房地产开发项目土地增值税清算结论通知书
土地增值税的清算管理方案
济南市地方税务局长清分局2014年土地增值税的清算管理方案为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、国税发【2006】187号及有关规定，制定本方案。
一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
三、办理清算的时间符合清算条件第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
四、我局土地增值税清算流程（一）土地增值税清算起止时间我局按照市局土地增值税清算工作部署，决定于2014年1月16日起，由分局直属局和各中心税务所，向符合土地增值税清算条件的纳税人下达《税务事项通知书》（附件1），纳税人于收到通知书起，开始进入清算倒计时，自行清算时间为90日。
对未按照规定的期限履行清算申报的，税务机关责令限期改正，并将依法予以处罚。
（二）关于纳税人进行清算的注意事项1、纳税人接到《税务事项通知书》后，根据税务局提供的表格要求组织财务人员进行清算；2、企业自身财务力量不能进行土地增值税清算的，可借助有资质的税务师事务所进行清算，税务机关不指定；3、清算过程中遇到疑难税政问题，纳税人需汇总后通过书面问询函的形式向分局税政科提出。
关于土地增值税清算有关问题的通知
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
XXX地方税务局稽查局土地增值税清算报告
XXX地方税务局稽查局对XXX房地产开发有限责任公司土地增值税清算报告XXX地房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园住宅小区项目，于2011年9月向陕县地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清算手续。
陕县地方税务局派出崔长安和张春霞对该公司的土地增值税进行了全面清算。
现做出如下清算报告：一、整体项目情况简介1、XXX房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园是集住宅与商用一体的综合项目，于2006年9月12日取得住宅建设土地使用权，并在XX局办理了建设用地规划许可证【编号陕国用（2008）第041号】，规划批准总占地面积13676.98平方米。
由XXX设计，共计6幢，总建筑面积27097.46平方米，该公司并于2009年4月开工建设时向XXX税务所办理了土地增值税纳税申报鉴定。
2、该项目于2008年2月开工建设，于2008年9月取得商品房预售许可证（陕房管预许字[2008]第10号），根据项目规划设计该小区用地面积13676.98平方米，总建筑面积为25244平方米，其中商业用房1522.17平方米，住宅23721.83平方米，建筑密度为27.5%，容积率为1.63%，绿化率为36.7%。
可提供商品住宅202套，商业用房14套，套型结构为89—127平方米。
该项目在2010年9月通过全部工程质量验收。
3、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明该项目的住宅房均为普通标准住宅，可享受普通标准住宅的加计扣除。
4、该项目截止到清算前已按普通标准住宅政策规定的1.5﹪预征率，预缴了土地增值税592191.39元。
二、税务师事务所鉴证说明（一）土地增值税应税收入的审核截至2011年5月25日止，该公司自报本项目土地增值税应税收入41,209,488.65元；经审核，核定本项目土地增值税应税收入为42,010,110.65元，比自报数调增800,622.00元.其中：1. 销售普通住宅25445.35平方米，取得销售收入自报应税收入36,921,448.15元；经审核，调增800,622.00元，核定收入37,722,070.15元。
土地增值税清算报告
土地增值税清算报告
最近，土地增值税清算报告成为了城市房地产市场中备受关注
的话题。
土地增值税清算报告指的是房屋所有权或使用权转让后，卖方需要缴纳土地增值税。
税务机关根据买卖双方提供的信息，
进行清算并出具报告。
这个过程中存在一些问题和争议，下面我
们来探讨一下。
首先，土地增值税清算报告中的核算方法是否准确成为了争议
的焦点。
税务部门在清算时会根据当地政府公布的土地价格、房
屋卖价等因素进行计算，但实际情况可能存在较大差异。
有时土
地价格过高，有时房屋价格被低估等，都会导致清算结果与实际
情况不符，从而引起诸多争议。
其次，税务部门的执法是否规范也是一个重要问题。
一些税务
工作人员在处理土地增值税清算报告时，可能会存在违规行为。
例如，有的税务部门可能会故意放缓清算进度，从而增加卖方的
经济负担，或加大卖方隐瞒房屋实际销售价的风险，这些行为都
会损害纳税人的合法权益。
最后，土地增值税清算报告的目的和作用何在？事实上，土地
增值税清算报告旨在确保纳税人合法纳税、维护市场秩序。
通过
清算和税务部门的监管，可以确保所有的房屋交易都按照法律规定进行，从而维护了市场公平竞争和消费者合法权益。
同时，土地增值税的收入也有助于推动城市基础设施建设、提高居民生活质量等方面的发展。
总之，土地增值税清算报告虽然存在着一些争议和问题，但其本身是为了保障市场运行规范和纳税人合法权益的。
如果税务部门能够加强管理、优化服务，同时各方都能确保信息的真实性和公正性，那么土地增值税清算报告未来会更好地发挥作用，推动城市房地产市场的健康发展。
土地增值税清算报告
XXXX建设项目技术咨询合同（合同编号：）项目名称： xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人：（甲方）受托人：税务师事务所（乙方）签订时间： 2018 年月日签订地点：二〇一八年月日技术咨询合同合同编号：委托人：法定住址：法定代表人：职务：委托代理人：身份证号码：通讯地址：邮政编码：联系人：电话：传真：帐号：电子信箱：受托人：法定住址：法定代表人：职务：委托代理人：身份证号码：通讯地址：邮政编码：联系人：电话传真：帐号：电子信箱依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定，经双方协商一致，签订本合同，以资共同遵守。
一、委托事项xxx房地产开发有限公司（以下简称委托人）委托xxx税务师事务所（以下简称受托人）进行下述专项土地增值税清算报告编制：完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作，并编制相应报告。
