房地产景观提升产品价值
房地产住宅项目景观品质如何提升
房地产住宅项目景观品质如何提升当今我国房地产经过多年来的快速发展，已经相当成熟。
相同的地段，如果产品的同质化过于严重，大家只好打价格战压缩利润空间，长期下来我们的社区规划和产品质量何以保证？而景观设计一般是利用规划剩余空间及客户需求来进行空间的重新布局及优化划分，利用有限的口袋空间来实现景观的效果及实用性。
因此如何在设计策划中确定住宅项目景观的亮点和卖点；如何通过设计策划使景观成本投入更具价值就成为了住宅项目景观的一大发展趋势。
如何提升房地产住宅项目景观品质，总结下来有以下几点：一、景观全面提升五步曲(客户、成本、效果、特色、设计资源)1、满足客户使用需求：对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控设计策划定位楼盘风格，确保成本投放的有效性2、合理控制景观成本：控制软硬景比例，景观单项比例精确化通过设计方式控制空间，确定主次区域，控制成本节奏，在重点部位及次要部位投入做到有主次3、提升绿化效果：采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果选择地苗能够节省成本，但受季节影响大，不易反季移植。
同时选择冠径较胸径能保证种植效果4、材料品质统筹化：材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内，铺地方式可多样化5、设计质量提升：搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量二、景观的核心竞争点（从哪些方面能够体现小区景观品质）1、入口（约占景观总成本的2%）作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质(定位)、客户属性、社区规模、地域特点（地理位置）、产品特色（大门传达的信息是持续稳定且到位的，有很多已交付楼盘往往最终展现给准客户的是大门的形象，一个好的大门入口总能使人津津乐道，但也不能单单考虑大门是否大气、气派，而是要结合一系列的信息来确定。
同时也要相应结合物业管理设置）2、配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容（为未来的业主提供交流、活动、生活的空间，满足业主使用的功能）景观配套包括：活动配套（单方造价增加4.5元/平米）、架空层设计（一般为800元/平米）、会所配套内容（根据小区定位配置）3、绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感主乔在布置上也有取桥之处，基本手法为：人行道两侧布置；主要出入口处（单元出入口）；主要节点。
房地产定位与概念设计
房地产定位与概念设计在房地产行业中，定位与概念设计是十分重要的环节。
一个成功的房地产项目需要明确的定位以及合理的概念设计，才能吸引目标客户群体并取得市场竞争优势。
本文将讨论房地产定位与概念设计的重要性以及如何进行有效的定位与概念设计。
一、房地产定位的重要性房地产定位是指通过市场调研和分析，确定项目在市场中的定位和定位策略。
一个好的定位可以使房地产项目在激烈的市场竞争中脱颖而出，迅速吸引目标客户群体并实现高销售额。
以下是房地产定位的重要性所在：1. 精确把握市场需求：通过定位可以了解市场需求的细节，包括目标客户群体的特点、需求偏好以及购房意愿等。
这有助于开发商更好地满足客户需求，提供符合市场需求的产品。
2. 避免激烈竞争：市场竞争激烈，有时会导致同质化竞争，使得项目无法突出自身特点。
通过定位，可以找到项目独特的卖点，避免与其他竞争对手产生直接竞争，提高项目的市场竞争力。
3. 降低推广成本：定位可以帮助开发商明确宣传的重点及目标客户群体，避免无效推广。
有效的定位可以提高宣传效果，减少不必要的成本支出。
二、房地产概念设计的重要性房地产概念设计是指通过创新、独特的设计理念和元素，将房地产项目与其他竞争对手区分开来，吸引和留住目标客户。
下面是房地产概念设计的重要性所在：1. 品牌形象建设：概念设计可以打造独特的品牌形象，树立房地产项目在目标客户心中的认知和印象。
一个好的概念设计可以提高项目的知名度和美誉度，有利于项目的后续销售及推广。
2. 提高产品附加值：通过概念设计，可以为房地产项目注入差异化的附加值，如特色景观、环保设计、智能化配置等。
这些附加值可以提升产品的市场价值，提高客户对产品的认可度和购买意愿。
3. 引起目标客户兴趣：概念设计可以营造独特的项目氛围和文化内涵，从而引起目标客户的兴趣和好奇心。
一个有趣、创新的概念设计可以吸引客户的关注，并促使他们主动了解和参与项目。
三、如何进行有效的定位与概念设计1. 市场调研：通过市场调研了解目标客户群体的需求和偏好，包括他们的生活方式、购房预算、户型要求等。
城市园林绿化的社会经济效益评估与分析
城市园林绿化的社会经济效益评估与分析城市园林绿化是指在城市里开展植树造林、绿地建设和公园建设等活动，以改善城市环境、提升居民生活质量为目标的一项重要工作。
随着城市化进程的加速，城市园林绿化在社会经济发展中的地位和作用日益凸显。
本文将对城市园林绿化项目的社会经济效益进行评估与分析。
一、城市园林绿化的社会效益城市园林绿化对社会效益的贡献主要体现在以下几个方面：1. 改善生态环境城市园林绿化能够有效净化空气、调节气温、防治水源涵养、减少水土流失等，从而改善城市生态环境。
合理布局的绿地和树木能够吸收大量有害气体，并释放氧气，减少城市空气污染；同时，防尘、减噪的作用也能提供一个良好的城市环境，提高市民的居住舒适度。
2. 增强城市气质与文化内涵城市园林绿化能够为城市增添一道亮丽风景线。
通过布置不同种类的植物、景观水体以及艺术雕塑等，为城市注入生气和活力。
