影响楼盘销售的十大因素
影响房地产营销策略的有关因素分析
通货膨胀会影响消费者的购买力，进而影响房地产市场的需求。当通货膨胀率较高时，消费者更可能选择持有现金或 投资其他领域，而不是购买高价的房地产。
利率
利率是影响房地产市场的重要因素。当利率下降时，贷款成本降低，消费者更可能选择购买房产。相反 ，利率上升时，贷款成本增加，消费者可能会减少购房计划。
03
产品因素
产品类型与特点
住宅地产
01
以居住功能为主，客户需求多样化，强调舒适性和配套设施。
商业地产
02
以商业活动为主，关注地段、人流和投资回报。
工业地产
03
以工业生产为主，注重实用性和价格。
产品定位与差异化
市场定位
根据目标客户群的需求和偏好，确定产品在市场中的定位。
差异化策略
通过独特的设计、功能或服务，使产品在市场中具有竞争优 势。
跟踪渠道发展趋势
关注销售渠道的发展趋势和变化，及时调整和创新营销策略，以适应 市场变化。
06
促销因素
广告策略
广告渠道
选择合适的广告渠道，如电视、报纸、网络等 ，以覆盖目标客户群体。
广告内容
强调房地产的特点和优势，如地理位置、配套 设施、户型设计等。
广告投放时间
根据项目进度和市场情况，合理安排广告投放时间。
替代品竞争
替代品是指能够满足消费者相同 需求的其它产品或服务。例如， 租房服务、共享办公空间等可能 成为购房的替代品。开发商需要 关注替代品的市场状况和发展趋 势，以便及时调整营销策略。
潜在进入者威胁
潜在进入者是指可能进入市场的 企业或品牌。潜在进入者可能会 带来新的产品和服务，从而改变 竞争格局。开发商需要关注潜在 进入者的动态，以便采取应对措 施。
房地产销售中的十个关键要素
房地产销售中的十个关键要素在房地产销售中，成功的关键要素通常是至关重要的。
通过深入研究和实践经验的累积，我们可以确定以下十个关键要素，它们对于房地产销售行业的成功起着决定性的作用。
1. 地段：无论是住宅还是商业房地产，地段始终是最重要的要素之一。
地理位置、邻近设施、交通便利等都会直接影响房地产的价值和销售能力。
一个好的地段可以吸引更多潜在购房者或租户，并使房地产成为热门选择。
2. 质量：房地产的质量是客户选择购买的关键因素之一。
高品质的建筑、装饰和材料将直接影响房屋的寿命和舒适度。
购房者常常会优先选择质量上乘的房地产，因为他们希望能够获得长期的投资回报。
3. 定价策略：正确的定价策略是成功销售房地产的关键。
过高的价格可能会吓跑潜在购房者，而过低的价格则可能导致亏损或被认为是次品。
通过市场调研和综合考虑供需关系，制定合理的定价策略将有助于吸引购房者并促成交易。
4. 营销活动：房地产销售离不开有效的营销活动。
通过广告、宣传、线上线下推广等手段，将房地产项目推介给潜在客户。
营销活动应该针对目标客户群体，传递清晰、吸引人的信息，以吸引他们的兴趣并促使购买决策。
5. 销售团队：一个专业、高效的销售团队对于房地产销售至关重要。
销售团队应该具备良好的沟通能力、市场洞察力和谈判技巧，以便与客户建立良好的关系并促成销售。
6. 客户服务：优质的客户服务是确保客户满意度和口碑的关键。
提供及时、准确的信息、解答客户的疑问、高效处理客户投诉等，将有助于建立良好的品牌形象，并赢得客户的信任与忠诚。
7. 市场调研：定期进行市场调研对于了解目标客户需求和竞争环境至关重要。
通过市场调研，销售团队可以更好地把握市场动态，调整销售策略，以满足客户的期望并保持竞争优势。
8. 法律合规：在房地产销售中，合法合规是不可忽视的要素。
销售团队必须熟悉相关法律法规，并遵守合同、土地出让和规划等方面的规定。
遵守法律将使销售活动更加安全、稳定，并增加客户的信任和满意度。
住宅滞销房源原因分析及销售策略
住宅滞销房源原因分析及销售策略住宅滞销的原因可以从以下几个方面进行分析：市场供需失衡、房价过高、房屋质量问题、地理位置不佳、营销策略不当等。
针对以上原因，制定适当的销售策略可以提升房源的销售情况。
首先，市场供需失衡是住宅滞销的主要原因之一、在供需关系失衡的情况下，房源数量过剩，而需求量不足，导致房屋销售困难。
如何应对这一问题，可以采取多种策略。
一方面，可以通过降低房屋价格来刺激购房需求，提高购房率。
另一方面，可以转向开发租赁市场，将部分闲置的住宅出租，以减少库存。
其次，房价过高也是住宅滞销的原因之一、高房价使得购房者难以承受，从而降低了购房人群的数量。
为了解决这一问题，可以考虑降价销售，以吸引购房者的兴趣。
另外，也可以通过推出房价较低的经济适用房或者还贷款政策，提供购房补贴和贷款利率优惠来吸引购房者。