本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成。
如有特殊情形可适当延长。
二、代理费用及支付方式1．按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定，完成本项业务代理费用为：人民币元（大写元），该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部费用，委托人不再支付其他任何费用。
2．委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___％，即大写元，交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用，即大写元。
3．如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题，致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加，委托人可在了解实情后，视情况增加土地增值税清算报告编制费用。
4．土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因，中止土地增值税清算报告编制，受托人不退土地增值税清算报告编制费。
房地产开发项目土地增值税清算结论通知书
房地产开发项目土地增值税清算结论通知书第一篇：房地产开发项目土地增值税清算结论通知书附件九：房地产开发项目土地增值税清算结论通知书地税土清结〔〕号: 经对你（单位）年月日至年月日期间的项目进行土地增值税清算，现结论如下：一、项目收入、扣除项目金额及适用税率情况……二、税款补缴（退还）情况该项目共应缴纳土地增值税元，其中，普通住宅应缴纳土地增值税元，商服、车库、车位等其他项目应缴纳土地增值税元，你单位此前共预缴土地增值税元，应补缴（退还）土地增值税元。
三、税款缴纳日期限你（单位）自收到本通知书之日起日内到办理税款补交、退还手续。
本通知书一式两份，一份交纳税人，一份装入一户式档案。
税务机关（签章）年月日第二篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。
第二条凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。
第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。
接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。
第四条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。
分期开发的项目以分期项目为清算单位。
同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。
未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。
土地增值税鉴证报告
土地增值税清算税款审核报告报告文号：房地产有限公司：我们接受委托，对贵公司“”（项目）土地增值税清算进行鉴证审核。
贵公司的责任是，对所提供的与土地增值税清算相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对贵公司提供的与土地增值税清算有关的资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，按照土地增值税的清算要求，鉴证清算结果并出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）的要求，实施了包括详查会计记录等必要的土地增值税鉴证审核程序，现将审核结果报告如下：一、土地增值税清算税款纳税申报的审核过程及主要实施情况（一）贵公司与土地增值税清算有关的内部控制制度已建立健全并得到了有效执行。
（二）贵公司提供了项目有关的财务报表、总分类账、明细账和记账凭证（包括与之相关的原始凭证）以及其他与贵公司土地增值税清算有关的资料。
（三）审计工作涉及实施审计程序，以获取有关土地增值税清算的金额和披露的审计证据。
二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：0.00元；2.扣除项目金额：0.00元；3.增值额：0.00元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）：0%；5.适用税率：0%；6.应缴土地增值税税额：0.00元；7.已缴土地增值税税额：0.00元；8.应补缴土地增值税税额：0.00元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司进行土地增值税清算申报及报送主管税务机关受理土地增值税清算审核参考之用，不得作为其他用途。
非法律、行政法规规定，审核报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知
大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知文章属性•【制定机关】大连市地方税务局•【公布日期】2007.11.23•【字号】大地税函[2007]200号•【施行日期】2007.11.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知（大地税函［2007］200号）各基层局：为了加强我市土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“国税发[2006]187号文件”）、《辽宁省地方税务局关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号）、《辽宁省地方税务局关于进一步加强房地产交易有关税收管理的通知》（辽地税发[2007]142号）、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号，以下简称“大地税函［2006］76号文件”）及其他有关规定，现就我市土地增值税征管若干问题进一步明确如下：一、关于土地增值税清算问题（一）土地增值税清算条件1.从事房地产开发的纳税人（以下简称“纳税人”）符合下列情况之一的，应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（1）房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的；（2）纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的；（3）纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的；（4）直接转让国有土地使用权的。
