上诉人孙国斌因与被上诉人沈阳诗波特物业管制有限公司物业管制纠纷1案.doc

上诉人孙国斌因与被上诉人沈阳诗波特物业管理有限公司物业管理纠纷一案-
上诉人（原审被告）：孙国斌，男，1958年9月25日出生，汉族，无职业。

住址：沈阳市铁西区凌空二街2甲4号楼212.
被上诉人（原审原告）：沈阳诗波特物业管理有限公司。

住所地：沈阳市铁西区凌空二街2号。

法定代表人：段登光，董事长。

委托代理人：申淑琴，女，1951年8月18日出生，汉族，公司法律顾问。

住址：沈阳市沈河区小北关街202巷1-6-1号。

上诉人孙国斌因与被上诉人沈阳诗波特物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业管理纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2005]沈铁西民一合初字第232号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2005年10月31日立案，由审判员白云良任审判长并主审，与审判员关云光、常振明组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人孙国斌，被上诉人委托代理人申淑琴到庭
参加诉讼，现已审理终结。

原审法院查明：2002年10月8日，孙国斌购买并入住了沈阳市铁西区凌空二街2甲4号楼212住房，销售面积为158.34平方米，物业公司负责该小区物业。

物业公司与孙国斌于2002年10月8日签订了物业服务合同，约定由物业公司从2002年10月8日起为该小区房屋和配套公用设施提供维护、养护等管理服务，每一年向物业公司交纳物业管理服务费。

因孙国斌未按约定交纳2003年10月至2005年10月两年3912元物业管理服务费，物业公司于2005年5月24日起诉至法院。

以上事实，有当事人陈述，诗波特生活园业主办理进住费用清单，房屋产权面积测算审核分层分户表、商品房销售面积房屋分层分户平面图等材料在卷佐证，经质证予以确认。

原审法院认为：物业公司与孙国斌签订的物业管理委托合同合法有效，对双方当事人具有约束力。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

物业公司按约履行了自己的义务后，要求孙国斌按约交纳物业管理服务费及支付逾期付款利息的理由成立，证据充分，应予支持。

孙国斌主张按158.34平方米交纳物业管理费，因158.34平方米是房屋销售面积，孙国斌交纳物业管理费应按房屋实际面积计算。

孙国斌主张因住房监控器、占用公共车位及自行车随意停放而拒绝交付物业管理费的主张，因物业公司已尽到了物业管理委托合同约定的管理义务，故不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条之规
定，判决：一、孙国斌于本判决发生法律效力后十日内给付物业公司2003年10月至2005年10月的物业管理服务费3912元；
二、孙国斌于本判决发生法律效力后十日内给付物业公司利息，按中国人民银行同期贷款利率按3912元计算，自2003年10月起至判决生效时止；三、驳回双方其它诉讼请求。

案件受理费166元，由孙国斌承担（物业公司已预交，由孙国斌直接给付物业公司）。

上诉人孙国斌不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院判决上诉人支付被上诉人2003年10月至2005年10月物业管理费共计3912元不符合事实，因为上诉人的房屋面积是158.34平方米（被上诉人与上诉人之间商品房销售合同，被上诉人商品房销售面积审核分层分户表为证），上诉人交纳契税，及房屋维修基金均为158.34平方米，现该房产权证尚未下发，被上诉人不能按照163.01米计算面积。

被上诉人存在违约行为，无权要求上诉人支付物业管理费。

在上诉人进住该小区后，被上诉人并未按物业管理委托合同约定，擅自安车位，外来人员随意出入且并为业主安置的报警装置无法正常使用，无法保证小区业主正常生活秩序和人身安全。

根据双方签订合同第十一条规定，被上诉人无权要求上诉人全额支付物业管理费。

一审法院违反法定程序，在一审法院审理过程中，上诉人按照法律规定，提出了反诉请求，但一审法院对此根本没有审理，在一审判决中也未加以任何论述，所以一审法院的判决违反法定程序。

请求撤销原判，发回重审或依法改判。

被上诉人物业公司答辩称：一审法院判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由根本不成立。

上诉人称其房屋面积是158.34米，应按158.34米交纳物业管理费有双方之间商品房销售合同及分户表为证是故意歪曲事实，任何人都知道，商品房销售面积是个暂定面积，最终以房产局测绘大队测定为准。