第三，房屋质量问题也是导致住宅滞销的原因之一、房屋质量问题会让购房者担心居住环境和安全问题，从而不愿购买。
为了解决这个问题，开发商应该重视房屋建设质量，严格按照标准进行施工，提高房屋质量，提高购房者的信任度。
在销售过程中，可以提供相关的质量保证措施，比如房屋保修期，以增加购房者的信心。
第四，地理位置不佳也会导致住宅滞销。
购房者通常会考虑房屋所处的地理位置是否便利、生活配套设施是否完善等因素。
为了提高住宅销售情况，可以在开发房屋项目时选择具备潜在发展前景的地理位置，比如交通便利、学校医院等公共设施齐全的区域。
在销售过程中，也可以强调房屋所处地理位置的优势，吸引购房者的兴趣。
最后，营销策略不当也是导致住宅滞销的原因之一、在市场竞争激烈的情况下，正确的营销策略对于房屋销售至关重要。
一方面，可以加强网络宣传，利用互联网平台推广房屋信息，吸引更多潜在购房者的关注。
另一方面，可以通过组织房屋开放日、举办购房者见面会等活动，让购房者更全面地了解房屋信息和项目优势，提高购房者的购买欲望。
综上所述，住宅滞销的原因可以从市场供需失衡、房价过高、房屋质量问题、地理位置不佳、营销策略不当等方面进行分析。
房地产销售滞销楼盘的产生及销售理念与技巧(一)
房地产销售滞销楼盘的产生及销售理念与技巧(一)现在房地产销售市场一直是走高形式，全线飘红状态，但是还是有各种各样的原因，导致房地产销售新楼盘中途受阻，形成楼盘“滞销”。
这种现状的形成对房开商来说是一个致命打击。
如何解决楼盘滞销问题，使销售重新纳入正常的轨道，对于开发商是迫在眉睫。
滞销楼盘可以粗浅地解释为销售不畅的楼盘。
楼盘滞销严重影响着开发商的资金回笼速度，一旦处置不好，后果将不堪设想。
一、房地产销售中楼盘滞销的产生原因1.市场调研粗浅、营销失误。
项目前期，开发商没有认真做市场调研盲目上马，导致完工后，楼盘自身存在着这样或那样的毛病，消费者难以接受，从而影响楼盘的房地产销售。
房地产销售主要问题如下：(1)定位偏差：有的开发商不重视前期市场调研和营销策划，产品定位偏离目标顾客，造成产品销售不畅。
主要有定位过高、定位过宽、定位超前的问题。
(2)设计问题：建筑产品的规划设计是建立在目标市场确认的基础上根据市场的需求来制定的，否则就会受到其他替代产品的威胁。
在营销失误方面：(1)销售没有全程策划：所谓的全程策划是指销售代理商从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计，客户定位等均和开发商一起完成。
朝向，采光、楼层较差的单元一般在开盘时就首先以低价格推出，这种方式容易被买家接受，一些较差的单元留到最后卖困难会大得多。
(2)楼盘推出时机不当：房地产投放市场也应该具备：“天时、地利、人和”，天时好就是要恰当地利用宏观环境和推出楼盘的时机，认清大势随行就市在地利与人和都到位的条件下，将产品在此最佳的机会点抛出，以取得最好的销售业绩。
(3)营销推广不利。
能否采取较为合理的推广手段也将直接影响到产品的销路，如果没有有效的推广手段，就很难打开产品市场。
2.房地产销售开发商缺乏实力、新的竞争对手的出现。
开发商作为项目的实施者，是否具有实力，是影响房地产销售进度的一个重要问题。
房地产属于特殊商品，具有投资大、风险大、周期长、资金回收慢等特点。
影响商品房销售的因素分析
影响商品房销售的因素分析随着经济的快速发展和城市化的迅速推进，商品房销售已经成为了房地产市场的重要组成部分。
然而，随着行业的发展，商品房销售的市场竞争也越来越激烈，而影响商品房销售的因素也日渐复杂。
本文将从多个角度分析影响商品房销售的关键因素，并为卖方提供一些建议。
一、产品本身特征商品房本身的售卖特征是决定销售的重要因素之一。
通常来说，大多数购房者会选择有较高品质、良好环境、完善生活设施的房产。
在越来越激烈的市场竞争中，开发商应注重产品的品质和区别化特征，以此来吸引更多的购房者。
二、地理位置地理位置对进行商品房销售的影响非常大。
例如，房屋的区位条件、城市环境、运输设施都会对购房者的选择产生影响。
很多购房者会考虑到就近的工作、方便的交通以及好的环境等因素来决定购买的房产。
因此，对开发商来说，选择良好的地理位置是非常重要的。
三、开发商和销售团队的能力开发商和销售团队的能力也是影响商品房销售的重要因素。
一家开发商所提供的销售渠道和服务质量都可以对购房者产生重大影响。
因此，开发商必须致力于提高销售团队的能力，并不断完善售后服务的品质。
