碧桂园内训之房地产项目并购与合作的相关法律实务
房地产行业并购律师实务
房地产行业并购律师实务主讲人：杨坤引言：很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题，我学识粗浅，经验也有限，只是跟大家交流，谈不上授课。
一、房地产并购概述（一）并购的概念房地产并购首先从并购说起，并购是一个商业上的概念，现在法律把它拿来用了，其实也是似是而非的说法，最简明的定义是，公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制，购并包括收购和兼并，什么叫公司的控制权？各个国家公司法也没有明确定义，但我看到英国、意大利公司的控制权情景，有10种、8种情景做了罗列，我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义，公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。
这种说法都是似是而非的，我们认为控制权就是法律的支配权，但这个支配权是否有量的概念，现在我看的文件都没有非常详细的说法，为什么要讲这个？关于公司并购的概念，其它课程的律师、老师可能另外讲过，我就不做详细的探讨。
我要强调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为，目标在于商业利益的地位最大化，因此手段也是五花八门的。
比如我们通常说的基于控制权，大家知道我国对外资进入机构有比例上限，最高不能超过20%，完全就是一个小股东，最多派一个董事，控制权非常有限，但仍然愿意这么干，因此商业目的是多方的，我们平时讲购并是取得控制权，这是似是而非的说法。
学法律者有一个毛病，总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为，动不动就说这个东西不合法，那个东西不合法，其实不是，我们做法律，如果不理解商业理念，这些法律就没有什么意义，做律师也这样，如果不懂得这些商业逻辑，不理解商业背后的背景，光抠几个条文，对客户的服务毫无价值，所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量，基于丧失控制权的做法，也是并购的一种精神，世界上最牛的人不是取得控制权，为什么？因为收购一个公司，取得一个公司的控制权，某种意义上就取得了包裹，丧失控制权，把控制权拿出去，获得现金或者股票基于变现的东西，从利益链来讲，商业价值链来说，丧失控制权，把它卖掉取得现金才是最终的实现，取得控制权那是取得一个包裹，最牛的人是把它卖出去，不是买进来，不能说你取得控制权就是并购，丧失了控制权就不是并购。
53.碧桂园地产资料之《房地产开发相关法律知识》
《建筑法》
《商品房销售管理办法》
31
Part5 房屋交付—基础法律知识
主体工程
使用功能
商品房交付 的条件和标准
装修工程
公共设施配套 装饰装修配备
32
Part5 房屋交付—基础法律知识
交付的通知 •从买卖合同的约定
•竣工验收备案表
交付应出示的资料 •质量保证书、房屋使用说明书
房地产开发相关法律知识
CONTENTS
1
项目取得
2
规划设计
3
施工建设
4
项目销售
5
房屋交付
6
物业服务
2
Part1 项目取得—涉及的法律法规
《物权法》 《土地管理法》
涉及的主要 法律法规
《城市房地产管理法》 《公司法》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
3
•买卖合同约定的其他材料
33
Part5 房屋交付—重点掌握的法律问题
逾期交楼
界定 商品房在买卖合同约定的交楼期达不到交付条件或标准
责任 承担买卖合同约定的逾期交楼违约责任
13
Part2 规划设计
Question
项目通过规划的标志性法律文件是什么？
14
CONTENTS
1
项目取得
2
规划设计
3
施工建设
4
项目销售
5
房屋交付
6
物业服务
15
Part3 施工建设—涉及的主要法律法规
涉及的主要 法律法规
《建筑法》
Part1 项目取得—基础法律知识
土地法律制度
土地公有制
房地产企业并购实务手册
房地产企业并购实务手册一、概述房地产企业并购是指一家企业通过购买另一家企业的股权或者资产，从而获得对该企业控制权或者管理权的一种交易行为。
在房地产市场中，并购是企业扩大规模、提高市场占有率、实现战略目标的重要手段之一。
本手册旨在为房地产企业提供并购实务方面的指导，帮助企业了解并购流程、风险控制、法律文件、税务筹划等方面的问题。
二、并购流程1.确定并购目标：企业应根据自身战略规划和市场环境，确定并购目标企业，并对目标企业进行尽职调查，包括财务、法律、业务等方面。
2.制定并购方案：根据尽职调查结果，制定并购方案，包括交易结构、支付方式、税务筹划等。
3.谈判与交易达成：与目标企业进行谈判，协商确定并购价格、交易条件等事项，并最终达成交易协议。
4.审批与备案：并购方案需经过相关部门审批或备案，企业应按照规定程序进行申报和审批。
5.交接与管理：完成并购交易后，企业应进行资产交接、人员整合、业务整合等工作，并对目标企业进行管理。
三、风险控制1.法律风险：并购过程中涉及众多法律问题，如股权转让、资产转移等，企业应聘请专业律师进行法律审查，确保交易合规。
2.财务风险：并购交易涉及资金问题，企业应充分评估自身财务状况，确保有能力支付并购款项。
3.业务风险：并购后企业需对目标企业进行业务整合，应对目标企业的业务模式、市场地位、竞争状况等进行全面评估，以降低业务风险。