同时，通过规划设计的方式，将历史文化、艺术特色等元素融入园林建设中，提升城市的品位与文化内涵。
这些景观和文化元素也成为了市民休闲娱乐、文化交流的重要场所，增加了城市居民的社交活动空间。
3. 改善市民健康水平城市园林绿化对改善市民的身心健康有着积极的影响。
绿化环境能够吸引市民进行户外体育锻炼，提供了一个健康、舒适的活动场所。
在绿地中散步、晨练，能够让人们放松心情、减轻压力，同时也有利于增加体力、促进新陈代谢。
此外，绿化环境还具有缓解视觉疲劳、减轻心理压力的作用，改善了市民的精神状态。
4. 提升城市形象与吸引力城市园林绿化不仅能够改善城市的生态环境，还能够提升城市的形象与吸引力，吸引更多的人才和资本投入。
绿化景观的美化能够增加城市的整体美观度，提升城市的文化自信心和凝聚力，进而促进城市的发展。
同时，绿色的城市也能够更好地满足市民的居住需求，提高市民的居住幸福感。
二、城市园林绿化的经济效益城市园林绿化的经济效益主要表现在以下几个方面：1. 旅游与文化产业的发展城市园林绿化的美化和文化内涵提升，能够吸引更多的游客和文化爱好者前来观光、旅游。
万科标准化产品手册景观篇
万科标准化产品手册景观篇一、前言1、编写目的本手册的编写目的是为了规范万科集团的标准化产品设计，提高产品设计的质量和水平，满足客户对居住环境的需求和期望。
通过标准化产品设计，可以减少因地域、文化、习惯等因素造成的差异，提高产品的可复制性和品质保证。
标准化产品设计也有利于集团内部的协同合作，降低产品的采购和建设成本，提高项目的投资回报率。
本手册的景观篇是针对万科集团在住宅小区和商业地产中的景观设计进行规范和指导，旨在提供一套完整、实用、可操作的设计标准和规范。
通过本手册的编写，希望能够促进万科集团的景观设计水平更上一层楼，为业主和用户创造更加优美、舒适、安全的生活环境。
1、明确该手册的编写目的和意义，以及对万科标准化产品的影响和贡献。
《万科标准化产品手册景观篇》的编写目的是为了总结和提炼万科在多年实践经验中积累的标准化景观设计与施工的优秀做法，为公司的房地产项目提供景观方面的技术指导和支持，提高项目的品质和竞争力。
该手册的编写意义在于，通过标准化设计和施工，降低成本，提高效率，减少风险，同时还能提高项目的品质和美感，满足客户对居住环境的需求和期望。
该手册对万科标准化产品的影响和贡献主要体现在以下几个方面：首先，该手册提供了一套标准化的景观设计和施工流程，使项目在景观方面的操作更加规范化和高效化，提高了项目的整体品质和美感。
其次，该手册总结了万科在多年实践经验中积累的优秀做法，为公司的房地产项目提供了宝贵的技术支持和指导，使项目的景观设计更加科学和合理。
最后，该手册还有助于提高公司的品牌形象和市场竞争力，使万科的房地产项目在市场上更具有吸引力和竞争优势。
2、适用范围本产品手册适用于万科集团在全国范围内的所有房地产开发项目，包括住宅、商业、酒店、写字楼等多种类型。
目的是为集团内部提供标准化的景观设计方案和产品，以提高项目的品质和竞争力。
也可作为行业内的参考书籍，为其他房地产开发企业提供有益的参考和借鉴。
房地产中园林景观的功能及作用
B休闲活动功能
注重园林景观的可参与性，在小区内设置一定的硬质景观、共享空间， 未小区居民提供足够的休闲、交往、活动的场地，营造和谐、友善、 温馨的人际关系氛围。 满足无障碍要求，具体包括：残疾人无障碍，如有台阶的地方同时设 置坡道，使轮椅可通达。老人无障碍，如台阶高度适宜，方便老人行 走。儿童无障碍，提供大量的儿童游乐设施和活动场所，并考虑儿童 活动的安全性，如游乐设施增加保护装置，防止儿童摔伤、撞伤、夹 伤、刺伤；水景深度适宜，可供儿童嬉戏，又可防止儿童溺水。运动 无障碍，提供大量的运动场地，所有设施都考虑方便运动，如路肩做 成圆弧形，方便溜冰、滑板、单车等运动。
第三部分：房地产中园林景观的作用
3.1政府的各类相关要求
1993年建设部发布的国家标准《城市居住小区规划设计规范》规定， 居住小区内绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道 路绿地等；新区建设绿地率不应低于30%，旧区改造绿地率不宜低
于25%。
3.2对于房地产企业的作用
低碳、生态、环保现已成为房地产行业宣传的热点、销售的卖点，园 林景观已经成为品牌地产的一张名片，从客户的角度来讲，它是第一 关注点；从销售的角度来讲，它是最大的卖点；从策划的角度来讲， 它是最好的炒作点；对于开发商来说，它是利益的增长点；。是否有 良好的小区及周边生态环境成为人们选择房地产的重要因素，有时甚 至对其是否购买产生决定性的作用。
4.3施工及养护管理水平落后 居住小区的绿地其绿化效果和功能的体现不是竣工后就全部得到的， 后期的养护管理使绿化功能得到可持续的发展。有些居住小区缺乏专 业人员养护，绿地草坪退化严重，杂草混生，病虫害防治跟不上，木 本花卉及乔灌木修剪不到位，造成植物生长不够理想，未能充分发挥 美化、优化环境的作用。
城市生态景观对住宅房地产价值的影响
城市生态景观对住宅房地产价值的影响随着人们生活水平的不断提高和生活条件的不断改善，人们越来越关注居住环境带来的感官享受和视觉享受。
这就让环境成为消费者判断住宅产品质量的重要标准。
城市生态景观对住宅房地产的影响主要是小区内部绿化。
各个小区差距较大，对房地产价值的影响个体差异化较大。
由于小区绿化有绿地覆盖率等相关标准，仅仅满足规划要求的小区占多数。
政府主导的公园、景点和特色绿地等“公共大景观”、一个景区、景观湖、公园等对周边房价格影响从近到远放射状逐渐减弱。
研究表明重视城市生态景观的打造，是快速提升房地产价值的有效途径，居民对城市生态景观的需求，正从“小区景观”时代正逐渐过渡到“景观社区”的新时代。
