商业项目前期调研

针对商场的调研

以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。

1)、分析各商场的定位并测算其定位的精准性

对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。

2)、业态分布的调研

业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合，而是要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划本土依据。

3)、动线设计

将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型，做为之后的动线规划本土依据。

4)、功能区划分，除业态布局外，根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区(接待区、寄存区)功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，做为规划依据。

5)、运营模式的调研

将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力。

针对商圈的调研

商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。

对项目所在地调研

1)、采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量,以此测算自然顾客流数量；

2)、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。

3)、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况(商业、社区、金融、交通)，并测算出直径内业态分布与经营情况，测算出经营状况较好的业态与较差的业态。

4)、对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。

对城市其它商圈调研

1)、将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力拉协群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此在推算当地的最佳经营业态。

消费者调研

消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。

与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项，统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点(货品、服务、价格、定位等)，以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找合适的模式的依据点。

综上，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细科学的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据同

城商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式，唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。

后注：商业地产寻找策划公司要慎重

做商场规划要慎之又慎

如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂，更不要指望其在运营模式的系统性，我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出，死角处处都有，专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保没有死角，最大化保证客流的到达率，并消弱商户担扰。

不要过于迷信另类定位之说

差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化，缺一不可，而策划公司基本偏重于招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。

商业地产要注重稳扎稳打的步骤，面积在3000平以下的小型商场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，例如规划成女性商场或时尚商场。8000平以上的商场绝对不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念支撑！

运营模式

商业地产的经营模式分为租赁式与联营式两大类，有时因为经营需要，两类模式会同时出现在一家商场内，商场的楼屋管理、运作模式、进、销、存管理、商品陈列、导购员管理等，都需要在招商期进行的同时来构建，而这些运营模式，都必须在招商期时向意向商户进行讲解的，以吸引客户兴趣，增大商场吸引力。

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有媒体传出消息，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”(模拟试点)将推广至全国。对此，本报记者致电国家税务总局新闻办公厅主任牛新文，他表示还不清楚有关报道内容，需要进一步了解再作回复。广东省地税局有关负责人则表示，目前还没有收到相关文件。

专家：

可能先对商业地产试点征收

对于物业税的开征，无论是财税专家、经济界人士还是房地产专业人士，几乎众口一词地表示，由于操作成本高，今年内开征几乎不可能，因而房地产短期内不会受到影响。

“既然说是今年全国推广…空转‟，就说明今年不会开征，对今年的房地产市场不会产生影响。”广州市社科院数量经济研究所所长欧江波昨天接受采访时表示。

这一看法被多位专家认同。财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，在全国推广房地产模拟评税属于一种“摸底”性质，以便建立信息系统，离真正开征物业税还很远。

中央财经大学税务学院副院长刘桓就认为，今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大，但在局部地区试点对商业地产征收，还是很有可能的。

兴业银行资深经济学家鲁政委认为，物业税的开征至少在近几年是不可能的事情，因为如果真如此，中国经济赖以生存的支柱即会人为地倒塌。

不过，也有人认为今年会开征物业税。房地产营销策划人谢逸枫表示，“如果要等2011年或2012年，楼市基本上疯狂了，调控基本上达不到什么效果了。”

难点：

技术上可行操作成本太高