一、商业规划：宝山 西城区
北上海商业广场
商业业态 三层 二层 餐饮、娱乐、休闲 休闲服饰、休闲饰品、美容美发、婚纱、床上用品
北上海商业广场是位于宝山西城区的核心区域，毗
邻轨道交通一号线共富新村站，是目前北上海最大 的集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大规模、多
业态、综合型一站式的Shoppingmall，总共有1700多
个商铺。
一层
地下一层
名牌皮具、鞋帽、化妆品、珠宝饰品、女装、男装、 钟表眼镜
苏宁电器和客来多家饰卖场
招商蛇口vs新城控股,两种发展模式,谁赢了？
招商蛇口vs新城控股，两种发展模式，谁赢了？典型房企对外扩张过程中都会形成适合自身的发展模式，例如已经形成企业IP的招商蛇口的“前港-中区-后城”，以及依靠“住宅+商业”双轮驱动飞速发展的新城控股。
双方发展历程在时间上也有较高的重合度，同时均在2015年利用不同方式A股上市，均在2017年跨入千亿。
一、模式确立之初，招蛇和新城的两次机遇招商蛇口和新城控股分别是典型的国企和民企，其中招商蛇口涉及业务领域较广且较早布局全国；新城控股前期集中在长三角地区的一些城市，尚未全国化布局且深耕力度有限。
2010年是新城销售额最接近招商地产的一年，但随后招商地产便再次拉开双方差距，并持续至2015年。
在这段时间内，2012和2015年是我们需要关注的两个时间点，也完全体现了双方的企业发展历程和特点。
图表：2008-2015年招商蛇口与新城控股销售额（亿元）数据来源：公司公告、亿翰智库1、2012年：国企vs民企，招蛇胜出新城控股销售额曾在2010年无限接近招商地产（招商蛇口的前身），但是2012年招商地产的高速增长瞬间拉大两者之间的差距，产生这样的结果有两个原因：第一，招商提前启动全国化布局战略，拓展一二线及强三线重点城市；第二，公司将“保销售、保进度、保融资”贯穿始终。
首先，我们来解释第一个原因。
2000年公司取得深圳高新技术园区的两块土地标志着正式走出蛇口。
2004招商地产战略目标更加清晰，不仅走出深圳，完全布局北京、上海、广州一线城市的布局，并以此为基础，持续布局环渤海、长三角、珠三角以及其他战略性的经济城市。
2006 年公司布局扩张至南京、苏州、重庆、天津、漳州，三大城市圈及重点城市拓展战略严格执行。
此时，公司已经完成了全国化布局的雏形。
2007年公司正式启动全国化布局战略，首次进入佛山、珠海、成都，布局城市增至12个，截至2012年，公司进入城市增至19个，战略布局更加均衡。
而此时，新城控股布局的城市主要集中在长三角区域，覆盖常州、上海、南京、苏州、无锡、长沙及武汉这几个城市，距离全国化布局尚差一大步。
宝山区商业发展十三五规划
宝山区商业发展“十三五”规划“十三五”时期，宝山区将加快城市功能完善、城市空间优化、产业转型升级、新兴产业培育以及综合环境优化，加快推进“两区一体化”和现代化滨江新区建设。
紧紧抓住新的发展机遇，认真谋划新的发展蓝图，促使商业在扩大消费需求、提升城市功能、促进产业转型、联动区域发展等方面发挥更重要的作用，特编制本规划。
一、“十二五”宝山区商业发展回顾1．“十二五”商业发展回顾（1）总量规模稳步扩大，经济贡献度逐步提升近年来，宝山商业稳定发展，商业规模持续增长，已成为全区经济发展的重要支撑产业。
全区商品销售总额从2011年的2381.29亿元，增长到2015年的3304.54亿元，年均增长8.5%，超额完成“十二五”规划目标；全区社会消费品零售总额从2011年的382.06亿元，增长到2015年的594.46亿元，年均增长11.7%，超额完成“十二五”规划目标。
从全市17个区县社会消费品零售总额的排名来看，2015年宝山区社会消费品零售总额绝对额居全市第6位，次于浦东新区、嘉定区、闵行区、黄浦区和徐汇区，增速居全市第11位。
宝山区“十二五”期间商品销售额和社零额统计表单位：亿元（2）业态结构不断提升，产业集聚度逐步加强近几年，宝山商业进入快速发展阶段，业态逐步丰富，大型商业商务综合体稳步发展，大型综合超市、便利店、品牌专业专卖店、菜市场等密布全区，上疏永辉正大乐城店、上海外高桥进口商品直销中心宝山店等新业态自开业以来持续高速增长，满足了居民日益增长的生鲜食品和进口食品的消费需求。
目前，全区已建成开业有万达广场、大华虎城、绿地顾村公园商务广场、宝乐汇等大型商业综合体15个，其中商业建筑面积20万平方米的大型商业综合体3个（见附件7）；24家大卖场（见附件8）；68家标准化超市；101家菜市场（其中标准化菜场73家）；530家住宿企业，其中区旅馆业发展协会会员单位360家、星级和较大规模宾馆12家（见附件9）、经济型连锁酒店42家。
宝山区区域总体规划实施方案2024)
宝山区区域总体规划实施方案2024清晨的阳光透过窗帘，洒在宝山区的地图上，我的思绪随着这幅地图蔓延开来。
作为一名有着10年方案写作经验的大师，我知道，此刻的我，需要将这片土地的未来，用文字描绘出来。
一、总体目标我们要明确宝山区区域总体规划的核心目标。
到2024年，宝山区要成为上海市的一个经济增长极、科技创新高地、生态宜居典范和国际化社区。
这四大目标，既是我们的发展方向，也是我们的行动指南。
二、空间布局1.优化城市空间布局。
以“一心、两轴、三片”为总体布局，打造中央商务区，提升城市品质；依托轨道交通，构建东西发展轴和南北发展轴，串联城市各功能区块；划分三个功能片区，分别是科技创新区、生态宜居区和历史文化区。
2.完善交通网络。
加密轨道交通线网，提高公共交通服务水平；优化道路布局，提高道路通行能力；发展水上交通，串联城市各景点。
三、产业发展1.构建现代产业体系。
以高新技术产业为主导，发展先进制造业、现代服务业和文化创意产业，打造产业新高地。
2.推动产业转型升级。
引导传统产业向高附加值、高技术含量方向发展，培育新的经济增长点。
3.加强科技创新。
建设科技创新园区，吸引高端人才，培育创新型企业，提升区域创新能力。
四、生态环境1.保护生态环境。
加强绿化建设，提高城市绿化覆盖率；实施水环境治理，提升水环境质量；严格环境监管，确保生态环境安全。
2.推进低碳发展。
