2010泗洪县星河上城一期营销策划提案
阳光世纪花城销售推广执行计划方案
阳光世纪花城销售推广执行计划方案泗洪县盛族房地产有限公司销售推广执行方案《阳光世纪花城》销售推广执行计划方案一、一期住宅推广计划A、市场数据分析泗洪县位于苏北直属于宿迁市属县级城镇，当地以酒产业为支柱产业，一般工薪阶层月收入600元左右。
当地在房产开发方面相对闭塞，但随着城市发展的要求，城区改造的力度不断加大，市场需要高标准的住宅，阳光世纪花城的建造正满足了市场的需求。
阳光世纪花城一期总量290套。
自8月18日预定至今总预定量222套(含退订70套)，现实际预定155套，签约45套。
由8月18日至今总来人量600组左右，其中九月上旬至今总来人不到100组，导致上述结果原因主要有以下几方面:1、当地无买期房的概念，大部分客户观望，故至今预定率52%2、二里坝小区的不规范操作，影响本小区的销售表现3、工程与销售的脱节间接影响市场购买的信心4、市场传播的误导信息，导致一部分客户退房5、市场对房产操作的规范要求，直接导致大部分客户持观望态度阳光世纪花城策划组提供第 1页共 19泗洪县盛族房地产有限公司销售推广执行方案从预定情况来，106.4平方住宅的预定情况最好，2楼3楼的需求较大。
5+1房型销售好于6层。
原因有以下几方面:1、按揭贷款对购房资金的支持;2、市场的长期积累;3、对花园式住宅的心理需求较高;4、当地的生活习惯对储藏室的需求。
当地的传播途径主要是人，来电量较少。
在一期的消费群体中大部分客户为公务员及教师，私营业主。
B、一期已购房源及未购房源市场分析一期总量294(后增加4套)套住宅，其中10套为保留房，实际可售房源284套，现预定155套，预定率54%，至今签约45套，其中2套交房日在6月30日。
一期房源面积组成如下:截止于9月24日阳光世纪花城策划组提供第 2页共 19泗洪县盛族房地产有限公司销售推广执行方案85.3 90 33 37%86.5 35 25 64%86.51 15 3 20%106.4 81 65 81%114.5 20 5 25%114.8 22 12 55%127.5 17 11 65%总计 280 155 53%其中100平方以下住宅140套，占一期住宅50%，预定58套占总预定量38%，其中100平方以上住宅140套，占一期住宅50%，预定94套占总预定量62%。
星河商业城项目营销企划方案.doc
星河商业城项目营销企划方案一、推广经营定位与密码1、推广经营定位女性高、中档服饰；金银首饰；女性鞋类；皮具；家纺；健美中心；美容美发美肤中心；女的饰品、化妆品；酒吧、书吧、网吧；超市；女的好吃佬街；男性服饰、运动系列，家电、电脑、手机；品牌连锁美食城；婚纱影楼；时装现场设计加工工作室；女的花店、礼品坊。
2、经营密码隐秘①：市场所有权、经营权、经营治理权分开。
所有权人组建星河商业城产权治理机构；经营权人组建星河商业城经营治理公司；市场所有权人收取年租金，即买即租，经营权人收取当日营业款，经营治理公司全面、全程负责两层商场的日常经营与治理。
三方环环相扣，群策群力，共同打造星河商业城的品牌及营运。
隐秘②：市场的硬件、环境、装饰投入。
中央空调保持商场内一年四季恒温；自动扶梯连接；空透式现代商业布局；时尚、耐久性饰材装饰；顶层艺术休闲广场，一层商业促销舞台。
隐秘③：重庆圣尔泽地产治理咨询全程实施经营与治理并负责星河商业城的整合品牌推广及招商。
隐秘④⑤⑥⑦⑧……还有专门多更具商业价值的隐秘，将逐一掀开。
星河商业城的〝调查座谈会〞和〝可行性分析会〞。
资深策划专家现场演讲，现场解答，互动交流。
3、客户投资分析密码〔详情略〕总面积8500平方米。
招商租赁。
租赁两年，第一年的半年免租，第二年以出售价销售。
租金以20元/m².月计。
租金结算方式：出租面积×月租金÷销售面积〔整合出租面积中所占分块面积的总数〕×分块销售面积=购房户应得的租金。
