公共服务项目用地基准地价体系建设的特征与问题研究
公共管理与公共服务用地基准地价评估探析
公共管理与公共服务用地基准地价评估探析作者：李晓杰李纯斌张帆来源：《中国集体经济》2019年第34期摘要：随着公共管理与公共服务用地有偿使用的逐步推广，把公服用地基准地价作为基本用途进行编制成为土地有偿使用的客观市场需求，2016年年底，政府将公服用地基准地价纳入基准地价体系中，但目前并没有关于公服用地基准地价评估的技术参考，文章提出了根据成本逼近法计算公服用地基准地价的思路和方法。
关键词：公共管理与公共服务用地;定级;基准地价一、引言公共管理与公共服务用地是城市形成与发展的基础，为城市健康有序的发展提供物质基础和精神保障，为人们提供舒适的居住环境，为改善城市生态条件提供良好的自然环境，营造一种人与社会、人与自然统一、和谐的氛围，在控制城市规模、合理规划城市发展等方面发挥重要的作用。
公服用地因其使用的公益性，一直以来属于划拨用地，2016年年底，国土资源部提出“市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目基准地价，依法评估并合理确定出让底价”的意见，第一次将公服项目用地纳入基准地价体系中。
二、公共管理与公共服务用地的内涵根据基准地价评估流程，首先明确基准地价评估的范围和内涵，公共管理与公共服务用地在2017年的《土地利用现状分类》中属于一级地类，包含：机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公共设施用地、公园与绿地。
除此之外，由于公服用地的公益性和划拨性，通常将特殊用地中的部分用地包含其中。
三、公共管理与公共服务用地定级按照《城镇土地分等定级规程》的要求，城镇土地级别更新工作所需工作底图应采用能覆盖城镇土地定级范围的城镇地籍图、地形图或规划图，并选取对公共管理与公共服务用地定级价格产生影响的因素因子，根据相应的计算公式，分别计算各因素因子的功能分和服务半径，公服用地定级根据其不同用地类型的盈利性可参考“工商住”的影响因素因子，见表1。
公共服务项目用地基准地价评估探析
公共服务项目用地基准地价评估探析陶玉厚ꎬ栾㊀倩ꎬ蔡㊀锷(安徽省不动产登记中心(安徽省国土资源储备发展中心)ꎬ安徽㊀合肥㊀２３００９１) [摘㊀要]政府与社会资本合作投资公共服务项目有偿使用ꎬ亟须政府制定公共服务项目基准地价ꎮ现有的«城镇土地估价规程»仅提出了评估公共服务项目宗地地价的指导意见ꎮ文章通过分析将公共服务项目用地按二级分类分别归为公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ两大类ꎬ确定两大类的比准用途分别为商服(商务金融)和工业ꎮ提出分大类进行土地定级ꎬ按二级类用途分别进行基准地价评估的工作思路ꎮ[关键词]公共服务项目用地ꎻ土地分类ꎻ定级ꎻ基准地价[ＤＯＩ]１０ １３９３９/ｊ ｃｎｋｉ ｚｇｓｃ ２０１８ １８ ０２５１㊀引㊀言党的十八届五中全会作出了 创新基础设施投融资体制ꎬ推广政府和社会资本合作模式 部署ꎮ按照«国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知»(国办发 ２０１５ ４２号)规定ꎬ国土资源部等八部委联合印发«关于扩大国有土地有偿使用范围的意见»(国土资规 ２０１６ ２０号)提出对公共服务项目用地ꎬ除可按划拨方式供应土地外ꎬ鼓励以出让㊁租赁方式供应土地ꎬ支持市㊁县政府以国有建设用地使用权以作价出资或者入股的方式提供土地ꎮ市㊁县政府应依据当地土地取得成本㊁市场供需㊁产业政策和其他用途的基准地价等ꎬ制定公共服务项目基准地价ꎮ«国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知»(国土厅发 ２０１７ ２７号)要求ꎬ２０１７年８月１日开始ꎬ各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价ꎮ而现有的城镇土地分等定级规程和土地估价规程仅对商服㊁住宅㊁工业三种土地用途的土地定级和基准地价评估作出规定ꎮ[１ꎬ２]因此研究公共服务项目用地基准地价评估思路和方法ꎬ能够丰富现有基准地价体系ꎬ且对制定公共服务项目基准地价极具现实指导意义ꎮ２㊀公共服务项目用地特点采用政府和社会资本合作模式建设项目为能源㊁交通运输㊁水利㊁环境保护㊁市政工程㊁科技㊁保障性安居工程㊁医疗㊁卫生㊁养老㊁教育㊁文化㊁体育等ꎬ其用地特点为: (１)多为公共服务或民生保障或城镇基础设施建设领域ꎬ其用地具有显著的社会效益和生态效益ꎬ具有正外部性ꎮ(２)市场价值的隐含性ꎮ其用地一般不直接创造经济价值或者收益很小或无收益ꎬ收益有的很难直接界定ꎮ有的项目有垄断收益ꎬ如机场用地㊁港口码头用地ꎮ(３)政府征收的强制性ꎮ国家可以按照法定程序强制征地用于该类项目建设ꎮ(４)该类用地原多以划拨方式供地ꎮ出让㊁租赁㊁抵押㊁作价出资或入股的交易案例少ꎮ３㊀用途分类公共服务项目用地可归为公共管理与公共服务用地㊁特殊用地㊁交通运输用地㊁水域及水利设施用地４个一级类中的一个类别ꎮ[３]在此基础上可细归为二级类ꎮ[３]按照二级分类的释义ꎬ二级分类的公共服务项目地价差别较大ꎮ«城镇土地估价规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０８ ２０１４)提出了评估公共服务项目宗地地价的指导意见ꎬ即评估公共管理与公共服务类用地价格时地价的相关影响因素可参照商服用地ꎻ评估公共设施㊁公园绿化与交通运输用地时地价的相关影响因素可参照住宅用地或工业用地ꎬ同时参考北京㊁广州㊁贵阳等地基准地价确定的成果ꎬ可将二级分类分别归为公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ两大类ꎬ并确定相应的地价评估的比准用途ꎬ具体见表１ꎮ表１ 公共服务项目用地归类公共服务项目用地大类对应的土地利用现状二级类比准用途公共服务项目用地Ⅰ机关团体用地㊁新闻出版用地㊁教育用地㊁科研用地㊁医疗卫生用地㊁社会福利用地㊁文化设施用地㊁体育用地㊁风景名胜设施用地商服用地(商务金融用地)公共服务项目用地Ⅱ公用设施用地㊁公园与绿地㊁监教场所用地㊁宗教用地㊁殡葬用地㊁铁路用地㊁轨道交通用地㊁公路用地㊁城镇村道路用地㊁交通服务场站用地㊁机场用地㊁港口码头用地㊁管道运输用地㊁水工建筑用地工业用地４㊀公共服务项目用地土地定级依据«城镇土地分等定级规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０７ ２０１４)ꎬ公共服务项目用地Ⅰ的定级影响因素因子从影响商服用地的因素因子中选取ꎬ公共服务项目用地Ⅱ从影响工业用地的因素因子中选取ꎮ考虑到各定级因素因子对土地质量的区位敏感程度ꎬ确定公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ的定级因素因子作用分随作用半径递增的衰减方式ꎬ见表２ꎮ陶玉厚ꎬ等:公共服务项目用地基准地价评估探析前沿理论２０１８６采取多因素综合评价法分别划分公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ土地级别ꎬ绘制该两大类土地级别图ꎮ表２ 