推广清洁能源，提高能源利用效率；优化交通结构，减少碳排放；倡导绿色生活方式，提高市民环保意识。
五、民生保障1.完善公共服务体系。
加强教育、医疗、文化、体育等公共服务设施建设，满足市民多样化需求。
2.提高社会保障水平。
完善社会保障制度，保障市民基本生活；加大扶贫力度，助力弱势群体脱贫致富。
3.丰富文化活动。
举办各类文化活动，提升城市文化品位；挖掘历史文化资源，传承历史文化。
六、国际化发展1.提升国际形象。
加强国际交流与合作，提升宝山区在国际上的知名度和影响力。
宝山新城水产路商业项目定位分析报告
宝山新城水产路商业项目定位分析报告标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]前言随着宝山新区开发的加速，处于西城区的中心位置的杨行镇，在住宅区大量发展的同时，商业也将随之迅速发展，本项目正是在此大前提下进行的。
本案地处杨行镇政府西边，是一个面积达24亩的商业项目，周边住宅大量建成，而商业项目只有较远的北上海商业广场，本项目作为一个商业项目，投资潜力不可限量，本报告将对市场环境、项目本身进行相关分析，并作出科学的成本预算和投资回报，以供贵公司参考，相信我们的分析可以帮助贵公司作出正确的开发、决策选择。
本报告共有两大部分项目分析和市场分析，第一篇主要对项目进行分析、定位。
第二篇主要在前期定位的基础上，对本项目进行规划和投资成本估算。
第二篇主要是对上海、宝山及区域的商业市场环境进行分析。
合理、科学的策划分析将会得出正确的决策，正确的决策将会得到巨大的资金回报和社会回报！目录项目分析篇一、项目概况本项目地处宝山区杨行镇，是宝山规划的新城区，位于杨泰路西侧，水产路北侧，杨盛河东侧。
项目占地约14384平米（含1100平米绿化带），建筑面积约万平米，规划为商办物业。
本案对面为一个新规划的住宅小区，西北面有济光学院、杨泰小学和天馨花园，北面是竹韵浩庭和世华佳苑，西南面是康桥水都，东面临近杨行镇政府和旧厂房区域。
本案东面现状南面现状西面现状北面现状二、项目SWOT分析1、项目基本层面分析：商业部分本项目处于宝山西城区，地区规划为商贸、商务办公等。
目前，本项目周边有较多的新建住宅区，但相关的商业配套设施不是很完善，这给住宅区居民的购物、休闲带来不便，这也为本项目的成功开发提供了较大的现实可能。
人口分析：据统计，杨行镇2004人口年为10万多，人口密度一般，而规划西城区的人口将达到20万，地铁一号线北延伸段的建设，三号线的延伸段建设，将进一步带动人流的涌入，由于本项目的特殊地理位置，预计本项目周边的人口也会将大幅增加。
北京商圈按照等级划分都有哪些城市
北京商圈按照等级划分都有哪些城市商圈是指一个城市中类似的商业活动集中区域，在城市的发展中起到了重要的作用。
北京作为中国的首都和经济中心，商圈的划分对于城市的发展具有重要的影响。
根据商圈的规模、商业发展程度和影响力等因素，北京的商圈可以被划分为不同的等级。
下面将介绍北京按照等级划分的商圈以及涵盖的城市。
一级商圈城市1.东城区：作为北京的核心商业区之一，东城区商圈以王府井、东单为中心，拥有众多高端商场、百货公司和奢侈品品牌，是北京最为繁华的商圈之一。
2.西城区：西城区商圈以西单为核心，也是北京的核心商业区之一。
西城区商圈拥有众多购物中心和传统商业街区，吸引了大量消费者和游客。
3.朝阳区：朝阳区商圈以三里屯、国贸为主要代表，是北京最为时尚和国际化的商圈之一。
这里聚集了众多时尚品牌、艺术空间和高端餐饮，吸引了年轻人和外国游客。
二级商圈城市1.海淀区：海淀区商圈以中关村和五道口为核心，以高科技和教育资源为特色。
这里有很多科技企业和高校，同时也拥有许多购物中心和商业街区。
2.昌平区：昌平区商圈以回龙观、龙泽为代表，是北京北部地区的商业中心。
这里拥有大型购物中心和商业综合体，服务于当地居民和周边城市。
3.丰台区：丰台区商圈以西罗园、世界公园为中心，是北京的城市副中心之一。
这里有众多商场、超市和餐饮场所，满足了周边居民的日常需求。
三级商圈城市1.石景山区：石景山区商圈以五棵松、八宝山为主要代表，以体育和文化设施为特色。
这里有众多购物中心、影院和娱乐场所，活动丰富多样。
2.大兴区：大兴区商圈以天宫院、黄村为中心，是北京南部地区的商业中心之一。
这里有大型购物中心和商业综合体，为当地居民提供了便利。
3.通州区：通州区商圈以五里桥、九棵树为主要代表，是北京东部地区的商业中心。
这里有众多购物中心、商业街区和餐饮场所，为当地居民提供了多元化的消费选择。
四级商圈城市1.顺义区：顺义区商圈以顺义城区为中心，是北京北部地区的商业中心之一。
未来宝山整体规划重点！简直是要称霸上海啊！
未来宝⼭整体规划重点！简直是要称霸上海啊！请回复序号选择您需要的服务：[01]全景俯瞰宝⼭吴淞位置[02]宝⼭2016幼/⼩/中对⼝地段表[03]宝⼭公共⾃⾏车办卡及⽹点[04]宝⼭便民服务信息[05]宝⼭区wifi 免费服务场所2016年宝⼭预计市、区两级重⼤项⽬40项；轨道交通总规划也达到了150公⾥，宝⼭，⼀座让⼈期待的城区，⼀座永未建成的城区，她总是随处充满惊喜，让⼈期待！交通地铁轨道交通15号线⼯程线路介绍：线路起⾃城市西北部的顾村公园站，沿祁连⼭路—连亮路—桃浦西路—⼤渡河路—古北路—古⽺路—桂林路—⽼沪闵路—银都路－莲花南路⾛⾏，⽌于城市西南部的紫⽵⾼新区站，全长约42.3公⾥。
按照计划，15号线于2016年全⾯推进建设⼯程，预计于2020年12⽉建成通车试运营。
⽽针对15号线宝⼭区域沿线房价，获益最⼤的应该就是上⼤板块。
轨道交通18号线⼀期⼯程线路介绍：场北路-通河新村-爱辉路-江杨南路-通南路-长江南路站-何家湾路-国权北路-国权路-江浦路-穿越黄浦江-民⽣路-世纪公园-⽩杨路-莲溪路-御青路-沪南公路-航头站。
上海轨道交通18号线即原来的轻轨L5线，⼀期⼯程总长约36.8公⾥，可以换乘14条线路。
线路主要途经宝⼭区、杨浦区、浦东新区三个⾏政区，共设26座车站。
2015年年内启动，2016年全⾯推进建设⼯程，预计于2020年年底建成通车试运营。
再增4条总规划达到150公⾥从2017年⾄2025年，规划再建设4条轨道交通线路途径宝⼭。
