存量房交易相关税收政策(2011版)

二手房交易相关税收政策(2011版)
几个概念：
普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。

普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。

建筑容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

容积率=总建筑面积÷总用地面积。

营业税
一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）对外销售的，全额征收营业税。

——《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税[2011]12号
应用示例：
2011年5月某人出售住房，合同转让价格50万,面积为145.13平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2008年9月，未满5年。

营业税及附加税额（指城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加2%，下同）＝50*5.5％＝2.75万元
二、个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

应用示例：
2011年5月某人出售住房，合同转让价格200万,面积为256平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2004年3月，已满5年，房产原值为50万元。

营业税及附加税额＝（200-50）*5.5％＝8.25万元
三、个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（于原政策相同，未变）
应用示例：
2011年5月某人出售住房，合同转让价格100万,面积为120平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2004年2月，已满5年。

按规定减免营业税及附加税额。

四、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

（专业机构评估）
——《中华人民民共和国营业税暂行条例》中华人民共和国国务院令第540号
个人所得税
一、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，
纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

——国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发[2006]108号）第二条
应用示例
某人将其所有的未满5年的住房转让（普通住房），转让价格50万元，其购置成本为30万，购房时缴纳契税0.9万元，购该套房产实际支付的按揭贷款利息5万元。

个人所得税税率20%，不考虑其他因素。

应纳营业税及附加=50*5.5%=2.75万元
应纳个人所得税=（50-30-0.9-5）*20%=2.82万元
二、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

具体比例省局文件规定在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

（二手房我市所得税附征率为1%）
如上例：应纳个人所得税=50*1%=0.5万元
（与上例相比少征收了税款，所以尽量要求纳税人提供完整购房资料，同时对各开发商的售房清册要注意保存和利用）提示：为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现
住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除的税收政策已作废。

（财税[2010]94号）
三、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

——财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知(财税字[1999]278号)第四条
四、根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

土地增值税和印花税
根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

个人购买住房主要涉及契税：
契税
我省契税税率为3%。

对个人购买经济适用住房，在法定
税率基础上减半征收契税；自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

契税以土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价格或者由征收机关参照市场价格核定的价格为计税依据，按照规定的适用税率征收。

（拟制定具体操作流程）
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

自2011年3月1日起，在我省行政区域内，契税由地方税务机关负责征收管理。

无偿赠与房产相关税收政策：
一、单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生营业税应税行为。

——《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》财政部和国家税务总局令第52号第五条、第一款
不动产或土地使用权的无偿赠与视同销售，依法纳税。

个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
（一）离婚财产分割；
（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、
孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

——《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）第二条
符合上述规定情形之一的，暂免征营业税。

三、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

——《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条
符合上述规定情形之一的，不征收个人所得税。

操作时限的规定：
购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定。

（一）根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

（二）个人购买其他住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为购买房屋的时间。

其中，契税完税证明上注明的时间为契税完税证明的填发日期。

（三）个人换购住房享受税收优惠政策时，按个人出售住房缴纳纳税保证金日期确定住房出售时间。

（四）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为。

其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

办理二手房产转让所需资料：
一、购房人（契税）
政策规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

纳税人办理时需提供资料如下：
1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房
的，需提供房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女）住房登记记录的书面查询结果。

2、纳税人的家庭成员状况证明。

该家庭成员状况证明需明确纳税人及其配偶、未成年子女的名称、身份证号码及身份证明复印件（见附件1）。

3、购房买卖合同、购房发票、原房地产权证、成交价格明显低于市场价的，需提供房地产评估报告等其他资料。

二、卖房人（个人所得税）
政策规定：个人转让自用5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征个人所得税。

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

纳税人办理时需提供的资料如下：
1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，需提供房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女）住房登记记录的书面查询结果。

2、纳税人的家庭成员状况证明。

该家庭成员状况证明需明确纳税人及其配偶、未成年子女的名称、身份证号码及身份证明复印件（见附件2）。

3、购房买卖合同、购房发票、原房地产权证、成交价格明显低于市场价的，需提供房地产评估报告等其他资料。