公共服务项目用地定级因素因子的衰减方式㊀㊀㊀定级类型因素因子㊀㊀㊀商服中心道路公交站点对外交通设施公用设施备注商服用地定级指数指数线性指数线性«城镇土地分等定级规程»规定工业用地定级 线性线性指数线性«城镇土地分等定级规程»规定公共服务项目用地Ⅰ线性线性线性线性线性参照商服用地定级公共服务项目用地Ⅱ 线形线性线形线性参照工业用地定级５㊀公共服务项目用地基准地价评估以发现和模拟市场为原则ꎬ利用市场实际发生的征地案例以及商服(商务金融)出租㊁出售案例进行修正ꎬ模拟测算基于特定政策约束下的公共服务项目用地基准地价ꎮ５ １㊀公共服务项目用地Ⅰ基准地价评估(１)绘制公共服务项目用地Ⅰ每个土地级别内商服(商务金融)出租㊁出售样点级别分布图ꎮ(２)利用收益还原法测算某二级类用途级别平均地价某级别商服(商务金融)用地无限年期样点地价＝ 某级别商服(商务金融)出租样点出租总收入－总费用－商服(商务金融)出租样点房屋纯收益 /土地面积/土地还原利率ꎮ某级别某二级类用途样点地价＝某级别商服(商务金融)用地无限年期样点地价ˑ行业用途修正系数ˑ最高出让年期(５０年)修正系数ˑ设定容积率修正系数＋土地开发程度修正其中:行业用途修正系数＝某二级类用途所在行业平均利润率/商服(商务金融)行业平均利润率ꎬ[４]行业平均利润率从当地税务㊁统计㊁成本监审等部门调查取得ꎮ最高出让年期修正系数＝１－１/(１＋土地还原利率)ɡ最高出让年期设定容积率修正系数＝设定容积率时的系数/样点容积率对应的系数土地开发程度修正为将样点开发程度修正到设定开发程度的加价或减价修正ꎮ对某级别某二级类用途的样点地价进行算术平均或加权平均得到某二级类用途某级别的基准地价ꎮ(３)利用剩余法测算某二级类用途级别平均地价某级别商服(商务金融)用地无限年期样点地价＝ 某级别商服(商务金融)出售样点总收入－商服(商务金融)出售样点房屋净值 /土地面积ꎮ(４)某二级类用途公共服务项目用地基准地价确定将利用收益还原法测算某二级类用途公共服务项目级别平均地价和利用剩余法测算级别平均地价进行算术平均得到某二级类用途公共服务项目用地基准地价ꎮ５ ２㊀公共服务项目用地Ⅱ基准地价评估利用征地案例用成本逼近法评估ꎮ政府征用农用地ꎬ通过开发使之变成城镇建设用地ꎬ征地单位需要支付农用地取得费和有关税费㊁土地开发费ꎬ还要支付投入资金的利息ꎬ开发企业也要获得合理的利润ꎬ这些都可看作开发土地所投入的成本ꎬ据此可计算出新增城镇建设用地的成本价格ꎮ土地增值依据土地所在区域ꎬ因用途等土地使用条件或进行土地开发而产生的价值增加额ꎮ地价＝成本价格＋土地增值其中:成本价格＝土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润土地增值＝成本价格ˑ土地增值率在公共服务项目用地Ⅱ每个土地级别内收集征地样点ꎬ测算出每个级别的成本地价ꎮ利用特尔菲法对每一个二级类用途土地增值率进行专家评价ꎮ[５]一般地ꎬ高级别土地增值率要高于低级别土地增值率ꎬ从而测算出某二级类用途公共服务项目用地级别地价ꎮ对级别地价进行最高出让年期(５０年)修正和设定开发程度修正ꎬ测算出某二级类用途公共服务项目用地级别基准地价ꎮ６㊀结㊀论将公共服务用地按二级分类分别归为公共服务项目用地Ⅰ和公共服务项目用地Ⅱ两大类ꎬ确定两大类的比准用途分别为商服(商务金融)和工业ꎮ提出分大类进行土地定级ꎬ按二级类用途分别进行基准地价评估的工作思路ꎮ对指导目前正在进行的公共服务项目用地基准地价评估ꎬ具有较强的实用性和可操作性ꎮ参考文献:[１]中华人民共和国国家标准«城镇土地分等定级规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０７ ２０１４)[Ｓ].北京:中国标准出版社ꎬ２０１４. [２]中华人民共和国国家标准«城镇土地估价规程»(ＧＢ/Ｔ１８５０８ ２０１４)[Ｓ].北京:中国标准出版社ꎬ２０１４.[３]中华人民共和国国家标准«土地利用现状分类»(ＧＢ/Ｔ２１０１０ ２０１７)[Ｓ].北京:中国标准出版社ꎬ２０１７.[４]刘秋收ꎬ王媛媛 基于用途系数修正法的新增城镇建设用地基准地价评估方法探析[Ｊ].经济研究导刊ꎬ２００８(１５):１６２－１６４. [５]高泽崇ꎬ贾丽ꎬ陈艳玲ꎬ等 基于二级分类体系的公共管理用地基准地价测算研究[Ｊ].现代农业科技ꎬ２０１７(１４):２９１－２９３.[基金项目]安徽省国土资源厅科技项目 公益性项目用地测度与评估及动态更新技术研究 (项目编号:２０１６－Ｋ－１４)ꎮ[作者简介]陶玉厚(１９６４ )ꎬ男ꎬ河南泌阳人ꎬ高级经济师ꎬ硕士研究生ꎬ研究方向:土地估价㊁土地储备利用ꎮ中国市场㊀２０１８年第１８期(总第９７３期)前沿理论２０１８ ６。
浅谈公共服务项目用地基准地价内涵——关于土地用途的界定
针对观点一：原国土资源部文件所列 举的公共服务项目，如按照《土地利用现
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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I OPEN DIALOGUES | 畅所欲言 |
状分类》用途中的一级分类，涉及到住宅用 地及公共管理与公共服务用地2个一级类， 如按照《城市用地分类与规划建设用地标准》 大类分类，涉及居住用地、公共管理与公共 服务设施用地、公用设施用地3个大类用地， “保障性安居工程”用地从管理角度确实可 以纳入“公共服务项目用地”，但从与《土 地利用现状分类》《城市用地分类与规划建 设用地标准》两个国标比对看，“保障性安 居工程”用地就很难归类到“公共服务”类 型上，再如考虑二级层次用地分类，“保障 性安居工程”用地属于住宅用地（居住用地）， 若在“公共服务项目用地”基准地价中设立“保 障性安居工程”用地基准地价，将与传统的 住宅、商服、工业基准地价体系有冲突，因 此笔者认为引用“公共服务项目用地”名称， 并保留其中的“保障性安居工程”用地不妥， 最好是剥离''保障性安居工程”用地并入住宅 用地基准地价体系中，只是在后期项目建成 后该类房屋的“处置权”等权益状况受到一 定的限制，在其供地等环节中，如涉及到该 类用地的基准地价，其对应的用途应该是住 宅用地基准地价，并应进行权利状况的修正。
敦化市人民政府关于公布实施敦化市城镇公共服务项目用地基准地价的通知-敦政发〔2018〕22号
敦化市人民政府关于公布实施敦化市城镇公共服务项目用地基准地价的通
知
正文：
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敦化市人民政府关于公布实施
敦化市城镇公共服务项目用地基准地价的通知
敦政发〔2018〕22号
各乡镇人民政府、各街道办事处、市直各相关单位：