四、市场需求市场需求是影响开发商销售策略和销售价格的主要因素之一。
开发商应该通过研究市场需求来确定房产的定价、布局和营销策略，以确保满足购房者的需求。
五、政府政策政府政策也是影响商品房销售的因素之一。
由于不断变化的政府政策，开发商从业者必须时刻关注政策变化，并相应地调整其销售策略。
例如，在有些城市，最近出台了一系列房地产政策以控制房价，并对开发商推动限购和限价机制进行了一些限制。
六、经济形势经济问题是影响商品房销售的重要因素之一。
在经济增长的低迷期，很多购房者可能会选择观望，而不是购买房产。
因此，开发商必须采取灵活、有竞争力的定价策略和销售策略。
总之，影响商品房销售的因素是非常多样化的，而各个因素之间的相互作用也非常复杂。
对于开发商来说，必须对这些因素进行适当的研究和分析，并以此为指导来制定其销售策略。
影响楼盘销售的十大因素
影响楼盘销售的十大因素正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。
正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。
综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：1、环境因素楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。
其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。
具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。
另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。
从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。
而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。
因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。
2、消费个性因素消费个性集中体现在消费心态的不同。
由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。
从整体上看，一般存在三种不同的消费观：一是超前消费观。
这是欧美国家极为普遍。
其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。
目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。
二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。
三是保守消费，将大部分收入用于储蓄，只有小部分用于消费。
3、区域经济因素区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，同时还左右着房地产业的发展态势。
无疑对房地产业的发展及楼盘的销售志到催化剂的作用。
目前沿海经济发达地区房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。
4、物业管理因素小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。
好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。
楼盘滞销7大原因及解套方法
楼盘滞销7大原因及解套方法项目的中途受阻,陷入困境是令发展商最为头疼的事。
然而，“滞销”未必可怕，只要能在“逆境”中保持冷静，深入调研，认真诊断，适时调整策略，变不利为有利，使项目“起死回生”、重新“畅销”完全有可能。
本文主要从微观的7个方面去细化诊断楼盘滞销的原因，然后对症下药找出解决办法。
一、定位系统1.档次定位在高中低档定位的选择中失误，本不符合高端条件却定位成高端产品解决方法：重新进行形象定位，拔高项目形象调性；从产品软件如物业服务形象、标准上弥补；展示环节全面考虑，拔高展示调性。
2.竞争定位没有清晰把握竞争对手动态尤其是价格动态，被对手挟持或阻击解决方法：田忌赛马，以牙还牙；打侧翼、游击奇袭战；强调产品价值。
