谈承租人优先权在执行拍卖中的问题
房产公开竞争招租中优先承租权问题研究
房产公开竞争招租中优先承租权问题研究作者：伍艳来源：《青年与社会》2013年第07期【摘要】优先承租权是租赁双方约定的一项合同权利。
在符合相应条件、期限的情况下，承租人主张的优先承租权应该得到保障，这是出租人应履行的合同义务。
文章对优先承租权的概念、性质、行使条件、期限、法律后果进行阐述，并对公开竞租与优先承租权的关系进行深入分析，认为二者存在一定冲突，但公开竞租不能天然排除优先承租权，文章最后提出了解决二者之间矛盾的方法。
【关键词】房屋租赁；优先承租权；公开竞租今年，重庆某公司因房产租赁引发一起案件。
为提高房产使用效率，促进保值增值，在租赁期限届满1个月前，该公司对房屋采取公开竞租。
在原承租人拒绝参与新的招标竞价的前提下，通过招标竞价方式确定了新的中标人，此时原承租人提出享有优先承租权而不愿意退房，并主张以中标人的同等条件续租房屋，否则该公司需赔偿其装修等经济损失。
本案争论的核心在于公开竞租与优先承租权的相互关系，表现到本案中即：如果原承租人不参加出租方组织的新一轮公开招标竞价是否会必然丧失优先承租权。
关于这个问题，让我们先从优先承租权的概念人手了解其中法律关系。
一、优先承租权的概念及法律分析（一）优先承租权概念优先承租权是指在租赁关系中，租赁合同期限届满，出租人再次出租房屋时，原承租人对原租赁物在同等条件下拥有先于其他第三人承租的权利。
此项权利有利于维护交易秩序的稳定，保障原承租人利益，同时也限制了出租人对房屋自由支配权的行使。
（二）优先承租权性质我国法律层面目前尚无关于“优先承租权”的明确规定，只零星见于个别地方性法规，优先承租权的产生大多按照合同缔约自由的原则由双方约定。
我国法院判例也有认可租赁合同中“优先承租权”之约定的效力的情况。
优先承租权类似于我国《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人的“优先购买权”，二者均属民事优先权，不过优先承租权属于债权，是一项议定的权利，或者说约定权利而非法定权利，双方的先期约定是此项权利得以主张的重要条件，明确优先承租权的这一性质是解决关于优行承租权相关问题的一个必要前提。
最高法院法官论执行异议之诉案件的-裁判标准
最高法院法官论执行异议之诉案件的裁判标准肖利波律师2017/11/22 08:49最高法院法官论执行异议之诉案件的裁判标准作者王毓莹，法学博士，最高人民法院民一庭法官案外人对执行标的是否具有实体权利以及实体权利是否足以阻却执行，为该类诉讼审理和认定的核心问题。
但是目前来讲，《民事诉讼法》、执行司法解释、民诉法司法解释等对此均未作明确规定。
在审判实践中，下列几类情况，因为法律规定较为模糊，审判实践中亦经常出现，争议较大：（一）以不动产为执行标的的执行异议之诉的实体权利认定。
审判实践中，主要表现为以房屋为执行标的的执行案件。
该类案件在执行异议之诉纠纷案件中所占比重是最大的，而因涉及房产纠纷，往往又具有很强的政策性、民生性，审理难度更大。
主要在以下几个问题上存在争议：1、借名买房中执行异议之诉的处理。
实践中，由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，存在借名买房的情况。
在案外人借用被执行人的名义购买房屋并办理登记的情形下，法院对登记在被执行人名下的房屋进行查封后，案外人提出执行异议之诉的，应当如何处理，存在争议。
一种意见认为，根据物权变动登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人，因此，对案外人停止执行的请求应当不予支持。
另一种意见认为，在借名买房的情况下，案外人对房屋享有事实上的所有权，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权，即使案外人对于因限购、逃避债务、规避税收、获取贷款等原因而借名登记具有过错，但其所应承担的只是行政管理上的责任，而不致在私法上丧失对房屋的所有权。
因此，对案外人主张被执行人名下的房屋归其所有，并要求停止执行的，应予支持。
我们倾向于第一种意见。
理由是：第一，在借名买房情形中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。
借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。
论我国不动产强制拍卖中权利负担问题的处理
论我国不动产强制拍卖中权利负担问题的处理随着我国房地产市场的飞速发展，不动产强制拍卖成为了一种非常普遍的现象。
在不动产强制拍卖的过程中，我们经常遇到的一种问题是权利负担问题，即被拍卖的不动产是否存在其他人的权利负担。
这种权利负担可能包括抵押、查封、租赁等，对于购买者来说，这些权利负担可能会带来不小的风险。
因此，如何处理这种权利负担问题成为了一个非常重要的问题。
首先，我们来看一下权利负担的种类。
一般来说，权利负担分为以下几种：1. 抵押：抵押是指债务人为了向债权人提供担保而将其房产或其他不动产财产抵押给债权人的行为。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在抵押，购买者需要考虑到抵押是否有效、抵押权是否优先等问题。
2. 查封：查封是指司法机关为了保证诉讼财产的安全、及时足额实现其价值，采取的一种保全措施。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在查封，购买者需要注意是否有解除查封的可能性。
3. 租赁：租赁是指出租人将不动产财产租赁给承租人，承租人支付租金的行为。
在不动产强制拍卖中，如果该物业存在租赁，购买者需要注意租赁是否合法，是否有解除租赁的可能性。
其次，我们来看一下如何处理权利负担问题。
一般来说，处理权利负担问题有以下几种方式：1. 清理权利负担：在拍卖前，可以通过法律途径清理掉在被拍卖物业上的权利负担。
这样可以最大限度地保护购买者的利益。
2. 公示权利负担：在拍卖时，应在公告中清楚地列出被拍卖物业上的所有权利负担。
