2.0容积率下项目产品定位案例研究
某地产成都狮子湖东地块产品定位及营销策略研究
某地产成都狮子湖东地块产品定位及营销策略研究1. 背景介绍某地产公司计划开发成都狮子湖东地块，并希望确定该项目的产品定位和相应的营销策略。
本文将对该地块的产品定位进行研究，并提出相应的营销策略建议。
2. 地理位置分析狮子湖东地块位于成都市东部，毗邻狮子山景区。
地块周边交通便利，配套设施完善，具有较高的发展潜力。
此外，狮子山景区的自然风光和文化底蕴也为该地块的开发提供了独特的资源。
3. 产品定位基于对地块地理位置和周边资源的分析，我们将该地块定位为高端住宅项目，打造一个与自然环境融为一体的宜居社区。
具体的产品定位如下：3.1 宜居社区借鉴狮子山景区的自然风光，我们将该社区打造成一个宜居的生活空间。
社区内规划绿道、花园等公共空间，营造亲近自然的居住环境。
同时，配套设施包括幼儿园、小学、商业中心等，满足居民的生活需求。
3.2 高品质住宅为了提供高品质的居住体验，我们将在社区内建设由知名建筑师设计的住宅群，结合周边的自然风景和文化元素，打造独特的建筑风格。
住宅的设计注重空间布局和功能性，考虑居民的舒适感和便利性。
3.3 文化活动中心由于狮子山景区的文化底蕴，我们计划在社区内建设一个文化活动中心，举办各类文化活动，如书法展览、艺术展览、音乐会等，为居民提供丰富多样的文化娱乐选择。
4. 营销策略基于对产品定位的分析，我们提出以下几点营销策略建议：4.1 针对目标客群针对高端住宅项目的定位，我们将重点关注高收入人群和具有投资需求的购房者。
通过市场调研和精准定位，我们将制定相应的营销计划，吸引目标客群的关注。
4.2 建立品牌形象借助地块周边的狮子山景区，我们将打造一个独特的品牌形象，强调与自然环境的融合和高品质生活的体验。
通过优质设计、高品质施工和物业服务，树立品牌的信誉和口碑。
4.3 多渠道宣传我们将通过多种渠道宣传该项目，包括网络媒体、房地产展览会、户外广告等。
通过精确的定位和创意的宣传方式，提高项目的知名度和吸引力。
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
某房地产项目分析及产品定位
某房地产项目分析及产品定位1. 引言本文将对某房地产项目进行分析，并根据市场需求及竞争环境确定产品定位。
本文将首先介绍该房地产项目的背景和目标，然后对市场环境进行分析，接着对竞争对手进行梳理，并最终确定产品定位。
2. 背景和目标某房地产项目位于某市中心商业区，地理位置优越，周边人口密集。
该项目打算开发多功能复合体，包括商业空间和住宅空间。
项目的目标是成为该市场领先的综合性房地产开发项目。
3. 市场环境分析在进行产品定位之前，我们需要了解市场的需求和趋势。
以下是对市场环境的分析：3.1. 人口结构和消费能力该市中心商业区的人口结构多样化，包括年轻白领、家庭和退休人员。
这意味着该项目需要提供适合不同人群的住宅和商业服务。
3.2. 竞争对手分析在该区域，已有几个房地产开发项目，这些竞争对手已经建立了自己的品牌和客户基础。
要在市场中脱颖而出，我们需要提供与竞争对手不同的优势和特色。
3.3. 市场趋势当前，人们对高品质的生活环境和便利的商业设施有着更高的追求。
因此，我们可以预测在该市中心商业区的房地产市场中，对高品质住宅和商业空间的需求将持续增长。
在进行产品定位之前，我们需要了解竞争对手的定位和市场表现。
以下是对主要竞争对手的分析：4.1. 竞争对手1该竞争对手是市场上的领先房地产开发商，已成功开发了多个商业楼宇和住宅项目。
他们的品牌知名度高，客户群广泛。
然而，该竞争对手的产品定位偏向大众市场，对高端市场的渗透较少。
4.2. 竞争对手2该竞争对手专注于高端住宅项目，如豪宅和公寓楼。
他们的定位是提供豪华、高品质的住宅空间，并且他们的产品在市场上享有很高的声誉。
然而，他们的产品价格较高，不适合所有消费者。
该竞争对手专注于商业空间的开发，他们在该区域已经成功开发了几个商业楼宇。
他们的产品优势在于商业区域的布局和便利设施。
然而，他们的住宅项目发展较弱。
5. 产品定位基于对市场环境和竞争对手的分析，我们可以确定某房地产项目的产品定位如下：5.1. 高品质住宅和商业空间该项目将提供高品质的住宅和商业空间，以满足消费者对品质的需求。
如何就容积率问题向开发商提出专业建议？
3 第三步
2
第二步
> 根据历史片区热户型，分析 该地块适合做什么的物业，
> 未来片区旧改项目的供应量 > 历史片区项目的热销户型
