第八章 房地产法律制度

第八章房地产法律制度

第一节概述

一、城市房地产管理法的概念

城市房地产管理法，是调整城市房地产管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。这种经济关系的范围非常广泛，具体而言，可以概括为房地产开发用地管理关系、房地产开发管理关系、房地产交易管理关系、房地产权属登记管理关系四类经济关系。

城市，是指一个相对永久性的、高度组织起来的、人口集中的地方。城市是人类发展到一定阶段的产物，是人类由原始时代进入文明时代的一个重要标志。关于城市这一概念的法律表述见于1989年12月26日第七届全国人大常委会第十一次会议通过的《中华人民共和国城市规划法》第3条规定：“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”这里所说的镇，是指建制镇。

所谓房地产，是指房产和地产的总称，在法律上一般又称作不动产，因为土地和房屋属于不可移动或一经移动就要丧失其极大价值的物体。我们所指的地产主要是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等；房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。作为我国的一个新兴行业，房地产业已经成为第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。

二、城市房地产管理法的基本原则

根据《城市房地产管理法》总则的相关规定，可以归纳出本法的三项原则，这三项原则的精神贯穿于本法的各章节之中，是从事房地产开发用地出让、划拨以及房地产开发、交易和管理均应遵循的基本原则。

（一）国有土地有偿、有限期使用原则。

这一原则包含了以下三方面的含义：1．国有土地有偿使用。房地产开发用地的土地使用权，一般通过土地使用权出让途径获得，即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金；2．国有土地有限期使用。实行国有土地使用制度改革后，改变了无限期使用国有土地的做法，国家出让给土地使用者的土地使用权是有一定年限的；3．在法律规定的范围内，可以采取无偿、无限期的土地使用权划拨方式供应土地使用权。

《城市房地产管理法》规定了可以适用土地使用权划拨的四种情形：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。

（二）经济、社会和环境效益相统一的原则。

房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。经济效益是指在房地产投资领域讲求经济核算，强调投入产出的比例，为投资者带来可观的经济效益。社会效益指的是房地产开发为整个社会带来的正面影响以及产生的积极效果。环境效益是指在房地产开发过程中，必须注重环境的优化，力求达到房地产项目与周围环境协调的最佳状态。环境效益不仅包括自然环境，还包括社会环境。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡，管理者的最大任务就是谋求三者结合的最佳点。

（三）维护房地产权利人合法权益的原则。

在我国，房地产权利人是指依法对房地产享有某种权利的公民和法人。为了保障房地产权利人的合法权益，《城市房地产管理法》作了一系列重要的规定：一是规定房地产权利人

的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；二是国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；如遇特殊情况需要提前收回，应予相应的补偿；土地使用权出让合同约定的使用期限届满，可以申请续期；三是依法取得的土地使用权，可以作价入股，合资、合作开发经营房地产；依法取得的房屋所有权连通该房屋占范围内的土地使用权均可设定抵押权；四是为了更好的保障商品房预购人的合法权益，规定了商品房预售应当具备的条件；五是规定国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度等。

三、我国房地产法的立法概况

年的宪法修正案确立了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的制度。在此基础上，国家修改了《土地管理法》，颁布了《城市规划法》，国务院相继颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等一系列与房地产相关的条例、规定。各省、市、自治区根据这些立法精神，也相继先后颁布了一系列地方性房地产法规、规章，加强对房地产业的法律调整，促使房地产业如火如荼的发展起来。

为了进一步完善我国社会主义市场经济法律体系，加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展， 1994年7月5日，第八届全国人大常委会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，并于1995年1月1日起施行。这是我国城市房地产管理的基本法，为我国城市房地产管理的规范化，奠定了法制基础。

《城市房地产管理法》第2条明确指出了该法的适用范围是：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

四、房地产管理部门

《城市房地产管理法》第6条第1款规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合管理全国房地产工作。”国务院建设行政主管部门指的是建设部，1998年3月国务院机构改革，继续保留建设部，把它作为综合管理全国建设事业的政府部门。它的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理等。国务院土地管理部门指的是1998年3月国务院机构改革中设立的国土资源部，该部由原地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组建，其主要职能是：主管土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用。

《城市房地产管理法》第6条第2款规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”目前，我国的地方各级房产管理、土地管理部门的设置及职责各不相同。有的城市设国土房管局，有的城市设规划国土局，有的城市设规划国土房管局，因此，《城市房地产管理法》将县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及职权划分交由省级人民政府确定。