据了解，此次4条线150公⾥，与⽬前已经在建的15、18号线2个地铁项⽬并不重复，均为全新，将在宝⼭轨交再增加⼀定的线路。
其功能将针对市民出⾏⽅便、中⼼城与郊区新城衔接以及为⼤客流线路分流等。
宝⼭市民的出⾏将更加便捷。
再次确保了宝⼭建设发展正发⽣着“脱胎换⾻”的变化。
19号线这是⼀条城市南北向主通道，横跨4个区，将闵⾏、浦东、虹⼝、宝⼭4个区连成⼀⽚，促进四区经济协同发展。
宝山区区域总体规划
第一条编制目的为指导宝山区域长远发展需要，确定区域的性质、规模和发展方向，优化配置各项资源，指导区域各项建设，实现社会、经济、人口、资源、环境的全面、协调、可持续发展，制定本规划。
第二条规划编制依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市规划编制办法》3、《上海市城市规划条例》4、《上海市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》5、《上海市宝山区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》6、《上海市城市总体规划（1999—2020）》7、《上海市城市近期建设规划（2003—2007）》8、《关于切实推进“三个集中”加快上海郊区发展的规划纲要》9、《上海市中心城分区规划》10、《宝山区区域总体规划纲要（2004—2020）》11、《宝山区区域总体规划实施方案（2004—2020）》12、国务院、上海市委市政府关于宝山区发展的相关要求及政策文件13、上海市宝山区委区政府关于宝山发展的相关要求及政策文件第三条地位和作用《上海市宝山区区域总体规划（2005～2020）》是指导本区发展和建设的法定性文件，也是实施城市建设、城市管理的基本依据。
在本区进行的各项建设活动，编制国民经济和社会发展近期规划、新城规划、新市镇规划、详细规划、各专项规划等，均必须执行本规划。
第四条规划期限2005年至2020年，近期至2010年。
第五条规划区范围本次规划范围即宝山区行政辖区范围，总面积为293.7平方公里。
第六条规划指导思想1、坚持科学的发展观。
以科学发展观统领宝山经济社会发展全局，努力构建资源节约型、环境友好型社会；坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量；落实“五个统筹”：即按照统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展与对外开放的要求，实现宝山经济、社会、人与自然的全面协调可持续发展。
2、推进和谐社会建设。
大力推进和谐社会建设，加快提高人民群众物质文化和社会生活质量水平；实现区域物质文明、政治文明、精神文明和构建社会主义和谐社会四位一体的总体要求，努力构建民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的新区。
西城最新规划方案 (2)
西城最新规划方案随着城市化进程的不断推进，城市规划越来越受到人们的重视。
近日，西城区政府通过多轮讨论和专家评审，最终确定了一份新的城市规划方案，以期在未来几年内带来更好的城市发展。
背景西城区位于北京市中心，是北京市六个核心城区之一。
随着城市发展、人口增长，西城区的城市布局也随之发生了变化。
原有的城市规划已经无法适应现代经济和社会的发展需求。
因此，政府决定启动一项全面的城市规划，以改善西城区的经济、生态、空间等方面的发展问题，为市民提供更好的生活和工作环境。
规划内容城市命名为体现历史文化的沉淀、闪烁城市的文化魅力，西城区对即将涉及到的城市区域进行重新定义，从区名、街巷名、小区名等各个维度进行命名定位，置入特色文化元素，提升城市品质。
同时，区府还对区内群众反映强烈的老旧小区进行细化改造，使得小区定位明确，区居民的居住环境得到提升。
城市环境西城区没有独立的工业区，区内的主要发展方向是向三产业发展，因此环境的整洁、宜居更加重要。
政府制定了一系列环境保护规定，如制定废气排放标准、废弃物处理制度等，对于问题突出的区域提出了环境整治措施，并对居民提供九类环保设备补贴，让环保之志融入区民生活，形成区民对立体化、综合化、智能化、标准化的生态空间的共建共享共治。
城市交通西城区属于市中心区，交通拥堵一直是居民关心的问题。
为此，政府将继续推进既有地铁线路优化工程，争取尽早达到高速公路电子收费标准，加快智能交通建设，降低交通拥堵的程度，提高环境质量。
此外，政府还将继续推进公共交通的优化改造，打造更多的非机动车道路和步行街，推广新能源车辆和公共自行车，方便市民出行。
城市设施为改善城市功能不完备的问题，西城区政府将在城市基础设施建设方面加大投资力度，包括提高医疗设施、教育设施、文化设施、体育设施的完善度，延伸产业链，提升综合竞争力。
此外，政府还将建设更多的社区服务中心，便民服务设施，为市民提供更加便捷的服务。
效果预测此次新规划的出台对于西城区未来的发展极其重要。
一、商业规划：宝山 西城区
最近两年才开始 以较大规模发展
莘庄地铁商业的发展历程
时间 1997 2000 2003 发展阶段 初级商业 初级商业 发展中商业 发展状况 房产中介及零售为主，租金1-2元/平米左右，空置率70%以上 增加了零售及便利店小餐饮等辅助商业租金2-3.5元/平米左 右，空置率仍超过50% 借助周边小区的高入驻率，迅速增加了餐饮及社区配套商业， 租金3-4元/平米左右控制率突破70% 调整了80%的业态，餐饮逐渐呈现了品牌化的发展路线，并大 量引入了药房干洗等成熟的社区配套，租金3-4元，商铺开始 供不应求。 随着南广场的仲盛购物中心的开张，商业开始呈现中心态势， 街铺也更为专一，有为居民提供的社区配套，有为流动人口 提供的快餐，有为商务宴请提供的娱乐场所，租金普遍达到 2-7元/平米。
宝山整体商业规划：“2442”加“3”的空间布局