推导出本项目未来打造产品 的方向
客户 开发商对项目所能吸引的
关心
3 第三步
1 第一步
2
第二步
> 寻找类似或者假定客户群体 进行筛选和细分，得出最终
> 未来区域发展导入的新客户 群（交通、产业、城市更新 等）
城市更新新项目容积率
已拿地已确定
• 开发商需要策划人的建议——容 积率可以公关的幅度 • 开发商根据此建议，与政府、村 民协商容积率的更改 •结果——更改后的容积率能保证 项目最大利润的实现
已拿地未确定
考虑因素 •开发商需要策划人的建议——地 块的容积率的大小 •开发商根据此建议，与政府与村 民协商 •结果——制定后的容积率保证项 目最大利润的实现
75934.55
1：2 1：2.5
1：3
151869 189836.375
4995 6244
227803.65
7492
计算—：密度分区为3， 修正容积率为2.6， 总建筑面积为38.2万平米， 结论：居住量难以满足赔偿
计算二：提升密度分区5区， 商业用地基准容积率为4.2， 居住用地基准容积率为2.6 商业容积率：4.2 ×（1+40%）=5.9 居住：2.6 ×（1+40%）=3.6 总建筑面积：5.2 ×3.6+7.4 ×5.9=62.4万平米 总容积率为4.2 结论：居住量基本满足赔偿
开发商心态
好
对容积率敏感
高
度
好——一般 一般
一般 弱
济南老城项目市场及产品定位报告_123P_XXXX年
2
发展，及园博园带动的 土地升值
•长清旧城上百万的改 造工程，现代化城市的 3 完善。
•恒大、中建、北京建工等大 型开发商进军长清市场，带 4 动新一轮开发热潮
长清区
•预计将修建直达大学 城的轻轨，大大改善区 5 域交通
在宏观战略及目前区域高速发展现状看，长清区与济南 市区联系日益紧密，将承担济南西部辅城的重任
平方米（多层7楼阁楼） 主力户型：60-70㎡的一房，128-130㎡的二房
140-155㎡的三房
该案目前进入清盘阶段，只剩三、四套多层六楼与七层阁楼房源，均为150 平米以上三房
老城区板块小结
老城区房地产开发总体规划向东发展与大学城靠拢； 老城区房地产市场发展由于受地块大小限制，目前在售项目规模普遍较小，无
★ 西部新城区定位为省会济南的西辅
城。全区总面积1178平方公里,辖九 镇二乡，613个行政村，约53万人口 。由五部分组成：长清城区、大学科 技园、经济开发区、农业高新区、五 峰山风景区。以规划目标为指导，目 前西部新城区进入了全面建设阶段， 各部分产业已经初具规模。
3 片区现状及价值分析
片区现状
大社区规划，品质较低； 旧城改造已经提上日程，未来老城区的新建商品房将激增，在建的逸和城将是
本项目的竞争队友之一； 目前老城区供应的项目以多层、小高层为主，伴有少量的高层，随着土地资源
的稀缺和潜在客户对项目品质的要求，小高层、高层房源将成为市场供应的主 流。 区域内小户型房型去化较好，90㎡左右两房， 110-130㎡的三房，去化较好， 主要原因是合理的控制总价，大房型总价较高去化缓慢。 目前板块内普通住宅的售价在3500-3600元/㎡ 区域购房客户主要以本区域客户为主，外来导入客户难度较大
工业地块容积率调整可行性研究——以徐州佳海智能制造产业园为例
工业地块容积率调整可行性研究——以徐州佳海智能制造产业园为例摘要：工业用地容积率是地方政府调控工业用地建设的必要手段，近年来随着相关工业用地容积率鼓励政策的提出，一些容积率较低的工业用地亟需适当提高，以增加土地的利用率和价值。
本文以徐州佳海智能制造产业园为例，分析了工业用地容积率调整的可行性。
关键词：工业地块；容积率调整；可行性；徐州1项目概况徐州佳海智能制造产业园是以智能制造为主导产业，其功能定位是因地制宜的打造特色、专业化的产业空间，为中小企业提供多样化的创新创业空间，为城市打造优质生活环境和交往空间。
项目位于泉山经济开发区中部，是泉山经济开发区“都市型小微工业企业组团”中的“小企业创业试验基地”。
地块内现状为空地，周边分布有永日电梯江苏有限公司、宝盈新能源、徐州鑫科机器人有限公司、徐州西苑玻璃科技有限公司、徐州久之盈金属材料有限公司、徐州网架钢结构加工基地、永嘉科技园等现状建成企业，以及村庄建设用地和少量工业用地。
地块周边已经形成系统的交通网络，东西向主要道路有鑫源路、腾达路，南北向主要道路有莲湖路、顺堤路。
2013年底，地块连同南侧用地共17.90公顷（268.5亩）作为永日电梯项目，地块规划条件中用地性质为工业用地，容积率控制在0.7-1.0。
