人民币，销售面积为1.5万平方米。
月度销售业绩
营销策略与方案
定位策略
01
02
03
目标客户群
以年轻家庭和改善型需求客户为主，兼顾投资客和首次购房者。
产品定位
以高品质、绿色生态、健康宜居为特点，打造中高端住宅社区。
地理位置
位于宝安区核心区域，紧邻地铁站和大型商业中心，交通便利。
价格策略
定价原则
根据项目品质、市场供需关系和竞争状况等因素综合制定。
社区规模
占地面积约10万平方米，总建筑面积约40万平方米，规划有11栋高层住宅和1栋幼儿
园。
开发商
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司，具有多年的房地产
开发经验。
建筑风格
以现代简约风格为主，注重景观和绿化，营造舒适宜居的环
境。
项目营销目标
提高项目知名度
促进销售
通过营销活动和推广，提高中原深圳宝安中粮幸福花园在市场上的知名度和曝光率。
对活动实施过程进行总结，分析活动效果，为后续活动提供
参考。
活动效果评估
参与人数统计
对参与活动的客户进行统计，了解活动的吸引力。
客户反馈收集
通过问卷调查、面对面采访等方式收集客户对活动的反馈意见，了解客户对活动的满意度和意见。
销售额统计

专项资产管理计划 (4)

专项资产管理计划随着全球经济景气和贸易量的不断增加，管理财产变得越来越重要。

专项资产管理计划（Special Asset Management Plan,简称SAMP）是一种配置和管理资产，旨在服务各种投资者。

SAMP通常是建立在投资者承受风险范围内的定制投资策略，以满足他们的个性化需求和承受风险的能力。

此外，SAMP还可以根据投资者的投资目标来制定实施计划，以提高投资回报。

SAMP的好处在于可以提供市场估值，因为它可以有效地将资产分类，根据市场回报率的变化来管理组合。

此外，SAMP还可以帮助投资者构建标准化的组合投资策略，为投资者提供有效的，低成本的投资服务，同时将一些不是最理想投资目标的资产转换为理想投资。

SAMP在现代投资组合管理中具有重要意义。

对于市场投资者来说，它能够实现财务资产管理的更高效、更有效的覆盖，有助于投资者长期持有，实现获取更好的投资回报。

此外，SAMP能够有效集中成本，以确保投资者充分利用资源，同时有助于减少投资组合带来的投资风险，从而达到安全实现投资最大化收益的目的。

因此，通过实施SAMP可以更好地提高投资组合的总体收益，并有助于增加投资者的投资组合稳定性。

除此之外，SAMP还能明显减少管理和监督投资组合的复杂性，以及投资组合的投资绩效的测量，以改进整体投资性能。

总的来说，实施专项资产管理计划对对于现代投资组合管理具有重要意义，它可以实现低成本的有效投资，形成投资组合的市场估值有助于提高投资回报，在保护投资者权益同时，可以实施安全的定制化投资策略。

因此，专项资产管理计划可以成为现代财务资产管理的重要工具。

2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划

2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划篇一：央企“混战”深圳旧改中信拿下最大项目投资将超百亿央企“混战”深圳旧改中信拿下最大项目投资将超百亿2022-07-2900:29:46共0条跟帖我要报料旧改央企佳兆业中信城市广场项目用地深圳市规划国土委近日公布了《2022年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》，中信华南（集团）深圳公司获得位于龙岗中心区龙腾工业区更新改造项目发展权。

该项目一期面积达到69.1055万平方米，超过此前华润在深圳大冲村68.4万平方米的旧改项目，成为目前深圳最大的城市旧改项目。

中信超100亿投资旧改中信龙腾工业区改造项目位于深惠路南侧，紧邻龙岗中心城，涉及工业区、城中村等多种用地性质，总占地面积约95公顷，现为工业厂房和村民私宅。

根据深圳城市更新规划，该项目拟更新方向为居住、商业、办公、服务业功能，公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的15％。

据悉，中信龙腾工业区一期改造项目占地面积69.1055万平方米，该片区最大可改造面积将达140万平方米。

中信预计投入100多亿元对该片区进行开发建设，将其打造成居住、商业、办公于一体的城市综合区。

知情人透露，该项目计划整体立项、整体拆迁，分三大期用地开发。

2022年重点拆迁一期，计划于2022年12月前完成一期改造项目的拆迁补偿工作，于2022年12月底前竣工交付使用（含部分回迁房）。

截至目前，中信在深圳地产项目并不多见，早期多以接受烂尾楼开发为主，并成功运作了中信海文花园、中信星光名庭、中信红树湾、中信城市广场以及收购位于盐田中心广场的明思克航母世界项目。

实力房企扎堆深圳事实上，从2007年起，中信华南（集团）公司就对龙岗旧改项目进行考察，并看中了龙腾工业区的改造工程。

2022年3月以来，中信集团与龙岗区城中村（旧村）改造办公室进行了多次沟通，并编制了龙腾工业区的初步方案。

2022年2月，龙岗区正式成立了龙腾工业区城市更新工作专项小组，负责全面支持中信开展龙腾工业区及周边改造工作。