万科案例介绍

万科案例分析

一．万科简介

万科成立于1984年5月，其前身为现代科教仪器展销中心，经营办公设备、视频器材的进口销售业务，1988年改组成为股份制公司，1991年于深交所上市。万科成立之初采用的是多元化发展战略，其业务包括贸易、商业、工业制造以及大众传播等。1988年介入房地产行业，并于1992年正式确立以大众住宅为核心业务，开创了万科著名的“减法理论”，对非核心企业关停并转，逐步剥离非地产业务，2001年完成非地产业务的剥离，完成由多元化向专业化的转变，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其他区域中心城市的发展策略。同时，万科一直注重拓展公司的融资渠道，并且通过各种融资方式，筹集大量资金，迅速扩大公司规模。目前，万科已发展成为一家开发中高档城市居民住宅的房地产龙头企业。

二、万科地产多元化融资案例分析

万科地产公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性房地产蓝筹股。万科1988年进人房地产行业，至2010年末，万科的业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。本文正是以万科这一中国房地产业的标杆性企业为范例、从万科从2005 年至2010 年的融资之路，分析房地产企业融资多元化的必要性，也借此对我国房地产企业如何在竞争激烈的金融市场中融得所需资金提供一定的启示。

1．万科近年来融资行为概况

万科在资本市场的融资速度是在逐步加快的。早在2004年，万科就开始与德国银行Hypo R ealEstate Bank International(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。值得注意的是，这是以外国直接投资(FD I)为名，行商业贷款之实的信贷融资。因此，万科是中国第一家取得境外贷款的房地产企业。万科于2008 年9月成功发行59亿元公司债，其额度等同于2007 万科地产年度净资产的40％。万科近几年来实施较高的转增方案而不实施送股方案，可能是出于对股东利益保护的考虑，因为转增无需纳税，而送股要按面值征收20％的个人所得税，这也体现了万科将现金股利发放和转增股本捆绑式进行的股利政策从多方面很好地支持了万科的投资和融资政策。万科在2009 年9 月15日举行的2009年第一次临时股东大会上。通过了公司09 年度公开增发不超过112 亿元的再融资方案，但截止到2010年年底，万科已经连续四年未利用股市进行再融资，尽管如此，万科公布的各项财务指标，及其不断进行的扩张之路都表明万科的资金链稳固和资金充足。2012 年初，万科向华润深国投信托融资人民币10

亿元用于东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目开发的需要。万科的融资行为进一步说明随着我国房地产调控政策的力度在加大，万科持续通过不同方式和渠道筹集资金，这也是维持资金流的顺畅周转，在未来保持竞争力的强力保障。

2.万科的融资能力分析

根据融资优序理论，企业融资来源应首选内部融资，其次债务融资，最后是权益融资。但由于我国的经济运行机制和金融市场机制的特殊性，这种由低到高的顺序融资成本策略在我国房地产业的应用性不高。2008 年我国股市大幅下挫。且在近四年来低迷不振的情况下，少有房地产上市公司再增资扩股。股市的不振更凸显出企业资本结构的重要性，因为在保持可接受的破产风险的条件下，高效的发挥企业债务融资能力对于资金密集型的房地产行业维持资本运作和资金周转而言极其关键。

（1）举债能力

房地产行业的举债能力受到诸多因素的影响，有宏观层面的因素，比如当前的经济形势、国家的政策扶持等方面；也有微观层面的因素，即就企业自身而言，如企业的声誉、社会地

位等因素，在财务方面则主要表现在其偿债能力和盈利能力，这两点也是债权人非常关注的因素。值得注意的是，从万科2006年、2007年、2008年的年报来看，其经营活动产生的现金流量净额均为负值。虽然万科一直遵循“现金为王”的理念，但从2006至2008年，其现金多数源于外部筹资，而不是经营或投资活动产生的现金流，这对万科的长期融资能力形成了挑战，对其债务融资的风险性而言更加大了难度。但从2009年起，万科由经营活动产生的现金流转为正数，缓解了债务融资的还款压力。万科虽然有三年的经营活动产生的现金流为负数，仍保持着稳定发展，在2008、2009、2010 年均有较大投资行为。这说明万科的多元化融资起到了有力的支持作用。

（2）盈利能力

盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障和企业首要的能力，因此是债权人最为关心的，在很大程度上也决定了企业的融资能力。万科的加权平均净资产收益率从2008年至2011年依次为13.24％、15.37％、17.79％和18.12％，获利能力稳步上升。万科计提保有土地的价格下跌准备金，是对我国未来地价风险的有效预警，但并未使用极端的停止购买土地，而是仍买进了部分储备用土地，这充分表现了万科审慎的经营策略。

3.万科多元化融资实施方式

（1）企业融资管理首先要有明确的资本结构管理目标，这一目标要符合行业特征.同时也要适应企业发展战略的规划。万科对于资产负债率的严格管控不仅使其财务风险处于可控间，也保证其融资结构的高弹性使资金链不会过于紧张而断裂，更使万科在无法预料的国家政策变动下可以继续推进筹资规模的扩张。

（2）并购与合作，是万科降低土地成本、增加资金运转的重要渠道。根据万科2010 年年报显示，控股权49％的沈阳中铁万科祥盟置地有限公司、控股权50％的武汉联投万科房地产有限公司、控股权51％的太原宝佳万科房地产有限公司等若干合营、联营公司也打着万科的标签。仅2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。在2010 年万科公司约200亿元的商业地产投资中，有较大比例采取了合作开发的模式。万科的规模扩张，一方面源于央企、国企和地方政府作为合作伙伴能够提供其优势要素和资源，而万科在行业领先的地位，也使其他中小型相关企业乐于合作：另一方面，主动选择不干涉万科经营的央企华润集团，使万科具备非常强劲的市场弹性和腾挪空间。上述合作开发的方式，降低了万科对银行贷款的依赖性，并且融得了巨量的资金。

（3）持续创新的融资工具是其融资多元化的有力武器，发展全球视野的多元融资渠道，降低融资成本，分散融资风险。我国房地产业的竞争日趋激烈，万科持续对融资渠道和工具进行创新，为进一步拓宽融资渠道，万科在发行可转债后再次开创我国房地产上市公司的融资先河，尝试新的融资方式——房地产专项信托。例如，2004年1月5日，万科发布公告，新华信托投资股份有限公司已于2003 年底向深圳市万科房地产有限公司发放总额2.602亿元的信托融资贷款，中国银行深圳市分行为上述信托融资金额本息合计约2.84亿元提供担保，万科相应向该行提供反担保。同年，万科与国际房地产投资银行(H I)合作，探索出“双重结构项目贷款”的融资创新模式，且这种创新模式已经在万科其他项目与境外资金合作中被复制。在万科资金管理中心的推动下，万科在信托方面的融资，无论是营销型还是权益型复合信托，市场反响都较好。虽然来源于国外的融资占总融资规模的比重不大，但万科已非常明显的进行了国内外“双重资源”的利用，融资轨迹直达东南亚、美国与德国等国家和地区，较为成功的减弱和规避了国内政策的负面影响和融资的困难。

4.万科多元融资结果

万科非常高效的利用了我国资本市场这一有利渠道，几乎施行上市公司能够运用的全部融资方式，并在多元化融资渠道和创新融资工具的多样性方面达到了全行业的成熟和领先位置。在债务筹资方面，除最为常见的商业信用和银行信用之外，还有信托产品、二次可