实际建设用地约11.42公顷，剩余地块约6.48公顷，实际建设总建筑面积57409.72平方米，计容总建筑面积89995.4平方米。
2019年作为徐州佳海智能制造产业园A地块建设使用，用地性质为工业用地。
2项目容积率调整必要性2.1出台政策利好工业用地集约高效利用根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）、《建设用地容积率管理办法》（建规[2012]22号）、《江苏省国土资源厅关于全面开展城镇建设用地提效工程的意见》（国土资发[2017]177号）等政策，本地块在符合规划、用地性质不变的前提下，通过合理提高容积率，提高建设用地利用效率，不仅有利于国家政策的实施，同时使低效率浪费工业用地的情况得到了有效管理，并挖掘了土地资源利用效益的巨大潜力，集约、高效的利用工业用地符合我国土地利用的国情需要。
工业上楼模式及案例分析
工业上楼模式及案例分析一、工业上楼的定义工业上楼是指让企业在高层楼房中进行工业生产的产业新空间模式。
我们认为工业上楼具有以下特征：➢在工业类用地上发生的生产空间创新模式；➢高度超过24m，或者楼层数达到6层及以上的工业厂房；➢上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。
二、工业上楼的意义工业是实体经济的主体，在经济增长目标的驱动下，工业发展往往面临转型升级加速和土地资源紧张的双重压力，工业上楼由此诞生：一方面，高新技术跨界融合的新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高。
另一方面，生产技术的进步也使工业有了上楼的可能。
另外，随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，工业用地供应紧缺，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大。
三、工业上楼的模式分析（一）、国内工业上楼典型模式根据发展成熟度，国内工业上楼模式可分为4类，国外的经验有2类。
国内工业上楼模式如下：1、珠三角模式改革开放以来，珠江三角洲凭借其沿海和毗邻港澳的地理优势，吸收了国际范围内的产业转移，成为世界重要的制造业基地。
随着城市经济的发展，珠三角城市的产业发展面临着越来越严重的土地资源短缺和产业转型升级问题，逐步推动了产业的发展。
同时，珠三角政府对工业上楼的态度持支持态度，陆续出台了一系列土地、工业上楼相关政策。
如广东省政府提出推进工业上楼，将“工业上楼”作为提升工业空间、夯实先进制造业根基的重要举措；深圳宝安区制定工业上楼工作指引；东莞出台《关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，提出“开发建设高标准厂房和工业大厦”等。
案例：（1）深圳·宝安区·全至科技创新园全智科技创新园，前身为茅洲山产业园，位于深圳市边缘，占地5公顷。
园区改造前是传统的低端制造业，如五金制品、模具销售、零部件包装、塑料生产等。
容积率与产品对应关系
容积率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客 户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： •市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ •开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ •增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？ 面积越多，利润越低，开发商问问什么？
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素1
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素2
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素3
容积率与产品对应关系
影响平均层数的因素 ①建筑限②高经济性③公摊面积
容积率与产品对应关系
我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