3.容积率分解失衡容积率分解失衡，前期低密度产品价低旺销，导致后期高密度产品价高滞销解决方法：重新调整价格策略，促销跟进，频繁露脸；在展示环节下功夫，尤其是样板间；提高物业服务标准，化解高密度抗性。
4.户型定位对区域客户需求和价值取向把握不够，导致出现滞销产品，如东西向、异形结构、户型偏大、卧室过小等产品解决方法：调整价格策略，拉大优劣户型之间差价；样板间展示、弥补户型缺陷；销售人员说辞化解缺陷。
5.客户定位在对自住客、投资客；居住客、商务客；小白领、中产、富人；主动郊区化、被动郊区化；第一居所、第二居所客户；青年人、老年人的选择中错位解决方法：根据现实的客户群重新调整销售策略；在形象包装、渠道拓展、价值传达方面重新形成对现实客户群的聚焦；精准营销，针对目标客户圈层进行推广。
二、推广系统1.媒体类型单一媒体类型单一，过多集中在报纸等大众媒体或者媒体太少，项目与客户信息不对称严重。
解决方法:扩展媒体类型，加大媒体创新；多用物美价廉的线下小众媒体：重视网络的宣传功能2.主题偏颇推广主题失偏或者落空，玩概念，难以打动客户。
解决方法：重新拟定推广主题，建立和客户的价值联系：静态卖点变成动态卖点，让客户易于感知。
房地产销售量的影响因素
房地产销售量的影响因素
房地产销售量的影响因素有很多，包括但不限于以下几个方面：
1. 经济因素：宏观经济状况、GDP增长、就业率、利率水平、通货膨胀率等会对房地产市场销售量产生影响。
经济繁荣时，购买力增强，人们更有能力购买房地产，销售量相对较高；经济衰退时，购买力下降，销售量可能下降。
2. 政策因素：政府推出的政策对房地产销售量也有重要影响。
例如，出台鼓励购房的政策、放松楼市调控等，会刺激购房需求，提高销售量。
3. 地理因素：地理位置、区域经济发展水平、城市规划等因素也会影响房地产销售量。
例如，经济发达的一线城市和核心地段的销售量相对较高。
4. 房地产市场供需关系：供需关系是影响房地产销售量的重要因素。
房地产市场供大于需时，销售量可能会下降；供小于需时，销售量可能会增加。
5. 购房者信心因素：购房者对经济前景、房地产市场走势的信心也会对销售量产生直接影响。
当购房者对未来的发展有信心时，更愿意购买房产，销售量相对较高。
6. 社会文化因素：人口结构、家庭结构、生活方式等社会文化因素也会影响房地产销售量。
例如，婚姻率上升、家庭人口增加等会刺激购房需求，提高销售量。
综上所述，房地产销售量的影响因素是多方面的，涉及经济、政策、地理、供需、购房者信心以及社会文化等多个方面。
不同因素的变化和相互作用会共同决定房地产销售量的水平。
哪些因素影响房产销售市场的稳定性
哪些因素影响房产销售市场的稳定性房产销售市场是一个庞大而复杂的市场，受到多种因素的影响。
这些因素涵盖了经济、政策、社会、环境等多个方面。
本文将从资金流动、购房需求、供需关系、法律法规、市场预期等角度探讨哪些因素影响房产销售市场的稳定性。
首先，资金流动是影响房产销售市场稳定的重要因素之一。
资金的流动性会直接影响购房者的购买能力和意愿。
当货币流通量增加时，购房需求会相应提高，房产销售市场会迎来一波繁荣。
而当资金流动紧缩时，购房需求会下降，市场供应过剩的压力会增大。
因此，金融政策、利率等因素的调控对房产销售市场的稳定性起着至关重要的作用。
其次，购房需求是影响房产销售市场稳定的关键因素。
购房需求受多个因素的共同影响，如人口结构、收入水平、就业市场等。
当城市人口结构呈现年轻化、城镇化趋势时，购房需求将增加。
而收入水平和就业市场的稳定性，则决定了人们的购房能力和购房意愿。
因此，经济发展、就业形势等是决定购房需求的关键因素。
供需关系也是影响房产销售市场稳定的一个重要因素。
当市场供应量和需求量处于相对平衡状态时，市场将比较稳定。
然而，供需关系的变化可能会导致市场的波动。
例如，市场供应过剩会导致房价下降，而供应不足则会推高房价。
因此，政府的土地供应政策以及开发商的供应策略对市场供需关系的调节起着重要作用。
法律法规也是影响房产销售市场稳定的因素之一。
对于购房者来说，购房合同的法律保护和维权渠道的畅通是至关重要的。
而对于开发商和中介机构来说，相关规定的明确和执行力度的落实也是市场稳定的关键。
只有在健全的法律法规框架下，购房者和房产商才能更好地维护自身权益，确保市场的稳定运行。
最后，市场预期对房产销售市场的稳定性具有重要影响。
购房者和房产商的市场预期将直接影响他们的行为决策。
如果市场参与者普遍认为房价会持续上涨，购房需求可能会迅速增加，市场会处于一种繁荣状态。
相反，如果市场参与者普遍预计房价将下跌，购房需求可能会减少，市场供应过剩的风险将增大。