在“三横三纵”走向区域内将形成“2442”加“3”的商业空间布局， 即：形成淞宝、大华2个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、 顾村4个大型社区商业中心； 形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月 浦4个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林2个特色商业区域。 “3”是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业， 横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。
项目商业特征分析之二：地铁商业属性
地铁商业模式对我们的影响？
富锦路VS莘庄：区域共性
区位属性 交通条件 人群构成
莘庄
富锦路
都在外环线边上，都 是中心城区向郊区过 渡地区。共和新路和 沪闵路是其和市区连 通的快速车行道。
都是轨道交通一号线 人员组成也大都 的终点站。难存在换 以市区搬、拆迁 乘和大量流动客。 和外来购房为主。
上海未来20年发展规划【绝密】
1．马桥森林体育城：森林体育和总部基地、高端休闲区，规划范围在铁路闵吴线以北，闵行区界和沙港之间，有必要调整归并工业用地，合理布局农民动迁基地，大规模建设低密度住宅区和培训、研发综合基地。
2．上海化工区：包括漕泾主区、柘林新市镇和奉贤、金山两区的配套园，注意与海湾大学城的协调和隔离3．松江新城：包括以大学城、泰晤士小镇、新城枢纽、行政文化景观区为四个节点的36平方公里新城区，和二期广富林、永丰高铁枢纽地区的后续开发，以及10平方公里旧城区的整顿；注重与东片的新桥总部园区和车墩镇松江保税区的协调，并逐渐调整石湖荡地区建设，以及预留24、25、26和1号线等轨道交通进一步实施的空间。
规划面积100平方公里。
4．罗店新市镇：是宝山区沪太路发展轴的枢纽，以水乡古镇和北欧风情结合，发展特色杜市工业，保护生态，疏散城市人口提供合理成本的居住，实现农民生活城市化，注重组团和传统市街商业形态的结合，与轨道交通7号线及四条快速路紧密联系。
5．临港新城，西起五尺沟和南汇区界，北起大治河，同时还包括奉贤四团联动基地和大小洋山港区，面积为340平方公里。
他是上海建设国际航运中心和先进制造业基地的主战场，规划了自由港区、滴水湖主城区（包括文教、居住、文化休闲和商务功能）、装备产业园区、临港海洋产业区、老港地区的生态科技居住综合区、四团后方物流枢纽、万祥等四个镇级综合现代社区。
规划了轨道交通、快速公交廊道等为骨干的公交系统，以及贯穿全城的生态体系，着力发展贸易、物流、会展和装备、汽车、环保、光电子、航空等制造业，也是上海今后发展先进制造业最主要的基地。
他是上海乃至全国最大的完全新建的城市，建设的规模达到了江浙地级市的主城区水平。
滴水湖主城区按照还沪天际线和十个组团功能分区的要求，在21号线枢纽站、观海公园北侧的“上海之门”商务区和三个湖中心岛屿上布置全城的标志性建筑。
老港地区建设标准看齐东滩生态城。
6．上海国际汽车城：规划面积50平方公里（远期68平方公里），是嘉定组合新城的专业副中心，也是区域交通枢纽区，与昆山花桥、青浦白鹤联动发展。
区域商业发展规划规划范围与重点
区域商业发展规划规划范围与重点区域商业发展规划是指对一个特定区域内商业发展的规划和指导，旨在促进经济增长、提高居民生活质量，并为优化城市空间布局提供支持。
规划范围会涉及城市整体的商业发展方向，包括商业地产用地规划、商业设施布局、商业拓展策略等。
而规划重点则是最需要关注和推动的领域，以便达到规划目标。
首先，在区域商业发展规划的范围内，需要考虑到城市的整体定位和发展策略。
这包括城市的功能定位（例如商业中心、产业园区等），以及产业发展方向（例如投资促进、科技创新等），从而为商业发展提供基础。
其次，商业地产用地规划是区域商业发展规划的一个重要方面。
需要合理规划商业用地的分布和规模，以满足城市居民的消费需求和提高商业活力。
这需要根据人口密度、消费水平等因素，确定商业用地的适宜区域和数量。
同时，还需要考虑到交通网络、基础设施等因素，确保商业用地的可达性和便利性。
另外，商业设施布局也是区域商业发展规划的关键内容。
商业设施包括购物中心、零售店、餐饮场所等，这些设施的布局将直接影响到商业区域的吸引力和竞争力。
因此，在规划范围内需要综合考虑各个商业设施的数量、类型、位置等因素，以满足市民的多样化需求和提供便利的商业环境。
此外，商业拓展策略也是区域商业发展规划的一个重要组成部分。
商业拓展策略包括引进品牌商、促进商业创新等，旨在提升商业的吸引力和竞争力。
规划范围内需要考虑到商业拓展的策略和手段，如鼓励外资进入、支持本地创业、培育特色商圈等，以推动商业发展。
最后，区域商业发展规划还需要关注可持续发展和环境保护。
在规划范围内，需要考虑到商业活动对环境的影响，并采取相应的措施进行治理。
这包括减少空气和水污染、优化垃圾处理、提高能源利用效率等。
同时，还需要鼓励商业活动与公共设施的结合，如在商业中心建设绿色广场、休闲区等，以提升居民生活质量。
总之，区域商业发展规划的范围和重点需要综合考虑城市定位、商业用地规划、商业设施布局、商业拓展策略以及可持续发展等多个因素。
宝山商圈调研报告
宝山商圈调研报告宝山商圈调研报告一、调研目的和方法宝山商圈作为上海市宝山区的主要商业中心之一，拥有丰富的商业资源和消费需求。
本次调研旨在了解宝山商圈的发展情况、商业形态、消费特点，并为未来的发展提供参考意见。
本次调研采用了问卷调查和实地观察相结合的方法。
问卷调查主要针对商圈内的商家和消费者，通过对他们的意见和需求进行统计和分析。
实地观察则主要通过在商圈内的逛店、购物等活动中观察商圈的规模、设施、交通等方面的情况。
二、商圈概况宝山商圈位于宝山区的中心地带，交通便利，商业发达。
商圈内聚集了大型购物中心、超市、餐饮等各类商家，服务范围广泛，消费者多样化。
商圈的规模较大，商业设施齐全。
购物中心和超市居多，提供了丰富的商品选择和便捷的购物环境。
餐饮场所众多，各类美食应有尽有。
除此之外，商圈还有休闲娱乐设施、银行、医疗机构等一应俱全，满足了消费者的各种需求。
三、消费特点1. 消费群体多样化：宝山商圈的消费者主要包括当地居民、上班族、学生等多个群体。
