金隅万科城项目市场调研报告(修改版)10.25

其产品为22~28层塔楼，目 前正在申请设计变更中，楼 层可能会改为28~34层。
地上8层，地下2层，共228 户.商业约2.6万平米 本项目为70/90项目，两居 比例在70% 本项目为70/90项目，一、 两居比例在70% 以联排别墅为主销售完毕,剩 余2栋公寓洋房尚未开盘
昌平房地产市场，整体建筑面积偏小，现阶段城区市场项目供量较少，缺少有影响力的大盘项目，整体 产品品质不高。
数据来源:北京市统计局
1-8月，北京市房屋销售价格指数累计为109.8%，比去年同期提高1.4个百分点。上半年， 各月房屋销售价格指数呈小幅波动上升趋势，在5月份升至上半年最高109.6%后，6月略降低0.1
个百分点；8月份，房屋销售价格指数增长加快，达到112.1%。
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在房地产领域
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我们不断帮助客户取得成功
未来一段时间内市场发展提供了空间； 由于目前供需矛盾的突出，2007年下半年的房地产价格增长迅速，在这种趋势的引导下，对 于整个市场会起到带动作用。但由于价格上涨过快会已造成部分客户达到购房极限，未来更需 要在营销过程中针对客群进行跟踪分析；
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在房地产领域
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我们不断帮助客户取得成功
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昌平未来区域规划配套完善，交通便利，经济健康发展，定位成为宜居城市。
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在房地产领域
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我们不断帮助客户取得成功
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项目基本情况总结
•交通便利——本项目距北四环建翔桥约30公里，区域内有京承、京包两条高速穿越，项目交通体系较完 善,未来道路交通规划更为完善； •周边配套成熟——位于昌平区核心区域，可充分享受到老城区周边完善的公共配套设施； •社区内配套成熟——本项目集合了住宅、商业金融、教育科研、幼儿园用地性质，属于典型的复合型房 地产项目。 •品牌优势——结合了万科、金隅两大开发商实力，对于后期物业及工程质量均提供了良好的保障。
政治 规划
经济 规划
根据2005年国务院批准的《北京城市发展总体规划》，昌平新城被确定为首都规划建设的11个 新城之一，功能定位是“重要的高新技术研发产业基地 ”，发展定位是“科教创新基地、人文生 态景区、和谐宜居新城”。
在昌平区十一五规划中提到:要将昌平区的经济持续快速健康发展，综合经济实力达到并稳定在全 市18个区县的中等偏上水平 .在未来5年地区生产总值和地方财政收入年均增长10％左右 .
昌平新城 马池口
昌平区总面积 昌平城区总面积 昌平城区与市区距离 昌平城区北 昌平城区南 昌平城区东
1352平方公里 14.13平方公里 29公里 明十三陵 国家高科技产业开发试验区 高教区
昌平城区 沙河
百善镇
昌平新城将由原昌平和沙河两个卫星城合并 ，范围是：北为昌平老城，南边包括沙河，西 边纳入了马池口，东边到百善镇。面积约为40 多平方公里，其中原昌平面积约14平方公里。 根据其居住区域不同，目前划分为昌平城区、 沙河区域、上清区域、回龙观区域。
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项目概况及市场环境
区域住宅市场 二手房市场
昌平二手房总价区间
二手房销售价格
昌平二手房单价区间
水关新村 南环里
水关新村 南环里
一居 两居
花样年华 京科苑
润杰经典
30 40 45 55 65 75 85 95万
花样年华 京科苑 润杰经典
元/平米
5500 6000 6500 7000 7500 8000
润杰经典
40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160平米
一居40－50平米 市场需求大于市场供应
两居100－120平米，市场供 应与市场需求都较大，
三居在130-140平米，市场 需求与市场供应均较少
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在房地产领域
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我们不断帮助客户取得成功
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考虑到本项目受90/70政策限制，购房客户的经济承受能力有限，对于贷款政策敏感，我们会
对相关政策的出台及客户变化进行跟踪了解。
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在房地产领域
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我们不断帮助客户取得成功
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北京房地产供应量分析
2006年北京房地产开竣工面积
房地产市场情况 房地产开发投资（亿元)