本文通过对房地产价值调研，进行论述。
标签：城市生态景观;房地产价值1、住宅小区城市生态景观设计与运用的现状现阶段，人们对于住宅小区的要求越来越高，一个合格的住宅小区不仅要有丰富的功能，还要有宜人的风景，能够保证人的身心健康，在给予人们良好的视觉体验后，还会使人感到身心愉悦。
在住宅小区中融入生态景观设计可以提高小区的观赏价值，还可以有效调节温度和湿度，释放负氧离子，对人的身心健康具有极大地调节作用。
在房地产行业竞争日益激烈的今天，越来越多的小区重视生态景观设计和应用。
不过，在应用的过程中，却存在许多问题。
有些住宅小区比较高档，虽然会融入生态景观设计的理念，但在实际设计和应用中却没有充分渗透生态景观的意义，只在小区中栽植一些简单的植物，或者将景观设计与消防、道路相结合，忽视生态自然的法则，景观比较造作，具有很多人工痕迹，没有充分利用当地的自然资源，这样就会影响人们与自然的亲密接触。
还有一些小区为了打造良好的生态环境，就会加大投入力度，但在设计和应用的过程中却比较盲目，一味投入资金，却并没有将小区周边的环境有机结合，在设计时东拼西凑，导致景观不伦不类，缺少观赏价值，形成资源浪费。
也有一些住宅小区充分渗透生态景观的设计理念，使小区环境非常自然、宜人，能够保证人与自然和谐共处，小区景观与周边自然元素完美融合，备受小区居民的喜爱。
浅谈园林景观对房地产行业的影响
性能的矛盾，出现了各种机翼增升装置，也就是通常所说的襟翼。
由于飞机速度的提高，要求飞机在低速时亦能产生足够的升力，于是出现了简单襟翼，简单襟翼在达到一定的偏转角时，可以产生一定的升力增加效果，一般的简单襟翼可提高升力系数30%左右。
简单襟翼出现后不久，很快又出现了开裂式襟翼。
开裂式襟翼在放开时，一方面可使翼型变弯.一方面开裂式襟翼和机翼后缘之间会形成低压区，两方面的效果都是增加了升力。
开裂式襟翼能在一定程度上延迟气流分离。
通常，开裂式襟翼可使升力系数提高75%-85%。
在襟翼发展史上，有着重大革新意义的是开缝襟翼，前缘开缝襟翼是当襟翼伸出时，机翼下面压强较大的气流通过这条缝隙得到加速而流向上翼面，增加了上表面边界层内气流的速度和动能，达到降低边界层厚度、延迟气流分离、消除气流旋涡的目的。
受前缘缝翼的启发又出现了后缘缝翼，当它放下时，一方面可以增大翼型的弯度，另一方面可以推迟气流分离，增大机翼失速角的动能。
它的增升效果比较明显，通常达85%-95%。
随着对襟翼的不断改进，陆续出现了富勒襟翼、克鲁格襟翼。
（图2）3结语本文对飞机的翼结构专利技术进行了统计分析和整理，重点关注了本领域的技术发展走向以及主要申请人的研发侧重等信息，通过对以上信息的分析整理，可以帮助我国的中小企业了解机翼技术在全球的技术发展方向，为企业的发展提供技术导向。
参考文献[1]朱自强.现代飞机设计中的空气动力学[J].航空知识，1995（4）：12-15.[2]齐贤德，程昭武.飞机气动特性的探索与发展[J].航空知识，2003(5)：28-32.[3]张帅，夏明，钟伯文.民用飞机气动布局发展演变及其技术影响因素[J].航空学报，2016(1)：30-44.图2引言随着建筑业的发展和人们对生活环境的要求及认知水平的提高，园林景观在房地产业竞争力上起到了至关重要的作用，园林景观整体质量直接影响房地产的销售和经营状况，尤其为提升房地产销售业绩奠定了坚实的基础；园林景观在为消费者创设出良好生活环境的同时，还能使不同的房地产开发公司在行业内占据更大的市场份额，获取更多的经济收益。
易居重庆复地别院别墅项目案例分析
易居重庆复地别院别墅项目案例分析集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]类别墅——重庆复地别院目录序言与龙湖、金科等重庆本地开发商相比，对于高端客户，复地不占优势。
本地开发商的高水平开发、高水平客户关系维护，使得各自拥有上万拥趸，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。
龙湖开盘新老客户各占一半，复地在短期内是达不到这种成交格局的。
这是一种深入人心的东西，好比复地在上海的影响力。
重庆别墅市场大约有90%以上的客户都是二次以上置业，这部分已经接近饱和了，复地将目标锁定在别墅首次置业和改善型的客户，以豪宅的气质打造经济性别墅洋房，细分产品，，创新产品，以不同核心价值吸引了不同客户，将不同类的客户融入社区，配合一期高层公寓社区。
一、开发背景市场特征2008年重庆别墅市场有6方面特征：1）纯别墅社区较少，高端项目主要为多层和低层组合，供应所占比例较去年均有所增长。
2）独立别墅推出的量不大，比较分散，而洋房、别墅多个项目5月前后集中应市3）北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。
4）别墅分类更加细化，产品之间的差异化特征显现。
例如：出现融江、山资源一体的江山别墅协信·阿卡迪亚；坡岭顿小镇为代表的以低调奢华理念打造的200—300多平方米简约别墅；以庆隆南山高尔夫为代表的半山别墅；以岛居为核心卖点的协信·彩云湖1号；以文脉养生为重的保利小泉别墅等。
5）消费者对于本地开发商品牌忠诚度高，例如龙湖、金科等，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。
6）经济型别墅、类别墅销售情况看涨。
其中，花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。
其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。
需求特征08年重庆别墅市场需求两大特征：1）一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。