这样可以让购买者知晓风险，在出价时可以考虑到这些权利负担的影响。
3. 拍卖价格优化：如果被拍卖物业存在权利负担，可以通过调整拍卖底价等方式，降低被拍卖物业的市场风险，从而吸引更多的购买者参与竞拍，提高成交率。
最后，我们来看一下几个具体案例：案例一：李某购买一处别墅时，发现该别墅存在抵押权利负担。
为了避免风险，李某通过法律途径清理了这种抵押权利负担，并最终顺利地购买到了这处别墅。
案例二：张某在竞拍一处商铺时，发现该商铺存在租赁权利负担。
承租人的优先承租权的问题研究
承租人的优先承租权的问题研究摘要优先承租权并不是法定权利，但是随着租赁市场的盛行，特别是房屋租赁市场，越来越多的人开始意识到优先承租权的重要性，当我们了解优先承租权之后，我们知道要在一定的条件下才能行使优先承租权，并且我们进行研究后可以知道在有些情况下，可能会丧失优先承租权，那么我们该采取怎样的措施去防范优先承租权的丧失，还有虽然优先承租权并不是法定权利，但是我们的民法典对承租权也是进行保护了的。
关键词：优先承租权；行使条件；优先承租权的丧失一、什么是优先承租权“优先承租权”的设立，是由于在租赁过程中，出租人会因某些原因，在租赁合同到期时，作出更换承租人的选择，致使原承租人的利益受到损害。
优先承租权实质上是对原承租人的一种保障，保护这种租赁关系使之趋于稳定。
优先承租权其实是对出租人自由权的一种限制，在租赁关系中，原承租人在合同到期有续签要求时，在价格等条件都相同的情况下，出租人只能将房屋继续出租给原承租人，而没有权利自行决定将房屋租赁给其他人。
在这里面我们有三个要关注的点：一是在时间上，这种权利是指当租赁期限到期后，承租人所享有的权利；第二，在行为上，承租人必须表达其续约意向；三是续签必须是同等条件下，如与出租人与新承租人谈判的同样的价格，同样的付款期限等。
二、优先承租权行使的条件承租人行使优先承租人，一般应当符合以下条件：1、承租人有进一步租赁出租财产的意向。
如果对出租人无出租意向，那么对承租人他将会导致丧失优先承租权；2、在履行协议时行使的优先权。
优先承租权作为意定权利，承租人要严格按照合同约定的条件行使优先承租权，如权利行使的时限要求，告知方式，承租人不存在违约情形等；3、承租人要满足出租人开出的“同等条件”。
“同等条件”一般来说，至少应当在租金的价格、租赁的期限以及支付的方式上与出租人所提出的条件相同。
三、优先承租权的丧失行使优先承租权是需要满足特定条件的，在司法实践中，只要有一项条件不满足，优先承租权就无法行使，优先承租权的丧失一般有以下几种情形：第一，优先承租权的自然失效，即承租人已无租赁意向。
房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权
房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权房屋拍卖如何保护承租人的优先购买权所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在相同条件下，依法享有先于其他人而购买房屋的权利。
在此我们可以看出，房屋承租人的优先购买权作为一种附条件的形成权，其行使的前提是以同等条件依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能，这同等条件主要指出价条件，包括价格、交付房款期限、方式等。
我国以往的立法和司法解释对房屋承租人的优先购买权已有相应规定，《中华人民共和国合同法》第二百三十条再次予以了明确。
所谓拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
拍卖本身是价高者得的公开竞价程序。
当正处于租赁期间的房屋被拍卖时，价高者得的拍卖原则与承租人于同等条件优先购得的权利就出现了冲突，由此就将出现一个悖论：拍卖合同作为一种特殊的买卖合同，是以槌落为成交标志的诺成性合同。
在确认承租人的优先购买权的前提下，如果承租人不参加拍卖，拍卖师在宣布成交后还必须询问承租人是否行使优先购买权，愿意以与最高竞价者相同价格买下房屋标的物，如愿意则最高兑价者必须再次出价的话，则拍卖师的槌落成交的标志便形同虚设，拍卖就不成为拍卖；而如果承租人参加拍卖，宣布承租人与最高兑价者出价相同时房屋标的物由承租人购得的话，无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为价高者得的基础准则，使其他竞买人失去了参加竞买的意义，实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。
因此，有一种观点认为，拍卖作为一种特殊的买卖方式，是以“价高者得”为原则，并无“同等条件”可言。
在拍卖场合，优先购买权应该不得行使。
但为保护承租人利益，出租人应将拍卖的有关情况及时通知承租人，以便其决定是否参加竞买。
笔者不能赞成这种简单地否定承租人在拍卖中优先购买权的观点。
这种观点主要是从实务操作的可行性方面考虑，但由此而剥夺承租人的优先购买权于法无据。
房屋承租人的优先购买权是由法律赋予的，应以法条规定的精神来衡量决定。
国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决
国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决随着市场经济的不断发展，国有资产也在逐渐进行转让，而在这个过程中，常常会涉及到承租人的优先购买权。
国有资产转让和承租人的优先购买权之间常常发生冲突，需要寻求合理的解决方式。
本文将探讨国有资产转让及承租人优先购买权的冲突及解决。
我们需要了解国有资产转让和承租人优先购买权的相关法律法规。
《国有土地使用权出让暂行条例》规定，国有土地使用权出让时，承租人享有优先购买权。
而《国有土地使用权转让办法》也规定了承租人优先购买的具体条件和程序。
对于其他国有资产的转让，也有相关的法律法规作出了明确规定。
实际操作中会面临以下问题：一方面，国有资产转让通常是需要通过公开招标或者竞价方式进行的，这样会导致承租人无法有效行使其优先购买权。