4.人员风险：并购涉及人员调整，企业应做好员工沟通工作，避免因员工不满导致不稳定因素。
四、法律文件1.并购协议：并购协议是并购交易的核心法律文件，包括交易价格、支付方式、交割条件等条款。
2.股权转让协议：股权转让协议是股权并购中常见的法律文件，用于约定转让方、受让方及股权的相关事项。
3.资产转移协议：资产转移协议用于约定目标企业资产转移的具体事项，包括资产种类、数量、质量、价格等。
4.合同：并购过程中涉及的其他合同，如租赁合同、知识产权转让合同等，企业应仔细审查合同条款，确保合同合规、双方权益得到保障。
碧桂园地产集团_【BGY项目总培训】房地产项目并购与合作的相关法律实务
投资策划 中心风险控制部
20 1 5 .11
课程目标
|
银念"析?并购与合作粪拿他模式的法律特点与差异 注意什么?并购与合作奠拿地模式的法律凤隘及防范措施 如何选择?备类拿他模式的适用倩影
并购与合作类拿地模式
E ; 瞄型合作开发
一脚一
i 一 -4-?一 ←
端贯一
着对方实力强劲、 信警良好 ，并可以愤恨给我司金银操作 不排除以后来用该种模式的可能
二、联营型合作开发
【利澜分配】
根据相关的司法解释，这种模式因为商务条件的不同 ， 最后可能会导致整个合同性 质转变，产宝不同的法律后果
( 1 )合同约定自E供土地使用权的当事人不承担经蕾凤舱，只收取固定利益的，应当认
EEB
交易模式 : 1、 我司派驻开发管理团队进驻项目公司，按照我司报批 的规划和设计 ， 以项目公司名义开发建设， 2、 施工单位选择、工程造价及预算确定，施工合同的签 订经我司同意后执行， 3 、 工程建设费用承担我司借和自项 目 公司 ，根据工程 建设情况横用 投入 4、 转让价款的用自定与支付 转让总价款= 存宿 T Iii!份精 t眉僧桩桩相】 +土地价格
孚续，补交出让金)
石王军击磊、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地耻管
理高关问题的通知》 军用空置划拨地，报总后画出部批准后 ， 可以采用三种方式处理
( -)地方政府收储然后么讲出让 ，
(二)部队直接公开转让， (三)部队与地方政府共同公开转让.
( 2 ) 土地E抵押的处理
• W.受让的土地巳耐甲不允许辑上，同时也办理不了过户.
-、土地使用权转让
未达 25%$m 条件的处理:操作要点
房地产收并购法律尽职调查实务要点
收并购业务是非诉法律服务中的一个重要业务板块，在知识储备和工作方法方面对律师有一定的进阶要求。
尽职调查一般是律师参与收并购业务的起点，大量的书籍和文章对尽职调查的内容和方法作了详细介绍。
基于多年的房地产企业法务工作经验，本人拟以房地产收并购业务为细分领域，从房地产企业的内部需求视角对房地产收并购法律尽职调查相关工作进行实务总结，以与各位同行进行探讨。
本文主要从律师受收购方委托开展业务的视角进行阐述。
一、尽职调查的目的从不同主体的视角，尽职调查的目的可能有所不同，至少偏重上有所差异。
（一）从房地产企业的视角来看，实现其商业目的是交易的最终诉求，尽职调查工作的开展也应当与企业的该项诉求保持一致第一，获得利润是所有企业法人的共同目的，房地产企业也不能例外。
因此，房地产收并购尽调所着眼的重点首先需是对盈利有重大影响的信息。
比如在股权收购的场合，即使收购的标的是目标公司股权，但直接与盈利相关的是土地使用权，因此应首要关注土地相关的信息。
第二，房地产开发资金需求量大，对现金流的要求高，IRR（内部收益率）是很多房地产企业判断是否获取项目的核心标准之一。
因此，对于目标项目相关的、可能对现金流产生影响的信息也需要重点关注。
比如一家房地产企业拟在新城市收购房地产项目，该城市的预售许可办理条件、限购/限贷/限售等政策将直接影响企业投入资金峰值和回款速度，开展尽职调查时对此需予以关注并进行特别提示。
上述判断不是对其他信息重要性的否定。
对企业来说，与商业目的间接相关的信息及其他风险信息，大部分可以通过风险识别、风险评估、风险规避/风险分担等方式进行化解，最终通过交易方案的安排予以解决，而与商业目的直接相关的信息决定着交易是否继续，是企业关注的核心。
（二）从律师的角度出发，尽职调查要体现从业者的价值，要“调查”且要“尽职”第一，应通过尽职调查全面的发现和提示风险。
尽职调查不是将所得信息简单罗列于尽职调查报告之中，而是基于法律工作的逻辑对目标项目相关信息（尤其是风险信息）的分拣、提炼、总结、汇编，使得报告使用人能够全面、清晰、准确的将相关信息用于自身商业决策，这是律师免责的底线要求。
房地产项目并购尽职调查法律实务
转让方 双方 转让方 购买方
股权转让
√
√
纳税主体
转让方 双方
17
工程转让纳税分析
1、增资税及其附加〔城建税、教育费附加〕 营改增后，转让土地使用权的税率为11%，但2021年4月30日前取得的 土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外 费用减去取得土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率 计算缴纳增值税。应纳税额=[销售额/〔1+5%〕]*5%。自2021年5月1 日起取得的土地使用权，应采用一般计税法，应纳税额=当期销项税 额－当期进项税额。当期销项税额=[全部价款/〔1+11%〕]*11%
教授 中国人民大学律师学院客座教授、中国政法大学疑难案
件研究中心兼职研究员 荣获“北京市十佳房地产律师〞、“北京市优秀律师〞、
“先进法律工作者〞等称号 2