xx房地产威至龙湖花千树提案
PART2
立势期
建立洋房生活的合理逻辑
在这个快速发展的城市 我们要为花千树找到一种最有价值的无形资产 我们必须为其建立起高价值的合理逻辑
我们要满足他们的不仅仅是一个好的产品！
好产品≠好生活 好生活=好品牌+好产品+好服务+好环境
在这里，一切都能成为现实
1.区位价值：曲江繁华深处，交通环绕
让自己掌控生活节奏，把握潮流的脉搏
龙湖品牌 善待你一生——给生活永恒的保证 高精产品 西安标杆样本——给生活永恒的价值 五重园林 处处诗意人生——给生活永恒的享受 咫尺曲江 优享南湖核心资源——给生活永恒的视界
我们如此概括：
龙湖对于城市而言：
代表着品质的保障，同时也代表着核心的创造力。品牌的力量能够带给项目更 多的未来价值。
龙湖对于城市而言：
代表着品质的保障，同时也代表着核心的创造力。品牌的力量能够带给项目更 多的未来价值。
核心战略二：
依附龙湖品牌，以及花千树子品牌造势
给客户更高的期望值。
花千树对于城市而言：
在我们眼中，花千树是一个生活符号，走过的几个城市中，以重庆最为成功， 成功的除了产品给人最强大的体验价值之外，更多的是精神享受上带来的情感 沟通。一种梦想中的生活方式在现实中得到印证，如花般自由浪漫的生活舒展 了我们太多的神经。
为什么如此开场2
花千树代表的是一种浪漫生活的最高 境界。而“等你二字”就是无形中拉 开了普通产品与龙湖花千树产品的距 离感。将一种对更好生活的追求感带 给渴望更好生活的人。
第二个借势子品牌
除了龙湖品牌的力量之外，其它城市花千树的成功塑造，也为客户带 来了真实的想象空间，未来项目的价值与美好，即在眼前。
环境景观如何成楼盘销售推动力价值
环境景观如何成楼盘销售推动力价值规划有序细节到位的社区景观已成为住宅小区最基本的要素，并对广大购房者的买房行为产生越来越重要的影响。
景观品质正成为购房者安家置业不可或缺的要素，而也逐渐成为楼盘卖点，使得明智的开发商对景观设计和营造越来越重视和青睐。
这将进一步促进楼盘环境景观提升和优化。
标签社区景观；置业因素；景观品质；景观价值如今小区特别是高端小区甚至别墅项目，它们的高绿化、好景观已经成为民众休闲生活中密不可分的一部分，而且更成为购房者在置业时需要考量的一个重要参数。
调查发现，现在房屋的质量、户型房型是考虑的主要标准，但这些因素大多千篇一律，基本差别不是很大。
购房者更关心的是：绿化率能达到多少、景观设计如何、景观维护怎么样？只有从居住环境的建设的维护更可以看出楼盘独特的品位和品质。
1.居住区环境景观渐成重要置业因素当人们结束一天繁忙的工作之后，显然不希望眼前看到的是钢筋水泥的硬线条，更不希望回到这种“灰色森林”。
人们更愿意回到自己绿意环抱的小区，徜徉于斑驳的树影下，或是临水而憩，沉思冥想，抑或观棋对弈，闲话家常。
这样一来，使受众的身心，精神，灵魂获得良好的陶冶和启迪，使人们有了归属感和亲和感，人是从自然中来的，必回到大自然。
在模拟的大自然中，人也会得到放松和滋养，对未来和人生更加充满希望和信念。
现在越来越多的购房者对园林景观更为看重，消费者更想从这里面看出楼盘的物业服务水准和环境附加值。
毕竟房子少说也需要住三五十年的，对于高端住宅和别墅项目，更是如此。
越来越多的消费者对社区景观的要求更加严苛。
他们希望景观不仅要点、线、面相结合，讲求层次，同时，也要四季有景，色彩丰富。
希望园林景观楼盘充分考虑了人性化的要求，包括功能上、生态要求上，以及植物品种的选用对气候条件改善等方面。
越来越多的人看重环保功能：绿地本身固有的涵养水源，净化空气，降低空气中棘手的PM2.5污染浓度有着极其重要的作用。
2.楼盘环境景观蕴藏巨大商业价值作为房地产开发中的重要一环，园林景观设计和营造早已与项目的品质紧密相连。
万科海上传奇售楼部及园林示范区包装展示建议方案
芜湖万科海上传奇项目组 2014.04.15原则◆1、景观风格与营销中心的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质；◆2、参观流线的合理组织及重点景观的效果展示。
充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、参观节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线；◆3、景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节；◆4、景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应；◆5、根据客户的参观动线，设定各个体验点，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。
强势冲击客户，温馨的生活情景营销激发客户购买欲望。
Part 1 项目外围展示建议园林景观示范区 样板房区精神堡垒工地形象墙户外广告牌停车场景观大道售楼中心 服务区 模型区影像区 展板区强势视觉识别系统会所功能展示区休闲洽谈区项目价值 认知系统看楼通道 项目价值强化系统项目价值感受系统展示四大系统营销中心区位售楼处区位示意营销中心根据规划显示，现场营销展示中心设置在入户大堂西侧。
此位置位于中山南路小区主入口处，有着良好的昭示性，同时此位置连接小区景观轴，后期有着良好的园林展示作用。
区域交通动线如若在乌霞山路两端路口进行交通指引，将更有利于指引客户进入正确的交通路线顺利到达售楼部。
可以看出本案现场营销展示中心有着良好的通达性；临近城市道路中山南路，且距离乌霞山路口距离较近；如若在长江南路与乌霞山路交叉口；乌霞山路与中山南路交叉口进行交通指引，将有利于引导客户进入正确的交通路线顺利抵达营销展示中心。