随着社会经济的发展，敦化市公共服务项目用地逐步增多，根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）和《吉林省国土资源厅关于印发吉林省公示地价体系建设和管理工作方案的通知》（吉国土资用发〔2017〕28号）文件精神，要求完善基准地价体系并提交备案。
我市在2016年公布的土地定级及地价调查资料的基础上，制定公共服务项目用地基准地价，并于2018年4月20日通过省国土资源厅专家评审，现予以公布，从2018年7月1日起正式实施。
附件：1、敦化市城区公共服务项目用地基准地价表
2、敦化市乡镇公共服务项目用地基准地价表
敦化市人民政府
2018年6月27日
——结束——。
公共管理与公共服务用地价格评估研究
公共管理与公共服务用地价格评估研究随着城市化进程的不断加快，公共管理与公共服务用地的重要性日益凸显。
在城市规划和土地利用中，公共管理与公共服务用地扮演着至关重要的角色，它们不仅关系到城市的发展和建设，还直接关系到市民的生活质量和幸福感。
对公共管理与公共服务用地价格的评估研究显得尤为重要。
一、公共管理与公共服务用地的定义及特点公共管理与公共服务用地是指用于公共管理及公共服务设施建设的土地，包括政府机关、社会福利设施、教育、医疗、文化等公共服务设施用地。
这类用地具有以下特点：1. 社会公益性：公共管理与公共服务用地的主要功能是为了满足社会公众的基本需求和提高公共服务水平，因此具有明显的社会公益性。
2. 政府规划控制：公共管理与公共服务用地的规划和建设往往受到政府的直接监管和控制，需要符合城市发展规划和公共服务设施布局要求。
3. 长期稳定性：相对于商业地产和住宅用地来说，公共管理与公共服务用地的需求更为长期和稳定，不会受到市场波动和经济周期的影响。
1. 为土地利用规划提供依据：公共管理与公共服务用地价格评估是城市土地利用规划的重要依据，可以为政府和规划部门提供科学依据，为公共服务设施的建设和布局提供技术支持。
2. 优化资源配置：通过对公共管理与公共服务用地价格的评估，可以更加科学、合理地配置城市的资源，提高公共服务设施的覆盖率和质量，满足市民对公共服务的需求。
3. 保障公共利益：合理确定公共管理与公共服务用地价格，可以更好地保障公共利益，防止土地利用过度商业化和私人化，保障基本的公共服务设施建设和运营。
4. 促进城市可持续发展：公共管理与公共服务用地价格评估能够促进城市的可持续发展，提高城市的综合竞争力，改善城市居民的生活环境和生活质量。
在进行公共管理与公共服务用地价格评估时，可以采用以下几种方法：1. 基准地价法：根据土地市场的行情和现状，选取相似用途的商业用地、住宅用地等作为基准地价，根据资源禀赋、地段位置、交通便利度等情况，确定公共管理与公共服务用地的价格。
公共管理与公共服务用地基准地价体系建设的思考初探
管理科学（作者单位：宁远县自然资源局）公共管理与公共服务用地基准地价体系建设的思考初探◎张立胜公共管理与公共服务用地是一级地类，教育用地、社会福利用地、公园与绿地、文化设施用地等都属于这类用地，可以看到，这些都是城市建设和发展中不可缺少的组成部分，为城市发展提供精神保障以及物质基础，可以为人民提供优质的居住环境，还能够改善和优化城市生态环境，进而营造出人和自然、人和社会和谐发展的氛围，对于城市发展的科学规划、城市规模控制等都具有重要意义。
公共服务用地具有使用公益性的特点，所以，过去是划拨用地，而2016年的年底，公共服务用地基准地价被加入到基准地价体系中，针对公共服务项目基准地价，也明确阐述，要求市、县政府要按照当地土地取得成本、产业政策、市场供需以及其他用途基准地价等方面，合理的制定基准地价，依照相关的规定评估，科学的明确出让底价。
一、公共管理与公共服务用地的内涵按照基准地价评估程序，应该先清楚基准地价评估的内涵以及范围。
2017年的《土地利用现状分类》将公共管理与服务用地划分到一级地类中，这类型的用地有很多，比如，公园与绿地、机关团体用地、教育用地、公共设施用地、科研用地、新闻出版用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地等等。
另外，公共服务用地具有划拨性以及公益性特点，一般会把特殊用地中的部分用地也划分到其中。
二、公共管理与公共服务用地定级依据《城镇土地分等定级规程》中的规定，要更新土地级别，就要有工作底图，需要运用可以覆盖城镇土地定级范围地形图、规划图或是地籍图，选择会对公共管理和服务用地各定级价格有影响的因素因子，结合相关计算公式，计算得到每个因素因子的功能分以及服务半径，公共服务用地定级结合具体的用地类型盈利性，从下面的表1中可以看到公共管理与公共服务用地定级因素因子。
一级定级因素中主要有交通条件、繁华程度、基本设施情况、环境情况和人口情况；二级定级因素中主要有商服繁华度、道路通达度、基础设施完善度、公交便捷度、对外交通便利度、绿地覆盖度、人文环境优劣度、自然环境优越度、人口密度；三级定级因素主要有人口密度、公交便捷度、绿地覆盖度、人文环境优劣度等。
公共服务项目用地基准地价体系建设的特征与问题研究
74公共服务项目用地基准地价体系建设的特征与问题研究陈立定( 浙江树人大学现代服务业学院，浙江 杭州 310015 )【摘 要】针对当前公共服务项目用地基准地价评估存在的评估对象及覆盖地类范围、用地归类标准不统一，基准地价体系比较混乱等问题，提出应重点构建区分公共服务类与基础设施类两个不同用地类别、四大地类全覆盖的公共服务项目用地基准地价体系。
在此基础上，基于土地市场的区域性特征及不同城市公共服务项目用地有偿使用改革实际需要，细化建立基于二级分类用途为主的细化用途基准地价体系或用途修正系数，以提高基准地价体系的规范化管理及实际运行效果。
【关键词】公共服务项目用地；基准地价；公共服务类项目；基础设施类项目一、引言基准地价是我国法定公示地价体系的重要组成部分。
城镇土地使用制度改革以来，我国各地相继建立健全了以商服、住宅和工业三大类用地为核心的基准地价体系。
而学校、医院、文化、交通等各类公共设施、基础设施用地，基于其“公共产品”的属性和以政府投资为主的投融资体制，长期以来主要以划拨方式供应，致使该类用地基准地价建设总体滞后。
但随着我国市场经济的发展、土地使用制度改革的不断深化，当前社会资本正以特许经营、PPP融资等不同形式逐步进入公共设施投资领域，这客观上要求改革这些用地的供地政策，将其逐步纳入有偿使用范畴，不断扩大国有土地有偿使用范围。
为更大程度上发挥市场配置土地资源的决定性作用，促进节约集约用地，国土资源部等八部委联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规[2016]20号)和《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土厅发[2017]27号)明确要求各地建立公共服务项目基准地价体系。