容率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一 梯两户，平均6层： •为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ •销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人 快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
容积率与产品对应关系
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
离定位过多。
容积率与产品对应关系
▼超高层消化容积率
容积率确定方法案例研究
影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米（26层）
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元
某房地产项目市场定位研究
未来某此类产 品供席较大 ， 场需求小足 放弃 市 市场供大丁 放弃 放弁 放弃 采删 完个符龠市场需求 ． 济效 ．偏低。 ｉ ｝ ｉ ｝ 符 台巾场需求
高梢多层公寓 一叠加别墅 ＋联排别墅 需求不足 ， 供血很 人、加 上地 块缺陷。
该项 目价格策略为以低价高品质的花园洋房抢 占新 市区的市场份额 ， 同时吸引周边区域 目标客户群 ， 根据周边项 目的规划及建设进度确定—期项 目均价约５０ 元左右 ， ２０ 二期均价约５ ０ 元 以上 ， ４０ 三期则根据项 目销售情况 确定 是否 加 大价 格幅 度 以增加 项 目总 利润 。 由于现在该项目周边区域开发进度较慢 ， 商业项 目 销售需社 区人气支 持，因此商业部分最好的销售时机在项 目后期 ， 故均价暂定 １０ ０ ／ ＂ ００ 元 ｍ 。
相 协 调 ， 免呆 板 ， 避 半地 下 室 等设 置 应 在交 通 设计 、 观设 计 等手 法 上进 行 景 和 谐 过 渡 ， 业部 份 停 车可 设 置地 面 停 车位 ， 有 二层 商 铺可 以设 置露 台 ， 商 所 考 虑 商铺 露 台营业 及绿 化 空间 。 ３４ ． 、项 目价 格 定 位 该地 块所 在新 市 区在 售房 地 产价 格调 查表 见 表３从该 地块 所在 的新 市 ，
项目 亚 东城 亚东城 商业 东方 天郡 东 方天郡
价格（ ） 元／ ４ ０ ５０ ８６ ２４ Ｊ０ ｌ０ ８ ５ｏ ８ｏ
３、项 目市 场定 位
３１ ． 、住宅类型定位 根据地块性质及规划要点， 该地块可建设公寓住宅 、 跃层花园洋房、 叠 加小别墅、 局部联排别墅， 无论哪种类型都将属于 高档住宅范畴 ， 由于该项 目所在新政规定容积率小于１ ０ ． 以下的地块属于高档住宅 ， 不享受税收优 惠， 因此产 品客户需交纳４ ％契税 ， 另外银行按揭部分有可能对这高档住宅 贷款额度进行限制。 由于容积率及地价因素的影响 ， 把该地块住宅类型产品 定位分五类进行分析 ， 结果见表１ ．根据表 中分析结果， 本项 目选定住宅类 型为 高档 多层 公 寓加别 墅 类型 。 表１ 项目类型定位
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
杭州西子九堡项目产品定位报告
城市东扩（沿江发展轴）
区域特性：融合乡村自然和都市文化特征 的新都市主义居住中心
服装交易中心（四季青服装市场）:用地面 积达5227亩，分服装交易和仓储物流两大 区块。整个工程建设分两期进行，一期启 九堡是“城市东扩”的排头兵，定位为 动的是服装交易区块，占地756亩。
一个融合乡村自然和都市文化特征的新 都市主义居住中心，也是未来杭城最大 的经济适用房居住区以及杭城东北部40 杭州客运中心:总征地面积20万平方米，总 万人口居住区的中心。
九堡站
九堡东站
在建的地铁1号线沿德胜 快速路通向下沙和临平。 九堡站和九堡东站分别距 本项目1.0公里、 2.4公里。 1号线预计于2011年底前 建成。届时将极大改善该 区域的交通区位条件，并 带来更多的发展机会。
规划城市道路一览
序 号 1 2 3 4 5 6 7 道路 等级 快速路 一级公 路 主干路 次干路 次干路 支路 支路 红线 宽度（m） 60 50 45 30 30 24 24
资源环境劣势较大 规模小 地价相对相高 未来交通便捷 生活配套不齐全 市场竞争激烈 丽江公寓仍在销 售期
项目周边道路现状较好，地铁将在2011年建成，虽规划有公交 站点，但无明确实施时间。