销售中心园林区精神堡垒 道旗 样板区 现场大牌 项目围墙 营销中心外部展示系统落地字 针对项目的规划布局，销售中心布局在大堂后面，在中山路与乌霞山路布置现场大牌、精神堡垒及落地字，中山路及园林示范区布置道旗，菜场位置布置为前期的停车场。
房地产项目核心价值提炼及定位
核心价值是在项目市场竞争态势中，经过充分评估项目自身特点之后得出的项目优势资源，并且这个优势资源是可以转化为购房者感知并享有和得到的独特利益价值。
核心价值是产品开发和传播的灵魂。
提炼核心价值的过程就是整合价值链以形成竞争价值过程。
提炼项目核心价值过程也是通过指导产品打造和推广，使购房者充分的感知和了解项目独特的特点和优势资源之后，决定获得项目独特利益价值的过程。
在产品营销过程中，核心价值的提炼是成功的最关键因素。
核心价值体现的是产品价值与顾客价值的最佳契合，以核心价值为基础，形成产品的顾客价值链，价值链如果不完整，或由于某些负面因素的干扰，都会影响到核心价值的形成，从而使产品不具有真实的顾客价值，也不具有竞争价值。
因此，发现项目和提炼项目的核心价值，是营销成功和经营成功的基础。
首先是能够为顾客带来价值的产品价值点发现，这些价值点成为顾客价值。
产品营销成功的关键是通过价值链整合形成竞争价值，而整合价值链的关 键又是产品核心价值的发现。
因此，产品核心价值的发现是营销成功的根 本。
两大类：1、产品2、形象核心产品外延产品产品本身区位及地段、环境、景观附加产品物业管理、生活配套，品牌价值等产品本身地段景观环境配套评判房地产项目的优劣：是否能成为这个城市成长的、有机的组成部分；是否能满足使用者即客户现在的需求、将来的需求；是否符合世界文明的潮流，符合人性的、人类文化的基本发展方向。
房地产开发商必须用精致完美的产品和服务确立自己的生存，通过产品实现的价值建立企业自身的价值。
区位、地段表示的是空间距离。
人们的空间距离决定着时间距离。
空间距离可以用交通连接。
交通和地段因此都成为了项目的重要因素。
区位、地段、交通，长期以来成为了人们对房地产项目判断价值的决定因素。
地段、地段、还是地段！核心价值不一定在核心产品(房屋本身)景观是房地产项目的重要组成部分。
主要体现在景观烘托出来的建筑细部、风格上。
其它的则表现在服务和积累的品牌效应上!环境上的考虑，既要适合“大”的环境，也要集中考虑“小”的环境。
如何提高房地产项目产品附加值
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大户型－复式性 平面140-144平米4房：价值标杆者
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面积m2 140－144
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户型 复式4房
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赠送： 1.2㎡
布局：景观最佳处，项目 中心位置，南向中心园林， 南北通透，尊贵感强烈；
凸窗宜采用落地步入式凸窗，增加房间可用空间，结合露台共同设置， 可提升产品品质感；凸窗应最大化设置，提升空间舒适感，增加产品实用 性，提升产品价值。
小复式设置应考虑入户花园、厅、露台三者结合改房的可能，增加产品 实用性，最大化产品价值，树立项目特色竞争力产品。
服务创造价值
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奇偶层布置增加实用面积，入户花园相对独 立，使用灵活，也可改房增加产品价值。
服务创造价值
奇偶层入户花园
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内庭院应考虑双层高的设置方式，提高面积赠送效率；内庭院宜 靠近客厅餐厅设置，考虑与卧室区联系便利，方正，提高其实用性。
奇偶层双层高内庭 院布置，提高内庭 院实用性，提升产 品价值。
入口仪式的讲究， 是形式化的极致， 是建筑环境最体现 度量的环节。以弧 形城市广场和两边 弧形商铺体量守卫 项目主入口，道路 用仪式感奠定了归 家的尊贵与从容。
服务创造价值
弧形围合感广场大门
私家路同时营造 出提前进入项目 的心理感受
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尊贵之轴 节点二——入口城市广场建议
奇偶层露台
服务创造价值
景观肆虐的闯入，阳光灿烂可人
住宅设计创新中的溢价法则
住宅设计创新中的溢价法则创新京海博瑞·2015-07-09 13:23住宅设计创新中的溢价法则房地产企业的需求我们经常会听到甲方向我们描述：“我们已经选了很多家设计单位单位了，但是都达不到我们的要求，做不到我们想要的，所以希望你们能够给我们出精品，我们的项目全寄托在你们身上了。
”这样的要求给我们带来如下的挑战：1、前面已经那么多单位做了，我们能不能做好?2、甲方需要的是什么或者是甲方到底要的是什么？3、我们该怎么做，怎么才能获得甲方的认可?4、我们如何引导甲方按照我们的思路走？5、我们引导甲方的思路就一定是正确的么？那么甲方需要的是什么呢？甲方其实真正需求的是找到一个能够根据自己的企业发展现状、现金流情况、项目的品牌价值、项目的定位价值、项目的溢价（资金回报率）、项目的销售预期等方面为自己的企业来量身定做一个设计产品。
同时，甲方对于每一个项目都有自己的一个理想，但是却无法用设计语言描述出来，所以希望设计师能够把自己的理想用设计方案表达出来。
那么摆在设计公司面前的问题是如何把房地产的市场语言转换为设计语言来完成设计方案，同时需求用一种最适合本项目的正确的项目设计方案来引导甲方。
其实设计师往往会陷入一个误区，就是项目的产品第一，认为对于一个开发项目来说，项目的方案的设计感是最重要的。