符合上述第（1）、（2）、（3）条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。
主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件1），通知纳税人进行土地增值税清算。
对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。
土地增值税清算清算申报清算结论
土地增值税清算清算申报清算结论一、背景介绍土地增值税是指在土地使用权转让过程中，按照土地增值额计算并征收的一种税费。
土地增值税清算是指对土地使用权的转让或者出让进行核定、计算、申报和结算的过程。
本文将对土地增值税清算的申报和结论进行详细介绍。
二、土地增值税清算申报流程1.收集相关资料：收集与土地使用权转让或出让相关的合同、发票、付款凭证等资料。
2.计算土地增值额：根据相关法规和政策，计算土地增值额。
通常采用差额法，即将转让价格减去购置价格和相关费用。
3.缴纳预缴款：根据计算得出的应缴纳金额，按规定时间将预缴款缴纳至国家税务局指定账户。
4.填写申报表格：根据国家税务局要求，填写相应的申报表格，并附上必要的资料。
5.提交申报材料：将填好的申报表格和相关资料提交至国家税务局。
三、土地增值税清算结论根据申报材料和相关资料，国家税务局将对土地增值税清算进行审核，并做出相应的结论。
土地增值税清算的结论通常分为三种情况：1. 合规结论如果申报材料和相关资料符合相关法规和政策的要求，且计算结果正确无误，国家税务局将给予合规结论。
此时，纳税人可以按照已申报的金额缴纳土地增值税。
2. 异议结论如果国家税务局发现申报材料或相关资料存在问题，或者对计算结果有异议，将给予异议结论。
此时，国家税务局将要求纳税人提供进一步的解释、说明或补充材料。
纳税人应积极配合，并在规定时间内提供所需信息。
3. 处罚结论如果发现纳税人故意提供虚假材料、隐瞒重要事实或其他违法行为，国家税务局将给予处罚结论。
处罚可能包括罚款、责令改正等措施，并可能涉及刑事责任。
四、注意事项在进行土地增值税清算申报时，需要注意以下几个方面：1.准确计算土地增值额：应根据相关法规和政策，合理计算土地增值额。
不得故意隐瞒或虚报相关信息。
2.提供真实准确的资料：申报材料和相关资料应真实准确，不得提供虚假信息或隐瞒重要事实。
3.遵守申报时间限制：应按照国家税务局规定的时间限制进行申报，避免延误或错过申报期限。
土地增值税清算报告
XXXX建设项目技术咨询合同（合同编号：）项目名称： xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人：（甲方）受托人：税务师事务所（乙方）签订时间： 2018 年月日签订地点：二〇一八年月日技术咨询合同合同编号：委托人：法定住址：法定代表人：职务：委托代理人：身份证号码：通讯地址：邮政编码：联系人：电话：传真：帐号：电子信箱：受托人：法定住址：法定代表人：职务：委托代理人：身份证号码：通讯地址：邮政编码：联系人：电话传真：帐号：电子信箱依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定，经双方协商一致，签订本合同，以资共同遵守。
一、委托事项xxx房地产开发有限公司（以下简称委托人）委托 xxx税务师事务所（以下简称受托人）进行下述专项土地增值税清算报告编制：完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作，并编制相应报告。
本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成。
如有特殊情形可适当延长。
二、代理费用及支付方式1．按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定，完成本项业务代理费用为：人民币元（大写元），该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部费用，委托人不再支付其他任何费用。
2．委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___％，即大写元，交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用，即大写元。
3．如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题，致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加，委托人可在了解实情后，视情况增加土地增值税清算报告编制费用。
4．土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因，中止土地增值税清算报告编制，受托人不退土地增值税清算报告编制费。
土地增值税(查账清算)审核结论通知书
区地方税务局
土地增值税（查账清算）审核结论通知书
地税清审字[ ]第号
公司：
根据土地增值税清算有关文件规定，依据你公司提交的清算申请材料，我机关对你公司开发的项目土地增值税清算审核完毕。
审核结论为：截至____年____月_____日止，本项目应缴纳土地增值税元。
经审核本项目每平方米准予扣除项目金额为：
普通住宅元、非普通住宅元、非住宅元请你公司在接到本通知之日起15日内到______区地方税务局办理税款补缴（或退还）手续。
特此通知
主管税务机关（章）
年月日税务机关联系人：联系电话：。
房地产开发项目土地增值税清算结论通知书
附件九：
房地产开发项目土地增值税清算结论通知书
地税土清结〔〕号
:
经对你（单位）年月日至年月日期间的项目进行土地增值税清算，现结论如下：
一、项目收入、扣除项目金额及适用税率情况
……
二、税款补缴（退还）情况
该项目共应缴纳土地增值税元，其中，普通住宅应缴纳土地增值税元，商服、车库、车位等其他项目应缴纳土地增值税元，你单位此前共预缴土地增值税元，应补缴（退还）土地增值税元。