数据来源:北京统计年鉴 2007年1-8月房地产市场情况 累计 1061.1 544.8 8864 5025.4 增长% 15.8 17.2 2.8 -5.8
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在房地产领域
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我们不断帮助客户取得成功
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昌平区二手房市场概况
热销户型
目前市场一居供应量 水关新村 南环里 花样年华 京科苑
一居 两居 三居 三居以上
较少，单价较高，需求大
于供应量。两居供需充分 ，三居供应量与需求量均 少，市场不活跃。 80-90平米的两居，110 －130平米的三居市场供 应量少，但需求较大
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在房地产领域
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我们不断帮助客户取得成功
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昌平区域概况 未来规划 布局建议一
周边 配套 交通 规划 加快7个重点产业功能区的基础设施和配套设施建设。包括中关村科技园区昌平园、生命科学园、 中关村国家工程技术创新基地、北汽福田沙河制造业基地、十三陵周边地区和北部山区的旅游文 化度假区、小汤山现代农业科技示范园和九华山庄的特色休闲会展区以及沙河高教园区。 新建一条连接北五环的进城主干道———南丰路，同时对2008年奥运会昌平比赛场地周边7条道 路进行大修改造,涉及东环路、西环路、南环路、北环路、政府街、西关路和城角路。
城镇居民人均可支配收入
城镇居民人均可支配收入同比增长 2006年昌平区实现地区生产总值 生产总值比上年增长 昌平区常驻人口人均GDP 全北京的人均GDP
15684元
20.70% 213.2亿元 11.10% 26472.2元（折合3320.7美元） 49505元(折合6210美元) 数据来源:昌平政府网站
成交日 期
成交价 (万元)
受让单位
北京佳莲伟业房 地产开发有限公 司 北京钰阳创业房 地产开发有限公 司 北京市安达房地 产开发有限公司
开发 程度
“昌平二街商业用房, 影院及管理用房”项目 用地
百善镇百善村北综合楼 用地(原百善镇粮库部 分用地) 润杰风景住宅项目用地
进入下半年，北京市房地产开发市场有所回升。 房地产开发投资增速有所提高；新开工面积和销售 面积虽然持续下降，但降幅都有所趋缓。由于市场 供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数继续高 位运行。
住宅类开发投资（亿元) 商品房施工面积（万平方米 住宅施工面积（万平方米
商品房新开工面积（万平方米）
住宅新开工面积（万平方米） 商品现房销售面积（万平方米） 住宅现房销售面积（万平方米） 商品期房销售面积（万平方米） 住宅期房销售面积（万平方米） 房屋销售价格指数（%）
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在房地产领域
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我们不断帮助客户取得成功
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住宅市场分析 小结
昌平城区住宅市场起步晚，发展迅速，价格在近期提升速度快，目前均价以达到8000元／平米，
已经处于较高位置，考虑到新城市政建设力度的不断加强，我们对未来价格依然看好；
小城镇房地产项目感觉浓厚，缺乏都市感，缺乏新理念和新技术的引入； 目前市场无品牌大盘项目，整体产品品质不高； 区域内自然环境优美，外部资源良好，但小区内部景观单调、过于简单； 科技，教育产业的不断涌入和集中，为昌平城区的房地产项目形成良好的人文环境增加了新的 筹码； 昌平宜居城市的定位，将吸引大量区域外客户的关注，调动对区域内项目的购买积极性； 目前城区内部交通通达性较好，但昌平城区与北京中心城区的交通有待改善 昌平新城建设将扩大昌平城区范围，引导房地产客户向东南方向流动。
金隅万科城项目市场调研报告
在房地产领域 在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功 我们不断帮助客户取得成功
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北京宏观市场简析 本项目基本情况
昌平城区住宅市场分析 昌平地区商业市场简述 昌平地区客户房产需求调研分析 结论
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在房地产领域
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我们不断帮助客户取得成功
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1177.9
863.7 296.9 217.3 934.8 790.9 109.8
3.6
8.5 -35.2 -41.1 -10.5 -16.5
2007年北京房地产市场的开竣工面积均与上年相比有所下降， 整体仍保持高位运转。 … … … … 在房地产领域 … 我们不断帮助客户取得成功 …
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北京07年价格分析