住宅滞销房源原因分析及销售策略
4#楼及24#楼滞销原因分析及销售策略一、4#楼及24#楼去化情况备注：4#楼及24#楼去化较其他楼栋差，是多因素共同影响的结果!二、4#楼滞销诊断1、4#楼为两侧临街产品；2、底层为商业，具有一定的销售抗性；3、公摊面积较大，客户不认可；4、竞品**项目特价房的推出，对本项目二室以及三室户型的去化具有一定的冲击;5、无明显价格优势；6、享受园区内景观较弱；7、私密性不强。
三、24#楼滞销诊断1、24#楼户型格局较为紧凑，动静分区不明显；2、竞品项目对该户型的销售具有一定的冲击，**项目特价房的持续推出具有一定影响；3、书房面积过于狭小，客户认为性价比相对较弱。
四、整体原因及对策整体上距离项目市中心较远，位置具有一定的销售抗性。
周边生活配套缺乏，交通较为不便。
且周边项目竞品九、十月份的集中上市及推广，为本项目销售也造成了一定的影响。
因此，下阶段在上述楼栋的去化上，总体主题以促销方式来达到上述两栋楼的去化。
根据上述产品的自身特点以及销售抗性因素，硬件因素已不可避免，主要在软件方面上进行促进销售。
以折扣促销为主，活动及暖场等自然去化为辅。
五、滞销房源策略(一)4#楼销售对策1、4#楼卖点梳理(1)户型设计较好，功能分布合理，动静分区明显，南北通透，115付三室户型户型优势明显；(2)4#楼为临水最近的一个楼栋，观水效果较好；(3)临近**项目，与高端人群近邻；(4)多层中120付三室产品性价比较高。
2、24#楼卖点梳理(1)靠近园区里侧，私密性以及景观视野良好；（2）超高性价比享受小三居生活，经济三居，总价较低即能购买到三居产品；（3）观水效果良好。
2、销售对策（1）产品包装定位：产品概念的包装，通过重新定位包装概念以及卖点等重新梳理，4#楼客户群体定位刚性改善需求置业者，以舒适三居，低总价优先享受洋房生活品质为主！概念定位：“低总价奢享舒适三居墅级洋房生活”，“尽情畅享超高性价比、墅质洋房的品质生活之梦“。
房地产销售成交因素
影响成交因素之二：心里落差问题，同样的小区，因为购买的时间差了一年多，房价也差了一千多元，心里不平衡。
是啊，有句话叫做“人不患寡而患不均”，实际上这种心里大家都有，我也是如此。
不过还有句话叫做“凡事不能只看表面，要透过现象看本质”，但这一点不是每个人都愿意去做的。
换做是我的话，我也会想：同样的开发商、同样的地段、同样的小区，基本上都是一样的产品，凭什么他买3600 ，我买就要5000多，太不公平了，太难接受了。
表面上看来确实不公平，难以接受，但是，我们看到的只是别人得了便宜的地方，而没有看到对方当初所承担的风险。
实际上，人在买房子的同时，或有意识，或无意识，但都做了同一件事，那就是投资。
既然是投资，就一定会有风险和回报相随！您说是这么回事吗？别人之前买的是便宜，但是有没有想过，那个时候的房子是什么样呢？别说像现在这种环境优美的园林景观、漂亮的房子展现在您眼前，恐怕那时连棵树、连片草都没有，房子也只是刚了打了地基，刚开始盖。
在这种情况下，把钱交给开发商了，您认为这里面有没有风险呢？人啊，还有个通病，就是习惯拿自己的弱势与别人的优势去作对比，这样对比，也只会让自己更苦恼。
话说回来，人家敢买这样的房子，我想是源自于对开发商、对凯宇的信任，因为新贵领地这个项目已经得到了市场的广泛认可，也让老百姓对凯宇产生了信任感。
不过说起这个项目，也算是高密的一个奇迹吧，从07年的2380起价，到现在市场二手房价7000多，而周围的项目呢？当初起价相当，然而同样5年的时间，也只不过是卖到5千多。
在这背后，不得不承认两方面的原因：一、开发商的品牌，即品牌价值；二、项目品质，只有小区规划理念先进、配套设施先进齐全、物业服务理念先进贴心才会给项目带来更多的附加值，附加值是从哪里来的呢，是在对比中得出来的。
有了这两方面的主因，才会使新贵领地的升值幅度远大于同地段的其他项目。
这种情况，在高密或许不多见，但在大城市里，像这样同地段，不同开发商开发的不同品质的项目日后形成大幅的升值价差现象随处可见。
【精品】(最新)影响房地产销售的因素
影响房地产营销策略的有关因素分析怎样尽快把房屋卖出去，是令开发商头痛的事情，所以房地产营销策略被越来越多地重视起来。
房地产营销策略的制定是一项复杂的工作，涉及面广、难度大，怎样才能制定出好的营销策略，是值得我们深入研究的重要课题。
消费市场比较突出的三个特点一是消费者市场房产需求的多层次性。
在同一商品市场上，不同消费者群体由于社会地位，收入水平和文化素养的差异，其需求也会表现出多层次性的特点。