他们对购物的需求各不相同，选择的商家和商品也有所区别。
2. 消费水平相对较高：宝山商圈的消费水平较高，尤其是购物中心和餐饮场所。
消费者愿意花费较多的金钱购买品质更好的商品和享受更好的服务。
3. 购物方式多样化：宝山商圈的消费者购物方式多种多样，有的通过实体店购物，有的通过网上购物。
线上线下购物相结合的消费方式受到了消费者的欢迎。
四、发展建议1. 加强商业配套设施建设：考虑到宝山商圈消费者的多元化需求，可以增设更多体验性消费项目，如咖啡馆、电竞馆等。
此外，扩大商圈的商业面积，增加优质零售空间，吸引更多商家入驻。
2. 优化交通出行环境：进一步改善商圈的交通出行环境，增加停车位，完善交通设施，提供更加便捷和安全的交通选择。
3. 提高服务质量：商圈商家应加强员工培训，提升服务意识和服务质量，以更好地满足消费者的需求。
4. 拓展线上销售渠道：结合当下的消费趋势，商圈商家可以开设线上购物平台，拓展线上销售渠道，方便消费者随时随地进行购物。
西城区高科技产业招商地图及招商方案
西城区高科技产业招商地图及招商方案西城区地处北京市中心，在强大的政治、经济和文化中心的支持下，吸引了中国全国和世界各地的高科技企业和创业团队的目光。
为了促进西城区高科技产业的发展，制定了一项完善的招商地图和招商方案。
一、产业定位西城区以从事高科技产业为主要发展方向，强调以中高端、智能化、创新领域为核心，以能源、新材料、新能源、信息技术、生物医药等领域为主攻方向。
同时，加强了与海外智库的战略合作，以引进高端人才和技术为依托，打造西城区的国际创新创业中心。
二、招商地图1. 中环财富中心中环财富中心位于西城区金融街，是高新技术企业集聚的重点区域之一。
这里拥有完善的科技金融平台、范围广泛的资源平台、专业财务管理服务及法律支持、科技孵化加速及众创空间等资源。
招商重点在于人工智能、大数据、机器人、物联网、区块链等领域。
2. 顺义科技园顺义科技园地处北京市顺义区，周边有许多高科技产业园区，交通便捷，环境优美。
园区拥有完备的硬件设施和软件支持，可以为租户提供全方位的技术、资金和人才等方面的支持。
园区的招商重点在于电子信息、环保、新材料、新能源、高端装备制造等领域。
3. 光华路SOHO光华路SOHO位于西城区光华路东侧，毗邻中国第一家苹果专营店。
这里有一流的创业环境，提供孵化加速服务、大数据分析、商业投资咨询、海外市场拓展等一系列服务。
招商重点在于科技创新、金融、文化创意、高端消费品等领域。
三、招商方案1. 提供多元化的政策支持为吸引更多的高科技企业入驻，西城区将采取优惠政策和服务措施，如减免税收、军工转移优惠、产业政策倾斜等多方面措施，以吸引更多的优秀企业和人才入驻并发展。
2. 完善公共服务设施西城区将完善园区的硬件设施，并加强对公共服务设施的投入。
以促进企业高效、便捷办公，提高工作效率为目标，制定完善的路网系统、道路交通规划、空气图等服务措施。
3. 搭建开放合作的平台西城区将面向企业，推出多个高科技创业平台，包括技术创新、文化交流、资金融合等领域的平台，这将帮助企业更好地对接市场，发挥各自的优势。
上海2028年前重点规划
上海2028年前重点规划1．马桥森林体育城：森林体育和总部基地、高端休闲区，规划范围在铁路闵吴线以北，闵行区界和沙港之间，有必要调整归并工业用地，合理布局农民动迁基地，大规模建设低密度住宅区和培训、研发综合基地。
2．上海化工区：包括漕泾主区、柘林新市镇和奉贤、金山两区的配套园，注意与海湾大学城的协调和隔离3．松江新城：包括以大学城、泰晤士小镇、新城枢纽、行政文化景观区为四个节点的36平方公里新城区，和二期广富林、永丰高铁枢纽地区的后续开发，以及10平方公里旧城区的整顿；注重与东片的新桥总部园区和车墩镇松江保税区的协调，并逐渐调整石湖荡地区建设，以及预留24、25、26和1号线等轨道交通进一步实施的空间。
规划面积100平方公里。
4．罗店新市镇：是宝山区沪太路发展轴的枢纽，以水乡古镇和北欧风情结合，发展特色杜市工业，保护生态，疏散城市人口提供合理成本的居住，实现农民生活城市化，注重组团和传统市街商业形态的结合，与轨道交通7号线及四条快速路紧密联系。
5．临港新城，西起五尺沟和南汇区界，北起大治河，同时还包括奉贤四团联动基地和大小洋山港区，面积为340平方公里。
他是上海建设国际航运中心和先进制造业基地的主战场，规划了自由港区、滴水湖主城区（包括文教、居住、文化休闲和商务功能）、装备产业园区、临港海洋产业区、老港地区的生态科技居住综合区、四团后方物流枢纽、万祥等四个镇级综合现代社区。
规划了轨道交通、快速公交廊道等为骨干的公交系统，以及贯穿全城的生态体系，着力发展贸易、物流、会展和装备、汽车、环保、光电子、航空等制造业，也是上海今后发展先进制造业最主要的基地。
他是上海乃至全国最大的完全新建的城市，建设的规模达到了江浙地级市的主城区水平。
滴水湖主城区按照还沪天际线和十个组团功能分区的要求，在21号线枢纽站、观海公园北侧的“上海之门”商务区和三个湖中心岛屿上布置全城的标志性建筑。
老港地区建设标准看齐东滩生态城。
西城区金融街地区规划方案
西城区金融街地区规划方案引言金融街作为中国金融业的重要核心区域，承载着国家经济发展的重任。
西城区金融街地区作为北京市金融中心的核心区域，具有得天独厚的发展优势。
为了更好地发挥金融街的功能，提升其国际影响力和竞争力，我们制定了西城区金融街地区规划方案。
一、发展定位以建设成为国际金融中心为目标，打造现代、功能完备、绿色生态的金融街地区。
二、空间布局1. 总体布局金融街地区将以金融核心功能区为中心，形成金融业务集聚、人才集聚、文化氛围浓厚、生态宜居的城市空间。
2. 功能区划* 金融核心功能区：集中金融总部、金融机构、金融服务机构、金融市场的专业服务区域。
* 商务办公区：提供高级写字楼和商务服务设施，吸引国际知名金融机构的入驻。
* 文化创意区：打造文化创意产业集聚区，吸引设计、艺术、影视等文创企业入驻。
* 居住生活区：提供高品质住宅、休闲娱乐设施和便利配套设施，满足人们的居住和生活需求。
* 绿色生态区：注重生态环境建设和公共绿地的规划，打造生态友好型城市空间。