年投资回报率在10-12％。
〔浦东商业广场为7％〕操作打算由圣尔泽〔重庆〕地产治理咨询机构执行〔具体打算略〕二、推广十大卖点1、广安唯独集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的专业化女性、男人购物广场。
2、建安路、思源大道、城南区、星河商业城一带近10万人口的大型居住社区中唯独按星级布局、装饰的主题商场。
广场内中央空调、自动扶梯、豪华空透式装修、浪漫型商场布局，其规模、档次号称〝广安大都会〞。
启航营销-XXXX年泗县瑞兴花园营销策划总纲
142套
28套
3房2厅
景绣华庭
泗县荣城置业有限公司
240套
71套
3房2厅
2350元/㎡
春港花苑
安徽省泗县东港实业有限公司
228套
100套
3房2厅
2400元/㎡
区域房地产市场状况分析
区域房地产市场特点
销售热点
本版块无疑是整个泗县房地产市场的热点，版块内在售的几家楼盘销
售业绩
在整个泗县都名列前茅。如：东城虹郡、春港花苑、家和花园、锦绣华庭
1355
1500
1000
500
0
开发区
泗城镇
7月份
8月份
9月份
10月份
10
月
份
份
9月
份
8月
份
7月
份
6月
份
5月
4月
份
住宅
1-10月份市场运行情况报告
4 . 房地产市场 运 行其 他 情 况
购房人群结构
1-9月份在已备案的商品房中，本
县
县城居民购买占34. 9% ，本县其他地区
60%
居
民购房者占60% ，本县以外购房者占
4.泗县购房客 户 的 特 殊 性
泗县的购房消费者跟其它省市地区比较起来有着较明显的消费特征，主要表现
在以下
几个方面：
讲价现象普遍 存 在
这是泗县房地产市场广泛存在的一个现象，在泗县购房客户心目中，上菜市场
买个把
斤菜都要好好讨价还价一番，何况买楼这种动轧就要掏出几十万的“商品”。而许
多开发商
好像也习惯或默认了泗县购房者的这种心态，好多楼盘虽然有象模象样的楼价，但
星河国际名城项目营销策划策划报告
星河国际名城项目营销策划策划报告内销市场需求部分问卷分析2001住宅消费市场调查为了把握深圳住宅消费的发展动向，世联地产顾问有限公司日前对潜在购房人群做了问卷访问（有效样本657份），结果发现，深圳人住宅消费主流在保持基本面的同时，也出现了引人注目的一些新特点。
1、购置新房情有独钟调查结果反映出，打算选购新房占86％；二手房占7％，尚未决定占7％，主要以选购新房为主。
这一方面说明深圳置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。
2、自用为主导在购房用途的选择中，自住占83％，投资占9％，为亲友占4％，为度假占3％，其他占1％。
购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。
3、潜在需求旺盛以计划购房时间来分析：计划最近购买的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，两年以后占9％。
从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。
这显示近期的潜在需求非常旺盛。
4、福田是置业者首选在位置的选择上：罗湖占22％，福田占53％，南山占9％，其他占16％。
在喜欢的房子地点的回答中，福田占了多数；在何处工作的回答中，福田占58％，罗湖占28％，南山占12％，香港占1％，其他占1％，福田的比例也是最多。
两者交叉分析结果表明，在罗湖工作的人士，喜欢的居住区域在罗湖的只有40%。
罗湖日益拥挤的环境造成了许多罗湖人士产生了逃离的心理；与此形成对比的是，在福田工作的人士比较满意福田的区域环境且喜欢居住在福田的比例也相当高；南山工作的人士选择在市区居住（福田）的比例也相当不少。
