第四章 市场比较法
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取,掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点:估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法,买卖实例比较法,市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一,也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面,与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提:交易市场已经形成-—比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用:房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：—-没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区--某些类型很少见的房地产,或交易实很少的房地产，如古建筑-—难以成为交易对象的房地产,如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验(需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料-—尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件,如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
市场比较法
市场比较法公式：委估对象房地价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×个别因数修正系数×区域因数修正系数具体思路：针对同类住宅进行客观调查，选取可比实例进行比较修正，评估委估对象的房地产公开市场价值。
（1）选取可比实例经筛选确定A、B、C三个可比实例。
实例A：位于锦绣江山，建于2008年，所在层数为第3层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。
房屋成交价为每平方米建筑面积人民币2980元，交易日期为2010年。
实例B：位于山水国际，建于2008年，所在层数为第2层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。
房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3264元，交易日期为2010年。
实例C：位于山水国际，建于2008年，所在层数为第5层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。
房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3055元，交易日期为2010年。
确定可比实例修正系数依据：交易情况修正：房地产市场是一个不完全市场，成交价格易受非正常情况的影响，要将非正常情况下的成交价格修正为正常情况下的成交价格。
以上可比实例的成交价格为正常情况下的价格，故不做修正。
交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点的价格。
株洲房地产市场状况平稳，故不做修正。
个别因数修正系数：根据建筑结构、类型、等级、设施与设备、质量、朝向等因数进行修正。
区域因数修正系数：根据区位、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境等因数进行修正。
（2）因素条件比较表1：（3）因素条件比较、修正和计算比准总价格如下表2：数据修正：三个结果差异不大，取以上三个比准价格的算术平均值作为估价对象的最终评估结果，故：估价对象的房地产单价=（3072+3199+3024）/3≈3098（元/平方米）故待估对象总价为：3098*156=483288元。
房地产估价选择题
房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。
A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
4第四章 市场比较法
3、成交价格、成交日期、付款方式 列表
第四章 市场比较法
房地产估价
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料
2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的 广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客
4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地 产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
第四章
市场比较法
房地产估价
（三）交易日期修正的方法
2、价格变动率法
①逐期递增或递减 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率）期数
②期内平均上升或下降 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数）
第四章
市场比较法
房地产估价
举例
1年前某投资人以20万美元购买了一套房产， 假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。 1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％， 达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元 18.4万元。
可比实例的成交价格 正常情况分值 可比实例情况分值
100
可比实例的成交价格
第四章
市场比较法
房地产估价
举例
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。
正常价格 5000 100 95 5263 元 / 平方米
可比实例的选择
（一）收集资料的范围
1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小
交易较少 ——大
2、按房地产的性质与类型定
住宅 ——小 厂房 ——大
第四章
市场比较法
第四章 市场比较法及其操作1
2、搜集内容
交易双方的基本情况包 括：交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双 方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属正常交易。交易目的 包括：转让、抵押、入股等。 （2）交易实例房地产状况：房地产状况包括：权益状况、实物状 况、环境状况等。如坐落位臵、面积、用途、、交通、土地容积率、 建筑物剩余使用年限、周围环境景观等 （3）成交价格及付款方式房地产价格有房地产总价格、房屋总价 格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，如土地拍卖价 格、招标价格、协议价格；货种及货币单位等情况，如美元、港币、 日元等。 （4）成交日期以确定交易实例的可比性进行日期修正。 （5）付款方式：付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款 的方式及比例等。 （6）交易情况：如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及 有无债务清偿，人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易 情况。