三、交通规划1. 公共交通* 加强地铁线路规划，增设地铁站点，并与其他区域的地铁线路进行衔接，提升公共交通的便捷性。
* 完善公交线路网络，加大公交车辆投入以满足居民和上班族的出行需求。
* 增设自行车专用道以及公共自行车停放点，鼓励绿色出行。
2. 道路交通* 提升道路交通容量，扩大道路宽度，提速车辆通行效率。
* 合理设置交通信号灯以提高交通流畅度和安全性。
* 完善智能交通系统，通过现代化交通管理手段来提高交通效率。
四、建筑设计与绿化1. 建筑设计* 引入国际知名建筑设计公司，打造造型独特、标志性鲜明的建筑群。
* 提倡绿色建筑设计理念，积极推行节能环保技术，减少对环境的影响。
2. 绿化* 增加绿色空间比例，建设更多的公共绿地、景观廊道和城市公园，提升居民的生活品质。
* 选择适应当地气候条件的植物，打造四季常绿、花草争艳的城市景观。
* 注重生态保护和水资源的合理利用，建设水系景观，提高绿色空间的生态价值。
宝山新业坊的介绍
宝山新业坊的介绍
宝山新业坊是上海市宝山区的一个新兴商业区，位于宝山区中心地带，是宝山区政府重点打造的商业中心。
宝山新业坊以其独特的地理位置和优越的商业环境，吸引了众多知名企业和品牌入驻，成为宝山区乃至上海市的一个重要商业地标。
一、商业配套
宝山新业坊的商业配套非常完善，包括商场、超市、餐饮、娱乐等多种业态。
其中，宝山新业坊商场是该区域最大的商场之一，拥有众多知名品牌和商家，为消费者提供了丰富的购物选择。
此外，宝山新业坊还有多家大型超市，如家乐福、沃尔玛等，为周边居民提供了便捷的购物服务。
餐饮方面，宝山新业坊有各种风味的餐厅和小吃店，满足了消费者的不同口味需求。
此外，宝山新业坊还有多家娱乐场所，如电影院、KTV等，为消费者提供了多种娱乐选择。
二、交通便利
宝山新业坊交通十分便利，周边有多条公交线路和地铁站，方便消费者前往。
此外，宝山新业坊还有多层停车场，为消费者提供了充足的停车位。
三、商业氛围
宝山新业坊的商业氛围非常浓厚，吸引了众多知名品牌和企业入驻。
这里的商家经营理念先进，服务质量高，为消费者提供了优质的购物体验。
此外，宝山新业坊还定期举办各种商业活动和促销活动，吸引了众多消费者前来购物。
四、未来发展
宝山新业坊是宝山区政府重点打造的商业中心，未来发展潜力巨大。
随着周边居民的增多和商业环境的不断完善，宝山新业坊将会成为宝山区乃至上海市的一个重要商业中心。
总之，宝山新业坊是一个商业配套完善、交通便利、商业氛围浓厚、未来发展潜力巨大的商业中心。
相信在不久的将来，它将会成为宝山区乃至上海市的一个重要商业地标。
宝山商业概要
宝山零售市场概览宝山现有主要商圈宝山现有主要商圈：：区域核心商圈——淞宝商圈、大华商圈社区商业中心——北上海商圈、殷高西路长江路商圈宝山目前拥有大华和淞宝两大区域型商业中心大华和淞宝两大区域型商业中心大华和淞宝两大区域型商业中心，是两大人群最为密集的居住板块，商业配套相对成熟、集中，有大华虎城、黄金广场、安信商业广场等代表性商业项目；除两大区域核心商圈外，区内还形成了以百联北上海、殷高西路沃尔玛为中心的小型商业集中区域；宝山区整体商业发展相对上海中心城区还较为滞后，商业分商业分布相对零散布相对零散，，缺乏较为成功的大型综合商业项目缺乏较为成功的大型综合商业项目；目前商业整体档次不高，以中档百货以中档百货以中档百货、、大卖场和街铺等配套型商业为主型商业为主，缺乏娱乐、生活类业态，国内外知名连锁品牌也少有入驻；受商业发展滞后以及轨道交通的影响，宝山消费人群外流现宝山消费人群外流现象严重象严重，主要体现为沿规交线路流向五角场、大宁国际等主城区商圈；宝山未来将有万达广场万达广场万达广场、、绿地北郊绿地北郊、、宜家家居中心宜家家居中心等多个大型综合性商业项目出现，特别是万达广场的开业将会在周边区域内形成一个新兴的商业中心，有效提高宝山区域内的商业聚合能力。
大华7号线外环线中环线1号线3号线宝山商业发展格局宜家中心本项目No.项目名称商业类型体量体量((平方米平方米))现有项目1北翼商业街商业街24,5002安信商业广场商业街区142,5003创邑创邑··幸福湾商业街区50,0004宝钢商场百货5,3005黄金广场百货12,5006祥腾生活广场商业街区51,0007长江国际商业购物中心商业街76,0008景瑞生活广场商业街区160,0009百联北上海购物中心100,00010世华商务广场商业街68,00011泰富商业广场商业街27,50012红星美凯龙家居卖场319,00013大华虎城大华虎城（（一期一期））购物中心150,00014巴黎春天百货49,000总计1,235,300未来项目1星月国际商务广场商业街98,0002绿地风尚天地商业街50,0003万达广场综合体200,0004绿地北郊广场综合体200,0005宜家家居中心购物中心156,0006宝钢原文化中心项目购物中心63,0007大华虎城二期购物中心75,000总计842,000宝山商业项目分布图示图示：：现有项目未来项目1091123412131456淞宝商圈大华商圈北上海商圈殷高西路长江路商圈1254316787本项目。
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西城区商业规划特征：社区 + 轨道
• 该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。 • 该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边 的枢纽型组团式商业。
二、项目本体：城市别墅社区商业
•住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅 •项目总建面:18,3586㎡ •商业面积：1,0221㎡ •首批交房时间:2009年年初 •房源总套数：约800套
宝山整体商业规划：“2442”加“3”的空间布局