但由于公共设施门类多样，用地构成复杂，不同类别土地利用方式、收益能力、市场供需、地价空间分异规律等存在较大差异，而且其具有公共物品、准公共物品属性，导致公共服务项目用地存在土地市场交易零星、土地收益不确定、土地价格形成非典型性等特殊性，加之现有的《城镇土地估价规程》对公共服务项目基准地价评估缺乏详细的规定，导致各地评估时无论在技术方法还是成果体系上均缺乏统一的规范。
公共管理与公共服务用地价格评估研究
公共管理与公共服务用地价格评估研究1. 引言1.1 研究背景公共管理与公共服务用地价格评估研究的背景十分重要。
公共管理用地和公共服务用地在城市发展中扮演着重要角色，其价格评估直接影响着土地资源的合理利用和城市规划的实施。
目前对于公共管理和公共服务用地价格评估的研究还相对不足，需要进一步深入探讨。
随着城市化进程的不断加快，土地资源越发紧缺，公共管理与公共服务用地的合理估价问题也越发凸显出来。
开展公共管理与公共服务用地价格评估研究是非常必要的，有助于提高土地资源利用效率，推动城市可持续发展。
通过对公共管理与公共服务用地价格评估的研究，可以为政府制定相关的政策提供理论支持，为城市规划和土地管理提供科学依据。
在这样的背景下，对于公共管理与公共服务用地价格评估进行深入研究显得尤为重要。
1.2 研究目的本研究旨在深入探讨公共管理与公共服务用地价格评估的方法与应用，具体目的如下：1. 分析当前公共管理与公共服务用地价格评估的现状和问题，找出存在的难点和瓶颈。
2. 探讨不同的用地价格评估方法在公共管理和公共服务领域的适用性和效果，为决策制定提供参考。
3. 通过案例分析，总结成功的用地价格评估经验和教训，为未来实践提供借鉴。
4. 分析影响公共管理与公共服务用地价格的因素，探讨其影响机制，为合理制定政策提供理论支持。
5. 提出相关的启示和建议，引导公共管理与公共服务用地价格评估工作的有效开展，提高土地利用效率和社会福利水平。
1.3 研究意义公共管理与公共服务用地价格评估研究具有重要的意义。
正确评估公共管理与公共服务用地的价格可以促进资源的合理配置，提高土地利用效率，推动城市可持续发展。
通过对公共管理与公共服务用地价格的准确评估，政府可以更好地制定土地管理政策，推动城市规划和建设的科学发展。
公共管理与公共服务用地价格评估研究也为土地交易提供了依据，有利于维护土地市场的公平和稳定。
开展公共管理与公共服务用地价格评估研究对于促进城市建设与管理具有重要的现实意义，有助于推动土地资源的有效利用，提升城市的综合竞争力。
公服基准地价方案
公共服务用地基准地价工作方案第一部分工作背景《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）中提出：“要完善公共服务项目用地政策。
根据投融资体制改革要求，对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设。
”为贯彻落实《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、国土资源部办公厅《关于印发<产业用地政策实施工作指引>的通知》（国土资厅发〔2016〕38号）、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）和《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）等文件要求，对公共服务项目用地在以出让、租赁等有偿方式供应时，有科学的出让价格底价依据，应依据土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目基准地价，依法评估并合理确定出让底价。
第二部分工作目的为适应新形势下国有土地使用和管理制度改革，逐步建立和完善我省公示地价体系，根据国土资源部《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国土资厅发〔2017〕27号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。
根据《省国土资源厅办公室转发关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（鄂土资办文〔2017〕37号）要求，以《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）》、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）等技术规定，同时还兼顾了国家关于新产业新业态用地政策等新要求，编制公共服务项目用地基准地价。
我国公共管理与公共服务用地价格评估研究
我国公共管理与公共服务用地价格评估研究梁航黄理莉梁宇(广西大学广西·南宁530004)中图分类号：C912.8文献标识码：A文章编号：1672-7894（2013）30-0202-02摘要公共管理与公共服务用地价格评估研究，是合理开发土地资源，防止土地资源流失的重要举措。
本文先介绍公共管理与公共服务用地的内涵和特点，然后列举了影响公共用地地价评估的几个因素，最后主要分析了公共管理和公共服务用地地价评估的原则和方法。
关键词公共管理公共服务地价评估Research on the Price Evaluation of Lands for Public Management and Service in China//Liang Hang,Huang Lili, Liang YuAbstract To study the price evaluation of lands for public man-agement and public service is an important measure to reasonably exploit land resources and prevent the loss of land resources.This paper firstly introduces the connotation and features of lands for public management and services,and then lists several factors influencing the price evaluation of public lands,and finally mainly analyzes the principles and methods of price evaluation of lands for public management and service.Key words public management;public service;evaluation of land price1引言公共管理与公共服务用地地价评估，并不是为交易提供什么参考，其主要目的是显化土地资产价值，提高人们对公共管理与公共服务用地的认识和管理水平，对促进公共用地资源利用以及土地经营能力，防止公共用地资产流失，发挥着不可替代的作用。
公用设施用地是参照商服用地还是工业用地的基准地价问题咨询 等