上诉人的销售面积是158.34平方米，最后产权面积为163.01米，一审开庭时被上诉人已向法庭提供了房产局测绘大队的测定结果，按实际面积收取物业管理是正确的。

上诉人称进住该小区后被上诉人私自安车位，外来人员随意出入，报警装置无法正常使用等等，存在着违约行为无权要求其全额支付物业管理费等均无依据，按双方签订的物业管理委托合同的规定，上诉人按规定交纳物业管理费是其应尽的义务。

上诉人提出的所谓被上诉人违约行为没有任何事实依据，上诉人以此为借口不履行应当承担的交纳物业管理费的义务，不能得到支持。

一审判决严格按照法律规定的程序进行的，上诉人所谓的违反法定程序与事实不符。

请求驳回上诉，维持原判。

本院查明的事实与原审判决基本相同。

本院另查明：上诉人房屋经沈阳市房产局房产测绘大队测量建筑面积为163.01平方米。

物业费为每平方米1元人民币。

上诉人尚欠2003年10月至2005年10月物业管理服务费3912元。

本院审理认为：上诉人与被上诉人签订的物业管理公共契约是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则履行自己的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担违约责任。

被上诉人提供了物业管理服务，上诉人应当依照约定支付物业管理费，上诉人未按约定支付物业管理费属违约行为，应承担继续履行等违约责任。

关于上诉人主张应按158.34平方米支付物业管理费的问题。

上诉人购买房屋时约定的房屋建筑面积为158.34平方米，现经沈阳市房产局房产测绘大队测量实际建筑面积为163.01平方米，故上诉人应按实际建筑面积支付物业费，上诉人主张应按158.34平方米支付物业管理费的理由不能成立。

关于上诉人主张的安装在其自家室内的自动报警装置问题。

上诉人与被上诉人签订的物业管理公共契约明确约定被上诉人负责小区的管理、经营及房屋和配套公共设施的维护、养护，而上诉人所主张的自动报警装置系安装于其自家室内，且其在二审诉讼中自认该设施不属于公共设施，系其自用设施。

上诉人还自述该设施在与出卖人签订的《商品房买卖合同》第十三条中有约定，即“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求
出卖人按照下述第2种方式处理，即双方协商由出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价或按照出卖人要求的合理期限达到约定标准”。

因此，上诉人所主张的报警装置质量问题，不属于物业公司维修服务范围，上诉人以此拒付物业费的理由不能成立。

另，上诉人在上诉状中所述一审未审理其反诉请求不是事实，一审卷中亦无上诉人所称的反诉状，且上诉人在二审明确承认其未交纳反诉费用，故原审判决未就上诉人所谓的“反诉”进行审理正确，上诉人的此项上诉理由不能成立。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，原判决应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费166元，由上诉人孙国斌负担。

本判决为终审判决。

审判长白云良
审判员常振明
审判员关云光
二0 0五年十二月十二日
书记员刘振华
上诉人覃渝怀与被上诉人南海市中南物业管理有限公司保管合同纠纷上诉案-
（2004）佛中法民一终字第427号
上诉人（原审原告）覃渝怀，男，1974年10月20日出生，
汉族，住所：佛山市南海区黄岐龙珠花园海景阁C座708房。

被上诉人（原审被告）南海市中南物业管理有限公司，住所：佛山市南海区黄岐广佛一路31号。

法定代表人颜适元。

委托代理人陈映青、黄耀辉，广东南天明律师事务所律师。

上诉人覃渝怀因与被上诉人南海市中南物业管理有限公司保管纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2004）南民一初字第384号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。

原审判决认定：原告在南海区黄岐龙珠花园海景阁C座708房居住，并将其所有的桂D72155号摩托车停放在其居住的小区内，被告则每月向其收取40元的费用。

2003年11月5日24时，原告停放在小区内的桂D72155摩托车被盗，被告的保安人员立即将情况通知了原告，原告即向南海区黄岐派出所报案。

11月6日，原告向被告交纳了40元的费用，被告则交给原告一张有效期至11月30日的摩托车停车证。

同月17日，南海区黄岐派
出所委托物价部门对原告被盗的摩托车进行评估，经南海区价格认证中心评估，该车的价值为6300元。

另查，原告每月向被告交纳40元费用的日期不确定，但被告交给被告的停车证的有效期全部是至当月的月底。

原告将车停在被告的停车场时，车匙由其自己保管，被告没有为原告保管车匙。

原审判决认为：首先，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告认为其摩托车停放在被告的停车场内，并每月交纳40元的停车费，其行为与被告间形成了保管合同关系，对此主张，原告依法应承担举证责任。

