论买断式租赁关系中的法律问题

一起海域使用权租赁纠纷所反映出的

法律问题

大连是一座美丽的沿海城市，海洋经济发达，物产丰富，尤其是沿海滩涂地区的海产品养殖业值得更是琳琅满目，生机勃勃，因此，在大连进行全域城市化的建设过程中，更应注重对沿海养殖业的政策及司法导向，保护广大养殖业户的权益及积极性，扶持、引导海产品养殖业健康发展，为大连的经济腾飞添砖加瓦。

根据大连海事法院受理的一起海域使用权租赁纠纷案件，其中体现了大连沿海地区海参圈租赁交易的区域特点及交易习惯，涉及了城市化建设中对海域使用权开发利用所引发的补偿权认定及补偿款发放等问题。本文意在结合该实际案例，阐述海域使用权的“买断式租赁”法律关系及所包含的基本理论，以及该种“买断式租赁”属于大连沿海地区的被普遍认可的交易习惯，并由此认定海域征收补偿应归属于海参圈的最终使用权益人。

案例：某甲拥有某片滩涂的海域使用权，其将滩涂改造为海参圈后出租于乙，租赁合同约定，租赁期限截止到2020年，乙租赁期间可以对外转租。合同签订后，甲向乙一次性交付了海参圈，乙向甲一次性缴纳了全部的租金。

后，乙与丙签订转租合同，约定租期截止到2020年，丙租赁期间对外转租需经过乙的同意。合同签订后，乙向丙一次性交付了海参圈，丙向乙一次性缴纳了全部的租金。但此时的租金价格已远高于甲乙之间的

合同价格。

再后来，丙又就该海参圈与丁签订转租合同，约定租期截止到2020年。合同签订后，丙向丁一次性交付了海参圈，丁向丙一次性缴纳了全部的租金。但此时的租金价格又远高于乙丙之间的合同价格。

最后，政府对该片海域依法征收，与该海域的用益物权人甲签订了《征收补偿协议》，甲认可最后的承租人丁为实际经营者，享有领取补偿金的权利，丁领取后，乙遂起诉丙、丁及征收部门请求确认其有补偿权，请求征收部门支付补偿款。

虽然，乙主张其与丙的合同中明确约定，丙再对外转租的时需经过乙的批准，而丙转租给丁时并未经过乙的同意，所以，丙和丁之间的转租合同没有生效，补偿款应当给予乙方。但是笔者认为，基于该沿海地区的交易习惯，乙丙之间属于买断式租赁，乙不享有基于合同权利的被补偿权。具体论述如下：

第一，沿海地区海参圈租赁具有完全让渡使用权的特点。

我们知道，租赁合同其本质是出租人让渡租赁物的使用权给承租人使用，承租人支付租金作为对价的法律关系。而所谓转租，是指承租人将租赁物之全部或一部分复出租于第三人(次承租人)，供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人本身并不脱离原租赁关系之行为。正常情况下，如果出租人不允许转租，未经出租人同意或追认的转租行为属于违约，出租人可以解除与承租人的租赁合同，进而收回租赁物。

但是，本案的特点在于，以及大连沿海地区海参圈租赁交易的普遍特点是，出租人在出租海参圈的同时是一次性收取了目标海参圈未来租期的全部租金，也就是说，出租人在出租海参圈时的收益是一次性收取

完毕的，出租人对海参圈的剩余使用权益也相应的全部让渡给承租人，出租人此后不再参与海参圈任何投入、经营等行为。因此，就本案而言，虽不能说乙作为出租人退出了租赁关系，但可以说乙与丙之间的租赁收益已全部支付，租赁关系实际已经履行完毕。即使当丙再就案涉海参圈对外实施转租时，由于乙通过收取全部租金这一具体行为表明完全让渡了剩余年限的使用权，乙再对丙进行转租的限制已经没有所指向的客体，限制转租条款已经失效。

从收益结果来看，即使丙违反禁止转租的合同约定，那么乙也不会退还未来还没有实际发生的租金，其租金收益并不会丝毫减少，也不存在任何收益损失，同样可以说明双方的租赁关系中的使用权让渡及收益的权利义务已经履行完毕，笔者将此种就海参圈而反复发生的租赁及转租行为称之为“完结式租赁”或“买断式租赁”关系。

第二，上述区域性的交易特点，可以认定为大连沿海地区海参圈租赁的普遍交易习惯。

依据《合同法》第六十条“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”以及《<合同法>司法解释二》第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对人订立合同时所知道或者应当知道的做法；”之内容可以认定为交易习惯的规定。上述案件中海参圈的“买断式租赁”，即租金收益向承租人完全收取完毕，租赁物的使用权完全让渡给承租人的做法在大连沿海地区的海参养殖业来说是普遍、公知的做法，足以构成符合法律依据、约定俗成的“交易习惯”。

正是基于这种普遍的交易习惯，才会有大连沿海地区建设过程中，对最终的海域使用人进行征收补偿的认定，因此，本案中的乙不应享有案涉海参圈的补偿权。

我们可以看到，生产实践所积累和沉淀下来的交易习惯是具有其存在的实际意义的，是符合地区特点及客观历史事实的延续，将“买断式租赁”认定为大连沿海地区海参圈租赁的普遍交易习惯，可以树立正确的司法导向，保护广大现在正在经营海参圈的养殖业主的权益，最终将保障大连沿海地区开发建设的顺利进行。

2013年1月21日