作业：制定可比实例调查表？
（1）交易双方的基本情况及交易目的
二、选取可比实例
可比实例选择的合适与否，是运用市场比较法成功与否的重要环节。 1、与估价对象类似的房地产 （1）与估价对象房地产的用途应相同。 （2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。 （3）与估价对象房地产所处地段应相同。 2、成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近 一般选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行 交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期1年内成交的交易实例作 为可比实例。《房地产估价规范》（GB-1999） 3、 可比实例的交易类型与估价目的应相吻合 要求交易实例与待估房地产的价格类型相同。房地产大类价格类型主要是 指：①买卖价格；②租赁价格；③抵押价格；④入股价格；⑤征用价格；⑥ 典当价格；⑦课税价格；⑧投保价格等。 4、成交价格为正常价格，或可修正为正常价格 所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场 信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格。《房地产估价规范》 （GB-1999）规
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
4.市场比较法
若条件改为：买方净付50万元，则正常单价为？ 正常价格=买方付出/(1+买方税率） =50/120/(1+3%)=4045元/平方米
26
——市场状况修正
（一）修正原因
市场变化
（二）修正目的
上升 下降 平稳
将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
27
一般公式：
估价时点价格 =可比实例价格×交易日期修正系数
5000*6.2787*（1+1.2%）8*（1-0.2%）2/6.2798=5478美元/平方米
32
②期内平均上升或下降 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数）
33
需要评估某房地产于2014年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2013年4月30日，价 格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的 价格2013年间平均每月上涨1.5%，2014年以来平均每 月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。
100 正常价格 5000 4762元 / 平方米 105
24
买方付出 = 正常价格+买方税费 = 正常价格+正常价格×买方税费率 卖方净得 = 正常价格－卖方税费 = 正常价格－正常价格×卖方税费率 正常价格=？ 请推导
1 正常价格 买方付出 1 买方税费率 1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率
15000 1 1.5% 8 1 0.5% 2 16632元 / 平方米
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1年前某投资人以20万美元购买了一套房产， 假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。 1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％， 达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元 18.4万元。
第四章 市场比较法
3、估价期日（估价时点） 指估价结果对应的日期。估价时点不 是随意给定的，也不完全与估价作业日期 相同，它需要估价人员根据估价目的来确 定。在估价之前，它说明了估价中需要估 算和判定的是哪个具体日期的客观合理价 格或价值；当估价结果作出后，它说明了 该估价结果是在哪一个时间上的客观合理 价格或价值，以便于应用。估价时点应该 采用公历表示，并应精确到日。
不同用途的房地产，影响其价格的区域因素 也不同，区域因素修正的具体内客应根据估价 对象的用途确定。具体比较修正时应分别选择 对其有影响的主要因素。 2、区域因素修正的方法： 区域因素修正，是将可比实例相对于估价对象 由于外部环境差异所造成的价格差异排除，使 修正后的可比实例价格能够与估价对象房地产 所处地段的实际情况相符。
[解] (1)统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准， 假设当时人民，的年利率为8％，则：
甲总价＝16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76．422(万元人民币)乙总价＝15(万美元) 甲单价=764 220 /200 ＝3 821．1(元人民币／平方米建筑面积) 乙单价=150 000/2500＝60(美元／平方英尺使用面积)
第二节 市场比较法估价的程序与实施
一、市场比较法的程序 1、搜集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正；
6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正： 8、求出可比价格。 二、市场比较法的实施 (一)搜集交易实例，拥有大量的房地产交易实 例资料，是运用市场比较法估价的先决条 件。如果交易实例资料太少，不仅会影响 到估价结果的准确性和客观性，甚至会使 市场比较法无法采用。搜集交易实例应包 括下列内容：
第四章 市场比较法
1000×8.26×(1+0.2％)8＝8393(人民币元／㎡)
例：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格 为1000美元／m2，该类房地产以美元为基准的 价格变动，平均每月比上月下降0．5％。假设 人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美 元＝8.26元人民币，2002年10月1日为1美元＝ 8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修 正，修正到2002年10月1日的价格为：
二、交易日期修正的方法 采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为： 可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格 其中，交易日期修正系数应以成交日期时 的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价 时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T％ (从成交日期到估价时点时，当可比实例的价 格上涨的，为+T％；下跌的，为－T％)，则： 可比实例在成交日期时的价格×（1±T%）＝ 在估价时点时的价格
第五章 比较法
第一节 比较法的基本原理
一、比较法的概念和理论依据 比较法是将估价对象与在估价时点的近期 有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似 房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估 价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据：替代原理