出让方往往会选择直接去除承租人的优先购买权，因为这样可以获得更高的转让价款。
这就导致了国有资产转让和承租人优先购买权之间的冲突。
那么，面对这样的冲突，我们需要寻求合理的解决方式。
可以加强对国有资产转让过程中的合理性监督，避免出让方违规去除承租人的优先购买权。
对于国有资产转让过程中，应当充分考虑承租人的利益和权益，确保其能够有效行使优先购买权。
还可以加强承租人的知情权和参与权，让其在转让过程中能够及时了解相关信息并参与决策。
也可以在具体转让案件中，加强协商和沟通，寻求出让方与承租人之间的共识和平衡。
而对于承租人来说，也需要加强自身权益的维护。
可以加强自身权益意识，了解相关法律法规，确保自己的优先购买权能够得到有效行使。
可以与出让方充分沟通，表达自己的诉求和立场，争取自己的合法权益。
也可以通过法律途径维护自己的权益，例如通过法律途径维持自己的优先购买权。
法拍房优先购买权的行使规则
法拍房优先购买权的行使规则一、引言法拍房指的是因房主拖欠房贷等原因，银行或法院将房屋进行拍卖出售的情况。
在购买法拍房时，一些特定的群体享有优先购买权，即优先于其他购房者购买该房产。
那么，这些优先购买权的行使规则是怎样的呢？1. 优先购买权的具体对象法拍房优先购买权的行使对象主要包括以下几类人群：(1) 直系亲属：法拍房原属房主的父母、子女享有优先购买权；(2) 配偶：法拍房原属房主的配偶享有优先购买权；(3) 继承人：房主去世后，继承人享有优先购买权；(4) 租户：在法拍房屋中居住满一定年限的租户享有优先购买权。
2. 优先购买权的行使时限为了保护优先购买权人的权益，法律规定了优先购买权的行使时限。
一般情况下，优先购买权人需要在法拍房公示期内行使其购买权利。
公示期一般为20个工作日，即将房屋挂出拍卖的公示期限。
在这段时间内，优先购买权人可以向银行或法院表达购买意向，并提供相应的证明材料。
3. 优先购买权的行使方式优先购买权人在行使购买权时，需按照一定的程序和方式进行：(1) 书面申请：优先购买权人需要向银行或法院提交书面申请，表明其行使购买权的意愿；(2) 提供证明材料：申请人需要提供与优先购买权相关的证明材料，如身份证明、亲属关系证明、租赁合同等；(3) 缴纳定金：优先购买权人需要按照拍卖价的一定比例缴纳定金，具体比例根据地方政策而定；(4) 签订购房合同：一旦优先购买权人符合相关条件，银行或法院将与其签订购房合同，确认其购买该法拍房的权利。
4. 优先购买权的限制与解释在行使优先购买权时，也需要注意以下几点限制与解释：(1) 优先购买权人不能将购房权利转让给他人；(2) 优先购买权人需要在公示期内行使购买权利，否则将被视为放弃购买权；(3) 优先购买权人在行使购买权利时，需要按照公示期内的拍卖价购买，不能以其他价格购买。
三、总结法拍房优先购买权的行使规则是为了保护特定群体的购房权益而设立的。
优先购买权的行使对象包括直系亲属、配偶、继承人和租户等。
长沙市中级人民法院关于房地产案件审理中有关疑难问题的解答
★长沙市中级人民法院关于房地产案件审理中有关疑难问题的解答（一）Ⅰ程序部分一、如前期物业服务合同约定，物业费的交纳以开发商通知业主收房之日起计算，则业主以房屋没有达到交付条件为由拒收房屋的同时，是否可以此为由拒交物业费？答：在业主收房前，开发商一般与物业公司签订有前期物业服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力；物业公司收取物业费系因其对业主的物业提供了服务，其为业主与物业公司之间的关系；房屋是否达到交房条件系业主与开发商之间的关系。
两者属于不同的法律关系，且《物业服务合同》与《商品房买卖合同》的合同相对方属于不同的主体，即物业公司和开发商。
因此，业主拒交物业费的理由应为物业公司违背物业合同，而不能以交房条件未达合同要求为由拒付物业费（如商品房的交付条件不符合合同约定，则业主可向开发商主张逾期交房违约责任）。
二、两个物业公司为争夺某小区的物业管理，而分别向业主发放选择物业公司的征求意见表，则该种征求意见表的效力应如何认定？小区物业公司的确定是否需召开业主大会？答：《物业管理条例》第十一条第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
因此，对于物业公司的选聘和解聘需由全体业主共同决定，但业主共同决定可采取集体讨论的形式也可以采用征求意见的形式（如发放征求意见表等），因此，选聘物业公司并不一定要召开业主大会集体讨论。
但如业主大会章程对于物业公司及其他事项的决定有特别规定的（如必须召开业主大会集体讨论），则应按业主大会章程的规定处理。
三、在物业公司起诉业主要求支付物业管理费的案件中，物业公司的书面催告是否系起诉的前臵程序？答：国务院《物业管理条例》第六十七条规定:‚违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
优先承租权的若干问题
优先承租权的若干问题[摘要]优先承租权是租赁合同期满后承租人所享有的在同等条件下优先于第三人承租的权利，但该权利的内涵、外延等却并不是十分明确的问题，笔者就该权利的性质、行使的方式及同等条件的理解和侵害该优先权的后果等方面谈一点自己的看法和见解，以供参考。
[关健词]优先承租权；性质；行使方式；后果随着社会经济的发展，租赁关系越来越成为一种重要的民事关系。
而在租赁关系尤其是房屋租赁关系中优先承租权被越来越多的人提及，以此为由向人民法院提起诉讼的案例也越来越多，各地法院或同一法院的不同办案人员甚至同一办案人员在不同时期所作出的判决并不相同甚至完全相反，出现如此现象的原因在于法律规定的缺失和理论研究的滞后。
如何处理涉及优先承租权的租赁合同纠纷，既保护租赁关系的平稳，又能促进经济发展，成为现今一个很重要的课题，本文就优先承租权的若干问题谈一下笔者的粗浅的认识以求教于同仁。
一、优先承租权的性质优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。