公用设施用地是参照商服用地还是工业用地的基准地价问题咨询等作者：据自然资源门户网站来源：《青海国土经略》 2020年第4期公用设施用地是参照商服用地还是工业用地的基准地价问题咨询读者询问：城镇燃气储配气站项目建设用地的基准地价是参照商服价格还是工业价格？咨询台答复：根据原国土资源部办公厅《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》要求，青海省已经部署开展公共服务项目用地基准地价制订工作，各地应在基准地价更新时进行补充制订。
公共服务项目用地基准地价即非商服也非工业用地基准地价。
基准地价更新发布由市、县人民政府公示实施，具体事项建议您咨询项目用地所属的市县级自然资源主管部门。
尾矿库土地复垦方案评审问题咨询读者询问：尾矿库土地复垦方案评审应该由哪一级主管部门组织评审？咨询台答复：依据《土地复垦条例》及有关技术标准规定，新建矿山涉及尾矿库的，应将尾矿库复垦问题纳入矿山地质环境保护与土地复垦方案，由具有相应矿权批准权的主管部门组织评审。
矿山在生产过程中，需要申请新建尾矿库的，企业需要在办理建设用地申请时，向有批准权的人民政府建设用地审批主管部门报送土地复垦方案。
其中，报国务院批准的建设用地，其复垦方案由省级主管部门组织评审；报省级政府批准的建设用地，其复垦方案评审按照省里规定执行。
地质灾害资质变更法人单位问题咨询读者询问：原资质单位（**公司）因业务需要，拟将地质灾害勘查、设计、地质灾害危险性评估甲级资质从公司调整到总部（**院），需要上级主管部门同意吗？咨询台答复：根据地质灾害防治单位有关资质管理办法，可变更事项主要包括资质单位名称、地址、法定代表人、技术负责人变更，不包括法人单位变更。
新设甲级地质灾害评估、设计资质技术人员相关问题咨询读者询问：年满60周岁技术人员是否可以继续使用，结构设计、岩土工程、水文地质、工程地质相关专业有什么界定，对外聘人员有什么具体要求？咨询台答复：根据《地质灾害危险性评估资质管理办法》（国土资源部令第29号）第八条规定，要求技术人员为工程地质、水文地质、环境地质和岩土工程等相关专业，相关专业主要指地质类专业，技术人员为相关专业的，需提供从事地质灾害调查或者地质灾害防治技术工作5年以上有关材料。
公服用地土地定级与基准地价评估研究
【规划设计】住宅与房地产2019年11月公服用地土地定级与基准地价评估研究原凯敏1，杨学峰2，马仁会3（1.河北冀华土地规划设计有限公司，河北 石家庄 050000；2.石家庄市富昌城乡规划设计服务中心，河北 石家庄 050000；3.河北师范大学资源与环境科学学院，河北 石家庄 050000）摘要：文章选用住宅用地的级别作为公服用地的土地级别，采用成本逼近法计算公服用地的平均基准地价，专家打分法确定二级公服用地修正系数，并对修正系数、最终地价分别与河北省、全国水平进行比较，分析地价的合理性，具有较强的实用性和可操作性。
关键词：基准地价；公服用地；土地定级中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2019）11-0058-021 研究背景公服用地属于行政划拨，鉴于这种权属特殊性，城市对这一土地资源的利用略显粗放，土地利用效率偏低。
为完善国有土地有偿使用制度，国土资源部在《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）中提出：对可以使用划拨土地的项目，鼓励以出让、租赁方式供应土地，市、县政府应制定公共服务项目基准地价，依法评估并合理确定出让底价。
现有的土地定级与基准地价评估方法大多只针对商服、住宅、工业三种用地，对公服用地的研究相对较少，缺乏一个统一的评估体系。
崔宇等[1]建议采用经验值比较排序法确定投资利润率和土地增值收益率；陶玉厚等[2]将公共服务项目用地归为两大类，确定两大类的比准用途分别为商服和工业，再进行定级评估；高泽崇等[3]采用特尔菲法确定各地类的收益比例，用“征地成本+适当收益”确定最终地价。
2017年，各省、市开始编制或补充公共服务项目用地基准地价成果：山西、云南、山东等地按一级地类给出级别与基准地价；河北、河南、上海等地将公服用地分为经营性和非经营性两种类型，分别对应级别基准地价；浙江、福建、重庆、广西等地细化到二级地类，并给出相应的级别和基准地价。
基准地价工作总结
基准地价工作总结
基准地价是指政府根据土地的位置、用途、土地市场价格等因素确定的土地价格，是土地使用权出让的底价。
基准地价的确定对于土地资源的合理利用和土地市场的稳定具有重要意义。
在过去一段时间里，我所在单位对基准地价工作进行了深入的总结和分析，现将总结报告如下：
首先，我们对基准地价的制定过程进行了梳理和总结。
在制定基准地价时，我们充分考虑了土地的位置、用途、市场价格等因素，采取了科学的方法和严谨的态度，确保基准地价的合理性和公正性。
同时，我们还加强了与相关部门的沟通和协调，确保基准地价的制定能够得到各方的认可和支持。
其次，我们对基准地价的执行情况进行了全面的调研和分析。
通过对各地基准地价执行情况的调研，我们发现一些地方存在着基准地价执行不到位、执行不规范等问题。
针对这些问题，我们及时与相关部门进行沟通，提出了改进措施，并对执行情况进行了跟踪和监督，确保基准地价的执行能够得到有效落实。
最后，我们对基准地价的效果进行了评估和总结。
通过对基准地价实施后的效果进行评估，我们发现基准地价的制定和执行对于土地资源的合理利用和土地市场的稳定起到了积极作用。
同时，我们也发现一些问题和不足之处，对此我们将进一步加强对基准地价工作的研究和探讨，提出更加科学的制定和执行方法，不断完善基准地价工作。
通过对基准地价工作的总结和分析，我们进一步认识到了基准地价工作的重要性和复杂性，也更加明确了下一步的工作重点和方向。
我们将继续加强与相关部门的沟通和协调，不断完善基准地价的制定和执行机制，为土地资源的合理利用和土地市场的稳定做出更大的贡献。
公共管理与公共服务用地基准地价评估_方法与实证
公共管理与公共服务用地基准地价评估_方法与实证引言：公共管理是指政府或公共机构就利益共享、资源合理配置和社会公平公理等公共事务进行规划、组织、协调和监督的一系列活动。
而公共服务用地则是指政府或公共机构用于提供基本公共服务的土地资源。
公共服务用地的合理布局和定价是保障公共服务的公平宁高效提供的重要保证。
因此，本文旨在探讨公共管理与公共服务用地基准地价评估的方法和实证探究。
一、基准地价评估的方法1. 基准地价观点：基准地价指的是在一定的时间和空间范围内，以公共服务用地为基础，按照市场需求和土地供求干系确定的合理价格。
基准地价的确定对于公共管理和土地资源的合理配置至关重要。
2. 基准地价评估的方法：（1）市场对比法：找到与评估土地相似的成交案例，通过对比市场来往数据进行评估。
（2）收益法：以土地的收益为基础，通过猜测将来收益并折现计算出基准地价。
（3）成本法：基于土地开发成本和利润率，计算出基准地价。
（4）市场调查法：通过实地考察和市场调查，得到市场需求和供应干系，确定基准地价。