主题
一、并购法律尽职调查概述 二、房地产工程并购方式选择 三、房地产工程并购法律尽职调查
3
讨论
何为法律尽职调查？目的？种类？调查内 容？
4
主题
26
案例二
甲公司〔购置方〕： 印花税：20000×0.05%=10万元 甲公司合计纳税：10 万元。 丙公司〔转让方〕： 印花税：20000×0.05%=10万元
丙公司合计纳税：3757.5 万元。
27
案例一、案例二纳税比照 单位：万元
增值税及附 加 契税
印花税 土地增值税
所得税
税负
项目转让
税额
•程序繁琐 •办理手续时间长 •税费较高 •溢价可计入本钱 •风险可控
•程序简单 •办理手续时间短 •税费较低 •溢价无法计入本钱 •风险难控
15
思考
【精品】房地产投资并购与合作实操解析(含案例)
房地产投资并购与合作之并购融资、获得渠道、尽职调查、风险控制、溢价估值、运营整合全案解析一房地产并购的方式1.房地产项目并购的方式2.房地产资产并购的特点3.房地产项目公司股权并购的特点4.房地产项目公司股权和资产转让比较5.增资扩股和股权并购方式的比较6.国有、民营和外资企业并购的特点7.住宅、办公、商业、旅游地产等投资攻略8.2018年和当前房地产收并购的特点9.保利和招商的案例分析1.房地产项目并购的方式☐收购（新和老的集团）公司（股权）- 机会较少☐收购（新和老的）项目公司（股权）- 机会较多☐收购资产–较少☐收购非项目公司（很多公司一般不考虑）房地产并购的特点：★交易非常活跃、成功和风险并存、资产主导交易、税收主导交易等房地产（集团）公司和项目公司☐百强房企83%的并购以获取项目资源为目的；☐百强房企10%为获取房地产公司；☐百强房企7%以获取房地产关联产业公司为目的；☐前30强房企全面参与并购项目、地产公司及关联产业；☐其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。
资产并购模式基本交易架构图投资人转让方(1)设立房地产企业(1)缴付出资(2)购买目标房地产新项目公司(2)支付资产转让对价(3)办理产权转移登记2.房地产资产并购的特点房地产项目转让需要满足以下三个条件：☐根据《中华人民共和国城市房地产管理法》其中第39条的要求：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（注：土地出让金已经支付）；☐按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。
☐不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，不属于依法回收土地使用权，且房地产权属清晰、权属证明依法登记。
资产转让方式转让在建工程，应履行以下程序1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同;2、在相应行政机关办理相关过户登记。
房地产项目(公司)并购法律实务讲解
• 2、瑕疵出资股东的股权问题
• （1）已转让其瑕疵出资股权的股东是否还承担责任
• （2）受让的股东是否承担责任？
• 四、房地产项目（公司）并购的主要环节 • 1、前期准备工作 • （1）了解被并购方的动机、目标公司和目标项目的基本 情况、存在的障碍 • （2）组建并购团队
• 2、与被并购方开始首论谈判，并签订并购意向书
• • • • • •
一般情况下，并购意向书应具有如下条款： 并购标的条款 保密条款 提供资料和信息条款 费用分摊条款 对价条款
• • • • • •
进度安排条款 排他协商条款 诚意金条款 意向书终止（解除）条款 争议解决条款 法律适用条款（涉外时）
该阶段经常发生的问题： • １、把诚意金写成定金 • ２、把诚意金支付给对方 • 3、没有约定意向书终止（解除）条款
3、尽职调查，出具报告 • 尽职调查的程序：拟定调查清单，发对方事先准备后进 行。 • 尽职调查的主要内容：见附件
2004年国土资发[2004]9号《国土资源部关于国有划拨 土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，可以直接认 定办理登记手续就等同于经过了审批。
• 二、房地产项目（公司）并购的动机 • 1、企业自身经营需要 • 2、企业外部发展优势论 • 首先，企业发展通过外部兼并收购方式比靠内部积累方式 不仅速度快，效率高。 • 其次，可以有效地冲破行业壁垒进入新的行业。 • 第三，兼并充分利用了被并购企业的资源。 • 第四，兼并充分利用了经验效应。
• 《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产 等问题的批复》（以下简称《批复》）第三条规定：“国有企业以建 筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于 以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一 并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续。否则， 应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土 地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经 有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。”