这是一种唯心主义思想。
一个项目具有自身的土地属性决定了项目的自身价格，而方案只是决定的是溢价部分。
对于一个项目来说，由于受开发周期、开发分期、项目现金流、项目成本等等因素制约，方案没有最好，只有最合适的。
一个项目的设计周期是固定的，我们需要的是在这个时间内做出最适合本项目建筑方案。
房地产企业的需求1、创造溢价2、打造产品3、树立品牌，提升企业形象4、降低成本5、理顺企业项目流程如何为企业量身定做打造产品1、对开发企业的进行深入的了解，理解企业对本项目的开发诉求，是现金流项目还是溢价项目，对于现金流项目要在完成企业对本项目现金流的要求下达到最大化的溢价指标和销售速度；而对于溢价项目则要和甲方、销售、策划团队一起制定本项目的产品定位策略、挖掘出本项目的溢价增长点和销售推盘策略、营销和广告推广方式。
房地产项目核心价值提炼与定位
房地产项目核心价值提炼与定位对于房地产项目，如何提炼出其核心价值是项目成功的关键之一。
在市场竞争日益激烈的情况下，找到独特的定位点，可以为项目带来更好的销售业绩。
在本文中，我们将探讨如何提炼并定位房地产项目的核心价值。
我们需要了解的现状在开始提炼房地产项目的核心价值之前，我们需要了解当前市场的现状。
例如，我们需要了解目标客户的人口统计学数据，他们的生活习惯和价值观，以及他们对房地产的需求和期望。
我们还需要评估主要竞争对手的优势和不足，了解他们的定位和市场份额，以便我们可以找到我们的差异化定位。
如何提炼房地产项目的核心价值1.定义目标用户：在提炼房地产项目的核心价值之前，我们需要明确我们的目标用户是谁。
他们是年轻人、家庭、老年人还是商业客户？需要定位在哪个消费水平层次？这些目标用户的需求和期望是什么？我们需要根据这些考虑来梳理出项目的核心价值。
2.突出项目独特性：在市场上，如果我们的房地产项目只是一个同质化的产品，那么我们就很难在众多竞争对手中脱颖而出。
因此，在提炼核心价值时，我们需要考虑项目的独特性。
例如，是否拥有自然景观、便利的交通、极佳的地理位置等等，都可以是突出项目独特性的方向。
3.标志性文化建筑：都市化进程飞速的今天，文化的深入人心显得更加的迫切。
为什么要强化文化内涵呢?现代城市太过单调，规划粗糙，是我们枯燥的工作、学习、生活。
一个标志性的文化建筑置入其中，能够吸引各方人士慕名前来，从而增加对项目品牌和构建项目文化的认知度。
4.强调高品质体验：房地产项目的核心价值之一是为客户提供高品质的生活体验。
我们可以升级项目的硬件设施，例如装修、建筑材料等等，同时要重点推广项目的软性服务，例如低密度住宅、社区安保、设施齐全、智能化系统、绿化设施等等。
5.营造绿色、健康、安全、舒适的环境：现在人们越来越注重环保和健康。
在提炼出房地产项目的核心价值时，我们也需要考虑到这一点。
例如，我们可以在项目中引入生态、环保、健康等元素，提供更加舒适、环保、健康的居住和生活环境。
房地产尾盘销售的最佳策略(二)2024
房地产尾盘销售的最佳策略（二）引言：房地产市场的尾盘销售对于开发商和购房者来说都是一个重要的阶段。
在这个阶段，开发商通常需要采取一些策略来促进销售，同时购房者也需要注意一些关键因素。
本文将介绍房地产尾盘销售的最佳策略，帮助开发商和购房者达到最佳销售效果。
正文：一、明确市场定位1. 深入研究目标人群的特征和需求，包括收入水平、职业、家庭状况等。
2. 基于目标人群的需求，确定不同户型和价格的推广对象，精准营销。
3. 建立专业的销售团队，确保销售人员对产品了解透彻，能够给客户提供相应建议。
二、优化产品定价1. 研究当前市场价格和竞争对手的情况，合理定价，确保有竞争力。
2. 结合项目的特点和优势，对高端或独特的产品进行溢价定价，吸引目标客户。
3. 针对购房者的付款能力和支付方式，提供多样化的销售政策和金融支持。
三、提升产品价值1. 通过精装修、景观设计等手段，提升房屋的品质和舒适度，增加产品的吸引力。
2. 创新推出增值服务，如智能家居系统、社区配套设施等，提升产品的附加价值。
3. 对优秀楼层和朝向进行特别推销，突出产品的独特性和卖点。
四、精准营销推广1. 利用线上线下多渠道开展宣传，包括广告、公关活动、微信朋友圈等。
2. 针对不同人群制定不同的营销方案，如针对投资客、购房者等。
3. 增加销售促销活动和奖品抽奖等激励机制，吸引购房者参与。
五、建立良好售后服务体系1. 与购房者建立持久的关系，提供完善的售后服务，提高购房者的满意度。
2. 及时回应客户的反馈和投诉，解决问题，保持良好的口碑。
3. 维护社区秩序和环境，定期组织社区活动，提升居民的幸福感。
总结：在房地产的尾盘销售阶段，明确市场定位、优化产品定价、提升产品价值、精准营销推广和建立良好售后服务体系是最佳的策略。
开发商通过精细化的市场研究和专业化的销售团队，能够达到更好的销售效果。
购房者则可以通过了解市场行情、慎重选择、积极参与活动等方式，获取满意的购房体验。
景观价值运营方案
景观价值运营方案1. 概述景观是指自然和人工环境中存在的与人类生存、工作和休闲有关的物质和非物质的景观元素的总和。
景观价值是指景观所具有的自然、文化、美学、环境、社会、历史、科学等方面的价值。
景观价值的保护和提升是城市发展的必要要求，也是城市建设的重要内容。
本文将讨论景观价值运营方案，重点介绍景观价值的评估、展示和营销。
2. 景观价值评估景观价值评估是指对景观价值进行定量定性评估，以明确景观的价值及其影响因素，为景观设计、管理、保护提供科学依据。
景观价值评估方法主要有：2.1 直接评估法直接评估法是指通过人的主观认识和感受直接进行评估的方法，包括问卷法、座谈会法、专家论证法等。
2.2 间接评估法间接评估法是指通过收集景观影响因素的各项数据和资料，利用数学模型进行定量定性分析和预测，以求得景观的价值和影响因素之间的关系。