权利的性质决定权利的内容、行使方式、救济途径等问题，因此对以下问题是必须先行明确的问题：(一)优先承租权是法定的权利还是约定才能享有的权利。
对于承租人与出租人约定了优先承租权，则根据合同法的意思自治原则，承租方当然享有优先承租权，这是没有争议的。
对于双方没有约定优先承租权，承租人是否享有优先承租权，目前有两种对立的观点：一种观点是没有优先承租权。
理由是，优先承租权无法律根据，保护了其优先承租权是对出租人所有权的侵害与限制，出租人对租赁物享有所有权，根据物权对世权原则，租赁合同到期后，有权自主选择承租人；另一种观点是享有优先承租权，理由是，第一，应将《合同法》第230条规定的优先购买权作类推解释。
合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实，租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权，具有债权的性质，但法律却赋予租赁权物权化性质。
拍卖房屋注意的七个问题
拍卖房屋注意的七个问题资不抵债可以将自己的房产去拍卖，那拍卖房屋要注意什么问题，今天店铺为大家整理了拍卖房屋注意的问题，欢迎阅读。
一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理1、拍卖标的房地产是否有重复查封。
2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。
3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。
4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。
共有人享有优先购买权。
5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。
承租人享有优先购买权。
6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。
二、房地产拍卖价格的评估1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。
如果是法院委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由法院将拍卖标的物折价抵偿债务。
2、一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。
3、买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。
为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。
小编提示：基于以上原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。
三、房地产拍卖登记及相关费用、税费(一)房地产拍卖登记需提交资料1、申请书;2、当事人身份证明或单位合法资格证明;3、委托书及代理人身份证明;4、房地产权证;5、拍卖成交确认书;6、房屋平面图及地籍图;7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;8、契税完税证及契税完税贴花;9、拍卖公告;10、其他有关文件。
承租人优先购买权制度探析
承租人优先购买权制度探析承租人优先购买权制度探析承租人优先购买权是一种重要的保障租房者权益的制度。
它获取了承租人在房屋被出售时的优先购买权。
在很多情况下，很多房东都想卖掉其房产，但是承租人有可能需要继续居住在这个房子里，这个时候这一制度就非常的有必要。
承租人优先购买权的优点在于，它保障了承租者的租赁权益，特别是长期租赁者；同时，这种制度也对房屋出售市场产生了一定的限制，因为它需要先考虑租赁关系，然后再考虑出售问题。
在这一制度中，承租人虽然有优先购买权，但房东也可以选择不卖房子或者将房子卖给其他人。
在实际应用中，承租人优先购买权已经获得了广泛的认可和使用。
以下是三个案例：案例一：纽约纽约市在1974年制定了一条法律，规定了承租人优先购买权。
根据该法律，房东在打算把房产转让时，必须先告知承租人。
承租人有 60 天的时间来表示自己的兴趣并决定是否购买，这帮助了许多长期租房者维护了自己的权益。
案例二：英国英国也制定了承租人优先购买权，不过它的实现方式不同于美国。
特别是在购买集体住房，承租人优先购买的获得真正的体现。
在此种情况下，一旦业主申请出售，所有的承租人都拥有权利购买房屋。
英国的这一规定帮助了很多人实现了从租房向房产所有权的转换。
案例三：中国深圳深圳也制定了承租人优先购买权，以保障承租人权益。
深圳的这一制度非常有效，它不仅有利于房屋租赁市场的健康发展，而且有利于租房者的长期居住。
作为一个新兴的城市，深圳不断完善自己的住房管理制度，为了满足市场需求，深圳不时通过法规进行调整和升级。
因此，承租人优先购买权是深圳住房管理制度中的一个重要方案。
而随着承租人优先购买权的不断完善和改进，将有助于更加完善和规范深圳的房地产市场，从而推动整个城市发展。
总之，承租人优先购买权是一种非常重要的制度，它为房地产市场的平衡发展、租房者权益的保护提供了必要的保障。
通过以上三个案例，我们可以看到，在全球各个国家和地区，在制度的不断完善和调整下，这一制度获得了巨大的成功，并通过实践证实其在保护租房者权益方面的重要性。
最高人民法院民一庭对当前民事审判难点的意见整理
最高人民法院民一庭对当前民事审判难点的意见1、房屋承租人优先购买权的效力问题理论界或实务界的不同观点：第一种观点：人民法院可以直接判决承租人以出租人与第三人之间的买卖合同所确定的价格购得房屋。
第二种观点：法院只能判决撤销出租人与第三人之间的买卖合同。
第三种观点：当事人提出无效合同确认之诉，人民法院既可以根据当事人的请求作出判决，也可以根据形成权的理论，依法支持当事人直接购买房屋的诉讼请求。
最高人民法院民一庭对该问题进行研究后，形成两种观点：多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，应当依法保护。