房地产项目(公司)并购法律实务
房地产项目(公司)并购法律实务房地产项目(公司)并购法律实务前言第一章：引言1.1 背景和目的1.2 内容概述第二章：准备阶段2.1 确定并购目标2.2 进行尽职调查2.3 确定并购方式2.4 制定战略计划第三章：交易结构3.1 股权并购3.2 资产并购3.3 财务重组3.4 合并第四章：交易条件4.1 价格谈判4.2 权益转让与交割4.3 不动产权属变更4.4 相关行政许可第五章：合同起草与谈判5.1 股权转让协议5.2 资产转让协议5.3 重组协议5.4 合并协议5.5 相关文件第六章：交易审批与报告6.1 相关部门审批6.2 审计与报告6.3 法律风险评估第七章：和解与争议解决7.1 和解协议7.2 争议解决方式7.3 仲裁与诉讼第八章：合规事项8.1 合规审查8.2 信息披露8.3 公司治理第九章：附件本文档涉及的附件见附件部分。
附件附件1：股权转让协议样本附件2：资产转让协议样本附件3：合并协议样本附件4：相关法律文件样本法律名词及注释1.股权并购：指通过购买目标公司的股权来实现并购的方式。
2.资产并购：指通过购买目标公司的资产来实现并购的方式。
3.财务重组：指通过并购来进行财务结构调整的方式。
4.合并：指将并购双方合并为一家公司的方式。
5.尽职调查：指对目标公司进行全面的审查和评估。
6.交易结构：指并购交易的形式和方式。
7.价格谈判：指双方就并购交易中的价格进行协商和确定的过程。
8.股权转让协议：指规定股权转让条件和权利义务的合同。
9.资产转让协议：指规定资产转让条件和权利义务的合同。
10.重组协议：指规定公司重组条件和权利义务的合同。
11.和解协议：指解决并购交易中争议的协议。
12.争议解决方式：指解决并购交易中争议的方法。
13.审计与报告：指对并购交易进行审计和编制报告的过程。
14.合规审查：指对并购交易的合规性进行审查。
15.信息披露：指对并购交易相关信息进行公开披露的行为。
16.公司治理：指公司内部的组织结构和管理方式。
房地产企业并购与重组的法律指导
房地产企业并购与重组的法律指导随着中国房地产市场的不断发展和变化，房地产企业之间的并购与重组成为行业内的常见现象。
并购与重组旨在提高企业的市场竞争力，实现规模扩张和资源整合。
然而，这些活动涉及复杂的法律问题，需要依据相关法规进行指导和规范。
本文将就房地产企业并购与重组的法律指导进行阐述。
一、并购与重组的法律基础房地产企业并购与重组的法律基础主要包括中国公司法、中国证券法以及其他相关规定。
根据中国公司法，公司并购与重组需要通过重大资产重组、股权转让或合并等形式进行。
同时，中国证券法要求合规公开、信息披露等事项的处理，以保证投资者合法权益。
二、法律尽职调查与风险评估在进行房地产企业并购与重组前，进行充分的法律尽职调查和风险评估是必要的。
尽职调查的目的是全面了解目标企业的经营状况、财务状况、社会信誉等方面的情况，以便准确评估并购风险。
风险评估需要重点关注目标企业的合规性、债务情况、法律争议等方面的问题，并寻求专业法律意见以规避潜在风险。
三、合同与文件的准备与签署并购与重组过程中，涉及许多合同与文件的准备与签署。
这些合同与文件主要包括股权转让协议、合并协议、重大资产重组方案、债权债务处置协议等。
在准备与签署合同与文件时，需要严格遵循中国法律法规的规定，明确双方权利义务，并确保合同的有效性和合法性。
四、经营者特别授权与披露义务在房地产企业并购与重组过程中，相关经营者需获得特别授权，以便更好地实施并购或重组方案，并保护公司及投资者的合法权益。
经营者还需要履行相应的披露义务，及时、准确地向股东、监管机构和公众披露与并购或重组相关的重要信息，以维护信息对称和市场的公平性。
五、国有土地使用权的转让与审批在某些情况下，房地产企业并购与重组涉及到国有土地使用权的转让与审批。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国有土地使用权的转让需经批准并签署相应的土地使用权出让合同。
同时，在土地使用权转让过程中，还需要确定并履行相关的土地增值税和土地出让金等法律义务。
并购重组的法律与实务
并购重组的法律与实务概述并购重组是企业发展的重要手段，能够实现资源优化、规模扩大、降低成本、提高效益等目的。
但是，在进行并购重组时，需要遵守一系列的法律规定和程序，以及开展融资、审计、财税、人力资源等一系列实务操作。
本文将从法律和实务两个方面探讨并购重组，以帮助企业更好地进行这项工作。
法律方面立项实施并购重组前，企业需要进行立项。
立项包括明确目标、确定标的及交易方式、预计风险、制定方案、审批等内容。
根据《公司法》等法律规定，企业在进行并购重组前，应当编制详细的方案，具备合法性、可行性和完备性，包括摸底调研、风险评估、法律尽职调查等。
尽职调查尽职调查是并购重组评估的重要环节，是获取标的公司信息和风险的关键手段。
尽职调查包括法律、财务、商业、税务、人力资源等多个方面，需要进行全面细致的掌握与了解。
需要注意的是，尽职调查是一个风险评估过程，需要及时发现和解决各种问题，否则可能会给交易带来严重后果。
协议签署签署协议是并购重组中的重要环节，协议中主要包括标的企业的交易确认、投资报酬与标的企业的股权转让价格、双方对未来管理与经营方针的约定、重大风险的约定、补偿和违约责任的约定等等。
协议签署后，各方应当按照合同履行各项义务，达成交易的最终完成。
监管与审批在并购重组的过程中，相关监管部门需要进行审批，以确保交易遵守法律规定、符合市场规则、保障交易双方的权益。