二、比较法适用的对象和条件
比较法适用的对象是具有交易性的房地 产。 应用此法条件： 1பைடு நூலகம் 需要具备充足的市场交易资料；
(三)统一币种和货币单位 在统一币种方面，不同币种的价格之间 的换算，应采用该价格所对应的日期时 的市场汇价。 (四)统一面积内涵
（五)统一面积单位 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格 ×10.764 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
第四章 市场比较法
100 102
100 98
5313.87元 / ㎡
VB
4980.00 100 (1 1.5%)5 (1 0.8%)4 100
100 100 100 102
5430.02元 / ㎡
VC
5399.78 100 (1 0.8%)2 100 100
102
102 102
5170.07元 / ㎡
➢ 修正公式 待估房地产价P=可比实例价格P‘×交易情况修正系数
修正后的正常价格
可比实例的成交价格
正常情况分值 可比实例情况分值
可比实例的成交价格 （10） 0
可比实例交易时价格高于正常情况下的交易价格，分母大于 100，修正系数小于1
可比实例交易时价格低于正常情况下的交易价格，分母小于 100，修正系数大于1
可比实例所处区域下的价格
估价对象区域因素分值 可比实例区域因素分值
可比实例所处区域下的价格 （100）
• 可比对象优于估价对象，分母大于100
区域因素与个别因素直接比较分值表
区域因素 个别因素
因素 商业繁华度 交通通达性 环境景观 … 小计 建筑物结构 建筑物成新 临街状况 … 小计
估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
➢ 表中交易情况为正值表示可比实例的成交 价格高于正常价格，负值表示低于正常价 格；
➢ 区域因素与个别因素为正值表示可比实例 的因素比估价对象好，负值表示比估价对 象差
➢ 利用上述资料，估算2004年5月1日价格
➢ 解： ➢ （1）建立价格可比基础，一次付款价格
可比实例A价格
[150000 150000 185000] 101.1 4674.34元 / ㎡ (1 5%)0.5 1 5%
第4章 市场比较法房地产估价(第二版)课件
理解综合修正计算的步骤；能够运用直接修正法和间接修正 法计算可比实例的比准价格，综合测算估价对象房地产的价 格
知识要点 市场比较法的含义 选择可比实例 建立价格可比基础 交易情况的修正 交易日期的修正 房地产状况修正 综合修正计算
在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、港元、美元等通常都换算为人民 币“元”。
统一面积内涵
在房地产交易中，有时卖方会采用各种面积内涵计价，如有按照建筑面积计价、有 按照使用面积计价还有按照套内面积计价。如果可比实例和估价对象的计价面积内涵不 同，则应将它们统一成相同的面积内涵。这些面积内涵之间的换算如下： 建 筑 面 积 下 的 价 格 套 内 建 筑 面 积 下 的 价 格 套 建 内 筑 建 面 筑 积 面 积 建 筑 面 积 下 的 价 格 使 用 面 积 下 的 价 格 建 使 筑 用 面 面 积 积
市场比较法的基本原理
市场比较法的概念
市场比较法(Market Comparision Approach)又叫买卖实例比较法、市价 比较法、交易实例比较法、市场法，它是房地产估价方法中最常用的估价方法 之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。
其基本内涵就是将估价对象与近期内已发生交易的类似房地产进行比较， 根据类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的 客观合理价格的估价方法。这里的“类似房地产”，是指在指在同一供求圈内， 在用途、建筑结构、规划条件等方面，与估价对象相似的房地产。采用市场比 较法求得的价格，称为比准价格。比准价格经过调节后，得出市场价值。
1公顷=10 000平方米 1亩=666.67平方米 1平方米=10.764平方英尺 1平方英尺=0.092 903 04平方米 1坪=3.305 79平方米 1平方米=0.303坪 【例】为评估某宗房地产的价格，在众多的交易实例中，选取了A、B、C共3宗可比 实例。A交易实例的建筑面积为200平方米，成交价格为160万元人民币，付款方式为 分期付款，其中成交时付款为50万元，余款在一年后付清。B交易实例建筑面积为140 平方米，套内面积为105平方米，套内面积下的价格为每平方米10 000元人民币，付 款方式为一次性付款。C交易实例的建筑面积为3 300平方英尺，成交价格为30万美元， 付款方式为一次性付清。现假若年利率为6%，C交易实例中成交日的美元与人民币市 场汇价为7.76元人民币。试将A、B、C这3宗交易实例的价格统一为人民币表示的每平 方米建筑面积单价。
农用地分等定级第四章--农用地估价
第四章农用地估价4.1 农用地估价的基本原则和方法4.1.1 农用地价格的特点与分类1）农用地价格的基本特点农用地作为一种资源性资产，其价值是农用地生产力决定的生产力价格和农用地的无形价值之和。
在我国土地资源特别缺乏的情况下，农用地的无形价值更加重要，它主要指农用地的存在对农民所具有的社会保障及为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能，以及农用地的存在对保持良好的生存环境所具有的生态环境功能这两种功能价值之和。
但现实经济活动，农用地价格得到体现的主要是生产力价格即经济收益价格。
当前，以生产力或经济收益价格为主体的农用地价格，具有以下特点：（1）以其收益能力作为价格基础。
土地生产力、生产成本和利用方式因地而异，导致土地纯收益的差异，也决定了土地价格的不同。
（2）价格评估难。
由于依法转让的农用地案例较少，运用市场法和长期趋势法比较困难，通常采用收益法评估。
但同块土地因作物种类不同，生产水平有很大差异，收益计算很难精确，所以此法实际运用中也存在困难。
（3）价格具有不确定性。
土地在作为农用地使用时可按照土地收益确定价格，如果农用地转为非农用地，土地市场售价应按照未来预期收益扣除未来的开发成本定价。
由于影响地租地价的因素的多样性和动态性，也加剧了地价的不确定性。
（4）农用地价格水平式其他用地价格的基础。
如农村非农用地的价格可参考农地价格，并经加权修正得到。
2）农用地价格的分类根据市场流通交易的类型，农用地价格可分作农用地承包价格、农用地转包价格、农用地租用价格、农用地抵押价格和农用地拍卖底价等。
根据价格的适用空间范围，农用地价格可分为宗地地价、基准地价两种类型。
根据农用地功能，可分为农用地经济收益价格、农用地生态收益价格和农用地社会收益价格等类型。
根据农用地所转向经营主体的差异，农用地价格可分为3个类型：①农用地内部流通价格。
它是农用地在不改变用途的前提下，在农业经营主体之间流通的价格，价格水平取决于农用地的生产能力及农用地质量，因而又称为农用地质量价格。
市场比较法