由此看来，未来都市中心区域的吸引力还是不小。
（注：在调查问卷中，亦有相当比例复选南山作为喜欢居住区域，因本次统计对复选未计入统计，若按以上统计，罗湖、福田的工作人士对南山的关注比例是不够的）。
5、最爱的是小高层频数分析表明，中意小高层的消费者占44％，多层占33％，高层占21％，别墅占2％，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。
重点工程营销策划方案模板
重点工程营销策划方案模板一、项目背景及目标项目背景：重点工程是指国家或地方政府重点推动的大型工程项目，通常涉及基础设施建设、城市发展、环境保护等领域。
由于项目规模大、投资额高，其营销策划非常重要，能够决定项目的成功与否。
目标：本次重点工程营销策划方案的目标是：1. 提高项目知名度：通过营销策划，让更多的人了解该重点工程项目，提高项目的曝光度和知名度。
2. 吸引投资者：通过精准的营销手段，吸引具有投资意向的企业、机构或个人加入项目合作，并提供项目投资与回报的详细信息。
3. 促进项目顺利推进：通过营销策划，提高项目的社会认可度和政府支持度，为项目的顺利推进提供有力保障。
4. 塑造项目形象：通过策划传播的内容和方式，树立积极、正面的项目形象，塑造项目的品牌价值和社会形象。
二、目标受众分析1. 投资者：包括企业、机构或个人，他们对项目的关注点是投资收益、项目前景和风险评估。
2. 政府机构：包括项目所属地方政府及相关部门，他们对项目的关注点是项目的经济效益、社会效益和环境影响等。
3. 媒体与公众：通过营销策划影响媒体和公众对项目的认知，提高项目的曝光度和口碑。
三、市场调研分析1. 项目概况：对项目进行整体调研，包括项目类型、规模、投资额和预期收益等。
2. 竞争分析：对同类型项目进行竞争分析，了解其他项目的优势和劣势，制定相应的竞争策略。
3. 市场需求：通过调研市场需求，了解投资者的心理预期和关注点，制定适应市场需求的营销策略。
4. 媒体分析：对主流媒体进行分析，了解其受众群体和传播效果，为后续的宣传活动选择合适的媒体渠道。
四、营销策略1. 品牌建设：通过制定品牌推广策略，塑造项目的形象，提高项目的认知度和信誉度。
a) 设计项目独特的标志、口号和形象识别系统，提高品牌辨识度。
b) 制定品牌传播计划，通过多种媒体渠道传播项目形象和价值观念。
c) 进行品牌推广活动，如举办发布会、参加展览会等，吸引投资者和媒体的关注。
星河商业城定位报告定.doc
星河商业城定位报告定星河商业城项目定位报告重要提示◎项目定位广安现代休闲商业城◎项目主题以购物休闲为主的现代商城◎规划元素集中式与分散式规划◎建筑形式塔式建筑◎产品特性承载商业原色，重置都市休闲商场式幻变空间结构独立单位与规模产权的有机结合◎中高档次硬件产品质素高、单位结构优先、配套品位高星河商业城（备用名星河香港城星河女人世界广安华联商厦）广安星河商业城定位报告目录基础数据调查说明第一章基本数据统计情况一、在经营商业项目调查二、再投资商业项目选择第二章项目区位分析一、区位环境分析二、项目地块分析第三章可类比商业地产项目市场调查分析一、项目板块开发调查分析二、已建项目调查分析三、在建项目调查分析第四章目标客户分析一、目标区域二、隐形客户群三、显性客户群四、目标客户定位分析第五章项目定位一、商业形态定位二、商场定位的意义三、商场定位的基本要素四、星河商业城商业主题定位五、项目产品定位六、目标客户定位七、价格定位项目定位考虑的因素1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的商业地产发展水平。
2、项目所在地的消费者心理和特征3、规划设计方向。
4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。
5、项目地块价值的挖掘。