三、税款缴纳日期
限你（单位）自收到本通知书之日起日内到办理税款补交、退还手续。
税务机关（签章）
年月日
本通知书一式两份，一份交纳税人，一份装入一户式档案。
土地增值税清算通知书
税务事项通知书（清算通知）税通〔〕号：（纳税人识别号/统一社会信用代码：）事由：土地增值税清算通知。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）有关规定。
通知内容：你（单位）开发的项目，已符合土地增值税清算条件，请你单位自收到本通知后按照有关规定进行清算，并于年月日前向我局办理土地增值税清算申报手续。
如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向税务局申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。
税务机关（签章）年月日本通知一式两份，一份送纳税人，一份由主管税务机关留存。
税务事项通知书（受理通知）税通〔〕号：（纳税人识别号/统一社会信用代码：）事由：土地增值税清算受理通知。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）有关规定。
通知内容：你（单位）开发的项目土地增值税清算申报资料符合受理条件，予以受理。
如对本通知不服，可自收到本通知之日起，六十日内依法向税务局申请行政复议；或者自收到本通知之日起，六个月内依法向人民法院起诉。
税务机关（签章）年月日本通知一式两份，一份送纳税人，一份由主管税务机关留存。
税务事项通知书（补正通知）税通〔〕号：（纳税人识别号/统一社会信用代码：）事由：土地增值税清算资料补正通知。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）有关规定。
房地产企业土地增值税清算说明
房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定一全额开具销售发票的销售收入二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定四未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定一全额开具销售发票的销售收入国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“在进行土地增值税清算时,如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的,则按照发票所载金额确认收入;”比如业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,发票开具也是120万元,那么在进行土地增值税清算时,就按照120万元确认收入;二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整;二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定比如,业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,已付款120万元,但销售发票只开具了110万元,还有10万元会计挂在“其他应付款”,那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入;所以,对纳税人来说,在进行土地增值税清算时,必须注意将发票金额与合同金额进行比对,并按照合同金额进行调整,以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税,进而避免被税务机关处罚的风险;三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定;应按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第三条第一款规定确认土地增值税清算时收入即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;四对未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现这样处理和国税发200931号文件相附,待实际投入使用时再按上述办法确认收入;二、房地产代收费用的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数根据国家税务总局国税发2007132号第二十五条第一项的规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,如果代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税;实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数;国家税务总局国税发200991号第二十八条规定,代收费用的审核,对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形;二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用;国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知国税发2007132号第二十五条第二项规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用;案例分析1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析某市税务稽查局检查某房地产开发公司,此公司xx年营业收入30000万元,其他应付款账户4500万元,经查“其他应付款”账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计4500万元其中专项维修基金800万元,对于4500万元的代收费用单独核算未并入房价内,而且票据由委托方开具,此公司未做任何税务处理;涉税分析：1、营业税处理按照营业税相关规定,房地产开发企业代收的价外费用需要缴税;中华人民共和国营业税暂行条例国务院令540号第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：一由