在本案中，原告提供了被告出具的收据一张，即原告提供的第6项证据，但该收据仅证实被告收取了原告的40元，没有明确此40元是摩托车的保管费，在被告否认该40元是保管而主张是车位使用费的情况下，原告以该收据来证实双方存在车辆保管关系，其主张显然是举证不足。

其次，合同成立的过程是签约双方意思表示一致的过程，即必须经过要约和承诺两个环节，合同才能成立，而根据《合同法》第十四条第一款的规定，要约的内容需具体确定，现原告交纳了40元、被告向其出具停车证的行为，不能证明被告向原告提出了订立摩托车保管合同的要约。

因此，在被告所作出的要约不明确、没有证据显示双方的意思表示是一致的情况下，原告认为双方存在保管合同关系的理由不充分。

最后，根据《合同法》第三百六十五条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。

”及第三百六十七条“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。

”的规定，保管合同是实践性合同，保管合同的成立，不仅须有当事人双方意思表示的一致，而且还必须要寄存
人交付保管物，而在案中，原告将摩托车停放在车场后，车匙并没有交给被告保管，而自己保管车匙，据此，作为保管物的摩托车原告并未交付给被告，被告亦无法控制该摩托车，故原告主张双方形成的是保管合同关系，不符合保管合同的法律特征。

综上，原告主张与被告间形成了摩托车保管合同关系，没有事实及法律根据，其所诉无理；而被告对此的抗辩有理，予以采信。

为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，原审法院于2004年3月5日作出判决：驳回原告覃渝怀的诉讼请求。

一审受理费282元由原告负担。

上诉人覃渝怀不服上述判决，向本院提起上诉称：2002年上诉人购得龙珠花园C座708房并入住该小区，上诉人入住该小区后，将自己的车牌为桂D72155的铃木125摩托车交付该小区的物业管理单位，即被上诉人保管。

并按月交纳该车的管理费40元／月。

2003年11月5日晚，上诉人像往常一样将该车放在被上诉人的小区内，交被上诉人保管，当晚12时左右当班保安通知上诉人，桂D71255摩托车刚被他人盗走了；从被上诉人安置监视小区的录像中发现，该车是被他人打开车锁并从小区门卫处（有保安当值）开出。

由于被上诉人在管理中存在重大过失，致使上诉人车辆被盗。

上诉人于当晚已向南海区公安局黄岐派出所报案。

原审判决认定事实错误，判决偏帮被上诉人。

一、上诉人与被上诉人之间存在保管合同关系。

1、上诉人已于2002年3月27日与被上诉人签订物业管理服务协议书，协议书第五条第一点明确写明上诉人摩托车保管费为40元／月。

所以，虽然上诉人交纳费用的收据上没注明“保管费”字样，但实际上是摩托车
保管费。

2、被上诉人的营业执照经营范围其中包括，车辆保管服务；根据南海市物价局南价函（2001）5号文批准被上诉人车辆保管服务收费标准为摩托车保管费为40元／月，这足以证明被上诉人收取上诉人的40元是车辆保管费。

3、上诉人的摩托车保管费是按月缴纳的（即当月缴费的有效期为当月1号至月底），非以日计，缴交保管费时间并不确定，被上诉人保管该车已超过一年，按照以往的缴费时间是不定的（有时该月8日、有时是10日、有时是15日），大多数在每月6日之后缴交，双方的保管合同是连续性，不间断的。