项目除学校外，其余生活配套设施缺失。只能依托九堡镇镇区设 施。 项目周边现有项目未售总量约有182万方，潜在土地供应约有85 万方。 2010年将推出A地块，总量约10万方。
地块东面实景
地块
大家房产在建项目工地
20090208
九昌路（在建）
20090208
现状厂房
20090208
地块南面实景
地块
蚕桑农居公寓北立面
20090209
华鸿汇盛德堡内景
2.0容积率下项目产品定位案例研究
会所面积
：约900平方米 容积率：4.43 绿化率：24.13％
户数：1157户
建筑覆盖率 ：25% 车位数：53（地上） /1025（地下）
还迁部分：高层/ 住宅建面3.2万
/289户
二期：小高层/住 宅建面4.3万㎡ /294户/三房153 套；四房141套
三期：高层/住宅建面 7.6万㎡/576户/三房528
——统计均指套数比
8
案例研究结论：面积区间
项目
中央悦城 鸿景翠峰 东方尊峪 城市山谷三期 星河丹堤
公寓
－ － － 42-61
2房
3房
4房
复式
－ 83 85-93 －
110-149 149-187
129-155 166-219
122-158 168-182
－
－
160 164 126-278 161-176
1134
套数比 1.59% 11.64% 9.18% 4.23% 13.32% 60.05% 100%
2Байду номын сангаас
户均面积154平 米
案例二：鸿景翠峰
占地面积：30000.4㎡ 建筑面积：93517.2㎡ 住宅面积：69061.6 ㎡ 商业面积：1479 ㎡ 容积率：2.4 总套数：447 建筑形式：6栋9F多层；6栋 18F小高层～ 23F高层
61 42
套数 18 156 103 18 198 493
套数比 35% 21% 44% 100%
5
户均面积217平 米
案例五：星河丹堤
总用地面积：200322平方米 总建筑面积：360580平方米 总住宅面积: 358780平方米 容积率：1.8 建筑密度：24%
上海金地艺华年项目研究报告
绿化率
35%
物业费
3.6元/㎡/月
所属板块
航头
建筑类别
小高层（7-8F）、叠拼 、大平层
物业公司
上海金地物业服务有限公 司
别墅成交总价 别墅成交均价
440-530/套 24592元/㎡
户型面积
大平层：176-198平米 叠加：187-209平米 小高层：90平米
装修标准
叠加：4500-5000元/㎡；大平层：3500元/㎡;多层：2500元/㎡
2011年下半年上海住宅成交排名
序号编 号
名称
1
金地艺境
2 万科清林径
3 新城尚上城
4
保利叶语
5
万科尚园
6 龙湖好望山
7 仁恒森兰雅苑
8 中海御景熙岸
9 珊瑚湾雅园
10 龙湖郦城
区域
宝山 南汇 嘉定 宝山 青浦 松江 浦东 南汇 奉贤 嘉定
成交面积 总套数
146761 73958 66431 52801 47476 42476 42435 40420 38878 38017
中央十字景观轴，点缀美式风情雕塑，由50%的常 绿植物和50%的落叶植物搭配组成，随季节变化， 演绎不同景致。
产品研究·整体规划
产品塑造以低密度叠加别墅为主，平层及小高层产品为增加容积，外部打造风情街区。
• 别墅、大平层、公馆三类物业类型，满足各层次需求； • 采用棋盘式布局，部分错落分布； • 充分利用地块高覆盖率的优势，提升了项目品质； • 商业与住宅分区明确，商业开放，商业集中布置在基地东
开发商
金地集团，上海航金房地产开发有限公司
产品研究·整体规划
景观设计运用了波士顿Back Bay East街区的规划理念，追求 宜居与融合，打造街区住宅模式
中等容积率(2.5左右)下的住宅项目打造模式研究
项目现状
项目区位图
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刘家河
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典型案例研究 旭辉锦庭|规划情况 项目总建面为104955平米，由15栋11-18层的高层、小高层及700平米商业组成
商 业
项目实景图
项目实景图
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28-32 51-60
15%
置业动机， 用于首次刚需为主
82%
首次刚性需求购房客 户有80%之多