6、开发商的资源整合开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.7、项目所在地所享有的思源广场优势，在项目中应该得到充分利用8、本设计要点之产品具有市场的“引导性”，因此产品的设计已经拔高于市场；产品以中高档型商城为设计要点的基础。
9、在设计中，充分注意项目旁的商业步行街的规划与商业效应。
10、项目不在繁华商业区，应引起设计定位的重视。
基础数据调查说明问卷说明本次问卷由圣尔泽（重庆）房地产管理咨询公司分两阶段进行。
一、样本框广安市广安区（包括城南、城北区域思源大道附近（28份），老城区（26份），城北（26份）二、抽样方法随机抽样；三、调查方法商城面访和进入商铺走访；四、样本量广安市内80份，有效数66。
星河策略提案
消费者的购房倾向
（住宅类型、居室类型及面积、装修标准、配套设施）
1、小高层变为市场以后的趋势 2、100-150平米左右的面积最受深圳人欢迎 3、选择装修房会被更多的人接受 4、配套成熟度越来越受关注
–平面：围绕大的主要卖点（位置、品牌、规划、环境）的主 题广告，让消费者全面认知。
- 开盘大型活动：激光秀
星御豪庭推广三部曲
----五一看典范----
◆ 第二步
• “展示*说透*引现场”，系列广告造势，分卖点诉求优越 感，集中展现名明天的生活方式，对三种买家各个打动。
• 与竞争对手拉开价值差距，主打明天的生活典范和投资价 值。
星河项目策略提案
星河项目命名
原则 ▲ 表现出项目的物业定位－中心区高档精品住宅
▲ 表现出项目的策略核心 ▲ 表现出项目的规模
星御豪庭
*CBD豪宅典范*
以九天繁星命名的九座楼盘，媲美独有的“你” 天马座，天鹰座，天王座 天琴座，天龙座，海王座 天鹤座，天鹅座，凤凰座
各不相同，星座与业主相辉映。
设计目的 星河阔天城
• “预热*蓄水*钓眼球”：悬念广告开路，星图狮标登场，引起全 城观瞩和好奇，创造期待感，争取更多来电量和爆光率。
• 领导品牌应有领导表现，刚过完年，谁先引领话题，谁先成为焦 点。
• 开盘的激光秀，让大家仰天看星，避开环境和生态的不足。
“全城作好准备 亲历旷世奇观”
• 阶段1——开盘前
–目的：制造悬念，好奇进而广泛关注星园的开盘，迅速在深 圳市场建立相当的知名度和关注度。
星御豪庭能给予的
星河丹堤豪宅项目营销执行报告
星河丹堤豪宅项目营销执行报告项目概述星河丹堤豪宅项目是我司在XX市开展的一项高端房产项目，位于市中心的核心地段，周边配套设施齐全，交通便利。
项目总占地面积XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，包括住宅、商业、办公等多种类型的房产。
本报告旨在总结和分析星河丹堤豪宅项目的营销活动执行情况，帮助客户了解项目推广效果和市场反馈。
营销活动策划在项目推广过程中，我们制定了一系列营销活动策略，包括线上线下结合、多渠道推广、重点人群定向营销等。
1.线上活动：我们在各大房产网站、社交媒体平台、楼盘销售网站等渠道发布项目信息，同时配以精美的图片和文字介绍。
我们还利用搜索引擎优化(SEO)、搜索引擎营销(SEM)等手段提高项目在搜索结果中的曝光率和点击率。
2.线下活动：我们组织了高端房产展览会、项目开放日、店面活动等多种线下活动，吸引目标客户参观了解项目，并通过现场咨询、洽谈等方式进行销售和推广。
3.多渠道推广：我们与地产代理商、中介机构、高端商务社交圈等合作，借助他们的渠道和资源进行项目推广。
同时，在项目的周边区域设置户外广告牌、宣传看板等，增加项目的曝光率。
4.重点人群定向营销：我们针对高净值人群、海归人才、企事业单位等目标人群开展定向营销活动。
通过邮件营销、电话营销、社交圈营销等方式，将项目的优势与特色传达给目标人群。
营销活动执行情况线上活动通过各大房产网站、社交媒体平台的推广，我们取得了较好的效果。
