房屋附属设备设施分类与维修养护管理PPT课件( 46页)
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物业设备、设施的维护与维修管理(共48张PPT)
按速度分有：高速电梯〔2M/S以上〕 快速电梯〔1．5M/S以上〕
低速电梯〔1.0M/S以上，多层住宅客梯〕 按电机拖动方式分为：交流双速电梯
直流快速电梯 交流调速电梯。
按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯
微机程序控制电梯
简单手柄控制电梯。
〔2〕扶梯
自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。
用：
❖ 〔一〕是充分发挥房屋住用功能的保障
❖ 〔二〕是延长设备设施使用寿命，保障设备平安运行、 发挥设备设施价值的保证
❖ 〔三〕利于推动房屋建筑设备设施的现代化
❖ 〔四〕利于强化物业管理企业的根底建设
❖ 二、【物业设备管理的内容】
❖ 〔一〕物业设备的根底管理
❖ 1．资料档案管理
❖ 物业设备根底资料：设备原始资料
4、建立平安责任制度
〔四〕物业设备的维修管理 1．日常保养
内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2．定期检查 包括日常检查与定期检查 3．方案修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：
〔1〕初期磨损阶段 磨损速度快，持续时间短
〔2〕正常磨损阶段
〔3〕剧烈磨损阶段
设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备〔如烟感、温感、光感探测器〕、消防报警系统、防火卷帘、防火门
优选方案。其数学表达式为： 、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。
全新房屋建筑的装修型购置；
设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]
房屋及设备设施管理
授课内容
设备的维修与养护PPT课件
2、“四会”的内容： 会排除故障
会检查 会保养 会操作
第6页/共31页
一、设备的保养
2、“四会”的内容：
会
熟悉设备结构.....
掌握设备的技术性能
使
掌握操作方法
懂得加工工艺
用
正确使用设备
7
第7页/共31页
一、设备的保养
2、“四会”的内容：
正确地按润滑图表规定加油、换油
保持油路畅通，油线、油毡、滤油器清洁
第21页/共31页
三、设备的维修
二者同时做好
X 不能相互取代
第22页/共31页
三、设备的维修
（一）设备的磨损规律
磨合期磨损ຫໍສະໝຸດ 规律正常磨损期第23页/共31页
急剧磨损期
三、设备的维修
（二）设备的故障规律
初期 故障
往往是由于设备缺陷、安装马虎或 操作不当所造成，设备的故障率较 高
偶发 故障
由于操作的疏忽和错误引起，这一 阶段设备处于正常运转阶段，故障 率较低
不超越设备性能范围内工作。检查轴承及滑动部位温升，油路是否通 畅，发现问题立即报告。
14
第14页/共31页
一、设备的保养
(二)设备的一级保养 .关闭开关，手柄放到零位
工
清理铁屑、脏物
擦净设备导轨面和滑动面上的油污并加油
作
清扫工作场地，整理附件、工具
后
填写保养记录，交接班记录，办理交接手续
15
第15页/共31页
(二)设备的一级保养
2.周例保 (3) 液压润滑 清洗油线、防尘毡、滤油器，油箱添加油或换油。检查液
压系统，达到油质清洁，油路畅通，无渗漏，无研伤。 (4) 电气系统 擦拭电动机、蛇皮管表面，检查绝缘、接地，达到完整、 清洁、可靠
会检查 会保养 会操作
第6页/共31页
一、设备的保养
2、“四会”的内容：
会
熟悉设备结构.....
