工程部培训教材

8、维修完毕后必须将现场卫生打扫干净，如产生 大量垃圾可根据实际情况联系其他部门协助打扫；
9、每次维修结束时，必须清点所带工具、零配件， 以防遗失或留在设备内造成事故；
10、通知区域负责人（首问负责人员）对报修的 问题进行验收，验收合格在维修单上签字认可；
第三节：交接班程序
1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、 无故缺勤，也不得私自调班、顶班，如果因为某种原因不 能值班，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续， 才能请假，以便部门安排合适的替班人。
工程知识培训
第一章：物业工程的概念 第二章：物业工程部的工作内容 第三章：物业工程部员工工作要求 第四章：工程部工作职责 第五章：维修工作程序 第六章：安全、防火管理 第七章：配电室管理制度 第八章：工程部突发事件处理程序 第九章：园区工程设备基本知识 第十章：安全注意事项
第一节：入户维修程序
5、按正常情况的预约维修时间，15分钟内到达现场。 若上个维修任务未完成，可电话联系业主并向业主道 歉。在征得业主同意的前提下，改上门时间。（但要 在维修单记录中体现）；
6、介绍：到达现场见到业主时，首先应该进行自我 介绍：“对不起，打扰了，我是物业公司工程部维修 人员***，前来为您服务。” 双手递交维修工作单， 并让业主看到自己胸前的工作牌。“您的**设备是否 有故障，部门派我前来维修，给您添麻烦了”；
Байду номын сангаас一章：物业工程的概念
物业管理公司的工程部工作是物业管理公 司经营管理的基础工作，主要对房屋及其附属 设施的养护维修，确保物业正常使用。
第二章：物业工程部的工作内容
根据房屋及其附属设施的实际情况，制定物 业管理总体方案、编制养护维修计划，报总经理 审批后组织贯彻实施；全面负责楼宇的各种机电、 消防、水电设备的养护和维修工作，保证各类设 备正常运行；定期检查各类设备，根据存在问题， 提出维修解决办法和制定维修方案，方案批准后 组织实施；房屋及其设施设备，如发生突发事件， 工程部必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运 行和正常使用；协助管理部门做好住户房屋装修 的监督、检查工作；参加新楼宇工程的验收，提 出其有关设施增补改造方案。
第三章：物业工程部员工工作要求
1、服从上级的调度和工作安排，及时、保 质、保量地完成工作任务；
2、电工应严格遵守配电室管理制度； 3、负责巡视配电室设备的运行情况； 4、负责公共设备的非正常工作时间的应急
处理； 5、泵房、风机房巡查；
第三章：物业工程部员工工作要求
6、负责开启、关闭巡视外围门头灯、广告灯、射 灯、屋面灯；
17、信息反馈 由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间，将维
修单返回至工程部领班处，由领班用电话向客服部反馈维 修结果，并在维修单上填写电话反馈时间。 对收费项目维修单的反馈：由领班将维修单复印一份，将 原件送往接待部，复印件留工程部存档。 目的：本规程规定了物业管理服务过程的基本要求和方法， 确保物业管理服务工作的规范化。
第二节：公共区域维修程序
1、接到公共区域维修工作单后，按规定时间根据 维修的技术复杂程度，到现场维修；
2、维修前先与区域负责人（领班级以上）取得联 系并协商有关事宜；
3、确认故障范围，并且放置安全警示牌；或维修 指示牌；
4、确认是否有影响业主的正常工作，若有影响应 立即通知相关部门与业主取得联系后，经业主认 可，方可进行维修;
第四节：弱电工岗位职责
1、确保电话、广播、消防报警、保安自动化系统 及其他弱电系统设备运行正常，并制定定期保养 维修计划； 2、确保办公室自动化系统处于最佳运行状态； 3、经常了解分析消防监控系统、保安监控系统、 楼宇自动化系统，提出合理化建议，以确保设备 处于有效状态； 4、负责对停车场自动收费系统进行经常性检查， 并组织养护，以确保处于最佳状态； 5、对于公司员工正确使用相关的设备进行培训； 6、完成上级领导或公司临时安排的其它工作。
第一节：水工岗位职责
1、严格遵守公司各项规章制度，按时上下班，不 得无故离岗、串岗，上班期间不得做与工作无关 的事情； 2、负责管理好水池水箱的钥匙，保证小区正常供 水； 3、随时掌握和查询给排水设备的运行情况，发现 问题及时汇报，并提出节约用水的合理化建议； 4、发现水管、阀门有跑、冒、滴水的现象及时维 修处理、维修后并及时复查；
第一节：水工岗位职责
5、负责苑区所有给排水系统和供暖管网系 统的运行管理； 6、负责苑区所有水暖设备以及住户家给排 水系统的维修保养和检查； 7、负责生活水泵房、管道井、水表间及相 关设施的清洁工作； 8、负责落实完成领导交代的其他工作。
第二节：电工岗位职责
1、严格遵守公司各项规章制度，服从领导 安排，除完成日常维修工作外有计划的承 担其他维修任务； 2、努力的学习技术，熟练的掌握本苑区的 供电方式状态、线路走向、工作原理、技 术性能及实际操作和维修； 3、努力的做好设备维修保养工作，确保安 全运行，制定所管辖区域的维修计划，按 质按量的完成任务并做好记录； 4、坚守岗位，巡视电气设备及楼内照明， 密切监视各仪表的工作情况，正确抄录各 项数据并做好记录；