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；二收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三所收款项全额上缴财政;国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知国税发200469号住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税;根据营业税的相关政策规定,代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税,即只要房地产开发公司代为收取了,不论其是否计入房价内或是否开票与企业所得税、土地增值税区别之处,原则上都要作为计税依据计入到营业额中;但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的,如代收的政府性基金和行政事业性收费和住房专项维修基金;其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加;本案例中的专项维修基金800万元,符合国税发200469号文件规定,不计征营业税,其余3700万元未按税法规定申报纳税;2、企业所得税的处理国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益;企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理;因代收款项票据由委托方开具,根据国税发200931号文的规定,此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税;因为代收费用单独核算未并入房价内,所以也不用缴纳土地增值税;三、转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认一转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认土地增值税暂行条例实施细则规定“有关的经济利益”的前提是纳税人发生了转让房地产行为,即房地产交易完成;如果房地产交易未发生或者未完成被撤销,即使纳税人取得了经济利益,也应当属于与转让房地产无关的经济利益,不应确认为转让房地产所取得的收入;因此,转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入不确认为土地增值税收入,不缴纳土地增值税;二转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认房地产企业转让房地产合同履行中,因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息以及其他各种性质的经济收益,应当确认为房地产转让收入;特别注意的几点：1、将流转税的价外费用概念引入了土地增值税;其实价外费用来源于“反避税”理念,试想如果对滞纳金、违约金不征收土地增值税,就有可能出现本来100万的房款,企业人为的划分为80万元房款,20万元赔偿金,从而侵蚀土地增值税的税基,因此转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认,一律缴纳土地增值税;2、房地产未能转让而收取的违约金,不属于价外费用;价外费用,顾名思义,先有价,才有外,如果购买方违约导致房地产转让不成功收取的违约金,由于没有主价款,不存在分割房价,侵蚀税基的可能性,因此不需要缴纳土地增值税和营业税;4、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除;三售后返租的收入确认所谓售后返租,就是开发商在销售商品房时,约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司,由开发公司统一经营,经营收益归开发商;售后回租分为融资性售后回租和经营性售后回租;所谓融资性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为;所谓经营性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给没有融资租赁业务资质的企业后,又将该项资产从没有融资租赁业务资质的企业租回的行为1、经营性售后回租的税务处理1经营性售后回租中的销售方承租方的涉税处理①增值税和营业税的处理经营性售后回租的承租方出售资产的行为,应征收增值税或营业税;②企业所得税的处理承租人出售资产的行为,确认为销售收入 ,租赁期间的租赁费用作为企业相关费用在税前扣除,承租人租入的资产不计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理①增值税和营业税的处理由于经营性售后回租的租赁期结束,租赁货物的所有权归出租方所有,因此,基于以上规定,经营性售后回租的受让方出租方征收营业税;即出租方实质上市提供经营租赁的行为,营改增前按照服务业征收营业税,营改增后缴纳增值税1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理②企业所得税或个人所得税的处理由于受让人出租方收到承租方或销售方支付的租金时,应该依法缴纳企业所得税或个人所得税,出租人租出的资产计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;A房地产开发公司以下简称A公司是一家商业地产公司,采用售后返租方式销售商铺;开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同,约定商铺按优惠价85万元即总价100万元的85%出售,在未来5年内,该商铺归开发商出租,收益归开发商;开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票;开发商在销售房产时,对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定,并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元不考虑城建税、教育费附加、土地使用税;1、营业税的处理第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除;第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