房地产交易法律制度

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第二节 房地产转让
• ２.以划拨方式取得土地使用权的转让条件 • 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： • （１）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务
院规定，报有批准权的人民政府审批。 • （２）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权
• 五、房地产禁止转让的情形
• 房地产交易客体具有合法性是房地产转让行为合法的基本前提。我国 《城市房地产管理法》规定，以下房地产不得转让：
• （１）以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的。 • （２）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制
生变更的。 • （２）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作
开发经营房地产，从而使房地产权属发生变更的。 • （３）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的。 • （４）以房地产抵债的。 • （５）法律、法规规定的其他情形。
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第二节 房地产转让
• 三、房地产转让的条件
• （４）国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产 ，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒 报或者作不实的申报。
• （５）房地产转让、抵押，当事人应按相关规定办理权属登记。
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第一节 房地产交易概述
• 四、房地产交易的原则
• 房地产交易除应遵守平等、自愿和诚实信用等民法的一般原则外，还 应遵循以下原则。
• （１）房地产交易按交易形式不同，可分为房地产转让、房地产抵 押、房地产租赁三类。
• （２）房地产交易按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使 用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。
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第一节 房地产交易概述
• （３）房地产交易按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易 （如划拨土地使用权及其地上房产的交易、带有福利性的住房及其占 用土地使用权的交易等）和非受限交易（如商品房交易等）。
• １.房产权与地产权一同交易原则 • ２.权利与义务承接转移原则 • ３.房地产价格评估原则 • ４.房地产成交价格申报原则 • ５.依法登记原则
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第一节 房地产交易概述
• 五、房地产交易管理
• 房地产管理机关是指国土资源部、住建部及其下属的县级以上地方人 民政府的房管部门和土地管理部门。房地产管理机关的具体职责见表 ６-１。
的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的， 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴 国家或者做其他处理。
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第二节 房地产转让
• 四、源自文库地产转让的程序
• 房地产权利人在具备了规定的转让条件后，可以依据自己的意志转让 房地产，但需按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后方 可成交。房地产转让应当按照下列程序办理：
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第一节 房地产交易概述
• （２）基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公 布。具体办法由国务院规定。
• （３）国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公 正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基 准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价 格进行评估。
第六章 房地产交易法律制度
• 第一节 房地产交易概述 • 第二节 房地产转让 • 第三节 商品房买卖 • 第四节 房地产按揭与抵押 • 第五节 房屋租赁
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第一节 房地产交易概述
• 一、房地产交易的含义
• 房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对 象所从事的市场交易活动。
• 二、房地产交易的分类
• （４）房地产交易按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使 用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。
• 三、房地产交易一般规定
• 为了规范城市房地产转让行为，保障当事人的合法权益，应遵循房地 产交易的一般规定。
• （１）房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土 地使用权同时转让、抵押。
• （１）房地产转让当事人签订书面转让合同。 • （２）当事人在订约后９０天内，持房地产权属证明、当事人的合法
证明、转让合同等有关文件，向房地产所在地的房地产管理部门提出 申请，并申报成交价格。
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第二节 房地产转让
• （３）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内做出 是否受理申请的书面答复；７日内未作书面答复的，视为同意受理。
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第二节 房地产转让
• 一、房地产转让的含义
• 房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权 的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠予将房地产转移给 他人的法律行为。
• 二、房地产转让的形式
• 房地产转让的形式主要有房地产买卖、赠予和其他合法方式。 • １.房地产买卖 • 房地产买卖是指出卖人将房地产转让给买受人所有，买受人取得房地
• （４）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房 地产进行现场查勘和评估。
• （５）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。其收费项目和标准 ，必须经有批准权的物价部门和建设行政部门批准。
• （６）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书 。
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第二节 房地产转让
• １.以出让方式取得土地使用权的转让条件 • 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： • （１）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土
地使用权证书。 • （２）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成
开发投资总额的２５％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或 者其他建设用地条件。
产产权并支付相应价款的民事法律行为。
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第二节 房地产转让
• ２.房地产赠予 • 房地产赠予是指赠予人将其房地产无偿地转让给受赠人一方的民事法
律行为。 • ３.其他合法方式 • 除了买卖、赠予这种典型的房地产转让行为之外，房地产权利人还会
采取其他法律允许的方式转让其房地产，具体如下： • （１）将房地产作价入股，与他人成立企业法人，而使房地产权属发