第三节：交接班程序
4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班 人员因故未到，值班人员应该坚守岗位，等待接 班人员到达并办完交接手续后才能下班。
5、除值班人员外，其他无关人员不得进入值班室。 6、下列情况不得进行交接班： （1）交接班准备工作未完成时。 （2）接班人数未能达到规定人数的最低限度时。 （3）领班或由值班主任指定的替班人未来到时。 （4）接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合
第五节：土木工岗位职责
1、服从上级的调度和工作安排,认真保质保量地 完成土木工作任务；
2、自觉遵守公司各项规章制度,安全规程。保证 安全、文明生产；
3、努力学习,提高技术水平。熟悉土木建筑结构, 各种装饰装修,各类家私的制作与维修。建筑物的 防漏处理及各种管道设施的维修保养。维修应认 真作好记录；
第三节：电梯工岗位职责
1、每天负责检查维护电梯设备，其中包括 轿顶检修，机房检查，底坑检查； 2、每天必须检查轿厢内照明情况，有发黑 发暗的灯管应及时更换； 3、将检查发现的问题，详细记录下来，遇 特殊情况应详细注明问题出现的时间，并 上报电梯公司； 4、当值期间全面负责电梯的正常运转，严 格执行电梯的运行管理规定，做好关梯前 与开梯前的准备工作；
2、根据业主报修的故障，分析可能产生的原因， 决定维修措施及维修所需备件耗材、工具；
3、分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它 维修人员或立即向上汇报；
4、出发前的准备：仪容仪表检查，工作服整洁、 仪容仪表整洁、精神饱满、面带微笑，眼神正直 热情； 出发前维修所带的工具备件，维修工作单， 维修材料的领取；
5、高空作业时，最少安排俩人以上作业，并做好 安全防护措施，首先检查安全工具是否完好，如： 安全带、梯子等，梯子应与墙面成60度；
第二节：公共区域维修程序
6、使用的维修器具必须干净、整洁，并配备必要 的防护器具，防止二次污染；
7、在维修期间，尽量避免产生噪音灰尘。严禁大 声喧哗，严禁唱歌、哼曲、吹口哨，严禁坐在设 备上与他人聊天；
10、维修：严格按照相关的维修工作程序排除故 障
维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。如果 实在无法避免时，应提前向业主打招呼征求同意， 并说一声“对不起”。维修中如需移动业主的物 品，同样应提前征得业主同意方可进行，维修工 作完成后恢复原位。
11、整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备 擦拭干净，将所有散落的工具，零件及杂物等收 拾干净，如果地面被弄脏，维修人员负责打扫干 净并将垃圾带走。
2、值班人员要做好交接班前的工作，包括按照巡查表认 真仔细巡查，做到本班问题本班解决，如解决不了必须马 上报告领班或工程主任，并且说明原因，同时要做好记录， 并做好环境卫生工作。
3、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进 行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍设 备运行情况和运行方式以及设备检修、变更情况，清点仪 表、工具、材料，检查设备状况。交班时，交接班双方人 员在值班日志上签字。
第二节：电工岗位职责
5、对来人、来电报修及时维修，任务完成 情况要及时向前台及主管汇报，发生事故 时要保持冷静，按照操作规程及时排除故 障； 6、做好工具物品的保管工作，合理使用维 修材料和配件，坚持能用就用、能修不换 的原则，反对浪费； 7、发生故障时上一班必须配合下一班； 8、加强安全意识，协助相关部门做好防火、 防盗、防事故工作，及时排除和处理不安 全隐患。
4、对客户服务要热情周到,但对客户的一些超出 规定或违反安全的服务要求,需耐心作 出解释。
第五章：维修工作程序
第一节：入户维修程序 第二节：公共区域维修程序 第三节：交接班程序 第四节：维修单的操作程序
第一节：入户维修程序
1、工程部人员接到客服部送来的维修单或报修电 话，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写 接单时间；
7、进入以装饰区域内步子要轻，不能在地上拖着工 具箱行走。走到工作地点后，应将干净的帆布或塑料 布铺在主人指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的 零件，不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面 上；
8、耐心听取顾客意见，服务语言规范。
第一节：入户维修程序
9、故障诊断： 1〉准确判断故障原因及所需的零部件，维修中发
第一节：入户维修程序
12、试用：当着业主的面试用设备，证实设备恢 复正常，并请主人进行验收。
13、填单：如实填写维修单，并请业主对维修完 成的质量、服务态度、行为等进行评价及签字。 将业主签好的维修单收好放入工具箱或者上衣袋。
14、讲解：向业主讲解故障产生原因，介绍有关 的维修保养知识，并告诉业主正确的使用方法及 其注意事项。