款和价外费用;显然,房地产公司约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿交给开发公司,由开发公司统一对外出租经营,出租经营收益归开发商;开发商无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据;对此,各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确;房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年;这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益;因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征管法实施细则第四十七条规定核定其营业额房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司或房地产开发公司的关联企业与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价,购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用;房地产开发公司商品房折让优惠额或商品房售价低于同类商品房价格部分应并入商品房销售价款,一并按销售不动产征收营业税,购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税;因此,A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5万元;购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=万元,城市维护建设税及附加×7%+3%=A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税,即5×5%=万元;城市维护建设税及附加× 7%+3%= ;二印花税本例中,A公司不但销售了开发产品,还租赁了该开发产品后并转租假如转租合同每年签订一次,应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×%=万元,按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×+5×=万元三土地增值税本例中,A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元,在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢企业正常销售房价100万元,而合同约定销售价款为85万元,购房者将商铺无偿给开发商用5年;其实质是开发商受到了85万元房款,又有无需支付15万元租金的“其他经济利益”,因此总收入确认为100万元,应该按照100万元缴纳营业税和土地增值税;五房产税购房者将购买的商铺返租给A公司,每月应按租金收入少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定的12%缴纳房产税：15÷5×12×12%=万元;开发商再将商铺转租,按房产税相关规定,开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税;这在实际税务处理中也是容易被忽视的;六企业所得税对于经营性售后返租业务,A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理,分别计算相关成本、费用和损益;A公司的租赁支出就是,一次性让利给购房者的折让优惠额,按权责发生制原则,A公司每年的租赁支出为15÷5=3万元;五企业所得税本例中,A公司在销售房产时,购买方以提前从房地产公司获得15万元租金抵房款,即收入的金额能够可靠地计量,应以100万元作为所得税应税金额;转租收入5万元应在满足收入确定条件后,计入当年度应纳税所得额;则A公司当年应纳税所得额为：100+5=105万元,扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后,即可计算出应纳企业所得税额;四、视同销售房产收入的确认一以房和土地用于抵债、投资和分配的收入确认二拆迁安置房收入的确认三土地置换收入的确认四收取车库使用费的收入确认五收到政府土地返还款建设拆迁安置房的收入确认六土地使用权未发生转移但实质转让的收入确认四地下车位车库、杂物间的收入确认八、总结一地上车位、车库1、租赁合同：与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的停车位要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,不缴纳房产税;与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的车库及储藏室要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,缴纳房产税;2、销售合同：签订车库位销售合同的,不论是否取得产权证明,均按销售不动产征税;缴纳土地增值税,不缴纳房产税;签订车库位长期或无期限使用权转让合同,视同销售,按销售不动产征税,缴纳土地增值税,不缴纳房产税;二地下车位车库企业出租地下车位,应当按场地出租对待,缴纳税营业税;取得租金时一次性缴纳;企业所得税可按国税函201079号：“在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入”;房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入;应该按照租赁业缴纳营业税,不征收土地增值税,需要缴纳房产税;二地下车位房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入,按照销售不动产缴纳营业税,按照非普通住宅缴纳土地增值税,不需要缴纳房产税;地下车库的涉税处理根据营业税税目注释试行稿第九条规定：“销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为;以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;”据此,房