市场比较法1、直接法：（过程）比较案例宗地价格—情况修正—期日修正—区域因素修正—个别因素修正—…—待估宗地地价公式：P D=P B×A×B×D×E A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数 B待估宗地估价期日指数/比较案例宗地估价期日指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2、间接法：（过程）比较案例宗地价格—情况修正—期日修正—标准化修正—区域因素修正—个别因素修正—…—待估宗地地价公式：P D=P B×A×B×C×D×E C标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数二、1、P D=P B×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）2、P D=P B×100/（）×（）/100×（）/100×（）/1003、P D=标准宗地地价×100/（）×（）/100×（）/100×（）/100×（）/100（1）若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关，应采用积算方法修正：D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数=∏待估宗地区域因子条件指/∏比较案例宗地区域因子条件指数数DiE=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数=∏待估宗地个别因子条件指/∏比较案例宗地个别因子条件指数数Di（2）若区域因素和个别因素中的各因子条件修正指数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因素分解后确定，则应采用因子修正加和的方式确定D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数=1+∑待估宗地区域因子条件指数/1+∑比较案例宗地区域因子条件指数DiE=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数=1+∑待估宗地个别因子条件指数/1+∑比较案例宗地个别因子条件指数区域因素（位置、基础设施、交通）个别因（地形、形状、Di其他）三、市场交易情况修正方法（利用修正系数，修正具体的交易案例。
第四章 市场比较法1
交易情况修正
非正常交易情况类型： 1．有利害关系；
2．急售或急买；
3．受债权债务关系影响； 4．对市场行情缺乏了解；
5．有特别动机或偏好；
6．相邻房地产的合并交易； 7．特殊交易方式； 8．税费非正常负担 ； 9. 其他非正常交易情况
有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例， 但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行 交易情况修正。 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
【例1】 某宗房地产2005年6月的价格为1800元/ ㎡，现需将其调整到2005年10月。已知该宗房地 产所在地区的同类房地产2005年4月至10月的价格 指 数 分 别 为 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0 ， 89.2 ， 92.5，98.1(以2003年1月为100)。试计算该宗房 地产2005年10月的价格。 【例2】某宗房地产2005年6月的价格为2000元/㎡， 现需将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所 在地区的同类房地产2005年4月至10月的价格指数 分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5， 118.1( 均以 上 个 月 为 100) 。 试 计 算 该 宗 房 地 产 2005年10月的价格。
由于房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状 况，所以可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况 调整。 1、区位状况调整 调整内容：位置、交通、环境、配套设施等影响房地产价格 的因素；
2、权益状况调整 由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对 象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的 权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括： 土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格 的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整 。 3、实物状况调整 对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、 地质条件、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部 分)和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说， 主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、 工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。
第四章 市场比较法及其应用PPT课件
第一节 市场比较法的基本原理
➢ 5.同行之间相互提供信息资料 ➢ 6.其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、不动产
登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 ➢ （二）搜集交易实例的内容 ➢ 1、交易双方的基本情况与交易目的 ➢ 2、交易实例的房地产状况 ➢ 3、成交价格与成交日期 ➢ 4、付款方式 ➢ 5、交易情况
➢ 例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期 付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％， 则在其成交日期时一次付清的价格为： 30×20%+[30×(1-20%)]÷(1+ 0.5％)6=29.29(万 元)
2、统一币种与货币单位 3、统一面积内涵：建筑面积、使用面积、套内建筑面
积。 4、统一面积单位：习惯上为每平米价格。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
四、交易情况修正 （一）含义：是排除交易行为中的某些特殊因
素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成 交价格修正为正常价格。 ➢ 1.待估房地产的价格是一种客观合理价格，我 们把它看作是“正常价格”； ➢ 2.修正的目的就是要得到待估房地产的价格， 也就是要得到“正常价格”，因此，修正的基 准或者说参照系数就是待估房地产；
可比实例A 可比实例B
成交价 4500元/m2 5000元/m2
交易情况修正 -5% +2%
对交易税费情况的修正
➢ 买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格： 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
➢ 卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率下的价格： 应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
不动产估价(市场比较法)
• 房地产估价中的市场法估价程序 • 搜集交易实例 • 选取可比实例 • 对可比实例成交价格做适当的处理：
调查与选择比较交易案例
➢ 5、比较案例的数据采集内容： • 交易双方的基本情况和交易目的； • 交易实例房地产的状况 ，如坐落、用途、面积、形状、
地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、 景观等； • 成交日期； • 成交价格； • 付款方式； • 交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、 急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。