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首次
改善
为下一代
投资居住皆可
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典型案例研究
佳兆业城市广场|项目概况 项目总体量约为29万平米商住综合体，距本案约为700米，住宅产品主要以首 置、改善为主
方向3：差异化混合战略
针对区域内及市区的改善客群 拉高排低，最大化开发叠墅类产品，剩余产品高层化 配套有一定品质的基础生活配套，打造偏高端社区
高 端 改 善
方向4：差异化高端战略
主要针对市区客群 拉高排低，开发叠墅+高层产品，但高层同样打造纯大户型高端 产品，实现均衡高端 配套较高品质生活、休闲配套，打造纯高端改善社区
建筑风格：经典的ART-DECO设计风格 立面建材：外立面采用意式石材干挂，整体 色调呈现米黄色，与园林融为一体，彰显其淡 雅及高贵
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典型案例研究
高密度策略--2.0以上容积率项目研究(世联)2010-76页
2.4 2.44 2.46 2.48 2.5 2.64 2.7 3.18 3.4 3.5 3.8 3.98
5.93 11.33 25 47.53 3.7 25 11.2 8.25 7 9.3 10.9 6.13
14.8 33 50 71.8 11.3 86.37 29.3 34.17 30 43.9 40 28.61
房地产智库
高密度策略
——2.0以上容积率项目研究
房地产智库
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目录
一、引言 二、体系分解 三、可能性研究 四、需求性研究 五、产品观 六、小屯项目的针对性研究
房地产智库
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需求解析（一）
配 套
单 体 社区 其 它 定位 景 观
规 划
房地产智库
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需求解析（一）
配 套
单 体 社区 其 它 定位 景 观
规 划
宜居 性
宜居性 安全需求 生理需求
房地产智库
一、引言
房地产智库
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研究背景及目的
背 景
可能开发项目中，高容积率是一大类型。 具有节地性，符合城市发展方向。
目 的
形成针对高容积率的产品观 为高容积率项目的决策提供参考
房地产智库
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与容积率、层数 关联小，与地 段、景观资源、 自身品质关联大
园 后 城 元 泉 园 琴 朗 澳 洲 南 光 筑 景 城 东 星 沙 洛 上 榈 际 阳 建 峰 易 上 国 康 都
江
燕
赛
棕
府
谷
品
江
纺
光
乐
慧
诚
珠
华
阳
房地产项目定位及案例分享
4、目标客户物业消费现状调查
★现有住房面积 ★现有住房性质（商品房、福利房、自建私
房、“农民房”） ★现有住房来源（市场购买、单位房改购买、
租赁、自建、继承、其它） ★住房月支出（月供/租金/管理费等） ★拥有物业数量（置业次数量） ★目前居住区域
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5、购房意向及目的调查
★是否具有明确购房计划 ★购房区域意向 ★购房目的（自住、休闲度假、商务社交、
房地产项目 定位思路和案例分享
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定位的思路
定位推导 严谨的 深入的 专业的 准确的 定位报告 流程 市场调查 消费者分析 项目研判 定位体系 撰写漫谈
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2
第一部分
项目定位推导流程
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房地产开发的五大环节
房地产开发商在获取商品房用地之后，整个 开发过程由五个环节构成，即五大流程。
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1、目标客户分析思路-可比项目成交客户
