房地产交易法律制度(附案例)

（一）房地产转让概述
1、概念
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他 人的行为。
房地产转让的本质特点：房地产转让是将房 产所有权或地产使用权转移给他人的行为，
一旦转让行为成立，则原产权人的一切权利
均由新产权人享有，原产权人丧失原权利。
（以此区别于房地产租赁与抵押等其他交易 方式。）
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在上述全过程中，行为主体可以寻求房地产中介 机构的帮助：如向房地产咨询机构咨询有关政策、 法律、价格情况；向房地产价格评估机构委托评 估房价地价；向房地产经纪机构寻求洽谈协议、 交易对手等房地产交易服务。
需要注意的是，各交易阶段均须做好房地产登记 及税费缴纳工作。
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二、房地产转让法律制度
6、鼓励开发、建设居民住宅。
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（二）房地产交易概述
1、房地产交易的概念 p224 房地产交易，是指以房地产为商品而进行的
转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。
商品房成为“商品”必须“五证”齐全：
（1）《建设土地规划许可证》； （2）《国有土地使用证》； （3）《建设工程规划许可证》； （4）《施工许可证》； （5）《房产证》。
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房地产开发的特点
1、综合性强，涉及面广。 2、工程量大，综合成本高，建设工期长。 3、建设项目种类繁多。 4、与银行关系密切。
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房地产开发的内容 p179 1. 规划设计。 2. 征地拆迁。 3. 施工组织。 4. 竣工验收。 5. 经营管理。
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p226.
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4、房地产交易必须遵守的原则 p226—227
（1）及时登记原则：转让、抵押，租赁（备 案）
（2）房地一体原则：
（3）房地产交易价格由国家实施管理：
（4）土地出让合同设定的权利、义务随土地 使用权同时转移原则：国家所有者身份不变， 直接与土地使用者发生关系
（5）不得损害土地及房产经济效益原则，即 效益不可损原则
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2、房地产交易的分类
（1）地产交易。地产交易在我国迄今为止 仍限于城镇国有土地使用权的出让、转让、 抵押等形式。
（2）房产交易。房产交易的形式主要有房 产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托 等方式（既包括了房产使用权的转让，也 包括了房产所有权的交易）。
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1.取得建设用地使用权，是房地产开发的前 提条件。
2.房地产开发包括如下两种行为：
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（1）土地开发（或再开发），即进行基础设 施建设。
①土地开发，也称“三通一平”或“七 通一平”，把生地变成熟地；P176
②土地再开发，即对城区原有土地进行 改造。
（2）房屋开发，即进行房屋建设，包括住宅、 工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他专门 用房的开发。
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5、我国城市房地产市场运作三阶段 第一阶段：土地使用权出让阶段
即一级市场阶段，活动发生在地产市场， 即由政府通过拍卖、招标和协议等方式， 向房地产开发商提供国有土地使用权。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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第二阶段：二级市场阶段（开发与销售阶段）
在此阶段，开发商首先要筹集资金，在筹集资金 的同时及之后，要进行勘察设计、建筑招标、投 标、开工兴建，直至竣工验收一系列活动，完成 房地产开发业务，将已竣工并验收合格的房屋投 向市场。
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3、房地产交易的特性
（1）标的物位置固定性。房地产不动，双方 运用所有权证书和使用权证书及合同交易。
（2）房地连动。房地产交易存在着房与地之 间关系的定性问题。我国采用了”房地连动” 措施，即二者须一起转让与抵押。
（3）标的额大、专业性强。房地产价格受多 种因素影响，市场信息瞬息万变，因此，我 国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中 介服务。
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房地产开发的基本原则 p179
1、严格执行城市规划；
2、经济效益、社会效益、环境效益三统一；
3、综合开发、配套建设：统筹安排配套基础设施， 先地下、后地上（如楼房与车库）。
4、按约开发土地：按合同约定的用途、约定的动工 期限开发（防止炒卖地皮、利用土地投机）。
5、严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质 量合格：（1）开发项目的设计、施工必须符合标 准和规范；（2）项目竣工验收合格后方可使用。
房地产交易法律制度
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本讲教学内容
一、房地产开发与房地产交易 二、房地产转让法律制度 三、商品房预售法律制度 四、房地产按揭法律问题 五、房屋租赁法律制度
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一、房地产开发与房地产交易
（一）房地产开发概述
房地产开发，是指在依法取得国有土地使用 权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
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（4）稀缺性。房地产市场在整体上是供给稀 缺的市场。土地是不可再生资源，房产受 土地稀缺性的限制，其供给弹性较小。
（5）承接性。房地产交易中土地使用权出让 行为所设定的权利义务具有承接性（如土 地使用年限）。土地使用权出让合同对每 一次房地产交易均具有约束性（原则性不 能变更）。
待合同正式签订、缴清首期付款，买方取得房 产钥匙，正式接收物业。
但是房地产产权却并非此时转移，双方须执合 同前往土地、房产管理部门登记，产权于登记 之时正式移交。
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第三阶段：房地产交易阶段
即调剂阶段的房地产交易，或称为第三级房地产 交易。
这一阶段房地产交易主要方式为再转让、抵押、 租赁。
这时房地产运作由开发进入销售阶段，并通常有 金融机构与律师行业的介入。
在销售阶段，买卖双方均要进行物业交易准备， 而后买方进行物业选择，双方商定成交价，完成 定金预付。
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买方可向银行申请购房贷款，银行委托物业评 估机构提供正式估价报告而后决定是否给予贷 款。
如予贷款，则可通知律师准备贷款合同，买方 同时应通过律师或中介机构查阅物业转移情况 及是否办理了银行抵押，确定交易无障碍之后， 双方可准备契约。