例如有人需要一室一厅，有人需要二室一厅、三室一厅甚至豪华别墅。
二是消费者市场对房屋需求多变性，消费者人数众多，差异性很大，由于各种因素的影响，对房屋就会有多种多样的需求，随着生产的发展，消费水平的提高，消费者需求在总量、结构和层次上也将不断发展，日益多样化。
这要求制定营销策略时根据自身条件准确地选择目标市场。
三是消费者市场对房屋需求的可诱导性，消费者需求的产生，有些是本能的，生而有之的，但有时是与外界的刺激诱导有关的，经济政策的变动，社会交际的启示，广告宣传的诱导等等，都会使消费者的需求发生变化，潜在的需求可以变为现实的需求，微弱的欲望可以变成强烈的购买欲望。
消费者需求的这一特征，要求市场营销策略的制定者不仅要适应和满足消费者的需求，而且应该通过各种促销途径影响和引导消费。
影响消费者行为的三个主要因素一是心理因素，除了由需要引起动机这一最重要因素外，还有知觉、学习和态度三个因素，知觉是指消费者感官直接接触刺激物所获得的直观的、形象化的反映，属于感性认识。
任何消费者购买商品，都要根据自己的感官感觉到的印象，来决定是否购买，所以对楼盘的包装、宣传是非常重要的；学习是消费者在购买和使用商品的实践中，逐步获得和积累经验，并根据经验调整购买行为的过程，房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品虽不等同于一般商品，但开发商开发创意、布局以及房屋质量的好坏，都是购买者学习的对象，消费者评价的优、劣对开发商的形象和信誉也有着非常大的影响，所以开发商应树立品牌观念，注重房屋质量，让消费者产生有利于己的态度。
房地产销售的影响因素分析
房地产销售的影响因素分析随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。
在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。
房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。
以下是对有关因素的简要分析。
一、影响房地产销售的宏观因素影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。
其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。
1.自然环境因素在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。
这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。
包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。
自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。
现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。
据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。
显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。
2.区域经济因素区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。
市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。
小区营销效果不佳原因在哪？
小区营销效果不佳原因在哪？小区营销已经成为很多经销商经常去做的工作，他们大部分正在由店铺坐销向小区行销转化。
许多的业务人员也到各个小区进行宣传，并且发放了大量的宣传材料，但是最后收效甚微。
到底是为什么呢？一、宣传对象错位宣传对象错位最突出的表现就是工作人员不分对象的乱服务。
走到一个小区之后，见人就发放宣传资料，并不考虑这些人是否是市场和产品目前需要的消费对象或潜在的消费对象，也很少跟发放对象进行必要交流，仅是当作完成任务将一大堆资料发放完毕了事。
这既浪费钱财，又耗人时间，并不能起到任何效果。
二、宣传方式落伍实际跟终端消费者交流的宣传方式通常是DM资料的发放。
单一的宣传方式，除能带给消费者片刻的关注外，送到手的宣传资料大多数难逃被轻易丢弃的命运。