如：标化数值法、生态系统服务评估法等。
3. 景观价值展示景观价值的展示主要是通过成像、图表、文字等多种方式展现景观的魅力和价值。
景观展示形式包括：3.1 影像展示影像是最能突出景观魅力的表达方式，可通过摄影、录像等方式进行记录和传播。
影像展示具有直观、生动、形象、便于传播等特点。
3.2 图表展示图表展示是通过表格、图表等方式展示景观的特征、数据和信息。
图表具有直观、清晰、易懂、易于比较等特点，是景观价值展示的重要方式之一。
3.3 文字展示文字是对景观进行描述、评价和解释的主要方式。
文字具有准确、全面、体系化等特点，是景观价值展示的重要方式之一。
4. 景观价值营销景观价值营销是将景观价值和景观品质转化为经济价值，拓展景观运营模式和市场空间的一种管理方式。
景观价值营销主要包括：4.1 品牌营销景观品牌是指由景观特征和文化形象组成的独特形象，是景观运营的战略基础。
品牌营销是通过建立景观品牌形象，塑造景观特色，增强品牌价值，促进商品交易的一种品牌管理方式。
4.2 游客招揽游客招揽是吸引游客前来参观、度假和消费的重要手段。
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软景平均单方造价187元/㎡
面积比例
成本比例
万科地产景观成本剖析
成本高 效果差 再增高
硬景所占面积过大，成本居高 在有限的成本控制下软景无法达到即时效果 在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高
万科地产景观成本剖析
最有效成本优化：控制硬景比例
地产景观成本控制原则
前提：保证景观效果同时降低景观成本 措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木
9.工期及资源
第二章：如何通过设计策划使得成本投入更具价值
产品分类
景观的成本 设计审控
地产景观的逻辑
客户
不同品类产品的 景观侧重点 有什么不一样？
土地
产品
景观 定位
景观品质怎样提升， 提升什么？ 在哪里增加成本最有效？ 增加多少？
满足各品类需求的 景观配置面积是什么？ 配置内容，服务半径，布置原则？
第一章：如何在设计策划中确定地产景观的亮点和卖点
16
4
景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。 需要成本、工程、采购和设计协力！
根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5
景观竞争点 其他公司的景观特点
景观学习要点
万科的景观产品基本分为四大类
代表作： 万科城、兰乔圣菲、双水岸
西班牙(南加州/英式)
1600 1400 1200 1000 800 600 450 240 120 65
木 坪
景观单方造价
1400 1250
800
不同季节效果
1：3与1：4
50% ≤25种 ≤35种
400 200 0
152 160 10
景 木 路 池 层 空 架 其 他 水 草 乔 道 泳 设 施
材 石
石 非
材 景
景
灌
基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比） 基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%
3
7
景观细项面积分配
地产景观成本控制原则
基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价
高层社区乔木指标
指标内容 控制乔木数量 控制特大乔木 单棵乔木覆盖面积 特大乔木数/大乔木数/ 中小乔木数 常绿乔木数/落叶乔木 数 前五名乔木集中数 集中采购 乔木数量 灌木种类 指标 ＞ 50㎡ 1：2：7
展示区案例分享
1.厦门万科金色悦城 2.长沙万科金域蓝湾
住区景观定位案例分享
1.天津万科水晶城 2.深圳万科第五园
景观竞争点 其他公司的景观特点
景观学习要点
其他公司的景观特点
做照片！
㈠龙湖
学习从镜头感中修饰景观细节
龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉
其他公司的景观特点
不同景观产品的成本预算
马斯洛需求 5. 自我实现的需要 客户景观需求排序 优美的景观视线 景观载体 外部景观 泳池景观 成本预算（元/m2) 地段外部条件决定 1500
4. 尊重的需要
良好的品质感
架空层
水景 硬景
1000
450 200
软景
3. 感情上的需要 2. 安全上的需要 完善的交往空间 完好的私密性 运动场地、儿童活动 场地、老人活动场地 小区围墙、灯具
65
100-500 30
1. 生理上的需要
基本的景观处所
标识系统、构筑物、 小品、园林家私、其 他
车行道路
30
160
产品分类
景观的成本 设计审控
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
万科地产景观成本剖析
0%
广州四季花城 广州城市花园 广州蓝山1 期 广州万科城1 期 广州金域兰湾1 期 佛山金御华府1 期 佛山金色家园1 期 佛山金色家园2 期 佛山万科城1 期 佛山兰乔圣菲1 期 佛山新城湾畔1 期 中山城市风景 珠海金域兰湾1 期 东莞城市高尔夫6 东莞运河东1 期 东莞松山湖1 期 东莞万科城1 期 厦门金域兰湾1 期 厦门金域兰湾2 期 深圳东海岸2 期 深圳东海岸3 期 深圳万科城1 期 深圳万科城2 期 深圳万科城3 期 深圳第五园1 期 深圳第五园2 期 深圳金域兰湾1 期 深圳金域兰湾2 期 深圳金域东郡1 期 长沙西街花园3 期
景
景 软
硬
景
软
软
硬
车
行
产品分类