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税;受让方不能办理车位产权手续,不需要缴纳车位契税;地下车库的涉税处理在实际工作中中,地下车库大致分为三种：1、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊；2、开发商根据规划单独建造地下车库,其建筑面积已分摊；3、开发商将地下人防设施作为地下车库;在地下车库的处理中,又分为出租、销售、或自用等几种情况;每种形式的处理都不太一致,应根据业务的实质,进行财税处理;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：开发商单独建造的地下车库,建筑面积未分摊,即该部分建造成本未分摊至可售面积之中,产权应归开发商所有;其性质属于营利性的公共配套设施,根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号文第十七条第二款：“属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本;除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理;”一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：因此,作为营利性配套设施的地下车库,成本应单独核算开发成本,将其归集至“开发成本----公共配套设施地下车库”之中,完工后结转至“开发产品----地下车库”之中;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：地下车库对外出租,直接作为租赁,开具租赁业发票;1营业税及附加：按租赁业%交纳;根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十五条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;因此营业税额以预收金额为计算基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税;2土地增值税：因未发生权属转移,不涉及土地增值税一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：3房产税：根据财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知财税2005181号规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税;即出租部分按租金收入的12%计征房产税;4土地使用税：根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税2009128号第四条规定,“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款;对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税;”因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税;虽然国家没有出台免税政策,但相关省市有相关征免政策;需要注意的是,如果不是单独建造的地下车库,而是与地上房屋建筑物连在一起,则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：5企业所得税：根据中华人民共和国所得税法实施条例第十九条企业所得税法第六条第六项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入;租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现;。
土地增值税清算税款鉴证报告
附件一土地增值税清算鉴证报告单位签章：年月日土地增值税清算鉴证报告（200 ）土增鉴字号公司：我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。
贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。
现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）：%；5.适用税率：%；6.应缴土地增值税税额：元；7.已缴土地增值税税额：元；8.应补（退）缴土地增值税税额：元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。
非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：中国注册税务师（签名或盖章）：地址：税务师事务所（盖章）年月日附件：1.税务师事务所和注册税务师执业证书、市注册税务师协会备案证明复印件。
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税务机关印
年月日
告
知
事
项
如有争议，应依法解缴税款及滞纳金后，于收到本通知之日起60日内，向大连市地方税务局提起行政复议。
注：本表一式三份，第一联交纳税人，第二联交计征部门，第三联装入案卷
定率核定征收
因，依法对你单位项目土地增值税清算实行定率核定征收，转让房地产收入为：，核定征收率为：，应补缴土地增值税元。
如你单位应补缴税款，限你单位在接到本通知书之日起10日内办理有关手续，申报缴纳税款，并调整有关账目。
如应退还你单位已预缴税款，应按税款退还的有关规定和工作流程处理。
如你单位在该项目土地增值税清算后又取得该项目的转让收入的：土地增值税清算时按规定实行查账征收的，应当按国税发〔2006〕187号文件第八条的规定，每月终了后10日内，向税务机关申报缴纳土地增值税；土地增值税清算时按规定实行定率核定征收的，应当于本通知书下达之日起，每月终了后10日内，按每月转让房地产的收入乘以核定征收率，到税务机关申报缴纳土地增值税。
房地产开发项目土地增值税清算结论通知书
大地税[ ]号
纳税人名称：
查Байду номын сангаас征收
经审核，你单位的项目，
普通标准住宅部分，应补缴（退还）土地增值税元；
超过普通标准住宅条件的住宅部分，应补缴（退还）土地增值税元；
非住宅（写字间、公建、商业用房、车库等），应补缴（退还）土地增值税元；
合计应补缴（退还）土地增值税元。