因此，宣传方式的改进和创新是吸引终端消费者对宣传内容注意的关键。
我们可以尝试除了通常所用的DM资料以外，还有诸如现场图片展、影像放映、娱乐互动、问卷送礼（小礼品）、知识讲座、特别服务等形式。
这样才能够新、够奇，给消费者留下深刻的印象。
三、宣传目的混乱有人说：“小区营销的目的就是获得销量和利润，所以深入宣传的目的当然是为了促进其消费啊！”对商家来说是没错！但是对消费者来说，却是一个大错！消费者不是希望通过这种措施来购买你的产品，而是希望能够看到卖场和商家一种诚信的承诺和服务态度。
现在很多卖场和商家都在做这种类似的活动，从而消费者就有了可比性，他们一方面是看各家的价格，但最关心的还是哪家能够提供他们满意的销售承诺和售后服务！四、只是宣传而没及时分析总结有些卖场和商家，小区宣传也做了，该发的资料也发了，然后就兴高采烈地回到店面，坐等成果的出现、奇迹的产生。
而对宣传的整体感觉，出现的问题，消费者的咨询等相关情况却并没有太在意，也没有及时对这次宣传做深入的分析和总结。
分析总结才是持续成长的方法，毕竟每个品牌每个市场都有差异，最了解市场的只有具体执行的业务人员。
五、后续跟进不到位一些卖场和商家在做了小区营销以后就不管不问，更不要提与之相对的分析和总结了，但是在后续跟进的过程中因卖场、商家、时间、人员等众多原因，对目标客户的跟进不到位，最终丧失了签单的机会！综上所述，在分析做建材销售需要具备哪些素质条件的问题时，之所以不能让小区的销售模式发挥出其最大的效益，一方面跟工作人员的营销素质有很大关系，另一方面与建材卖场和产品负责人对小区的认识了解、策略把握、计划安排等不无关系。
楼盘滞销的6个原因和12个解决处理办法
楼盘滞销的6个原因和12个解决处理办法预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制楼盘滞销的6个原因和12个解决方案，拿走不谢……文章综合自：各大论坛/房教在线地媒体编辑整理推荐若一个楼盘在开盘后1个月内所推出房源消化率不到30%，或三个月内消化率不到50%，或一年内消化率达不到90%，可称之为滞销楼盘。
根据去化率的不同，可分为以下三种情况的滞销：前期滞销：开盘即滞销；中期滞销：开盘后3个月内只卖出50%以下，以后再也不好卖了；后期滞销：开盘半年后消化70%后，再也卖不动了。
滞销楼盘产生6个原因1.产品定位与市场需求严重脱节；2.楼市调控政策突然转向，导致客户需求大幅缩水；3.营销策划水平低下或不重视市场营销策划，不能有效释放市场需求；4.定价与市场需求契合度严重背离；5.开发商主观臆断，拍脑袋决策；6.营销团队执行水平较差，难以将营销策略执行下去。
4类滞销，对症下药1开盘即滞销的楼盘突围对策（1）全面梳理规划设计、产品定位。
若定位错误，需对产品进行重新定位；（2）对于价格进行重新考量，必要时进行重新定价；（3）对于户型进行分析，若有问题重新设计改造；（4）对于营销推广渠道进行全面梳理，扩大渠道数量；（5）全面封盘，重新对楼盘进行包装，以全新形象推出；（6）处理好已认筹或认购客户的问题，做好处理预案。
2售出30%左右后滞销的楼盘突围对策（1）诊断成交客户的数据，看其面积、单价、户型、总价，与未成交部分房源的面积、单价和总价、户型进行对比，找出差异；（2）利用价格对滞销的房源进行全面调节。
如所售房源中无大户型，通过调查，发现客户对于大户型的总价有较强抗性，可以对该类房屋降低单价，以使总价降低；（3）对于营销策略时行全面检讨，看营销执行层面是否到位。
若策略正确，但执行不到位，在下次执行时需注重执行力的检查；（4）对营销团队营销水平进行考评。
3售出50%~70%后滞销的楼盘突围对策（1）销售控制失误：限量分类推出房源，加强统一说辞培训。
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影响楼盘销售的十大因素
正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。
正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。
综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以下十个因素：
1、环境因素。
楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。
其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。
