物业前期介入工作程序

楼宇承接查验

1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。

2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。

3.内容：

3.1接管验收条件

按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。

3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：

注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。

3.2.1产权资料

a.项目批准文件；

b.用地批准文件；

c.建筑执照；

d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

3.2.2市府验收合格资料：

a.工程竣工验收证书；

b.消防工程验收合格证；

c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书

d.用电许可证；

e.供用电协议书；

f.用水审批表、水费收缴合同书；

g.卫星地面接收设施许可证；

h.电视共用天线合格证；

i.电梯使用合格证。

注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

楼宇承接查验

3.2.3工程技术资料

a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等；

b.地质勘察报告；

c.工程合同及开、竣工报告；

d.工程预决算分项清单；

e.图纸会审记录；

f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；

g.隐蔽工程验收记录；

h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；

i.竣工验收证明书；

j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

k.新材料、构配件的鉴定合格证书；

l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；

m.砂浆、混凝土试块试压报告；

n.供水、供暖管道的试压报告；

o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

3.3楼宇接管验收程序：

3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。

3.3.2物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。

3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。

3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。

3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。

3.3.6对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展商说明：经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。

3.4楼宇质量与使用功能的检验：

3.4.1检验标准：

参照建设部ZBP30001－90标准执行及达到小业主合理要求。

3.4.2质量及功能检验程序：

a.楼宇接管前的质量检验：

根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。

①确定物件数量是否符合；

②外观上有无人为损坏；

③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，物业服务中心负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。

b.对于新楼宇,根据检查结果，物业服务中心对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业服务中心接管钥匙。物业服务中心对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

c.小业主入伙接收物业时，物业服务中心人员陪同小业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。对于新楼宇，由物业服务中心整理后送交发展商，并督促施工单位逐项返修，物业服务中心（小业主）复检认可后消项。对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。

d.对于在一年保修期内的楼宇，小业主或维修工在使用（或工作）过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经物业服务中心查验证实后，报告发展商派人更换或返修。

e.保修期结束后，根据承建商的保修情况向发展商建议保修金的支付。

3.4.3公共配套设备的验收：

a.每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保安值班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。

b.每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。

c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施及排水设施。

d.同楼宇管理相适应的物业服务中心办公用房（包括办公室、财务室、会议室、接待室），业主委员会办公用房。

3.6接管验收记录：

3.6.1楼宇建筑接管验收记录表

3.6.2楼宇给排水接管验收记录表

3.6.3楼宇电气接管验收记录表

3.6.4公用机电设备验收单

3.6.5公用建筑、小型设施验收单

3.6.6室外给排水验收单

3.6.7绿化验收单

3.6.8楼宇接管验收移交工程资料清单