截至目前，项目在各大房产网站上的浏览量超过X万，点击量达到X万次，社交媒体平台的转发量和点赞量也都在X千以上。
同时，通过SEO和SEM的优化，项目在搜索引擎结果中的曝光率和点击率有明显提高。
我们观察到，有X%的用户是通过搜索引擎找到项目信息的。
线下活动我们组织了多次高端房产展览会、项目开放日等线下活动。
这些活动吸引了大量的参观者，其中不乏有意向购买的客户。
我们还派出了专业销售团队，通过现场咨询和洽谈，将项目的优势与特色介绍给客户，并积极推动签约与销售。
星河水岸销售方案
星河水岸销售方案一、营销方式1、营销策划与销售执行相结合。
营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和打算，指导产品走向机会，销售执行是执行这些打算。
假如营销策划没有要求销售执行，从机会与打算的角度来看，尽管有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，假如在执行中，营销者没有从销售执行中了解实际情形并解决打算执行中的问题，营销打算就无法调整并达到最佳成效。
2、具体营销手段（1）注意心理战表面上各项目在市场上进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户同意，归根结底是客户的心理认知。
因此应该把主战场放在客户心理上，尽可能的组合一切营销手段，多方位全角度打动客户，或者改变客户差不多形成的观念，从而使其认知项目，最终促成购买。
（2）重视实效性为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体营销手段的使用要重视成效。
整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，使得整个营销过程更具连续性和统一性，有效的保证项目对外形象的统一和完整。
因此在整个销售过程中，“整合传播”将是最为有效的营销手段。
整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。
具体而言，整合传播包括：●报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合。
●产品推广会、庆典活动等互相推动，实现公关活动的整合；●销售前期、销售蓄水期、内部认购期、公布发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合；●现场售楼处、样板间等形象一致，实现销售地点的整合；●公积金、银行按揭等付款方式综合运用，实现支付方法的整合；●折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合；●案场经理、主管、置业顾问、外勤、保安、保洁等说辞一致，实现销售全体的整合；●整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。
3、建立分销网（1）利用开发公司前期树立的阻碍力和关系，一对一的公布项目信息，并给予一定的价格优待，以吸引客户购房；（2）鼓舞客户带客户。
泗洪县东方新城营销推广案
占地面 积
绿化率
容积率
11.19亩 33%
开发公 司
宿迁市中正房地产开发有限公司
产品规 划
10栋多层
企划公 司
行政、教育旁首席生态小 区
建筑面积
36442.7㎡
建筑密 度
28.2%
交通
3路、8路、10 路
2007年1月28日
开盘时 间
一期2005年6月开盘/二期2006年1月开盘
尾房阶段，仅剩1楼和5、6楼部分套型
景观 主题概念 销售分析
优势分析 现状
御景天成
泗洪县实小路体育西侧 / 桥南洋派出所对面
开发公司
金苑房地产开发有限公司
6万平米
绿化率
51．6%
企划公司