景观的成本——数字的故事(石材很贵？) 设计审控
硬景石材分析
07年区域景观用主要石材价格汇总（低值） 20厚规格板材料 黄锈石 芝麻灰（福建青654） 芝麻黑 黄木纹 黑色板岩 深圳 105 96.18 100 120 67.77 东莞 68 110 70 各地公司主材价格（不含人工费）(元/m2) 广州 佛山 长沙 厦门 福州 83.43 72.8 100 70 83 92 83.2 80 100 83 92 72.8 100 130 105 83.2 80 85 50 珠海（中山） 120 90 平均价格 88 92 93.5 95 59
中端商务 家庭旅游
甜梦之床（ Sheraton Sweet Sleeper™ Bed） 福适之床（Four points Comfort Bed™）
热爱交流的年轻人
社会客厅 socializing in the Living Room
明星、时尚人士
特色W床（Signature W Bed™ ）
万科住宅产品分类
风 情 系 列
现代西式(港式)
代表作： 金域华府、金色家园
现代系列
现代中式
代表作： 第五园、水晶城、润园
泰式(东南亚)
代表作： 金域蓝湾、十七英里一期
景观竞争点
㈠入口
作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：
项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色
入口的内容包括：
1.引导空间序列（市政道路包装）
再改 首改 首置
注重品质和绿化，配套完善 体现价值，关注老人 儿童活动空间 休闲时尚，注重活动空间
软景 软景 入户空间
硬景、泳池 架空层配置 软景
前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致
策略：根据客户关注点加大重点投入
优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本
不同产品的景观成本投入重点应不同！
景观竞争点
绿化内容包括：
㈢绿化
有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感
1.特点（选取有优势的点） a.原生树的利用 b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系） c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前） d.草坪的运用（利用草坡来组织景观） 2.灌木和小乔木的运用 a.灌木的搭配和布置方式 b.利用灌木和小乔木藏拙 c.品种的选择（成本因素） 3.苗木资源和施工单位资源 供货来源？合作方式？价格？
10% 5% 20% 0% 15% 10%
人口构成百分比
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% G3 T1 25% 60%
65%
50%
儿童人口 青少年人口 成人人口 老人人口
15% G2 C 品类
25%
T2
不同景观产品的成本预算
景观定位 No.1 水景、休闲配套 泳池 活动配套 景观品质关注点排序 No.2 No.3
地产景观品质提升
----深耕设计管理
上
景观全面提升五步曲
(客户、成本、效果、特色、设计资源)
满足客户使用需求
合理控制景观成本 提升绿化效果 材料品质统筹化 设计质量提升
对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控 控制软硬景比例，景观单项比例精确化 采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果 材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本 搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量
硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑
49%
硬景面积占比 硬景成本占比
60%
硬景平均面积占比
硬景平均成本占比
100
200
300
400Leabharlann 500600700
800
万科地产景观成本剖析
0
广州四季花城 广州城市花园 广州蓝山1 期 广州万科城1 期 广州金域兰湾1 期 佛山金御华府1 期 佛山金色家园1 期 佛山金色家园2 期 佛山万科城1 期 佛山兰乔圣菲1 期 佛山新城湾畔1 期 中山城市风景 珠海金域兰湾1 期 东莞城市高尔夫6 东莞运河东1 期 东莞松山湖1 期 东莞万科城1 期 厦门金域兰湾1 期 厦门金域兰湾2 期 深圳东海岸2 期 深圳东海岸3 期 深圳万科城1 期 深圳万科城2 期 深圳万科城3 期 深圳第五园1 期 深圳第五园2 期 深圳金域兰湾1 期 深圳金域兰湾2 期 深圳金域东郡1 期 长沙西街花园3 期
T1 青年之家 50% 小小太阳 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10% T2 孩子三代 50% 后小太阳 50%
21.9%
6.3%
59.4%
12.5%
11.1%
0.0%
66.7%
22.2%
12.5%
12.5%
50.0%
25.0%
活动场地的功能配置 品类人口构成
人口构成 100% 90% 80%
做公园！
㈡绿城
学习营造秩序感的品质小空间
绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线
其他公司的景观特点
做大学校园！
㈢华润
学习利用大草坪组织景观序列