• 10、同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待 估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。
• 11、相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所 处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域 而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。
• 12、类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似 的、同一供需圈的其他区域。
价格换算、价格修正和价格调整 • 求取比准价格
二、调查与选择比较交易案例
• (一)收集交易资料
• 1、资料收集的重要性：教材
• 必要性：运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠 的交易实例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才 能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格； 所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。
• 注意：虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集 交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意 搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多 的交易实例可供选用。当然，在采用比较法估价时也可以 有针对性地搜集一些交易实例。
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地区 市场价格（元 级别 ∕平方米） 8级 8级 1500 800
C砖混结构七 层住宅
D砖混结构七 层住宅 E砖混结构七 层住宅
空置
空置 空置
近期∕出售
近期∕出售 1年前抵押
8级
5级 8级
1200
1600 抵押价值 1000
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建立价格可比基础
——五统一
统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成 交日期时一次付清的价值 例4-2 某宗房地产的交易总价款为100万元，其中
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币 付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款
29 8.27 B 10.764 7823元 / 平方米 3300
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C实例： 建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款
首期付款20%，其中50%的价款于半年后支付，余款 一年后支付。假设年利率为6%，试将其付款方式统 一到于成交日期一次性付清的价格是多少？
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统一采用单价
土地：土地单价、楼面地价
建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积 仓库：体积 停车场：车位 保龄球馆：球道 码头：船泊 租赁住宅：每套单元的租赁价格 旅馆：床位 网球场：球面
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交易日期修正 ——市场状况修正
• 修正原因 市场变化 • 修正目的 将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估 价时点时的价格
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上升 下降 平稳
• 交易日期修正的方法 一般公式： 估价时点价格 =可比实例价格×交易日期修正系数
3、成交价格、成交日期、付款方式 列表
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选取可比实例 ——要求 1、用途相同 2、结构类同 3、区域类似 可比实例面积 4、规模相当 0.5 ≤ 估价对象面积 ≤2.0 5、档次相当 6、权利性质相同 7、时间接近 <1年 8、正常交易 9、目的吻合 10、数量足够 3~10
甲单价=3864（元人民币／平方米建筑面积） 乙单价=307÷0.0929=3305（元人民币／平方米建筑面积
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•
交易情况修正 修正目的
将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常 价格。
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•
造成成交价格偏差的因素
1、有利害关系人之间的交易
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•
统一币种和货币单位
甲单价=3864（元人民币／平方米建筑面积） 乙单价=60×3.82=409（元人民币／平方英尺使用面积）
•
统一面积内涵
甲单价=3864（元人民币／平方米建筑面积） 乙单价=409×0.75=307（元人民币／平方英尺建筑面积）
•
统一面积单位
例4-8 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买 方付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由 卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳 的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为 正常成交价格的5%。则该宗房地产交易的正常成交价 格为：
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•
交易情况修正的基本公
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统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、坪…… 1公顷=10000平方米
1亩=666.67平方米
1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米
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例4-3
将实例A、B、C统一为以人民币表示的每
平方米建筑面积单价
个别因素、权益）三大方面的修正。经过这三个方
面的修正，就把可比实例不动产的实际成交价格调
整成估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。
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4.1 市场法的基本原理
市场比较法概念
