房地产法律制度

第十四章房地产法律制度

教学目的与要求

初步掌握房地产法的基本原理

了解我国房地产法律制度的基本内容

第一节房地产法概述

一、房地产概述

（一）房产与地产

1、房产的概念

房产指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产，是房地产

法调整和保护的对象。

2、地产的概念

广义地产泛指土地财产，它由土地物质和全部土地资本构成。

狭义的地产则指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、

经营者和使用者进行土地开发、经营，并能带来经济效益的

建设用地。

（二）房地产业

1、房地产的概念

广义的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固

着在土地、建筑物上的不可分离的部分。

狭义的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，

尤其特指城市中具有商品房意义的房地产。

2、房地产业的概念和性质

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。

房地产业在产业意义上有如下特征：

（1）城市第三产业性。

（2）综合产业性与导向性。

（3）投机性与泡沫性。

二、房地产法概述

（一）房地产法的概念和调整对象

1、房地产法的概念

房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。

2、房地产法的调整对象

按照法律关系所涉及的法律部门看，房地产法的调整对象可分

为三类：

（1）房地产民事关系。

（2）房地产行政关系。

（3）房地产经济法律关系。

（二）我国房地产立法概况

1、专门性立法

专门性立法是指专门规范房地产关系的各种法律、法规、政

策和司法解释。

2、相关性立法

相关性立法是指我国各部门法律中直接与房地产有关的规

定。

第二节房地产开发法律制度

一、房地产开发用地制度

（一）土地使用权的概念和类型

1、土地使用权的概念

土地使用权是指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和有限制的处分权利。

2、土地使用权的类型

依土地使用权的来源不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。

依土地使用权取得方式不同，可将国有土地分为出让土地使用权和划拨土地使用权。

依土地用途不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农业用地使用权。

（二）土地使用权出让

1、土地使用权出让的概念和特征

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

其法律特征如下：

（1）土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的。

（2）土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行。

（3）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。

（4）土地使用权出让属于要式法律行为。

2、土地使用权出让的年限

一般说来，土地使用权出让的最高年限按如下用途确定：居住用地70年；工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年。

3、土地使用权出让的方式

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理办法》的规定，城镇土地使用权出让有协议、招标和拍卖三种方式。

4、土地使用权出让合同当事人的权利义务

土地使用权出让合同的当事人是土地管理部门和土地使用者。

（1）出让方的权利和义务。

（2）受让方的权利和义务。

（三）土地使用权划拨

1、土地使用权划拨的概念

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

2、使用权划拨的适用范围

《土地管理法》对划拨土地使用权的适用范围作了明确规定。

二、房地产开发企业

（一）房地产开发企业及其分类

按经营性质，可将房地产开发企业划分为房地产开发专营企

业、兼营企业和项目公司。

房地产开发专营企业，是指以房地产开发为主的房地产综合开

发企业。

房地产开发兼营企业，是以其他经营项目为主，兼营房地产

开发经营的企业。

房地产开发项目公司，是以房地产开发项目为对象，从事单

项房地产开发经营的企业。

（二）房地产开发企业的设立

1、房地产开发企业设立的条件

房地产开发企业的设立应符合《中华人民共和国城市房地产管

理法》的有关规定

2、房地产开发企业设立的程序

根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业的设立程序主要有以下两个步骤：

（1）申请登记。

（2）依法备案。

三、房地产开发建设管理

（一）房地产开发建设的规划控制

根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目的确定，应当符合土地利用的总体规划、年度建设用地计划、房地产开发年度用地计划和城市规划的要求。

（二）环境保护法对房地产开发的要求

1. 开发前期阶段的环境保护

2. 开发实施阶段的环境保护

3. 开发建设项目竣工阶段的环境保护

四、房地产工程建设项目管理

（一）开发建设项目开工管理

国家对房地产开发建设项目开工实施施工许可证制度。（二）开发项目施工管理和竣工验收制度

1、开发项目施工管理

2、竣工验收制度

（三）建筑施工企业的资质管理

建筑施工企业资质管理应符合建设部发布的《施工企业资质等

级标准》和《施工企业资质管理规定》的有关规定。