将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。
它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。
对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。
所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。
通过无效之诉，依据买卖不破租赁等原则，承租人的利益照常可以得到应有的保护。
对于“同等条件”应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。
少数意见认为，承租人的优先购买权就是对所有人出卖出租房屋的限制性权利，优先权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含可以优先买到的权利，否则优先权没有实际意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。
另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院在判决时不需要判决所有人与第三人签订买卖合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。
因此，承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同的条件取得房屋，法院可以据此请求判决。
2、交房、办证与诉讼时效问题关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见：第一种意见，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。
论民事执行中拍卖物上负担的处理
在人民法院对被执行人的责任财产采取拍卖、变卖（以下简称拍卖）措施前后，执行标的物上难免会存在有法定优先权、担保物权、租赁权和用益物权等负担，此类物上负担于拍卖后，是否仍能有效存在于拍卖物之上，不仅关涉他物权人、承租人的利益，也关涉拍定人的利益。
故在处理拍卖物上负担问题时，必须对拍定人与拍卖物上他物权人、承租人之间进行利益衡量。
物上负担的处理是个重大的理论和实际问题，为民事实体法和民事诉讼法学者共同关注。
对于有物上负担的财产如何执行，理论上讲取决于两大因素：一是法院强制拍卖性质的公法说抑或私法说的定位，二是物上负担发生的时间，即物上负担发生于法院实施查封、扣押、冻结（以下简称查封）措施之前或者之后。
从强制执行法的发展趋势看，如今在大陆法系国家，民事强制执行属于公法行为的观念已根深蒂固，成为学界的通说。
在这个背景下，最高人民法院2005年1月1日开始实施的查封、拍卖两个司法解释，比较明显地倾向于公法说的强制拍卖理论。
从物上负担发生的时间来看，法院实施查封措施之前设定或发生的物上负担在处理方式上不同于法院采取查封措施之后发生的物上负担。
由于法院的查封是基于国家的公权力对被执行人的财产采取的控制性执行措施，具有对世性效力；而且对于不动产或者登记的动产，法院在查封时不仅张贴封条、公告，还通知登记机关协助办理查封登记手续，具备了相当强的公示性，因此，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
”这意味着被执行人在已查封的财产上设定负担对于申请执行人是无效的。
因此，法院实施查封措施之前设定或发生的物上负担的处理，才是问题的关键。
查封之前，在执行标的物上有法定优先权、担保物权、租赁权和用益物权的权利人，其权利不受法院查封的影响。
但法院在运用国家公权力对执行标的物进行拍卖处分时，对于拍卖物上负担的处理，则有两种对立的立法政策，即“承受主义”和“消灭主义”。
拍卖房屋后给被执行人保留租房金额的标准
拍卖房屋后给被执行人保留租房金额的标准拍卖房屋后给被执行人保留租房金额的标准在拍卖房屋后，由于房产所有权的转移，被执行人可能面临被迫搬家的情况。
为确保被执行人的基本生活需求，我国法律规定在拍卖结束后，被执行人有权享有一定的租房维持生活费用。
然而，对于被执行人保留租房金额的标准仍然存在争议。
本文将从深度和广度的角度探讨这个主题，并提供个人观点和理解。
我们需要了解与拍卖房屋相关的法律规定。
根据我国《中华人民共和国民事诉讼法》第227条，被执行人有权在拍卖前向法院提出保留住房费用的申请，并根据具体情况由法院决定保留金额。
然而，法律并未明确规定具体的保留标准，这给了法院相当的自由裁量权，也给了各地法院在实践中的执行带来了一定的差异性。
基于此，我们来分析一些可能影响保留租房金额的标准的因素。
首先是被执行人的经济状况。
法院通常会综合考虑被执行人的收入、负债等经济情况来确定保留金额。
如果被执行人的经济状况良好，法院可能减少保留金额；如果被执行人经济困难，法院可能增加保留金额。
然而，对于经济状况的评估标准并不明确，这也导致了不同法院之间的差异。
其次是当地房租市场的情况。
不同地区的房租水平存在差异，这也会影响保留租房金额的标准。
一般来说，法院会根据当地市场租金水平来确定保留金额，但具体如何判断仍然不够明确，容易引发争议。
对于同一房屋，在一些地区租金较高，而在另一些地区租金较低，这可能导致保留金额的差异。
还有一些法院在决定保留金额时会考虑被执行人的特殊情况，如是否有子女、是否有长期租房需求等。
这些特殊情况都可能成为法院决定保留金额的依据，但具体如何权衡各种因素仍然需要具体情况具体分析。
个人观点上，我认为在确定保留租房金额的标准时需要更加明确的规定，以避免差异性的产生。
可以通过制定统一的评估标准，从经济状况、当地房租市场以及特殊情况等方面进行综合评估，形成一个相对公平的判断依据。
可以建立起一个更加透明和公正的决策机制，避免个别法院在决定保留金额时过于主观任意。
协助执行的租金收益优先级