二、基准地价评估的实证探究1. 以市场对比法为例的实证探究：通过收集和整理大量市场来往数据，在思量土地的地理位置、规模、用途等因素后，选取一定数量的相似成交案例，进行比较分析，最终得出基准地价。
该方法具有操作性强、数据来源广泛等优点，但也存在数据收集不完整、评估难度大等问题。
2. 以收益法为例的实证探究：收益法依据土地的将来收益进行评估，猜测土地的使用收益并折现计算出基准地价。
实证探究表明，收益法能够较好地评估公共服务用地的基准地价，但在猜测将来收益时需要思量诸多不确定因素，如市场变化、产业进步等。
3. 以市场调查法为例的实证探究：市场调查法通过实地考察和市场调查，得到市场需求和供应干系，从而确定基准地价。
实证探究表明，市场调查法能够较为准确地精通市场状况，评估公共服务用地的基准地价，但调查工作繁琐耗时较长。
总结：公共管理与公共服务用地基准地价评估是保障公共服务供给的重要环节。
公共管理与公共服务用地价格评估研究
公共管理与公共服务用地价格评估研究随着城市化进程的不断加速，公共管理与公共服务用地的重要性日益凸显。
而公共服务用地的价格评估则成为了城市发展规划和土地利用的重要依据。
本文将从公共管理与公共服务用地的定义、价值和价值评估等方面展开研究，以期为相关领域的专业人士和决策者提供参考。
一、公共管理与公共服务用地的定义公共管理是指政府或其他行政机构对社会公众利益进行管理和服务的一种行为。
而公共服务用地则是指政府为了提供公共服务而拥有并使用的土地，例如政府办公用地、学校用地、医院用地等。
这些用地的特点是其不仅仅为了经济利益而存在，更重要的是为了满足公众的基本需求和提供公共服务。
公共服务用地的定位和管理方式与普通商业用地有着明显的区别。
公共服务用地的管理需要更多地考虑公益性和长期利益。
二、公共服务用地的价值公共服务用地的价值是由其所提供的公共服务的价值所决定的。
一块学校用地的价值不仅包括了其在市场上的经济价值，还包括了其为社会提供教育服务的价值。
公共服务用地的价值是一个多维度的概念，它不仅包括了土地的自然条件、交通条件等方面的价值，还包括了其所提供的公共服务所带来的社会效益。
由于公共服务用地的价值不仅仅是市场价格的体现，因此其价值评估需要考虑到多方面的因素，并且需要运用专业的评估方法和工具进行分析和研究。
在实际工作中，有时候需要采用成本法、比较法、收益法等多种方法进行综合评估。
三、公共服务用地价格评估的研究方法与工具1. 成本法成本法是一种用于评估固定资产价值的方法。
它是通过计算土地取得成本、开发成本等成本来确定土地的价值。
这种方法适用于对于新建项目或需要重新开发的土地进行价格评估。
2. 比较法比较法是通过对市场上类似用地的交易价格进行比较，从而确定目标用地的价格。
这种方法适用于市场上有成交案例的用地，可以通过对比较法得到一个相对准确的价值。
3. 收益法收益法是通过对土地未来收益进行分析和估算，从而确定土地的价格。
公共管理与公共服务用地价格评估研究
公共管理与公共服务用地价格评估研究公共服务用地价格评估是指对政府或社会组织购买或使用公共服务用地的价格进行评估和确定的过程。
在不同的时期和背景下，公共服务用地价格评估的标准和方法也一直在变化，但其核心目的一直是为了保证公共服务用地的合理利用和公共服务的高效提供。
在中国，随着城市化的进程和公共服务的日益完善，对公共服务用地的需求也相应增加。
同时，由于公共服务用地的特殊性质，其价格的评估与确定也存在种种挑战，如公共服务的品质和供给量难以精确衡量、市场化机制难以充分发挥等。
因此，研究公共管理与公共服务用地价格评估具有重要意义。
1. 公正公平原则：公共服务用地的定价应遵循公正公平原则，不应受政治和经济利益的影响，避免出现不当的垄断或不公平的市场行为。
2. 合理经济原则：公共服务用地的价格应合理反映其用途、质量、区位和市场需求等因素，维护市场平衡和经济效益。
3. 可持续发展原则：公共服务用地的价格评估应当兼顾当前和未来的需求，充分考虑环境、社会、经济等多重因素，促进可持续发展。
公共服务用地价格评估方法应当包括以下几个方面：1. 市场比较法：通过对市场上类似用途、质量、区位等特征相似的公共服务用地进行比较，综合考虑市场供需和地理位置等因素，确定公共服务用地的价格。
2. 收益法：通过建立公交站点、学校、医院、消防站等公共服务用地的收益模型，考虑其对周围房地产及社会经济带动效应，评估公共服务用地的价值。
3. 成本法：通过计算公共服务用地的购置、建设及维护成本，评估其价值。
但需要注意的是，成本法不适用于市场收缩或物价波动较大的情况。
4. 综合法：将不同方法的评估结果综合考虑，通过加权平均、专家评估等方式确定公共服务用地的价格。
综上，公共管理与公共服务用地价格评估是重要的公共服务管理领域，其涉及的政策、法律、市场等方面的问题相对复杂。
未来需要进一步完善相关标准和方法，进一步推动公共服务用地的合理利用和公共服务的高效提供。
铁岭市人民政府办公室关于公布实施市本级公共服务项目用地基准地价的通知
铁岭市人民政府办公室关于公布实施市本级公共服务
项目用地基准地价的通知
文章属性
•【制定机关】铁岭市人民政府办公室
•【公布日期】2020.06.15
•【字号】铁政办发 [2020]10 号
•【施行日期】2020.06.15
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地资源
正文
铁岭市人民政府办公室关于公布实施
市本级公共服务项目用地基准地价的通知
各县（市）、区人民政府，市政府有关部门、直属机构：
为加强土地资产管理，完善地价监测体系，促进我市公共服务项目建设，依据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）等有关规定，结合我市实际，制定了铁岭市本级公共服务项目用地基准地价。
经市政府同意，现予以公布，并就有关事宜通知如下：
一、本次公布的公共服务项目用地基准地价范围为铁岭县（仅限铁岭经济技术开发区、凡河新区）、银州区。
二、土地用途划分为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育、公共设施、公园与绿地、保障性安居工程，共11类，基准地价以《市本级公共服务项目用地基准地价表》为准。
三、土地级别划分范围以《市本级公共服务项目用地级别范围表》为准。
附件：1．市本级公共服务项目用地基准地价表
2．市本级公共服务项目用地级别范围表
铁岭市人民政府办公室
2020年6月15日附件1
附件2
市本级公共服务项目用地级别范围表
注：各级别详细范围以土地级别图为准。
表3 保障性安居工程各级别范围表
注：各级别详细范围以土地级别图为准。
浅谈公共服务用地基准地价的定级与评估
浅谈公共服务用地基准地价的定级与评估发表时间：2019-05-23T15:23:26.203Z 来源：《基层建设》2019年第4期作者：吴志能[导读] 摘要：随着中国城镇土地使用制度改革的不断深化和土地市场的不断发展,基准地价精细化管理已是客观现实需求。
