一张表格掌握物业前期介入全过程控制要点教学内容

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物业早期介入、前期管理工作内容

物业早期介入、前期管理工作内容(总5页)-本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。

1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。

2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。

1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。

3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。

1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。

怎么掌握物业前期介入全过程控制要点讲解

项目开盘前半（或年根据营销要求）
管理方案包括四部分内容：项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。
1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、、3．
按照要求进行对接。
配套设施：非机动车停放点、公共洗手间
督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用、业主使用）。
第二阶段：开发建设至项目开盘期间
实施时间
控制要点
实施内容
项目图纸确认以后
需要地产提供项目参数
要求地产提供：占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、住户户数、车位数量、房屋类型
电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、
地产成立项目组
相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。
学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。

前期物业介入主要工作计划表

前期物业介入主要工作计划表楼层指示牌、房间号牌、停车位标识等），为物业管理提供便利。

制定物业管理规章制度，明确各岗位职责及工作流程，为后续物业管理工作提供规范。

编制物业管理预算，包括人员工资、设备维护、保洁费用等，确保物业管理工作的正常运转。

招聘物业管理相关人员，包括物管、清洁、保安、文员等，制定招聘试题及入职计划，保证人员素质和数量的合理配备。

对物业管理人员进行入职培训和考核，包括物业概论、法规、管理流程等方面的知识，提高员工的专业素质和服务意识。

落实员工用工手续和劳动合同，确定员工制服样式及订做、配置标准，为员工提供舒适的工作环境。

确保物业管理开办预算的报批事宜，安排管理用房的布局装修和员工宿舍的落实安排及布置。

提供《物业管理相关产品设计要点》给地产设计部门，为良好物业管理服务奠定基础。

与销售部沟通，明确物业管理定位、配套功能、管理形式和物业档次，提出相关建议。

对销售人员进行培训，解答客户提出的物业问题，提供必要文件如《前期物业管理合同》和《前期物业管理服务协议》。

编写物业管理资料，如《唐河凯旋城交付应付物业管理各项费用明细》和《业主临时管理规约》公示版等，为物业管理提供便利。

确定各类区域标识及证件样式、报价、订做及摆放位置，制定物业管理规章制度，编制物业管理预算，招聘相关人员并进行培训和考核，落实员工用工手续和劳动合同，以确保物业管理工作的正常运转。

On the day of handing over the house。

us signs。

public trash cans。

access cards。

parking permits。

work permit templates。

souvenirs。

etc。

XXXXXX).XXX landscaping and other items will be led.Project sub-items: In the design and n team stages (ork engineering。

一张表格学物业管理全流程

工作程序
1．频次安排
2．向客户公告
11.书面意见调查
3．实施 4．回收 5．汇总、统计
6．专题会议通报、落实整改，向公司书面汇报
7．结果公告 8．书面回复 9．整理存档
内容
工作程序
1. 资料内容分类 2．建立资料档案卷宗
3．日常管理 12、档案资料管理
4．业主档案
内容 1. 受理
工作程序
13、报修服务 2．通知、派单
在《客户来电来访记录表》上作记录(根据来电显示，记录好客户来电号码) 礼貌说“请慢走” 对客户反映的问题及时回复或转报给其他部门处理，客户助理负责回答客户(相关记录：客户来电来访记录表)
工作标准
接到需求或建议，不能能当场给客户答复或处理完毕的，10分钟内转报相关部门处理。(重大紧急、突发事件问题，立即报告上级领导。) 在《客户需求、建议受理表》上做记录跟进、督促处理情况客户任何需求、建议在受理后1天内做出处理和回复；或在事前给客户承诺的时间内做出回复。每周五下班前对本周受理事项汇总、报表(相关记录：客户需求、建议受理表)
19、社区文化活动 5．组织实施
6．记录、总结
内容
1．信息确认
工作程序
20.房屋退租管理 2．查看费用缴纳情况
3．办理《放行出门条》 4．变更房屋动态信息
内容
工作程序
1．信息确认
21、房屋转让管理 2．查看费用缴纳情况
3．业主信息变更
内容
1．动态管理内容 22、物业动态管理 2．责任人
3．信息管理
内容
工作程序
1. 业户提出申请，向业主说明所需程序和准备的资料 2. 指导业主填写装修申请表、装修承诺书
3. 收集业主及装修公司有关装修申请资料,核实是否符合规定