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北京市未来市场发展预测
随着“359号”文件的出台，对于贷款比例和利率都有明显的增加，这对部分经济承受能力 较差的客户有很大冲击，在其购房选择上也会起到一定影响。而在十七大之对于房地产的举措 也会相继推出，市场政策趋于收紧；
目前北京市商品房供应量比较稳定，供需矛盾仍比较突出，销售价格仍在高位运行，这对于
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昌平二手房一居在30－35万左右，两居在55－65万。其中2003年前的住宅单价在6500元/平米左右 ，而2003年之后建成项目的住宅单价已经接近8000元/平米。
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在房地产领域
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我们不断帮助客户取得成功
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项目概况及市场环境
区域住宅市场 二手房市场
昌平区域住宅二手市场总况
随着北京市房地产市场的不断升温，昌平区的房地产也进入活跃期，但目前市场新增商品房供 应量较少，这种需求逐渐体现在二手房市场的消化量增多。 由于目前市场上二手房的房源不同，主要分为两类，2003年前的住宅单价项目大多为老旧的住 宅区，其二手房市场的报价在6500元/平米左右。而2003年后新建项目的二手房报价已经接近 8000元/平米。 考虑到未来昌平城区的市场供应量不是很大，本项目推出之后，会引起部分二手房客户的关注 ，所以也作为我们未来的目标客群。
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北京宏观市场简析 本项目基本情况
昌平城区住宅市场分析 昌平地区商业市场简述 昌平地区客户房产需求调研分析 结论
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在房地产领域
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我们不断帮助客户取得成功
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项目地块简介 地块在昌平的位置及周边区域概况
永安路
商 业 街
创新路 中高 区校 集
本项目
奥运 场馆
居住小 区 项目 用地
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我们不断帮助客户取得成功
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北京宏观市场简析 本项目基本情况
昌平城区住宅市场分析 昌平地区商业市场简述 昌平地区客户房产需求调研分析 结论
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我们不断帮助客户取得成功
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商品房住宅开发类典型项目分析
项目名称 诗芳苑 佳莲〃时代 广场 随园公寓 邑上 天赐果岭 建筑 形式 板楼, 塔楼 LOFT 商业 板楼 板楼 低层 板楼 建筑面积万 平方米 5.8878 5.2 11 5 23 目前均价( 元/平方米) 7800 12000 7200 预计9000 8500 主力户型 80~105两居 120~140三居 30~160LOFT 80~90两居140三居 180四居 60一居，80两居， 120三居，140四居 别墅 容积 率 3.9 5 2 2 0.96 开盘时间 未定 2007年10 月28日 2007年11 月 2007年底 2007年7月 入住时 间 未定 2009年 5月 2008年 底 2009年 初 2007年 7月 备注
科技园 区
南环路 振兴路
居住小 区
本项目在地理位置上位于昌平区的中心区域，老城区是昌平区的政治中心，也是昌平区常住人口的 密集区，因此该区域的客户认知度高。居住氛围较浓。同时二毛厂地块在昌平区域的认知度很高。
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我们不断帮助客户取得成功
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昌平区域概况 总体概况 布局建议一
政策对北京市地产影响解析
央行、银监会出台“359号”文件： 359号文件明确要求对于第二次购房的贷款比例提高到40%，并将同期同档次基准利率的1.1倍 ， 而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，借款人偿还住房贷款的月支出不得
高于其月收入的50%。
此政策的出台主要针对二次置业及投资置业型客户同时，首付比例的提高对于经济承受能力有 限，购买中小户型产品的客户影响很大。
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我们不断帮助客户取得成功
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昌平区土地存量简述
昌平区域潜在供应状况—2006年土地成交状况
宗地名称 宗地位置
昌平区城北 街道鸡鸭市 胡同北侧 昌平区百善 镇百善村北 昌平区鼓楼 东街69号
土地合 计面积
平方米
规划建 筑面积
(平方米)
规划用途
文化娱乐(可兼 容商业金融) 教育,科研, 办公 住宅及配套 设施