广东恒正不动产评估有限公司 516100摘要：随着中国城镇土地使用制度改革的不断深化和土地市场的不断发展,基准地价精细化管理已是客观现实需求。
政府与社会资本合作投资公共服务项目有偿使用，亟须政府制定公共服务用地基准地价。
现有的《城镇土地估价规程》仅提出了评估公共服务项目宗地地价的指导意见。
文章通过分析将公共服务用地按二级分类分别归为公共服务用地Ⅰ级类和公共服务用地Ⅱ级类，提出分大类进行土地定级，并结合公共服务用地基准地价评估与相关用途基准地价在不同级别内的比例关系，进而确定公共服务用地基准地价评估的工作思路。
关键词：公共服务用地；土地分类；定级；基准地价引言现有的城镇土地分等定级规程和土地估价规程仅对商服、住宅、工业三种土地用途的土地定级和基准地价评估作出规定。
根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）文件提出对公共服务用地，除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地。
因此研究公共服务用地基准地价评估思路和方法，能够丰富现有基准地价体系，且对制定公共服务基准地价具有现实指导意义。
1、公共服务用地特点公共服务用地一般是指采用政府或社会资本合作模式建设项目，如能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化、体育等项目，一般来说公共服务项目具有以下几个特点：(1)公共服务用地一般具有社会效益和生态效益，具有正外部性；(2)公共服务用地的市场价值具有一定的隐含性，多表现为收益很小或无收益；(3)公共服务用地目前多以划拨方式供地，出让或租赁案例较少。
2、用途分类按照《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017）相关要求，公共服务用地可归为公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等4个一级类中的一个类别。
基准地价、标定地价与监测地价的联动思考
基准地价、标定地价与监测地价的联动思考摘要：通过对我国地价成果工作的背景和比较研究，重点探讨了基准地价、标定地价和监测地价三种地价体系的技术要点差异。
从空间层次、更新频率、对区段/标定区域的要求、对标准宗地/地价样点数量的要求和评估方法的要求等方面进行了比较和分析。
同时，文章认为在制定地价成果过程中，这三种地价体系存在相互独立又相互补充的关系，形成了一种地价联动机制。
这种机制可以优化技术要点和方法，加强地价数据信息的共享和交流，提高地价成果的科学性、准确性和公信力，更好地服务于土地管理和城市发展的需要。
关键词：标定地价；基准地价；监测地价引言根据国土资源部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016] 20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国资厅发[2017]27 号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。
近年来，每年自然资源部发布的《关于自然资源评价评估工作的通知》中均提到推进标定地价、基准地价与监测地价的相关工作要求。
标定地价、基准地价与监测地价成果在评估工作中，有助于估价师宏观地、快速地了解和把握当地土地价格水平。
研究基准地价、标定地价、监测地价成果之间的联动机制可以帮助我们更好地理解土地市场的运行规律和价格形成机制，有助于政府更科学地决策和管理土地资源，促进土地市场的稳定发展。
具体来说，这种研究可以揭示不同地价指标之间的关系和影响因素，为政府制定土地供应计划、拍卖底价等提供依据，也为企业在土地市场上做出合理投资决策提供参考。
一、地价成果工作背景比较研究1.工作目的方面：标定地价的目的是为了确定待评估土地的市场参考价值，便于买卖双方做出决策；基准地价的目的是为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时规范土地市场价格，保持土地市场的稳定和健康发展，进而促进土地资源合理利用；而监测地价的目的则是根据市场价格的实时变化动态调整基准地价，反映土地市场价格的实际情况，有利于土地资源的保护和合理利用。
基准地价工作报告
基准地价工作报告基准地价是指国家或地方政府统一确定的土地最低出让价格，是土地出让收益的一个重要组成部分。
基准地价工作是指根据相关法律法规，通过调查研究和数据分析，确定土地的基准地价，以保障土地资源合理利用、促进经济发展和维护市场秩序。
下面将从基准地价的背景意义、工作流程、存在问题及解决方法以及未来发展方向等方面展开论述。
一、背景意义基准地价的确定对于建设用地出让有着非常重要的意义。
基准地价的设定是土地资源的保护和合理利用的重要手段，可以避免因土地出让价格过低导致的资源浪费和过度开发。
基准地价的确定可以维护土地市场秩序，防止地方政府过度抬高土地出让价格，保障企业和个人的合法权益。
基准地价的确定也有利于促进地方经济的健康发展，通过合理确定的出让价格吸引优质企业投资，推动地方经济的转型升级。
二、工作流程基准地价的确定工作是一个系统工程，包括土地调查、数据分析、价格设定等多个环节。
需要对目标地区的土地资源进行调查，获取土地面积、土地用途、地理位置等基本信息。
接着，通过对土地市场的价格走势、土地投资需求等方面的数据分析，结合相关法律法规，确定合理的基准地价。
将基准地价通过相关程序进行公示和审批，最终形成具有法律效力的基准地价指导价。
三、存在问题及解决方法在基准地价的确定工作中，存在着一些问题需要解决。
一些地方政府可能会在土地出让过程中违规抬高土地价格，损害企业和个人的合法权益。
由于土地价格受多种因素影响，如市场需求、土地用途等，在确定基准地价时存在一定的主观性和难度。
针对这些问题，可以通过加强监管和公开透明，规范土地出让程序，确保出让价格的合理性；加强市场调研和数据分析，提高基准地价的科学性和准确性。
四、未来发展方向未来基准地价工作需要更加注重科学性和透明度，加强土地市场监管和法制建设。
应推动土地资源的公平利用，促进土地资源的保护和可持续利用。
要加强基准地价与土地规划、城市发展等方面的协调，形成土地利用的发展战略，促进土地资源的优化配置和产业结构的调整。
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公共服务项目用地基准地价体系建设的特征与问题研究
摘要：《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土厅发〔2017〕27号)要求，2017年8月1日开始，各地新发布的基准地价体
系应包含公共服务项目用地基准地价。
而现有的城镇土地分等定级规程和土地估
价规程仅对商服、住宅、工业三种土地用途的土地定级和基准地价评估作出规定。