在审批过程中，应当注重对标的企业的管理与运营情况的审查，加强对交易的过程与结果进行监管和评估，保障交易双方的合法权益。
实务方面融资与财税并购重组的实施需要大量资金的支持，同时涉及到相关税务处理。
因此，在进行并购重组时，需要充分规划好融资与财税安排，制定合理的融资方案，确定适当的融资结构，降低融资成本和税务负担，确保融资的顺利进行。
人力资源并购重组对于企业的人力资源管理带来重大影响，需要对标的企业的所有员工进行评估，并合理化安置，确保员工权益不受损失。
此外，企业还需要对整个企业的人力资源管理进行规划和安排，确保人才的平衡发展。
房地产项目(公司)并购法律实务
房地产项目(公司)并购法律实务房地产项目(公司)并购法律实务一、引言本文档旨在介绍房地产项目(公司)并购的法律实务，包含了各个环节的细化内容，以便为相关人士提供参考。
在房地产项目(公司)并购过程中，各种法律问题需要被认真考虑和解决，以确保交易的合法性和顺利进行。
二、尽职调查2.1 尽职调查的目的在房地产项目并购中，尽职调查是非常重要的一步，目的是了解并核实目标公司的财务状况、法律风险、商业模式等方面的情况。
2.2 尽职调查的内容2.2.1 财务尽职调查包括审查目标公司的财务报表、财务指标、会计核算情况等，以确定目标公司的财务健康状况。
2.2.2 法律尽职调查涉及目标公司的合同、诉讼、知识产权等方面的审查，以识别潜在的法律风险。
2.2.3 商业尽职调查涉及目标公司的经营模式、市场地位、竞争对手等方面的审查，以评估其商业前景。
2.3 尽职调查报告尽职调查报告应包括详细记录的调查结果，以便后续的决策和交易准备。
三、交易结构3.1 交易形式选择根据具体情况，可以选择合并、收购或股权转让等不同的交易形式。
3.2 交易主体确定交易主体，包括买方、卖方及相关的中介机构，以确保交易的合法性和可行性。
3.3 交易条件明确交易的条件，包括价格、支付方式、交割时间等，以确保交易的顺利进行。
四、法律合规4.1 相关法律法规了解并遵守房地产相关的法律法规，包括土地管理法、房地产开发管理条例等。
4.2 基本合同谈判和签署各项基本合同，如并购协议、股权转让协议、债权债务协议等，以明确各方的权利义务。
4.3 监管审批按照相关的监管要求进行审批，如国家发改委、住建局等的批准。
五、附件本文档涉及以下附件：1. 尽职调查报告范本2. 并购协议范本3. 股权转让协议范本4. 债权债务协议范本六、法律名词及注释1. 尽职调查（Due Diligence）：指在并购等交易中，认真、全面、细致地审查和检查目标公司的财务、法律、商业等方面的情况。
房地产并购法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，房地产企业间的并购活动也日益增多。
房地产并购不仅能够优化资源配置，提高市场集中度，还能够实现企业规模扩张和产业链整合。
然而，由于房地产并购涉及的法律问题复杂，法律风险较高，因此，了解和掌握房地产并购的法律规定对于保障并购活动的顺利进行具有重要意义。
本文将从以下几个方面对房地产并购的法律规定进行阐述：一、房地产并购的概念和类型1. 概念房地产并购，是指一个房地产企业通过购买、合并、参股等方式，取得其他房地产企业的全部或部分资产、股权，从而实现控制权转移的法律行为。
2. 类型（1）资产并购：是指并购方通过购买被并购方的全部或部分资产，实现控制权转移的行为。
（2）股权并购：是指并购方通过购买被并购方的全部或部分股权，实现控制权转移的行为。
（3）合并：是指两个或两个以上的房地产企业，通过合并协议，合并为一个企业的法律行为。
二、房地产并购的法律规定1. 法律依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国反垄断法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规是房地产并购的法律依据。
2. 合同签订（1）并购合同：并购方与被并购方签订的，明确并购双方权利义务的合同。
（2）股权转让合同：并购方与被并购方股东签订的，明确股权转让条件、价格、支付方式等事项的合同。
（3）资产转让合同：并购方与被并购方签订的，明确资产转让条件、价格、支付方式等事项的合同。
3. 注册登记（1）公司并购：并购方需按照《中华人民共和国公司法》的规定，办理公司变更登记手续。
（2）股权转让：并购方需按照《中华人民共和国公司法》的规定，办理股权转让登记手续。
（3）资产转让：并购方需按照《中华人民共和国物权法》的规定，办理资产转让登记手续。
4. 产权过户（1）公司并购：并购方需按照《中华人民共和国公司法》的规定，办理公司产权过户手续。
（2）股权转让：并购方需按照《中华人民共和国公司法》的规定，办理股权转让过户手续。
碧桂园土地法律政策知识与企业涉地法律实务操作培训 (干货)
• 2、土地物权类型
土地物权
我
国 的 土地所有权 担保物权
土
地全
物 民劳
权 体
所动 有群 ︵众
抵
系 国集
押
家体
权
所所
有有
︶
地役权 农 地 承 包 经 营 权
土地使用权
国
集
有
体
建
建
设
设
用
用
地
地
使
使
用
用
权
权
第一部分：土地法律和政策基础知识
——我国的土地权属制度
（1）土地所有权
我
国 的
1、城市市区的土地属于国家所有； 2、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国 家所有（法律另有规定属于集体所有的除外）；
主要内容
第二部分 案例分析
➢和县如山湖城项目 ➢北京密云项目 ➢滁州乌衣项目