前期物业介入主要工作计划表

31号
三
工程跟进及介入
1
落实房屋主体.电梯、弱电、给排水、空调、消防、供配电、园林等的接管验收时间并排出计划
30日
2
项目分项工程：设计阶段及施工队阶段（网络工程、监控工程、消防工程、智能化工程系统等与建设单位及设计方现场对接）
20日
3
项目工程管线管路及设备安装阶段物业维修的现场对接。防水隐蔽工程分级验收物业参与。有关供电、供水、供气、网络、消防等部门的对接。（此阶段物业维修主管或人员一个到岗。）
1
各项岗位职责（行政主管部门惯例要求上墙并纳入物业主管部门检查的）
30日
2
设备运行操作规程及管理规定（按有关验收标准作为验收的基本条件（行政主管部门惯例要求上墙并纳入物业主管部门检查的）
30日
十
物业档案建立管理
1
技术性资料
2
业主资料
3
合同资料
4
验收资料
5
人事资料等
十一
办公室建设
1
物业办公室部门功能划分及装修。
30日
3
开发商产权归属经营预算（行业惯利，物业公司提取管理费）
30日
七
物业市场考察
1
对南阳市、各县中高档以上物业小区进行考察。
10日
2
由公司组织安排去外地考察学习。
25日
八
物业制度建设
1
制定物业内外部文件档案编号及格式
30日
2
业主临时规约、业主手册
30日
3
装修管理规定与协议
30日
4
25日
8
验收标准培训
1日
9
验收接管实施(地产先完成与承建商竣工验收工作)

物业项目前期介入工作计划表

3 选定临时装修废料清运站
△△
4 制定房屋接收检验方案
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△
5 制定房屋移交管理中心细节
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△
△
6 室内装修监管
△△
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△
△
△
△
△
（四）商务中心服务
1 客户服务管理制度
△△
2 制定服务运行方案
△△
3 制定使用手册
△△
4 客服中心员工工作细则及要求
5 承包经营公司招标（如有需要）
（五）日常管理运作监察
△
△
△
8 对成品的保护，提供物业管理方面意见
△
△
△
9 委派前期工程人员定期出席工程例会
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△
△△
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△△
10
专业管理人员提前熟悉楼宇中各种设备和线路走向
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11 协助配合检查工程施工进度
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三前期管理服务筹备阶段
整体制定物业管理服务各项及以后日常运作的
五物业交付使用前后工作阶段
1
成立专业接收队伍、配合甲方进行全面详细的验收工作
2 编制全面的工程交接表格供验收时使用
3 编制遗漏工程及工程缺陷报告供甲方参考
4 跟进及监察改善工程进行情况
5 定期与甲方检讨改善工程进度
6 协助销售部门解决各用户的有关需求
7 制定详尽收楼表格及交付使用程序
8 与业户共同验收及记录有关事宜
4 组建管理中心
5
制定交付使用前需落实的表格、规章、制度、手册等
A 管理公约
B 业户手册
C 装修手册

物业公司物业前期介入工作内容及流程

根据销售定位、物业服务定位，制定《项目物业管理方案》，并测算物业管理成本。综合考虑周边项目物业费、政府指导价等，制定物业服务费收费标准。
对接部门
物业工作费测算工作指引》执行。
成果输出《前介档案目录》
《周边项目收费调研表》
注意事项
《项目物业管理方案》、《物业服务费测算表》
先通过编制《项目规划设计前置建议书》与设计部
门进行初步沟通。
考察过程中注意交通安全及进入项目地块时的人身安全
审核过程中与设计部保持充分沟通，必要时召开物业内部专题会进行充分研讨后提出。
初步设计
获取项目初步设计获取信息图纸，为后续审核
初设图纸做准备。
收集初步设计图纸，包括建筑结构（目录、说明、平面图、立面图、剖面图、节点图等）、建筑电气、给排水、暖通空调等专业（目录、说明、图例、系统、平面图、立面图、剖面图等）、园林、市政（综合管网图）等。
暖通、土建综合等专业，每个专业均应熟知相应的
设计说明和图例，再按照平面图—立面图—剖面图
的顺序分别审核。其中电气专业还应首先关注系统
图。
在施工图外审定稿后，应向设计部门索取终版施工图，并对照审批完成的《项目施工图审图建议书》逐项复核，复核结果无误后，将终版施工图、建议书存档，以供施工建设阶段使用。
规划设计阶段
获取项目施工设计获取信息图纸，为后续审图
工作做准备。
收集项目施工设计图纸，包括建筑结构（目录、说明、平面图、立面图、剖面图、节点图等）、建筑电气、给排水、暖通空调等专业（目录、说明、图例、系统、平面图、立面图、剖面图等）、园林、市政（综合管网图）等。
1、参与新项目施工图审核工作,物业前介人员应根

物业前期介入工作表

4．检查清洁服务安排
5．检查维护保养服务安排
6．检查客户投诉处理程序
7．检查园艺绿化及节日安排布置
物业前期介入工作表
项目
具体内容
完成时间
落实部门
备注
前期工程监督
1．审阅楼宇、设计图的设计
2．设施设备隐蔽路线的熟悉与标注
3．从物业管理角度向业户提供建议
4．按工程承诺标准，编造验收表格
5．制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程
6．向开发商提供楼宇、设施设备保养、维修建议
人事管理
1．物业管理处架构的制定、讨论和审定
安排
1．制定初步管理预算，启动预算及讨论
2．管理费用及各项费用的制定及申报
3．各项财务管理制度的制定
物业基本设备预算
1．设计及审定各类标牌、指示牌
2．采购、制作和安装标牌、指示牌
物业验收准备
1．楼宇各单项验收
2．公共设施的验收
3．楼宇各项设施设备的测试及验收
4．楼宇内部初验
5．遗漏工程的跟进及监督验收
6．绿化工程的验收
楼宇接管安排
1．制订接管计划
2．安排准备各类文件
3．人员安排
4．接管培训
5．清洁开荒
6．现场布置
7．开展接管工作
遗漏工程跟进
1．整理资料及落实遗漏工程跟进工作
2．维修后复查、通知业户验收
3．现场施工方的管理讨论
各服务项目
检讨
1．物业保险事宜的建议
2．检查物业管理人力资源
3．检查保安安排
2．管理级员工的招聘
3．员工编制、职责讨论审批
5．组织招聘、面试，办理入职手续和开展人员培训
设立物业
管理处
1．物业管理处的设立和维修