• 调查项目目标客户的方法很多（数据统计与分析、 街头拦访、个别访谈等），但通常情况下，个别 访谈是一种最为直接、有效的方法；其它方法可 以作为辅助方法。
• 个别访谈的对象，可以参照可比楼盘成交客户选 取。
• 在成熟的房地产市场，通常选取3—5个可比项目， 调查其成交客户构成，将可比楼盘的成交客户直 接作为项目客户定位依据。
公园等） ★地质结构 ★风水因素
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4、街区（社会）环境分析
本节从社会环境方面分析项目的开发条件和 片区价值，并用图片表示。分析内容包括：
★片区发展定位
★片区用地规划（法定图则分析）
★交通条件（人流、车流分析）
蟠龙湖项目产品定位建议
15
2. 小独栋
小独栋产品以地上面积在180-220平米的户型为主，可少量设置部分地上面积在300平米 左右的户型，户型主要房间面积指标参考如下：
户型
主要房间
180-200平米左 右（3卧室）
起居室 家庭室 餐厅 主卧 主卫 主卧更衣室
次卧/书房
300平米左右 起居室
（3卧室+1书房， 书房独立设置）
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4、会所的设置
会所的设置突出娱乐休闲的功能，包括： 室内运动场所（壁球、沙狐球、保龄球等） 室内娱乐场所（ktv、桑拿健身等）
室外运动场所（高尔夫练习场、水上运动俱乐部） 室外娱乐场所( 垂钓中心、温泉氧吧）
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三、户型分布及比例
独栋产品，占20%，地上180-220平米，花园 面积80-100平米左右，均价2800元/平米，总价 50-60万左右。
元氏县
元氏是一座历史悠久的古城，西汉初置县，至 今已有两千余年。
名胜古迹众多
5
第二篇 产品定位建议
6
本项目目标客户群选择
针对本案住宅产品类型，其 目标客户主要有以下几类：
1.来自 石家庄 市区的升 级 换代客户，随着经济实力的 增长，希望购买更高档次， 更舒适的住宅的客户。
2.来自周边县城、村镇等外 区域的客户：看中家庄地 区的居住环境及投资保值
12
第二篇 产品设计的优化建议
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一、总体规划
独栋示意：沿山体地势设 置独栋别墅
联排示意：内部设置联排 别墅
景
观
投资型酒店公寓示意：内
示
部设置会所及产权酒店
意
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二、单体设计
1. 联排别墅
联排别墅户型面积在160-180平米左右，地上二层半或三层。户型内部主要房 间面积指标参考如下：
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案例研究
2.0容积率前提下，项目的产品定位
地块价值 排序
规划方案
案例一：中央悦城（容积率2.8） 案例二：鸿景翠峰（容积率2.4)
案例三：东方尊峪（容积率2.12） 案例四：城市山谷3期（容积率：2.04） 案例五：星河丹堤（容积率：1.8 ）
1案例一：中央悦城 Nhomakorabea户均面积137平 米
总占地面积 ： 约总占地：约 7万平米 7万
一、二、三期总体指标
建面：约20.2万
还迁部分：高层/ 住宅建面3.2万 /289户 二期：小高层/住 宅建面4.3万㎡ /294户/三房153 套；四房141套
住宅建面：约 19.4 万 住宅总建筑面积 ：约 19.4 万平米
容积率 ：2.8 总户数 ：1413
合计
447
100%
3
案例三：东方尊峪
户均面积145平 米
总占地面积 ： 约11万平米 总建筑面积 ：约33万平米 容积率 ：2.12 总户数 ：1607 停车位：1772 建筑形式：由21栋小高层和高层 依山就势，分三层台地兴建而成。
户型 二房 三房 四房 复式三房 复式四房 复式五房 面积区间 85-93 133-139 151-158 122-127 168-182 126-127 242-245 176-177 223-230 262-278 套数 180 116 54 326 367 31 6 3 8 12 套数比 16% 45.8% 33% 2.8% 0.8% 1.6%