具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。
另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。
从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。
而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。
因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。
2、消费个性因素。
消费个性集中体现在消费心态的不同。
由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。
从整体上看，一般存在三种不同的消费观：一是超前消费观。
这是欧美国家极为普遍。
其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。
目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。
二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。
三是保守消费，将大部分收入用于储蓄，只有小部分用于消费。
3、区域经济因素。
区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，同时还左右着房地产业的发展态势。
无疑对房地产业的发展及楼盘的销售志到催化剂的作用。
目前沿海经济发达地区房地产热销正是由于经济因素刺激了人们置房消费的欲望。
4、物业管理因素。
小区内的物业管理所能提供的服务设施和服务功能亦是影响消费者的购房选择。
好的物业管理不仅仅是能为业主提供安全、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化氛围。
5、WTO因素。
这是一个影响楼盘销售的新因素。
随着WTO的日益临近，对消费者的消费行为的影响也越来越密切。
WTO对房地产销售的影响是多元化的，比如随着关税的降低，各种建材将大幅下调，进而影响到楼价的下调；国外银行的进入将促使国内银行加快内部改革步伐，对楼盘按揭将起到明显的改善作用等。
6、发展商信誉因素。
发展商在诸如楼盘质量、面积、价格、交房期限以及对付款方式和额度等方面的承诺在很大程度上影响消费者楼盘的信任度。
万科等成功地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐，并长期保持旺销的业绩，与其至高无上的信誉是分不开的。
7、付款方式因素。
付款方式直接影响到消费者的投资风险和短期经济承受能力。
因此，确定一次性付款还是按揭付款对消费者的购房取向影响较大。
而其中按揭方式又有期限长短、额度大小之分。
很多发展商采取灵活多变的按揭付款的促销方式均取得了预想的效果。
8、促俏因素。
随着房地产业竞争的日趋激烈，发展商之间的促销手段花样翻新，由原来的房产交易会、展销会、免费看楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。
促销方式的不断更新和升级极大地诱发了消费者的购房欲望。
9、楼盘质量因素。
这是消费者最为关切的问题，在一定程度上决定了楼盘销售从理论变为现实。
楼盘质量主要包括以下要素：是否烂尾、是否按期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、风格等。
其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。
10、政策因素。
这是政府行为对房产业积极干预的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。
如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法规等，在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。
上述十大因素中既有企业外部因素，也有企业内部自身的因素。
因此，房地产开发商应在正确分析、把握外部因素基础上，努力提高自身素质，利用自身优势，精心策划，准确定位，才能在激烈的市场竞争中实现预期的销售目标。