将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了 交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交 易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况修正、 交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等， 最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。 类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地 区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。 比准价格——用市场比较法估价求得的价格
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2、有特殊动机的交易
急买、急卖 有特殊兴趣 相邻房地产的合并交易
A B 30万元 30万元
C 90万元
A
B
C
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想一想
有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元， 若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块 的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块使用人的索价为交 易双方都是公平合理的正常价格应为多少？
1 正常价格 买方付出 1 买方税费率 1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率
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例4-6 某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中 调查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中， 买卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此 可比实例修正为正常情况下的单价。
有些情况适宜先对总价修正后转化为单价
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统一币种和货币单位 币种：人民币、美元…… 单位：元、万元…… 汇率选择？ 统一面积内涵 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑 面积／建筑面积=使用面积下的价格×使用面积／建筑 面积
套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积 ／套内建筑面积
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•
统一付款方式
32 32 甲总价 16 77.27 （万元人民币） 0.5 （ 1 6%） （ 1 6%）
乙总价=15万美元
•
统一采用单价
甲单价=772700／200=3864（元人民币／平方米建筑面积） 乙单价=150000 ／2500=60（美元／平方英尺使用面积）
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3、交易双方市场信息不对称
买房信息不足 卖方信息不足
4、特殊交易方式
招、拍、挂、协议 所交易资产性质
5、受债权债务关系影响的交易等其他因素
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6、交易税费非正常负担的交易 交易税费非正常负担的价格修正 买方付出 = 正常价格+买方税费 = 正常价格+正常价格×买方税费率 卖方净得 = 正常价格－卖方税费 = 正常价格－正常价格×卖方税费率
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收集资料的途径 1、查阅政府有关部门的房地产交易资料
2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的 广告，查阅有关房地产交易的信息 3、参加房地产展示、交易会，了解各类房地 产的信息、行情
4、扮装成欲购房或租房的顾客 5、向有关交易人员、相关机构咨询 6、同行之间随时交流、互相提供行情资料 7、其他途径：同行互换案例；实地考察；互 联网
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例4-1
有一砖混结构的住宅，建筑层数为7层，地
区级别为8级，现空置。要求用市场比较法评估其
出售价格，可从表3-2所给的资料中选取合适的可
比实例。
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房屋性质 A钢混结构七 层综合大楼 B砖混结构七 层住宅
是否空 置 空置 空置
估价时间、 目的 近期∕出售 2年前出售
例4-5 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在 估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修 正。 100 正常价格 5000 5263 元 / 平方米 95 例4-6 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在 估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修 正。 100 正常价格 5000 4762 元 / 平方米 105
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4.2 市场比较法估价步骤
求出比准价格
进行各项修正
建立价格可比基础
选取可比实例
搜集交易实例
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搜集交易实例
1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小
收集资料的范围
交易较少 ——大
2、按房地产的性质与类型定
住宅 ——小 厂房 ——大
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理论依据
替代原理
郑州信息科技性房地产
不动产评估中相关参数的求取 交易性房地产是否都可使用市场比较法？
不适用的情况 1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
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应用条件
1、不动产市场发展 2、交易案例资料客观 3、可比实例与待估不动产具有可替代性 4、高素质的不动产估价人员
1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率
50 1 4230 元 / 平方米 120 1 1.5%
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例4-7 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费 分别为正常价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付 给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗 房地产正常成交价格为多少万元？