河源写字楼市场分析

一线写字楼租金水平(元/平米/月)
R= 商品房均价(百元/平米)

<2
河源市GDP总量550亿元 河源市一线写字楼30-40元/平米/月，这里取35元/平米/月。R=1.75
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河源市主要依托珠三角工业转移为依托，主要打造绿色环境旅游产业 为主，未来产业结构仍不会有重大调整，对于高端写字楼的需求一段 时间内不会出现
市场竞争分析
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写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具
有较强的聚集性
万绿春天
华达凯旋广场 翡翠明珠
商业中心 御府中央
海拓大厦
华达新城
本项目
友l力大厦 东方银座 锦天大厦 河源广场广场 中心一号 华怡集团
已售（已 办公） 在售 待售
写字楼主要分布在城市核心干道上，在建设大道中路、越王大道上，且通达性和昭示性较好。
中心1号现正销售，价 格6500-8000元/平米， 租金35元/平米
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需求—租赁
企业多属草创期或成长期，写字楼面积需 求较小，多数在100平米左右
企业类型 创业性企业 成长型企业 发展型企业 稳定型企业 扩张型企业 企业人数 20人以下 20-50人 50-80人 80-100人 100人以上 物业要求 价格低、空间使用灵活、可商可住 价格适合、面积实用，地段要好， 开始要求形象 形象要好，价格中等，要有商务配 套，区位要好，交通便利 高形象、可以接受高价格，商务配 套服务 高形象品质、企业品牌、价格敏感 度低 写字楼阶段 商住公寓 商住公寓、低档 写字楼 低档写字楼、中 高档写字楼 中高档写字楼、 顶级写字楼 中高档写字楼、 顶级写字楼
河源企业还处于创业、 成长或发展期，办公面 积多为50-100平米，大 的200平米左右。

一些知名企业基本拥 有自己的物业办公。

写字楼出租率都在 70%以上，租金便宜的 写字楼出租率相对较高

写字楼内行业分布散 乱，尚未形成一定的聚 集，租户层次差距明显

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发展阶段
通过评估模型的横向比较判断，河源写字 楼市场发展水平相对较低
90%
停车位情况
无地下车库，停车 位不足
客户
使用客户为太平洋保险，担保公 司、银行等
6500 （2009 年） —
100%
1层地下室，停车位 自用投资占40%，证券、律师事 300余个，地面76个， 务所、房地产、建筑公司等 相对较充足 无地下车库，停车 位不足 1层地下车库，车位 约100个 装饰公司、广告公司等 设计院、广告公司、装饰公司、 义乌小商品公司等
高 市场各行业写字楼需求模型
6 形 象 依 赖 度
3 4
2 1
编 号
行业
编 号
行业
1
金融/保险
5
建筑/房地产
8
5
2 3
咨询/法律/会计 信息/软件/科技
6 7
广告/传媒 建材/装饰
7
弱 租金承受力 强
ห้องสมุดไป่ตู้
4
电子/电器/设备
8
商贸/物流
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写字楼市场总结
河源写字楼市场发展水平相对较低，市场可见的写字 楼形象和配置都较低，主要是以住宅办公为主，少量 高端写字楼主要是本土大型企业自建。
次级核心 地段
25
——
建设大道、中山大道
三类物业
非传统商 务区
25以下
——
多数企业因规模和资金及成本原因多数选择公寓和 住宅（包括民房）进行办公
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写字楼总结——整体出租率较高，都保持在70%以上
代表项目
建 设 大 道 友力大商务 厦 凯旋广场
售价
-
租金
30（含管 理费） 30—40
租售情况
东方银座 东方明珠
28
出租率80%
23（含物 90% 业管理费）
锦天大厦
中 山 大 道 河源广场
商品房
28
1800 （130平4 房） ——
60%
50%
地下车库与酒店共 享，车位充足
主要住宅为主，车 位充足
旅行社、工程公司、咨询公司、 贸易公司、教育机构等
主要是住宅区，摄影机构、教育、 广告等公司
华怡集团
大堂 不到200平米，6 米 300平米 100平米
外立面 现代玻璃幕墙 现代玻璃幕墙 外立面朴实 三部
电梯
楼层面积 1036平米/ 层 1200余平 米/层 不详
六部电梯 2部箱式1部观 光电梯
锦天大厦
东方银座
不到100平米
不到100平米
略有现代气息
略有现代气息
2部电梯
2部国产电梯
1500平米
800平米

河源第三产业不发达，未来市场对高端写字楼的需求 不旺盛。

目前在租的写字楼形象和配置较低，出租率并不高， 市场商务氛围的成熟需要较长时间。

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——
出租100%
——
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主要为政府单位如旅游局等
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供给
多数写字楼配置简单，形象质朴，少量新 开发项目或自用办公楼配置较高。

电梯数量配备不足，因为散租客户多，在高峰时期等候时间较长 凯旋广场及中心1号中心配备中央空调
外立面除凯旋广场外，多数写字楼没有气派的大堂，立面形象质 朴
名 称 华达凯旋 广场 中心1号 友利大厦
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河源写字楼现状 目前仅有一在售写字楼项目，多以租赁为主，租金收益率不高
物业等级 区域 租金范围 元/月㎡ 售价 元/㎡ 6500— 8000 代表项目 华达凯旋广场、中心1 号、锦天大厦 华怡集团大厦、东方 银座、海拓大厦、友 利大厦 区域
一类物业
核心地段
30-40
建设大道
二类物业
1）在同一综合体之中，写字楼的销售速度低于 住宅。 目前河源在售写字楼仅中心1号，其余以租为 主，未来市场写字楼推出时间较晚（主要有华达 新城写字楼、御府中央写字楼和商业中心写字 楼），市场前景可观。 2）相同区位，写字楼项目销售价格低于沿街商 铺。 3）已售写字楼中，购买自用客户占较大部分。 4）自用客户为律所、会计、装饰公司、软件网络 公司等。 5）需求面积相对较小大部分需求面积100—— 300平米之间，且租金管理费相对较低。
天津 深圳 北京 上海
GDP 总量(亿元) >1200 写字楼 整体容量 大 中等 较低
城市写字楼发展水平评估模型
4.0
3.0 R
长沙
2.0
南京 成都 南昌 惠州 东莞 珠海 河源 1000 2000 GDP(亿元)
广州
800～1200 <800
1.0 0 3000 4000
R >3 2～3
写字楼相对发展水平 高 中等 较低
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中心1号
目前在售，面积1200余平米/层，每层面积分割80——350平米不等，是目前河源在售写字楼素质较
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需求—销售
写字楼的销售速度不及住宅，销售价格短 期内难以较大幅度拉升
在售综合体内商业与写字楼均价对比
项目名称 凯旋广场 中心1号 集中商业 未售 未售 写字楼 6000 7000