协助执行的租金收益优先级（实用版）目录1.租金收益优先级的概念和意义2.协助执行的租金收益优先级的具体操作步骤3.租金收益优先级在实际案例中的应用4.租金收益优先级的优势和局限性5.我国法律对租金收益优先级的规定和实践正文一、租金收益优先级的概念和意义租金收益优先级，是指在租赁合同纠纷中，当租赁物被司法拍卖或者变卖时，租赁合同中的租金优先受偿的权利。
这一原则体现了对租赁合同的尊重和保护，有助于维护租赁双方的合法权益。
二、协助执行的租金收益优先级的具体操作步骤1.当租赁物被司法拍卖或者变卖时，执行法院应通知租赁人，告知其租金收益优先受偿的权利。
2.租赁人应在规定的时间内提出租金收益优先受偿的申请，并提供租赁合同等相关证据。
3.执行法院在收到申请后，应进行审查，确认租赁人的优先受偿权。
4.如果租赁人的优先受偿权得到确认，执行法院应将租金收益优先支付给租赁人，剩余部分再支付给其他债权人。
三、租金收益优先级在实际案例中的应用例如，甲租赁乙的房屋，租赁期为五年，租金每月 3000 元。
租赁期间，乙因债务问题，房屋被执行法院拍卖。
此时，甲可以申请租金收益优先受偿，执行法院在扣除租金后，再支付给其他债权人。
四、租金收益优先级的优势和局限性优势：一是保护了租赁人的合法权益，二是体现了对租赁合同的尊重。
局限性：一是在执行过程中，可能存在租赁人滥用优先受偿权的情况，二是在租赁合同无效或者解除的情况下，租金收益优先受偿权无效。
五、我国法律对租金收益优先级的规定和实践我国《合同法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中都明确规定了租金收益优先受偿的原则。
执行程序中租赁权的认定与处理
执行程序中租赁权的认定与处理引言随着我国经济的发展，租赁市场逐渐成熟，在商业、工业、服务等各行各业中得到广泛应用。
但在实际应用中，经常出现租赁权利的纠纷问题。
这些纠纷的产生，一方面与当事人对租赁权利的认定不够清晰，另一方面也与执行程序的不规范有关。
租赁权的认定和处理是保障当事人合法权益、维护租赁市场秩序的关键，因此，租赁权的认定和处理具有重要意义。
一、租赁权的定义及形成租赁权是指承租人在规定的时间内，在租入的物品或土地上行使使用权的权利。
租赁权的形成需满足下述条件：1.承租人对租赁物的使用权：承租人以支付租金的方式，取得租赁物的使用权。
2.出租人对租赁物的拥有权：出租人作为租赁物的所有者，具有出租物品的权利。
3.租赁合同：租赁合同是租赁权的基础文件。
租赁合同应当明确双方的权利义务，并在租赁物品被交付后生效。
二、租赁权的认定在执行程序中，租赁权的认定主要包括以下几个方面：1.租赁物的归属性质：在处理财产代管案件中，若发现有被执行人无权处分的财产，应当立即确认其归属性质，并告知被执行人并依法处理。
2.租赁合同的法定效力：租赁合同是租赁权的基本文件，其法律效力取决于是否符合法律规定。
比如，当租赁合同未经当事人签字或盖章，或超出法定租赁期等，应当另行处理。
3.租赁权的存续与期限：租赁权的存续期限是指在合同约定的租赁期内，承租人享有租赁物的使用权。
若承租人在租赁期内未履行合同义务，出租人可以解除租赁合同，收回租赁物；若承租人租赁期满未归还租赁物或违反约定在租赁期限结束后继续使用的，出租人可以要求追回租赁物。
4.租赁物的维修与保险：租赁合同中应当明确租赁物的维修和保险责任。
在执行程序中，应当确认租赁物是否涉及维修和保险问题，并依法处理。
5.租赁权的优先权：租赁权在特定情况下可能与其他权利相冲突，比如，租赁物为抵押物的情况。
在处理时，应根据法律规定，确认租赁权的优先权。
三、租赁权的处理在执行程序中，若出现租赁权纠纷，可采取以下处理措施：1.协商解决：当租赁合同双方达成一致意见时，出租人应当协助承租人归还租赁物，并按照合同约定处理租赁权的有关问题。
阐述房租租赁合同中的优先权_合同范本
阐述房租租赁合同中的优先权
房屋中承租人的优先权包括优先购买权和优先承租权。
所谓承租人的优先购买权，是指当出租人要出卖房屋时，在同等条件下承租人依法享有的优先于他人而购买房屋的权利。
所谓承租人的优先承租权，是指原租赁期间届满后，出租人将房屋出租的时候，在同等条件下承租人依法享有的优先于他人承租房屋的权利。
承租人的优先购买权是承租人的法定权利，无须当事人事先约定。
《合同法》规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”
在司法实践中，关于承租人的优先购买权主要应当注意以下问题：
(1)优先购买权发生的前提。
承租人的优先购买权只能发生在出租人出卖租赁房屋时。
(2)出租人的通知义务。
出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，以便承租人考虑是否购买。
(3)优先购买权发生的要件。
承租人仅仅是在同等条件之下才享有优先于他人购买租赁房屋的权利。
(4)承租人应当在合理期限内行使优先购买权。
《合同法》仅仅明确规定了房屋承租人的优先购买权，对承租人的优先承租权没有加以明确。
我们认为，优先承租权在司法实践中也应当得到承认。
原因在于：规定承租人优先购买权的价值取向在于保护承租人的基本生存权利，那么在涉及承租人基本生存权的保护之时，法律就应当继续贯彻这一立法价值取向，承认承租人优先承租权。
合同中的优先权规则谈论
合同中的优先权规则谈论在合同法中，优先权规则是一项重要的法律原则，用于解决合同履行中可能出现的冲突情况。
本文将探讨合同中的优先权规则，并通过案例分析来说明其应用和影响。
一、优先权规则的概念和作用优先权规则是指在合同履行中，当多个条款或条件发生冲突时，法律对其进行排序和解决的原则。
它的作用在于确保合同各方的权益得到平衡和保护，避免合同中的不确定性和混乱。
优先权规则通常基于以下几个原则：1. 特殊条款优先原则：特殊的条款将优先于一般的条款。
特殊条款通常是对特定事项或特定情况进行规定的，因此在冲突时应优先适用。
2. 后订立的条款优先原则：后订立的条款将优先于先订立的条款。
这是因为后订立的条款通常是对先前条款的修订或补充，表明了当事人的真实意愿。
3. 书面条款优先原则：书面条款将优先于口头条款。
这是因为书面条款经过双方协商和确认，具有更高的可靠性和证明力。