前期介入管理服务内容及工作重点

前期介入管理服务内容及工作重点一、前期介入时间：自合同签定之日起，分前期配合、物业管理筹备、入伙装修三个部分。

二、前期管理机构配置：三、前期管理期人员配置1、前期项目经理：人员从G元物业华东区高级项目经理中调配，专业侧重于工程技术和前期介入专业。

2、前期驻场主管：从深圳总部有丰富前期配合和项目销售协助管理工作经验的物业主管，长驻现场服务。

3、保安人员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。

4、样板房服务员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。

5、保洁人员：在南京当地招聘，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。

四、前期配合主要工作内容：1、项目前期介入1）G元物业派出专家组一次三天，从业主使用和物业管理角度，对项目的规划设计施工等方面提出供参考的辅助性建议：➢建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否便于物业管理；➢设备机房的环境、通风是否满足要求；➢根据环境管理经验及项目规划要求，从物业管理角度提出污水排放、噪音处理、油烟排放、垃圾收集点建造位置等环境方面建议；➢管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；➢根据空调位置设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议；在空调安装时，为便于以后维修管理及楼宇外立面美观的统一，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；➢根据日常安全管理需求，对项目智能化系统等配套设施从物业管理角度提出合理化建议；➢根据现代信息化要求，对项目的综合布线系统从物业管理角度提出合理化建议；➢根据消防法规要求，和项目消防设计要求，对项目的消防系统从物业管理角度提出合理化建议；➢审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护及有害健康的植物提出调整建议；➢从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；➢根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；2）从客户使用的角度，提出专业化建议：如从车辆停放、商业用房的管理与设置内容、应急预案及安全管理、消防需求等方面建议；3）从环保的角度，提出专业建议：根据开发商商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议。

物业前期介入工作计划表

物业前期介入工作计划表物业前期介入工作计划表本计划的目的是确保物业在项目开发的前期就开始介入，并制定相应的管理计划，以确保项目的顺利运营和业主的满意度。

项目具体内容1.审阅楼宇和设计图的设计，以确保项目符合物业管理的要求。

2.熟悉和标注设施设备的隐蔽路线，以确保设施设备的维护和维修工作的顺利进行。

3.从物业管理的角度向业户提供前期工程监督的建议，以确保项目的质量。

4.按照工程承诺标准，编制验收表格，以确保项目的质量符合要求。

5.制定验收程序并接管物业设施，初检遗漏工程，向开发商提供楼宇、设施设备保养、维修建议，以确保设施设备的运行和维护。

6.向开发商提供楼宇、设施设备保养、维修建议，以确保设施设备的运行和维护。

人事管理1.制定、讨论和审定物业管理处的架构，以确保管理的有效性。

2.招聘管理级员工，以确保物业管理的专业性和高效性。

3.审批员工编制、职责、聘用条件及福利制度，以确保员工的合理配置和福利待遇。

4.讨论审批人事管理制度、员工手册，以确保员工的权利和义务。

5.组织招聘、面试，办理入职手续和开展人员培训，以确保员工的专业性和高效性。

设立物业管理处1.设立物业管理处并进行维修，以确保物业管理的有效性。

2.准备物资设备，以确保物业管理的顺利进行。

3.进行现场清洁和布置，以确保物业管理的整洁和美观。

文件管理1.制定和审批管理公约、服务手册，以确保物业管理的规范性和透明度。

2.制定和印刷各类文件、表格，以确保物业管理的顺利进行。

预算安排1.制定初步管理预算，启动预算及讨论，以确保物业管理的经济性和高效性。

2.制定管理费用及各项费用的制定及申报，以确保物业管理的财务安排的合理性。

3.制定各项财务管理制度，以确保物业管理的财务管理的规范性。

物业基本设备预算1.设计及审定各类标牌、指示牌，以确保业主和访客的方便性。

2.采购、制作和安装标牌、指示牌，以确保业主和访客的方便性。

物业验收准备1.进行楼宇各单项验收，以确保项目的质量符合要求。

物业前期介入工作计划表

物业前期介入工作计划表篇一：物业早期介入工作计划表东兴和德城市广场物业服务早期介入工作计划物业类型：城市综合体建筑总面积：98147㎡其中：住宅73173㎡、商业：9515㎡。

预计入伙时间：XX年3月前期介入时间：XX年9月篇二：物业管理前期介入工作计划根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。

按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：介入期根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。

1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；（11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。