第一部分：土地法律和政策基础知识
——我国的土地权属制度
• 1、物及物权
我
• （1）什么是《物权法》中的“物”
国 的 土
物：能够为人力所能控制并有利用价值 的有形物或有体物
地
物 动产：指不动 权 产以外的物，
不动产：指 土地以及房
所有权、用益物权和担保物权。
我 国 • 物权三大特性： 的 土 地 1、是绝对权 是直接支配物的权利 物
权
体 系
2. 是对世权
具有排他性，任何其他人不得非法干预， 物权的义务人是物权权利人以外的任何人
3、物权法定
物权的种类和内容由法律规定，当事人 不能创设
第一部分：土地法律和政策基础知识 ——我国的土地权属制度
国
其使用权 。我国土地所有权实行的是公有制，而土地使用权则是私有制 。
房地产项目公司并购律师实务
房地产项目（公司）并购律师实务
引言
咱们都是做律师的，很多问题都需要咱们一路来讨论，今天跟大伙儿是交流，而不是讲课，在讲的进程中有一些可能不是那么明确，希望大伙儿在那个课堂进行当中有一个互动。
我来自盈科房地产开发法律事务部，盈科这两年进展超级快，在北京应该是最大的律师事务所，整个办公面积是8000多平米，执业人数总共有600多人，执业律师有300多人，在三年之内，咱们会在全国省会城市和本地市建分所，包括国外。
三年之内，咱们的目标是要做成亚洲最大的律师事务所，全世界前十的律师事务所。
盈科律师事务所分得比较细，目前为止成立了30个中心部门，我那个部门专门做房地产开发的。
咱们的部门要紧做四大业务，一个是房地产并购；第二是房地产项目的融资；第三房地产开发全程的法律效劳；第四是房地产开发有关的诉讼。
今天什么缘故要讲如此题目，因为不管在房地产公司做法务仍是做律师，专门是要做一个专业的房地产律师，房地产并购的业务是房地产律师超级重要的业务，而且涉及的金额一样比较大，若是说那个业务比较精通，那律师业务的能力能够提到一个很高的水平。
房地产项目收购并购的法律问题详解
房地产项目收购并购的法律问题详解随着我国房地产市场的不断发展，房地产项目的收购并购也日益成为了经济社会发展的重要组成部分。
然而，在房地产项目收购并购过程中，涉及到的法律问题也越来越多，这些问题可能会对收购并购造成一定的影响或者风险。
本文将对房地产项目收购并购的法律问题进行详细的解析。
一、房地产项目收购并购的主要方式房地产项目的收购并购主要包括以下几种方式：1. 资产收购方式资产收购方式是指，通过购买房地产开发公司的资产来实现公司的收购。
这种方式的主要优势在于，可以有效规避公司的债务和未决事项。
然而，该方式的缺点也比较明显，例如需要重新申请开发资质、需要重办工商、税务等手续等，相对比较繁琐。
2. 购买其控制权购买其控制权是指，通过购买控制公司的股权来实现对其的控制。
这种方式的主要优势在于，可以免去重新办理开发资质等手续，且公司的债权和未决事项也无需清偿。
但是，一旦公司的股权被收购方掌控，原有管理层可能会被撤换，导致公司的运作受到影响。
3. 合资方式合资方式是指，收购方与被收购公司共同出资组建一个新的公司或加入原有的公司中，实现收购目的。
合资方式的主要优势在于，可以充分利用被收购公司的优势和资源，同时又能够将双方的经验与技术相互结合，实现互利共赢。
二、房地产项目收购并购需注意的法律问题在房地产项目收购并购过程中，需要考虑的法律问题主要包括以下几个方面：1. 合同的签署在收购并购前，应该确保签署相关的合同，明确双方的权利和义务，避免可能出现的法律纠纷。
合同应包括如下内容：•双方的资质、认购金额、出资方式、出资期限等详细信息；•双方的权利和义务、权益比例、以及其他必要的条款和条件；•未来股权变更的条件；•签署的时间和地点等细节。
2. 并购的审批并购涉及到的项目、企业要通过国家有关部门的审批程序方可进行。
企业在收购并购前，应事先了解所涉及的法规、政策以及审批流程，确保企业在合法的范围内完成收购并购的工作。
碧桂园如何处理项目并购中的债务与溢价问题(干货)
如何处理项目并购中的债务与溢价问题投资策划中心李富强2016年1月26日化解主要矛盾项目并购两个老大难!溢价债务债务数额往往接近或超过土地价值，需根据不同的债务类型制定相应的解决方案常见的债务类型工程款、地价款股东借款第三方借款：银行、民间借贷为股东、第三方提供土地抵押担保为股东、第三方提供保证、股权质押目标公司自身债务：目标公司担保债务：处理方式一：转股前，我方提供资金解决债务01 02购买债权借款给合作方F项目，拟以项目土地作价出资至新公司，但项目土地已抵押给信托公司，担保债务金额4.6亿元，我方在作价出资前以借款方式代合作方解除项目土地抵押担保，合作方提供其他合作项目股权作质押担保Q项目，债权人达30人，其中，土地抵押及股权质押担保债务合计5.8亿、民间借贷1.24亿、房产抵押担保债务0.5亿元，合作方已无法取得债权人信任，需由我方分别向债权人购买债权处理方式二：转股后，我方提供资金解决债务01 02承债式收购X项目，目标公司自有负债4.5亿元，我方收购目标公司后以项目土地融资贷款偿还该4.5亿元债务支付股权对价并代合作方直接偿还予债权人T项目，项目土地对外担保债务6亿元，我方将6亿元股权转让款直接支付予银行以解除项目土地抵押担保操作原则：保障资金支付的安全01 02 03以借款形式支出资金：需提供经我方认可的担保物T项目，提供22000平米土地作为抵押担保F项目，将项目土地抵押予我方，同时将项目公司股权质押予我方与债权人签订三方协议，确保债务全部清偿F项目，与债权人XX信托公司签订三方协议，确定债务金额及支付方式款项直接支付予债权人T项目，在土地解押前，均只代合作方向债权人偿还债务，全部土地解押后支付余款问题3问题2问题1常规手段：“开票”带来遗留问题违法违规风险不被税局认可的风险未来无法税前列支的风险二手并购项目往往存在较高土地溢价土地溢价处理影响项目整体利润增加税费负担《税收征收管理法》第六十三条：补交税费；处50%以上5倍以下罚款；构成犯罪的，追究刑责。