高层豪宅二房比例通常不超过20%。
——统计均指套数比
8
案例研究结论：面积区间
项目
中央悦城 鸿景翠峰 东方尊峪 城市山谷三期 星河丹堤
公寓
－ － － 42-61
2房
－ 83 85-93 －
3房
110-149 129-155 122-158 －
4房
149-187 166-219 168-182 －
复式
容积率：2.4 总套数：447 建筑形式：6栋9F多层；6栋 18F小高层～ 23F高层
户型 二房 三房 面积区间 83 129 137 155 166 四房 复式 163-165 217-219 163-165 套数 32 32 84 80 84 96 34 5 1.2% 47.9% 43.8% 套数比 7.1%
容积率：2.8 总户数：1411套 总车位：1449个 建筑形式：情景HOUSE/ 小高层/高层
三期：高层/住宅建面 7.6万㎡/576户/三房528 套；四房48套
二期、三期总体指标 商业面积 ：约2776 平方米 总建面：198702㎡
会所面积 ：约900 平方米 绿化率： 24.13％
4
案例四：城市山谷三期
户均面积154平 米
建筑面积：106395.26平米
容积率：2.04 住宅建筑面积：68801.18平米 商业建筑面积：13921.4平米
户数：493户
停车位：500个
产品类型 TH 复式 公寓 总计
单位面积 277-339 201-234 161-176
TH面积区间集中在170-270平米，其中200-230平米是主流面积区间； 叠加HOUSE（复式）面积区间为200-260平米，叠加HOUSE（平面+ 复式）面积区间为130-170平米； 三房主流面积区间为110-120平米，上线为150-160平米；四房主流 面积区间为150-170平米，上线为180-220平米； 二房面积约85平米。
鸿景翠峰
东方尊峪
城市山谷三期
星河丹堤
60.04%
43.80% 45.80% 47.90% 33.00%
36.10% 18.35% 4.23%
0.00%
35.00%
13.32% 0.00% 公寓 0.00% 2房 3房 4房
17.00% 4.06% TH 0.00% 独栋别墅
复式
叠加HOUSE
7
TH户型比例区间为17％－35％，视地块条件和资源差异有所不同；独栋产 品仅星河丹堤规划7套； 高层豪宅中，三房仍然为社区主流产品，户型比例区间约占40%，四房比 例约10-30%，突破40%则对销售速度有明显影响（如鸿景翠峰）；
车位数：53（地上） 建筑覆盖率 ：25% /1025（地下） 户数：1157户
容积率：4.43
一期：住宅建面4.65万㎡/254户/ 合院别墅、联院别墅46套；庭院 别墅、叠院别墅208套
户型名称 合院别墅 联院/叠院别墅 庭院别墅 复式四房 四房 三房 总计
面积区间 180-275 149-197 136-160 160以上 149-187 110-137 -
套数 18 156 103
套数比 35% 21% 44% 100%
61
42
18
198 493
5
案例五：星河丹堤
户均面积217平 米
总用地面积：200322平方米 总建筑面积：360580平方米 总住宅面积: 358780平方米 容积率：1.8
建筑密度：24%
户型 独栋 联排 叠TH 高层 总计
160 164 126-278 161-176
叠加 HOUSE
136-172 － － － 200-267
TH
172-275 － － 201-220 204-272
独栋别 墅
－ － － － 470-687
户均面 积
137 154 145 154 217
9
案例研究结论：面积区间
除星河丹堤外，产品户均面积均集中在140-150平米；
10
总套数 18 132 104 48 151 681 1134
套数比 1.59% 11.64% 9.18% 4.23% 13.32% 60.05% 100%
2
案例二：鸿景翠峰
户均面积154平 米
占地面积：30000.4㎡ 建筑面积：93517.2㎡ 住宅面积：69061.6 ㎡
商业面积：1479 ㎡
面积区间
套数 14 281 156 1200 1651
套数比 0.80% 17.00% 9.40% 72.7% 100%
202-687
200-267 85-198
6
案例研究结论：户型配比
容积率为2左右的社区户型配比图 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
44.00%
中央悦城