二、优先权规则的案例分析为了更好地理解优先权规则的应用，我们来看一个案例。
案例：甲方与乙方签订了一份销售合同，合同中约定了以下两个条款：1. 乙方同意在合同履行期间提供售后服务，并承担相应的责任。
2. 甲方同意在乙方提供售后服务的情况下支付全部货款。
然而，在合同履行过程中，乙方未能按时提供售后服务，导致甲方遭受了经济损失。
此时，甲方要求乙方承担赔偿责任。
根据优先权规则，我们可以分析如下：首先，特殊条款优先原则适用于该案例。
合同中的第一条款明确约定了乙方提供售后服务的责任，属于特殊条款。
因此，在冲突时，该条款应优先适用。
其次，后订立的条款优先原则适用于该案例。
合同中的第二条款是对第一条款的补充和修订，表明了甲方在乙方提供售后服务的情况下才支付货款。
因此，在冲突时，后订立的条款应优先适用。
综上所述，根据优先权规则，甲方要求乙方承担赔偿责任是合理和合法的。
乙方未能按时提供售后服务，违反了合同中的特殊条款和后订立的条款。
三、优先权规则的意义和启示优先权规则在合同法中具有重要的意义和启示。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
谈承租人优先权在执行拍卖中的问题2000年5月1日，原告上海某食品公司与山东某集团公司(二者有业务关系)签订房屋租赁合同，租赁该集团公司在上海的房屋为办公用房，租期48个月。
合同文本系由上海市房屋土地管理局印制的标准式样，合同订立后到房屋土地管理局登记并取得该局颁发的《上海市房屋租赁证》。
但双方明确约定不交纳租金，而只由原告方负担租期内的水、电、煤气及物业管理费。
2001年，山东某厂诉上述某集团公司欠款一案的生效判决进入执行程序。
有管辖权的法院作出执行裁定，查封了某集团公司出租给原告的房屋，并委托山东某拍卖公司拍卖。
拍卖公司在其所在地的报纸登了拍卖公告。
最后由岳某拍得，并已取得房屋的所有权证书。
期间，法院要求原告迁出，原告方以存在租赁合同而主张优先购买权，法院未予支持。
原告在提出异议未获满意结果后，主要基于以下理由对山东某拍卖公司(以下简称“被告1”)和岳某(以下简称“被告2”)提起诉讼：存在租赁合同，且在履行期内;拍卖程序违法(异地拍卖)。
其诉讼请求主要为三项：1、撤销两被告间的房屋拍卖协议及拍卖确认书。
2、宣告被告1的拍卖行为无效。
3、确认其对上述房屋有优先购买权。
争议焦点：1、不交纳租金而仅交纳水电煤气及物业管理费的合同是否也是房屋租赁合同?2、租赁合同中的优先购买权在法院强制执行程序中是否应予保护?3、法院在民事诉讼执行程序中委托拍卖不动产是否适用拍卖法中公物拍卖的规定(不得异地拍卖)?本文观点：1、不应认定为租赁合同。
2、租赁合同的优先购买权在法院强制执行程序中不予保护。
3、民诉法执行程序中拍卖不动产的不适用该规定。
[具体分析]一、租赁合同是典型的有偿合同，出租方要交付租赁物，承租方要支付租金。
租金是指承租人为取得财产使用权而支付给出租人的报酬，它体现了租赁合同的有偿性。
⑴租金相对于出租人而言是财产的积极增加。
就本案而言，原告方认为虽不付租金，但代出租方交纳水电煤气及物业管理费也是给付了对价，实为变相的租金。
本文认为，这显属曲解。
因为这些费用是出租方本应交付的，而不论出租与否。
现由原告方代交，只是“出租方”财产的消极增加，出租方并未因此“出租房屋”的行为而获得报酬。
本案中还有一点易于迷惑的问题，就是租赁合同的文本用的是房地产部门的标准文本且到房地产管理部门进行了登记。
这是否就意味着无法再否认租赁合同的性质呢?本文认为，对于民事合同的性质及效力，只能由受理案件的人民法院或仲裁机构作出有效的认定。
更何况房地产部门的登记主要是行政管理职能，只是作形式上的审查，而不具有实质审查的特点。
综合以上理由，本文认为，不收取租金的“租赁合同”是不能成立的。
进一步说明的是，本案涉及的合同性质应作如何界定呢?本文认为，应定使用借贷合同。
理由如下：使用借贷合同虽然不是现行合同法中规定的有名合同，但在国外立法及我国法学理论界、司法实践中，都承认这一类合同。
借贷合同在法学上分为两类，一类是对非消耗物的借贷，一般称为使用借贷;另一类是对可消耗物借贷，一般称之为消费借贷。
使用借贷合同，指出借人将某项特定的非消耗物无偿地交给借用人使用，借用人于约定的期限将原物归还的合同。
在有些国家的立法中，使用借贷合同被称为“无偿地使用财产的合同”(1964年的《苏俄民法典》第342条)，我国一般称之为借用合同。
⑵使用借贷合同的特征之一是无偿合同，即借用人按照合同归还给出借人的，只是出借人借给借用人的原物，除此之外，借用人不再付给出借人任何财产作为使用报酬。
这是使用借贷合同区别于租赁合同的一个本质区别。
另外，使用借贷合同双方当事人的权利义务明显地不对等。
出借人将财产的使用权无偿地转让他人，在价值上不会获得任何报偿。
借用人在借用期间负有维护、修理借用财产的义务，这一点与租赁也有所区别。
⑶就本文涉及的问题而言，租赁房屋而不交纳租金，不付给出租方报酬，显然符合使用借贷合同的无偿性特征。
至于交纳水、电、煤气及物业管理费，第一，这些费用是向有关管理部门交纳的，而不是向出租方交纳;第二，这显然符合借用人在借用期间负有维护、修理借用财产的义务的内容。
这就如同借用耕牛期间要予以喂养，不过是履行了借用期间的正常维护义务，而不能因此就认为给付了相当对价、是给借用人的报酬。
二、租赁合同优先权在法院强制执行拍卖程序中是否予以保护呢?现实中有一种模糊认识，认为拍卖是买卖的一种特殊形式，但毕竟也是一种买卖，因此优先权在拍卖中也应保护。
其实本文涉及案例的原告方也是持此观点，否则难以成讼。
这是一个实践中迫切需要明确的问题。
王泽鉴先生在论及“优先承买权之法律性质”⑷时专门探讨了这一问题：优先承买权的行使是以义务人与第三人缔结买卖契约为条件。
“优先承买权于强制拍卖之情形，能否适用，不无疑问”。
他进而引用台湾省“最高法院”1960年台抗字第83判例：“‘强制执行法’上之拍卖，应解释为买卖之一种，即拍定人为买受人而以拍卖机关代替债务人，立于出卖人之地位，故出卖人于出卖时应践行之程序……但此究非‘强制执行法’第12条所谓执行时应遵守之程序，纵令执行法院未经践行或践行不当，足以影响于承租人之权益，该承租人亦只能以诉请求救济，更不能引用该条规定为声请或声明异议”。