因此研究公共服务项目用地基准地价评估思路和方法，能够丰富现有基准地价体系，且对制定公共服务项目基准地价极具现实指导意义。
关键词：公共服务项目用地；基准地价；公共服务类项目；基础设施类项目引言
针对当前公共服务项目用地基准地价评估存在的评估对象及覆盖地类范围、
用地归类标准不统一，基准地价体系比较混乱等问题，提出应重点构建区分公共
服务类与基础设施类两个不同用地类别、四大地类全覆盖的公共服务项目用地基
准地价体系。
在此基础上，基于土地市场的区域性特征及不同城市公共服务项目
用地有偿使用改革实际需要，细化建立基于二级分类用途为主的细化用途基准地
价体系或用途修正系数，以提高基准地价体系的规范化管理及实际运行效果。
1构建公共管理与公共服务用地基准地价体系的必要性研究
1.1政策演进
2008年1月，国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）
明确提出，今后对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施、城市基础设施
以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用。
同年7月，在全国国土资源厅
局长座谈会上，国土资源部明确提出要落实3号文要求，逐步对上述用地实行有
偿使用。
2016年12月，国土资源部等八部委《关于扩大国有土地有偿使用范围
的意见》（国土资规[2016]20号）要求市、县政府应依据当地土地取得成本、市
场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目基准地价。
2017年
8月1日前已发布的基准地价体系，缺少公共服务项目用地基准地价的，市、县
国土资源主管部门应抓紧组织补充制订。
各地提交备案的基准地价体系应包含公
共服务项目用地基准地价。
1.2现实需要
随着社会资本进入多个基础领域和服务领域，以及新兴业态的快速发展，建
立公共管理与公共服务用地基准地价体系已成为大势所趋，是进一步推进土地有
偿使用制度改革的客观要求，也是地方发展的现实需求。
2008年以来，全国虽有多个省市完成了公共管理与公共服务用地、特殊用地等的基准地价成果编制，在
一定程度上满足了地方发展与管理的需要，但并未对公共管理与公共服务用地基
准地价编制的技术体系，管理应用进行全面研究。
从全国多地实践情况来看，技
术层面对于公共管理与公共服务用地定级、估价等的操作模式不一；成果表现形
式也不同。
如，技术层面，以往做法中，大多在编制商服用地、住宅用地和工矿
仓储用地基准地价的基础上，设置用途修正系数笼统得到公共管理与公共服务用
地的价格，且用途修正系数缺乏有力的理论支撑和数据支撑；大多无土地定级过程，定级成果直接采用商服用地、住宅用地或工矿仓储用地的级别，不能体现公
共管理与公共服务用地的特点、差异和分布规律。
完整构建公共管理与公共服务
用地基准地价技术体系，编制相应定级、估价成果和地价修正体系，可以客观反
映公共管理与公共服务用地的自然属性、社会属性和权属特征，提升成果的科学
性与实际管理的应用程度。
2公共服务项目用地特点
采用政府和社会资本合作模式建设项目为能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化、体育等，
其用地特点为:
2.1多为公共服务或民生保障或城镇基础设施建设领域，其用地具有显著的社会效益和生态效益，具有正外部性。
2.2市场价值的隐含性。
其用地一般不直接创造经济价值或者收益很小或无收益，收益有的很难直接界定。
有的项目有垄断收益，如机场用地、港口码头用地。
2.3政府征收的强制性。
国家可以按照法定程序强制征地用于该类项目建设。
2.4该类用地原多以划拨方式供地。
出让、租赁、抵押、作价出资或入股的交易案例少。
3公共服务项目用地基准地价体系建设的问题研究
3.1用地构成复杂，基准地价评估的对象及覆盖地类范围不统一
公共服务项目用地构成复杂，通常是指各类公益事业和公共设施建设占用的
土地的统称。
目前国内外关于公共服务设施的概念尚未形成统一认识，我国现行
相关用地分类标准也没有明确的公共服务设施用地类别。
对照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），公共服务项目用地大致涉及公共管理与公共服务用地（08）、特殊用地（09）、交通运输用地（10）、水域及水利设施用地（11）等
4个一级类，但对于其用地的含义及具体构成社会各方认识不尽统一，导致各地
公共服务项目基准地价评估对象的界定及所覆盖的地类范畴不尽统一。
纵观各地
实践，大多数城市将之限定为文教体卫等公共管理与公共服务用地，建立对应于
大类用地或细分二级类的基准地价体系，但也有部分地区如浙江省的大多数城市
将评估对象拓展到公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、特殊用地等四个一级类或细分二级类，基本实现了公共服务项目基准地价评
估地类的全覆盖。
建立公共服务项目基准地价体系的目的主要服务于扩大国有土
地有偿使用范围、深化土地使用制度改革的现实需要。
从扩大国有土地有偿使用
范围的相关政策导向看，公共服务项目有偿使用并非仅限于公共管理与公共服务
用地领域，还涉及交通、水利、特殊用地领域。
因此，为提高基准地价的应用价值，笔者认为公共服务项目用地基准地价评估对象界定应坚持“四大地类全覆盖”，但在具体细分类型上可依据各地实际实行弹性管理、区别对待，如军事设施用地、使领馆用地等可不必纳入。
3.2用地归类标准不一，基准地价体系总体比较混乱
公共服务项目用地类型多样，地类划分标准多样，各地实践中建立的基准地
价体系不尽统一，总体比较混乱，大致存在以下情形：一是主要针对公共管理与
公共服务用地、交通运输用地等一级类建立大类用地基准地价体系；二是主要以《土地利用现状分类》二级类为主，建立多个不同类别细分用途基准地价体系，
如区分机关团体、科教、医卫慈善等不同用地的基准地价，等等；三是基于土地
市场管理现实需求建立个别类别的基准地价体系。
同时，在用地归类上，由于相
关用地标准、管理政策在用地分类上的不一致，各地公共服务项目基准地价在具
体用地分类方式、用地含义或适用范围等方面存在巨大差异。
综合来看，大多数
城市是以《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017或2007）确定的二级类为基础，通过地类适当归并或细分后加以确定，但具体的归并、细分则存在较大差异。
结语
基于公共服务项目用地在土地利用、土地市场发展及评估现实条件等方面的
特殊性，笔者认为当前条件下采用类比修正法是公共服务项目基准地价评估的优选路径，确保最终确定的基准地价水平不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。
参考文献
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