房地产项目(公司)并购法律实务
房地产项目(公司)并购法律实务【标题】房地产项目(公司)并购法律实务【文档模板】一、背景信息1. 公司并购目的2. 展示公司概况3. 描述房地产项目的重要性二、法律框架1. 公司法律法规概述2. 相关房地产法规概述3. 股权并购法律程序及要求4. 合同法律事项5. 知识产权法律事项三、尽职调查1. 财务尽职调查2. 法律尽职调查3. 环境尽职调查4. 运营尽职调查四、并购协议1. 股权转让协议2. 过渡期协议3. 业务保密协议4. 人员劳动协议5. 其他相关协议五、监管审批1. 监管机构审批程序2. 审批所需文件及材料3. 审批过程中可能遇到的问题及解决办法六、合并整合1. 企业文化整合2. 员工管理整合3. 房地产项目整合4. 客户关系整合5. 法律合规整合七、风险管理1. 并购风险评估2. 合规风险评估3. 法律纠纷风险评估4. 非预期风险管理【附件】本文档所涉及附件如下：1. 公司财务报表及相关文件2. 尽职调查报告原始资料3. 监管机构审批申请文件4. 审批机构回复文件5. 合并整合计划书6. 合规性评估报告【法律名词及注释】本文档所涉及的法律名词及注释如下：1. 股权并购：指通过购买公司股权来实现公司的并购行为。
注解：根据国家相关法律法规，股权并购需要符合一定程序及要求。
2. 过渡期协议：指在并购过程中，为了实现业务过渡和顺利转移，各方签订的协议。
注解：过渡期协议包括业务过渡具体安排、责任划分等内容。
3. 业务保密协议：指在并购过程中，为了保护双方商业秘密和利益而签订的协议。
注解：业务保密协议包括信息保密、非竞争条款等内容。
4. 人员劳动协议：指在并购过程中，为了合理安置员工及保障劳动权益而签订的协议。
注解：人员劳动协议包括员工待遇、职位调整等内容。
【艰难及解决办法】本文档在实际执行过程中可能遇到的艰难及解决办法如下：1. 艰难：信息不全或者不许确解决办法：加强尽职调查，多方面核实信息的真实性和准确性。
房地产项目转让与并购实务
房地产项目转让与并购实务今天讲的这个是比较实务，《房地产项目转让与并购实务》。
在开发过程中，作为咱们律师、投资啊，这是一部分业务。
房地产并购、收购方面的法律实务。
主要分为几个板块，第一个是前期调查方面的法律实务。
第二个是项目转让法律方面的实务、争议点以及业务操作中的一些问题。
第三个是股权收购法律方面的实务、争议点以及业务操作中的一些问题。
第四个是转让、并购的纳税实务。
因为税务作为投资方，包括律师，要掌握一个税的方面的知识。
因为我们方案的特性就是税务是很重要的一关，包括里面有哪些税种，以及怎样去筹划，方式不同，税收种类不同。
项目收购应该注意哪些问题？大家可以谈一谈。
前期调查阶段有人来咨询说他要收购一个房地产项目需注意哪些，我觉得可以从三个方面来说：第一，土地的合法性。
第二，项目的合法性及现状。
第三，收购方式的选择，通过前期的一些调研，我们会对项目收购做一个方式的选择。
我们要通过对具体项目的了解来分析选择一种更合适、更可行的方式。
第一，土地的合法性就是涉及原来他土地取得的问题，原来土地的取得是出让合同的履行，还有土地使用权现在的一个状况。
第二，项目的合法性，目前的审批文件以及规划的一个条件、项目的现状。
第三，方式的选择，主要两种，一种是项目转让，一种是股权转让。
那么有两个重要的问题，第一个是解决地是谁的，是否合法。
第二是这个地值多少钱的问题。
解决地是谁的我们可以看土地证，包括怎样取得的，是否还有其他的问题。
然后看土地证他的规划条件，我们才能确定它值多少钱，规划条件直接影响能够做多少面积的房屋，能所什么样的房屋，商业、住宅。
土地的取得，我需要考虑这几个问题，土地的性质，是国有还是集体所有,并非只有国有土地我们才可以做，国有土地与集体土地我们都可以与他人合作。
集体土地建设用地的流转各地有不同的试点，比如说他是通过试点的方式拿到的集体建设用地使用权的话，这样的话我们就要考虑他拿到这个地的合法性，是否履行了相应的法律条件，如果再履行了相应的法律条件下，并没有问题的话，那么我们是可以去收购的，包括股权收购、项目转让。
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适用情形
1 目标公司债权债务过于复杂，不适用于股权收购时，可考虑土地转让； 2目标公司除了目标土地外，有其他资产、物业或经营业务，不好剥离、或者对方 不 愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。
一、土地使用权转让
1 划拨地的土地转让 • 除了军用空置划拨地外，其他划拨土地不能直接土地转让（需补办出让
土地使用权转让 联营型合作开发 股权类拿地模式 委托代建代管
二、联营型合作开发
概念
• 即“合伙型”合作开发，也叫“联建、参建”合作开发；
• 指合作各方一方出地、一方出钱，共同投资、共享利润、共担风险的一种房地产 合作开发模式（注意：“共同经营”不再是合作开发的必备条件）
• 合作双方不组建项目公司，通过签订《联营合作开发协议》约定：钱怎么投、怎 么开发建设、怎么销售以及怎么分配利润或物业等，通过一纸合约约束对方。
• 解决方案：解除抵押后再进行土地转让，解押的资金最好由对方解决，如对方没