杨州天润智业顾问有限公司
2006年年底 一期与二期相隔三个月交房
均价
1800元/㎡
6层、11层
产品规划 多层、小高层
交付时间
2006年底交付，一期与二期 相隔三个月交房
中心花园，周边的相关组团 景观
价格
1800元/ 平米
周边配套
医院、学校、体育馆、超市、 菜场
首席品质生活 泗洪城市名流的首选居所
备注
销售价格每平米1600元左右 1、位于泗洪城市中心，生活配套齐全
客层分析
2、整体规划合理各组团高低错落，空间灵活有序
3、主力面积100～130㎡切合当地的客户市场
交3万优惠2000元，预付10万优惠1万元
占地面 积
绿化率
0.3
容积率
11.19 开发公
亩
司
40%
产品规 划
1.179
企划公 司
星河温泉小镇项目项目初步沟通稿案
旅游先行、反哺地产模式对本项目的发展导向
开发模式：旅游起步——优化环境——带旺地产——全面 发展 模式优势分析：该模式是旅游与房地产良性互动的典型， 通过旅游提升片区认知度，在旅游将片区带旺之后进行地 产项目的开发，获得较大的土地升值带来的收益。 成功条件：先期大量的资金投入、具备资源优势、有合理 的分期开发计划 对本项目开发导向：本项目所具备的资源条件优势不足， 难以通过先期旅游地产的开发带动地产的发展，而且考虑 甲方开发投资需求，此类投资模式对本项目来说并不合适。
思路，我认为目前“地产先行、引导旅游跟进、再用旅游带动后期地产的发 展”模式适合本项目下步发展方向。
本项目发展模式阶段界定
本项目目前的发展模式已经完成地产先行、随后需要 通过旅游的发展来带动项目地产下一阶段的发展
地产先行→引导旅游跟进 →带动 后期地产的发展”
问题的解决建议 从新建立营销模式
营销战略模式建立
➢ 昆明特别是昆曲沿 线的迅速发展，培 养出了一批高端住 宅和消费支撑群体， 可以对旅游地产项 目形成良好的支撑
中原星河惠阳专案之营销策略报告
中原星河惠阳专案之营销策略报告一、市场分析1.1市场背景1.2目标受众二、竞争分析2.1竞争对手该项目的竞争对手主要有周边其他房地产项目以及商业项目。
2.2竞争优势1）地理位置：项目位于交通便利的中心地带，距离周边城市和商业圈都较近。
2）项目规划：该项目呈现高端现代化的规划和建筑，同时注重人文环境建设，能够提供舒适的居住和办公环境，吸引目标受众。
3）配套设施：项目内部包括商业街区、儿童乐园、健身中心等完善的配套设施，能够满足受众的生活和娱乐需求。
三、营销策略3.1品牌建设3.2宣传推广为了提高中原星河惠阳项目在目标受众中的知名度和认可度，我们将采取多种宣传推广手段，包括但不限于：1）线上推广：通过互联网和社交媒体平台进行线上推广，包括发布项目信息、参与相关讨论、进行线上活动等。
2）线下推广：利用户外广告牌、商业展览等方式进行线下宣传，通过提供项目信息和样品，吸引目标受众的关注。
3）媒体宣传：与地方媒体合作，发布项目新闻稿、采访报道等，提高媒体曝光率。
3.3活动策划为了增加中原星河惠阳项目的吸引力，我们还将策划一系列与目标受众相关的活动，包括但不限于：1）开盘活动：在项目开盘前进行宣传活动，如项目介绍会、免费品鉴等，提前吸引目标受众的关注和购买意愿。
2）社区活动：与周边社区合作，策划一系列社区活动，如健身比赛、儿童绘画比赛等，提高项目的社会形象和认可度。
四、销售计划4.1销售渠道1）直销：设立销售中心、售楼处等，通过直接销售的方式进行销售。
2）代理销售：与房地产代理公司合作，委托代理进行销售。
4.2销售促销为了增加购买意愿和成交率，我们将制定一系列销售促销活动和优惠政策，如折扣、赠品等。
五、投资评估六、风险评估1）市场风险：由于房地产市场的不确定性和波动性，项目的市场需求和销售收入可能受到影响。
2）竞争风险：与竞争对手的竞争激烈，可能影响项目的销售和市场占有率。
3）政策风险：政府政策的变化可能对项目的开发和销售造成不利影响。