在“三横三纵”走向区域内将形成“2442”加“3”的商业空间布局， 即：形成淞宝、大华2个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、 顾村4个大型社区商业中心； 形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月 浦4个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林2个特色商业区域。 “3”是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业， 横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。
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O
机会（opportunities ）：
随着整个别墅社区的进一步成熟和发展，作为社区商 业的经营前景将越来越好，且经营业态有持续提升的空 间。
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目前北上海商业广场定位的是区域性商业中心，但目 前其实际发展状况却偏重于民生类社区消费，零售类业 态过于低端，而随着其发展逐步回到原定“轨道”，目 前的民生类消费功能必然会向真正的社区配套商业转移。
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威胁（ threats ）：
当前的金融危机及其引发的实体经济下滑状况，对商业 经营者的信心有较大影响，其投资拓展必然更加谨慎，对 不成熟区域的商业拓展尤其如此。
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五、项目整体商业发展与业态定位建议
项目商业发展阶段划分
发展阶段 商业养成阶段 商业成长阶段 发展时间 1-3年 3-5 社区发展程度 项目入驻30%——50% 项目入驻50%——100% 周边有1-3个其它新的大型社区建 成并入住，并调整之前的商业。
最近两年才开始 以较大规模发展
莘庄地铁商业的发展历程
时间 1997 2000 2003 发展阶段 初级商业 初级商业 发展中商业 发展状况 房产中介及零售为主，租金1-2元/平米左右，空置率70%以上 增加了零售及便利店小餐饮等辅助商业租金2-3.5元/平米左 右，空置率仍超过50% 借助周边小区的高入驻率，迅速增加了餐饮及社区配套商业， 租金3-4元/平米左右控制率突破70% 调整了80%的业态，餐饮逐渐呈现了品牌化的发展路线，并大 量引入了药房干洗等成熟的社区配套，租金3-4元，商铺开始 供不应求。 随着南广场的仲盛购物中心的开张，商业开始呈现中心态势， 街铺也更为专一，有为居民提供的社区配套，有为流动人口 提供的快餐，有为商务宴请提供的娱乐场所，租金普遍达到 2-7元/平米。
四、项目SWOT分析
优势（strengths ）：
项目依托海德花园这一大型城市别墅社区，自身拥有中产 阶级消费人群数千人。
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项目与高架路等交通要道的交通连接条件均较好。
项目紧临轨道交通1号线延长线的富锦路站，能够带来一定 流动客群。
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劣势（weaknesses）：
项目周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业 隔离。 项目的实际交通条件基本只能提供单边商业消费客群，整体 为半封闭孤岛式商业属性。 富锦路地铁站为终点站，所带来的客群基本为过路人群，很 难提供持续性消费支持。
2006年
发展中商业
2008年底
逐渐成熟商业
富锦路的未来？
在正确的商业养成及发展运作下，3-5年后， 它将成就自身的辉煌！
观点小结：
短期内地铁商业模式对于本项目的影响很有限，绝大部分乘坐地 铁在富锦路站出入的人群均为过路客或终点客，很难停留下来进 行目的性消费，而项目周边社区密集度和通达性在短期内都不会 有很大改观，因此我司认为：至少在未来3年内，地铁人流最多只 能为本项目提供20%左右的消费能量。 但是从长远来说，随着项目后期别墅业主的入住完毕，以及周边 更多住宅项目的后续建设，还有交通条件的改善，富锦路将很有 可能部分复制莘庄的发展轨迹，在经过5年左右的发展后至少成为 一个“小莘庄”。
项目商业区位属性
本案位处共和新路· 蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴。 本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的 西城社区商业中心。
西城区区位规划示意图
西城区功能定位：中高档舒适型居住社区
• 上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、 方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能 为一体的综合性产业区。 • 宝山西城区房地产开发量将达到800万平方米，在2015年左右将形成 可容纳20万人以上的现代化生态新城。 • 整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。 • 本案所处的南块定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区，住 宅面积将达到220万平方米，人口数量8万人以上。
项目商业特征分析之二：地铁商业属性
地铁商业模式对我们的影响？
富锦路VS莘庄：区域共性
区位属性 交通条件 人群构成
莘庄
富锦路
都在外环线边上，都 是中心城区向郊区过 渡地区。共和新路和 沪闵路是其和市区连 通的快速车行道。
都是轨道交通一号线 人员组成也大都 的终点站。难存在换 以市区搬、拆迁 乘和大量流动客。 和外来购房为主。
商业成熟阶段
5-8
项目各个发展阶段的业态定位与租金水平
发展阶段 商业养成阶段 目标人群 业态定位 租金水平 1-2元