从该判例的论述看出，“最高法院”在这一问题上所持态度是模棱两可的(虽然王泽鉴先生认为是“采肯定说”)，一方面，认为强制执行中的拍卖是买卖之一种，拍卖机关代替债务人的身份，立于出卖人的地位，应履行通知的义务;另一方面，又认为这毕竟不是法定的应遵守之程序。
就王泽鉴先生本人观点是持否定态度的。
其主要理由是，在强制拍卖之情形，优先承买权若亦得行使，应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于债权人及拍卖物之所有人，他方面亦不免造成偏惠优先承买权人之结果。
同时，他还引用德国民法第512条作为参考。
该条规定：“出卖依强制执行之方法或由破产管理人所为者，不得行使先买权。
”关于这一问题，我国现有法律及司法解释未作明确规定，学理上也存在一定争议。
承租人的先买权是民事优先权的一种，优先权可以分为约定先买权和法定优先权。
本文涉及的是法定优先权，特指承租人在依照法律所具体规定的条件下对其所租赁的房屋享有较之一般购买人有优先购买的权利。
作为一种法定优先权，很重要的一点就是依照法律的具体规定，而不是原则规定，更不是法理、学说。
因此，本文认为，要说清楚这个问题，有必要搞清楚我国承租人优先购买权的法律渊源。
在我国，《城市私有房屋管理条例》第11条⑸、最高人民法院《关于贯彻执行‹中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》(以下简称《若干意见》)第118条⑹以及《合同法》第230条⑺均规定了承租人的先买权制度。
从上述一系列的规定中，我们可以看到，虽然具体措辞有些微差异，但承租人优先权产生的前提都是：出租人(所有权人)出卖租赁的房屋。
如果说这种解释不错的话，我们要探讨的问题就可转化为：法院强制执行拍卖程序中的拍卖行为与出租人出卖房屋是什么关系?从逻辑上讲，如果是等同或包含关系，那么可以推出适用有关优先权的规定，如果是两种完全不同性质的关系，则不存在适用有关规定的问题。
首先，二者不是等同关系，这无需论证。
那么，是否是包含关系呢?即认为这是一种特殊情况下的买卖，卖方还是出租方，法院不过是代为卖出。
本文认为，首先这种认识已经超出有关法律规定的字面含义，属于扩大解释。
其次，对这种扩大了的解释，本文从以下几个方面予以反驳：1、在法院强制拍卖的情形下，出租人固然是房屋所有权人，但此时的所有权已受到极大的限制，特别是最能体现其所有权价值的处分权能已被限制甚至剥夺。
房屋所有权人(出租方)此时是没有什么自主权的，与其自主决定的出卖有着根本区别----人民法院在强制执行拍卖中是基于法律授权而处分他人财产，兼有公法处分和私法处分的双重性质⑻;而出租方出卖房屋则是基于合法所有权而处分自己的财产，属于典型的私法行为。
这应是两种不同性质的法律关系。
2、再从买卖合同的主体看。
根据合同法第130条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
”注意，这里的用语“出卖人”并不限于所有权人。
在我国，具体说来，可以作为出卖人的主体有两类：一是所有权人，二是处分权人。
前一类自然是出卖人中最常见、最普通的一种。
后一类则包括：1、非所有权性的财产权人(如国有企事业单位)。
2、信托人。
3、抵押权人。
4、质押权人。
5留质权人。
6、人民法院。
人民法院作为出卖人限于特定的情形，即当事人不能执行判决和裁定时，人民法院依职权强制出卖义务人的财产以保障判决或裁定的顺利执行。
人民法院以执行为目的出卖财产尤其是大宗财产的，多采用拍卖方式。
⑼史尚宽先生认为：“强制执行法上的拍卖，乃系国家作其执行机关所行标的物之变价行为。
”⑽这里更清楚地表明，在人民法院强制执行拍卖程序中，出卖人是人民法院，而并不是财产所有权人(具体到本案，即不是房屋所有权人或曰“出租方”)。
因此，体现了优先权的合同法230条是不适用于人民法院强制执行拍卖程序中的。
有人认为这种拍卖只是一种出卖人的特殊出卖行为，而试图保留承租方的优先购买权。
应该承认，拍卖确实是买卖的一种特殊形式，但是我们通过以上分析可知，能成为卖方主体的除了所有权人外，有处分权的人也可以。
而合同法230条规定的是“出租人出卖房屋的……”，在人民法院强制执行拍卖中，出卖人是人民法院(有处分权的人)，而不是出租人。
因此，仅从拍卖是买卖的一种特殊形式方面是不能得出承租方优先购买权应予保留的结论的。
综上，笔者认为，在人民法院强制执行拍卖程序中，承租方主张优先购买权的，在我国现有的法律框架内，是没有法律依据的。
对承租方在这一程序中，能予以权利保障的是依合同法229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”即民法理论上“买卖不破租赁原则”。
应当说明的是，在司法实践中，有的法院常常在拍卖前强行清户，而不管租赁合同是否履行完毕，这种做法是违反合同法的。
三、关于人民法院依照民诉法规定进行的强制执行拍卖程序是否适用拍卖法第9条有关公物拍卖的规定⑾，在本案中也是一个事关拍卖程序是否合法的问题。
根据该条规定，公物拍卖就由财产所在地的省级政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。
本案房屋涉及拍卖的房屋在一个直辖市，而拍卖人在另一个省。
如果按第9条的规定，显然应在该直辖市内并由其中的拍卖公司拍卖。
但是，该条明确规定了两种适用情形：一是国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品，二是人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品。
显然，这其中与人民法院有关的情形中，也仅限于刑事处分或民事、行政制裁程序中的物品，而不包括民事诉讼中强制执行的物品。
因此，从拍卖法的规定看，人民法院依照民诉法执行程序对被执行人的财产进行的强制拍卖，不属于公物拍卖的情形。