有钱，在提供足额担保的前提下，我司可提供借款处理。
一、土地使用权转让
（3）未达到法定转让条件的处理
需
根据《 土地管理法》规定，国有土地使用权转让必须达到开发投资总额
要 注
的25%的条件，未达到25%不允许转让，同时现实中也有国土局也不给办理过
若对方实力强劲、信誉良好，并可以授权给我司全权操作 不排除以后采用该种模式的可能
二、联营型合作开发
【利润分配】
根据相关的司法解释，这种模式因为商务条件的不同，最后可能会导致整个合同性
需
质转变，产生不同的法律后果:
要
注
1合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认 定
意 的
一、土地使用权转让
概念
指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获取土地。
条件
1 已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证； 2 已投资额（不含出让金）占总投资达到25%。
优缺点
【优点】转让完成后比较干净，不涉及以前公司的债权债务，可轻装上阵直接开发 【缺点】转让税费高（营业税及附加、契税、土地增值税）税费较重，导致拿地成本 增加
一、土地使用权转让
未达25%转让条件的处理：操作要点
• (1)如对方缺乏开发建设资金，我司可以借款解决，但对方须提供足额担保，确保资金安全； • (2)要求必须按照我司的规划设计条件进行开发建设。这个很好理解，如果不是，转让后不符
合我司条件需要重新规划设计、拆除重建将造成资金成本及时间成本的浪费。
意
户。
的
相
关
但现实中有很多空地，未达到25%的转让条件，我们又想通过土地转让的方
法
式转让，如何处理？
律
问
题
【解决方案】
要求对方按照我司的规划设计条件开发至25%，满
足转让条件后再办理转让手续。
一、土地使用权转让
【案例】未达25%转让条件：广州某项目
A公司
项目公司
土地转让
碧桂园
项目土地 （空地）
借款（工程建设费用）
• (3)由我司派管理团队以对方名义进行建设，类似于委托代建代管，但不收费。这样更有利于 掌控进度、资金安全、工程质量以及施工单位的衔接等等。
• (4)在实施步骤上，前期签署《合作协议》，按照转让方案设定好条件及双方的权利义务。在 满足25%后，另行按照双方议定的价格签署一份《土地转让合同》。
并购与合作类拿地模式
3、项目以对方的名义报建和开发建设，当发生分歧和争议时，我方容易受制 于人。
二、联营型合作开发
防范措施
1、详尽评估合作方的资信情况以及商誉； 2、合作方的公章由双方共管，项目管理由我司操盘、我司组建项目团队； 3、我司委派人员进入合作方董事会； 4、对方股权最好能质押给我司； 5、最好能以土地抵押方式融资解决项目资金问题，抵押后可避免对方擅自转让土地
房地产项目并购与合作的相关法律实务
投资策划中心 风险控制部 2018.11
课程目标
概念辨析？并购与合作类拿地模式的法律特点与差异
目标一
注意什么？并购与合作类拿地模式的法律风险及防范措施
目标二
如何选择？各类拿地模式的适用情形
目标三
并购与合作类拿地模式
土地使用权转让 联营型合作开发 股权类合作开发 委托代建代管
并购与合作类拿地模式
土地使用权转让 联营型合作开发 股权类合作开发 委托代建代管
三、股权类合作开发
也叫“法人型合作开发”，通过联合组建项目公司或者收购对方股权、或者增资等形式，最 终获得项目公司的一定比例股权，从而实现间接获取土地。
新设公司合作开发
已有项目公司的股权获取
交易模式： 1、我司派驻开发管理团队进驻项目公司，按照我司报批 的规划和设计，以项目公司名义开发建设； 2、施工单位选择、工程造价及预算确定，施工合同的签 订经我司同意后执行；
3、工程建设费用承担：我司借款给项目公司，根据工程 建设情况按月投入 4、转让价款的确定与支付： 转让总价款=在建工程价格(原借款抵扣)+土地价格
需
手续，补交出让金）
要
《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管
注
理有关问题的通知》：
意
军用空置划拨地，报总后勤部批准后，可以采用三种方式处理：
的
（一）地方政府收储然后公开出让；
相 关
（二）部队直接公开转让； （三）部队与地方政府共同公开转让。
法 律
（2）土地已抵押的处理
问 题
• 拟受让的土地已抵押不允许转让，同时也办理不了过户。
不同于 合伙型合作开发--------------------法人型合作开发
二、联营型合作开发
1、土地登记在对方名下，在整个开发建设的过程中，理论上对方可以转让土 地、抵押土地，也有可能因对方的债务问题导致土地或房产被查封、拍卖， 影响正常开发建设，我方的资金安全和项目权益也难以保障；
法律风险
2、我方的权益完全是基于《合作开发协议》，但对方可以单方撕毁合约、也 可以另行与别人签署《合作开发协议》，从而让我司出局。虽然，对方会承 担合同违约责任，但我们的投资收益难以保障。
为土地使用权转让合同。
相
2合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定 为
关
法
房屋买卖合同。
律 问
3合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定 为
题
借款合同。
4 合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的 ，应当认定为房屋租赁合同。