80％的社区居民， 20％的地铁交通流 动人群。
社区服务50% 餐饮30% 零售10%
特色餐饮 70％ 生活配套 20％ 休闲娱乐10％ 特色餐饮50 社区配套10% 大型娱乐20% 定向消费20%
三、项业属性
• 项目所依托的蕰川路从市 区方向过来的转向路程过 长，基本只能提供从宝山 往市区的单边商业消费。
• 周边其它住宅项目的社区 人群与本项目存在较大的 商业隔离，其消费能量对 本项目的影响有限。
因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤 岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商 业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地 日常生活消费。
细分业态定位研究
策划及媒体推广计划 招商渠道 客户拓展渠道
合同商务条件
案场执行
经营管理模式建议
• • • • • • • 统一经营管理 定期的市场推广吸引消费群体 清晰的设立导视系统 吸引人流的业态定位及铺位的选择 人流线路的设置 灯箱广告位的合理设置 基础工作的执行力度（保安，保洁，服务人员）
富锦路VS莘庄：区域差异
发展时间 交通条件 地铁周边的住宅
莘庄
1993年1月10日：南段（锦江乐园至徐家汇） 上行线建成；1994年12月12日：全线（锦江乐 园至上海火车站）通车调试上海轨道交通俱乐 部; 1995年4月10日：全线（锦江乐园至上海 火车站）试运营；1995年7月1日：全线（锦江 乐园至上海火车站）正式运营；1997年7月1日： 南延伸（锦江乐园至莘庄）通车；2004年12月 28日：北延伸（上海火车站至共富新村）通车。 目前整个区域的规划较为完整、科学。
70%的周边居民 20％的地铁交通流 商业成长阶段 动人群。 10%定向型消费人群。 50%的周边居民 20%流动人群 20%的定向型人群 10%的商务宴请
2-5元
商业成熟阶段
3-7元
项目近期推广主题建议：
城铁旁◎别墅社区商业◎品质生活休闲街
六、项目服务执行工作相关
项目整体工作推进步骤
项目总体业态定位研究
本项目商业运作思路阐述 • 其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目， 使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心 运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中 重点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品 牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提 升。
本项目商业运作思路阐述 • 然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的 阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到项目内部住 宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边 商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合 的形态，在早期的商业运作中就做好预留。
一、商业规划：宝山 ◎ 西城区
宝山区整体商业规划示意图
宝山整体商业规划：“三横三纵”的空间框架
从南向北为“三横”：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、 郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环 线北部城镇发展功能带。 从西向东，“三纵” ：沪太路城镇商业发展轴；共和新路—蕰川 路（轨道交通1号线）新城商业发展轴；逸仙路—同济路（轨道交 通3号线）城市商业发展轴。
西城区商业规划定位：大型社区商业中心
• 该大型社区商业中心区域由两部分组成：
• 一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中 心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中 心、专卖店铺等，商业面积7万平方米左右； • 二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、 休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为5万平方米左右， 形成与北上海商业广场的互补。
•社区规划人口：4000人左右 •已推出房源:418套 •已销售套数：268套 •预计近期入住：占规划人口的33% •商业功能：轨道别墅社区配套商业
本项目商业运作思路阐述 • 首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中 心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商 业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提 升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问 题在于怎样开启这一良性循环的起头。任何一大社区商 业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重 要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶 段和成长阶段。
除地铁外的其它交 通条件也较为便利。 地铁未开通前居民出 入市区主要靠“徐闵 线”“沪莘线”等几 路老公交。而随着5 号线的开通，莘庄站 成为交汇换乘站。