4、按照有关规定及惯例，保管车辆时不需要将车匙交付保管人，只需将车交给保管方即可。

5、被上诉人的所谓停车场是上诉人所住小区的公共场所，被上诉人不对该地拥有使用权，被上诉人无理由收取所谓场地使用费。

二、被上诉人在履行保管合同过程中存在重大过失，因其过失而造成上诉人车辆被盗，被上诉人应承担民事赔偿责任。

综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。

被上诉人南海市中南物业管理有限公司答辩认为：一、原审判决认定清楚，适用法律正确。

1、原审判决认定上诉人在2003年11月5日其摩托车被盗，2003年11月6日上诉人仍然向被上诉人交纳被盗摩托车的车位使用费的事实是清楚的。

2、原审判决认定被上诉人每月收取上诉人40元是车位使用费而不是收取保管费的事实是十分清楚的，该事实在上诉人原审提供的收据得到证实。

3、原审判决依据合同法认定上诉人与被上诉人没有关于保管车辆的意思表示一致的行为，因此，原审判决认定双方不存在保管合同关系。

4、原审判决依据合同法关于保管合同的
规定，认定双方的车位有偿使用关系不符合保管合同的法律特征，因此，双方不存在保管合同关系。

二、原审判决适用法律完全正确且符合法律规定。

被上诉人认为，保管合同最主要的法律特征是保管合同双方要转移保管物的占有权，即保管物必须处于保管人的完全占有或控制之下。

这是保管合同与其他合同最显著的区别。

车辆的委托占有是寄托关系（保管关系）与车位的有偿使用关系是截然不同的两种法律关系，自然就形成了两种不同的法律责任，而判断和区分这两种不同的法律关系的关键就是在于车主是否将其车辆交付给停车场实际控制。

若交付给停车场实际控制，则委托占有的寄托关系就成立，否则没有交付给停车场实际控制，只能构成车位的有偿使用关系。

这两种泾渭分明的法律关系在外国有着明确有规范和区别。

目前，外国普遍推行的“咪表停车收费”，就按照车主没有实际交付车辆的排他性占有和实际控制权的原则，确认了停车场及市政部门不承担车辆丢失损坏的赔偿责任，认定车主与市政管理部门之间的占用停车场地及市政道路的停车位有偿使用的性质。

三、我国深圳市在物业管理方面的立法中就要求物业公司与车主要明确车辆保管关系或车位有偿使用关系。

没有明确车辆保管关系的，只能是车位的有偿使用关系，收取有偿使用费。

综上，原审判决正确，请求二审法院予以维持。

上诉人覃渝怀与被上诉人南海市中南物业管理有限公司在二审期间没有向本院提供新的证据。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：上诉人覃渝怀将其所有桂D72155摩托车停放于被上诉人管理的龙珠花园小区内，并每月向被上诉人交纳40元的费用，由被上诉人发给当月的摩托车停车证，双方虽无明确的合意行为，但以这种约定俗成的商业惯例确立了双方的有偿保管合同关系成立，作为保管人的被上诉人应负有妥善保管摩托车的义务。

上诉人按每月交纳保管费后，取得当月的摩托车停车证，该停车证上明确记载着有效期，故自上诉人取得停车证时至停车证的有效期内的该段期间应视为双方约定的保管期间，根据《中华人民共和国合同法》第三百七十四条“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任”的规定，被上诉人上述保管期间内承担保管物灭失的赔偿责任。

本案中，2003年11月5日晚，上诉人的摩托车被盗时，其持有的10月份的摩托车停车证的有效期是至2003年10月31日；上诉人在其摩托车被盗后的次日向被上诉人交纳40元费用后，才取得有效期为2003年11月30日的11月份的摩托车停车证。

根据上述的事实，上诉人的摩托车被盗时，并不是在其持摩托车停车证的有效期内，即不在双方约定的保管期间内，因此，被上诉人对于上诉人摩托车的灭失不承担损害赔偿责任。

至于上诉人在摩托车被盗后仍向被上诉人交纳有关费用的行为，因保管合同的标的物已灭失，且上诉人的行为明显违反诚实信用原则，双方的保管关系不成立。

综上，上诉人上诉要求被上诉人承担赔偿其摩托车损失6800元，理据不足，本院不予支持。

原审判决认为双方的保管关系不成立错误，但处理结果正确，应予维持。

依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第三百六十五条、第三百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

二审受理费282元，由上诉人覃渝怀负担。

本判决为终审判决。

审判长杜秉沛
代理审判员吴健南
代理审判员林炜烽
二○○四年七月五日
书记员刘斯华。