既有建筑的改造策略-陈洋

既有建筑的建造年代
年份 1978 1980 1990 1995 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
总计 8653 9134 17256 22094 31467 32437 34206 38324 43432 51375 59314 64198 70282 74873 81121 87327 93591 98092 105152 110685
第
既有建筑修缮改造
二 部
分
既有居住建筑修缮改造类型
1、平改坡 2、厨卫改造 3、成套改造 4、美丽家园及精品小区 5、多层住宅加装电梯 6、节能改造 7、纠偏加固 8、老旧危房处置 9、内部整体改造 10、拆落地重建 11、二次供水 12、隔音降噪
既有居住建筑修缮改造总量
1、“十二五”既有居住建筑的修缮改造总量 “十二五”期间，中心城区改造二级旧里以下房屋320万平方米，受益居民约 13.6万户。开展郊区城镇旧区改造，重点开展已批方案的“城中村”项目改造。 继续推进郊区国有农场危旧房改造，完成农村低收入户危旧房改造约7600户。 积极推进旧住房修缮改造，全市完成成套改造、平改坡综合改造、高（多）层 综合整治等各类旧住房改造5500万平方米，受益家庭超过100万户，其中包括 纳入保障性安居工程的旧住房综合改造工程约1126.76万平方米，受益居民约 20万户。开展1.73亿平方米老旧住房安全使用情况检查，建立老旧住房安全隐 患处置工作制度。
表1.1.1(c) 上海市房屋结构情况表（1985年上海市第四次房屋普查） 单位：万平方米
项目
合计
面积 比例
16304.23 100%
钢结构
钢、钢筋混凝土 钢筋混凝土结
结构
构
228.41 1.40%
213.77 1.31%
2479.95 15.21%
混Байду номын сангаас结构
7027.14 43.10%
砖木结构
5738.55 35.20%
既有建筑的建造年代
在建造年代方面，根据《上海房地产志》中所记载1985年上海市 第四次房屋普查的结果，上海房屋建成年份在1949年以前的面积为 4336.81万平方米、50年代为1843.83万平方米、60年代为1868.63万 平方米、70年代为3502.26万平方米、80年代为4752.72万平方米 （不考虑历年拆除情况）。
既有建筑的改造策略
---以居住类建筑为例
陈洋
上海市房地产科学研究院 2017 .7 . 14
第
既有建筑的基本情况
一 部
分
既有建筑的总量
据上海市2014年的统计年鉴，截至2013年底，上海市国有土地上 各类房屋建筑面积共有110685万平方米。每年竣工面积约4000-6000 万平米左右。
全国目前无精确的统计数据，据估计，2013年，全国国有土地上 的房屋建筑面积大约有400亿平米，每年约增加20亿平米。
既有居住建筑修缮改造总量
2、“十三五”既有居住建筑的修缮改造总量 按照“留、改、拆并举，以保留保护为主”的原则，有序推进旧区改造和旧住 房修缮改造。完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。持续推 进旧住房改造，提高居住安全、完善使用功能，预计实施约5000万平方米的各 类旧住房修缮改造（含纳入保障性安居工程三类综合改造1500万平方米）。积 极推进“城中村”改造，推进农村低收入户危旧房改造。
其他结构
616.41 3.78%
既有建筑存在的问题
1、年代跨度大、建设标准低 1949年前、50年代、74、89、02标准
2、安全和抗震问题突出 结构体系差、材料强度低、构件尺寸小、构造措施弱、抗震设防无。
3、使用功能差 不成套、不保温、采光通风隔音差、设施设备配套少、消防隐患大
4、老化和耐久性问题；面砖、马赛克、玻璃幕墙、外保温、锈蚀、铁胀、腐 朽、白蚁。 5、拆改结构、相邻施工影响、偶然因素（爆炸、火灾等）。 5、传统材料和工艺失传。 6、法律法规和技术标准有待完善
既有建筑的结构类型
在房屋结构类型方面，上海市既有房屋可分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝 土结构、混合结构、钢结构和木结构等类型。根据1985年上海市第四次房屋普查 当时的统计数据，80年代上海市房屋数量较多的为混合结构（约占43.10%）、砖 木结构（约占35.20%）、钢筋混凝土结构（约占15.21%）三大类。而上海市85 年后建造的房屋结构类型则以砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等类型为主。
既有建筑的安全状况
2014年，全市开展了既有房屋安全排查，本次共排查各类老旧住房1.73亿 平方米房屋，其中：1994年前建成的老旧住房1.69亿平方米，1994年后建成的 住房343万平方米。各区县上报并经专业检测单位重点排查后，共发现1675万 平方米、共计10999幢房屋存在安全隐患占排查总量的9.7%。其中一般损坏房 屋数量共计7017幢，1356万平方米（占存在隐患房屋总量的80.96%、占排查 总量的7.84%）；疑似严重损坏房屋数量共计3753幢，310万平方米（占存在 隐患房屋总量的18.51%、占排查总量的1.79%）；疑似危险房屋或局部危险房 屋数量共计229幢，9.6万平方米（占存在隐患房屋总量的0.57%、占排查总量 的0.06%）。
居住房屋 4117 4403 8901 11906 18587 19644 20865 23475 26906 30560 35211 37997 40857 43283 47195 50211 52639 55077 56263 58940
非居住房屋 4536 4731 8355 10188 12880 12793 13341 14849 16526 20815 24103 26201 29425 31590 33926 37116 40952 43015 48888 51745
既有建筑的分类
2013年上海市各类 房屋构成情况表单
位：万平方米
居住房屋
非居住房屋 总计
花园住宅 公寓
联列住宅 新式里弄 旧式里弄
简屋 小计 工厂 学校 仓库堆栈 办公楼 商场店铺 医院 旅馆 影剧院 其他 小计
1752 54319 1165
311 1382 11 58940 23062 3127 1722 6545 6165 595 1198 56 9275 51745 110685