掌握设备的技术性能
使
掌握操作方法
懂得加工工艺
用
正确使用设备
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第7页/共31页
一、设备的保养
2、“四会”的内容：
正确地按润滑图表规定加油、换油
保持油路畅通，油线、油毡、滤油器清洁
第21页/共31页
三、设备的维修
二者同时做好
X 不能相互取代
第22页/共31页
三、设备的维修
（一）设备的磨损规律
磨合期磨损ຫໍສະໝຸດ 规律正常磨损期第23页/共31页
急剧磨损期
三、设备的维修
（二）设备的故障规律
初期 故障
往往是由于设备缺陷、安装马虎或 操作不当所造成，设备的故障率较 高
偶发 故障
由于操作的疏忽和错误引起，这一 阶段设备处于正常运转阶段，故障 率较低
不超越设备性能范围内工作。检查轴承及滑动部位温升，油路是否通 畅，发现问题立即报告。
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一、设备的保养
(二)设备的一级保养 .关闭开关，手柄放到零位
工
清理铁屑、脏物
擦净设备导轨面和滑动面上的油污并加油
作
清扫工作场地，整理附件、工具
后
填写保养记录，交接班记录，办理交接手续
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(二)设备的一级保养
2.周例保 (3) 液压润滑 清洗油线、防尘毡、滤油器，油箱添加油或换油。检查液
压系统，达到油质清洁，油路畅通，无渗漏，无研伤。 (4) 电气系统 擦拭电动机、蛇皮管表面，检查绝缘、接地，达到完整、 清洁、可靠
房屋附属设备设施分类与维修养护管理
（１）配电箱的常规设置
配电箱有总配电箱、分配电箱和开关箱三级设置。 总配电箱一般设置在用电负荷中心。分配电箱设置在用电设
备或负荷相对集中的地方。 为便于使用，动力配电箱与照明配电箱一般分别设置。 一般开关箱由末级分配电箱配电。 为安全起见，配电箱和开关箱在安装时有接地安全保护措施
。
（２）熔断器 熔断器是一种保护电器，它主要由熔体和安装熔体用的绝缘器
二、通风设备、空气调节设备、供热设备
•（一）室内通风设备
概念:建筑通风是把室内陈旧的空气排出室外和把室外的
新鲜空气送入室内的两个过程。
这两个过程中前者称为排风，后者称为送风。
排风和送风所采用的一系列设备、装置的总体称为通风
系统。
* 通风方式
1. 自然通风装置 2. 机械通风 机械通风的特点： （1）送入建筑物内的空气可以首先加热、冷却、加湿或
（二） 房屋排水系统的分类 指用来排除生活、生产污水和屋面雨、雪水的设
备。
（1）生活排水系统 （2）工业废、污水排水系统 （3）屋面雨水排水系统
•中水系统
中水原水 1. 冷却水 2. 沐浴、盥洗和洗衣排水 3. 厨房排水 4. 厕所排水 5. 雨水
中水处理可分为预处理、主要处理和后处理三个阶段。
组成。 （３）自动开关 自动开关又称自动空气断路器或自动空气开关。 （４）漏电保护器 漏电保护器是一种自动电器，它主要用来对有致命危险的人身
触电进行保护，以防止因电器设备或线路漏电而引起火灾。 （５）电能表 电能表又叫电度表，俗称电表。
•（二）电气照明
１、照明质量的基本要求 （１） 照度均匀 （2）照度合理 （3）限制眩光 ２、照明的种类 （１）正常照明（工作）：一般照明、局部照明、混合照明。
房屋及设施设备管理ppt
高设备的性能和可靠性。
房屋及设施设备维护保养委托与外包管理
委托管理
将房屋及设施设备维护保养工作委托给专业的物业管理公司或其他专业机构 ，由其提供全面的维护保养服务，以保证设备的高效运行。
外包管理
将房屋及设施设备维护保养工作外包给专业的服务供应商，与其签订合同， 明确服务范围、质量标准和费用等事项，以便实现设备的专业管理和维护。
使用保养
建立设施设备使用保养制度，实施日常保 养和维护。
采购验收
负责设施设备的采购、验收和安装调试。
管理制度建设
制定设施设备管理规章制度
加强人员培训和管理，提高管 理人员的素质和能力
建立信息化管理系统，实现设 施设备的信息化管理
实施定期检查和评估，及时发 现和解决问题，持续改进和优 化管理体系
03
操作规程建设
针对不同类型的设施设备，制定相应的操作规程，明确设备的操作步骤、注 意事项和维护保养要求，确保设备的安全稳定运行。
安全培训与演练
安全培训
对管理人员和操作人员进行全面的安全培训，提高其安全管理意识和技能水平， 增强应对突发事件的能力。
安全演练
定期进行安全演练，模拟设施设备突发故障、自然灾害等紧急情况，检验应急预 案的可行性和有效性，提高应急处置能力。
05
房屋及设施设备故障处理
房屋及设施设备故障处理流程
故障确认
故障处理
现场核实故障现象，确认故障类 型和程度。
根据故障类型和程度，制定相应 的处理措施，包括修复、替换、 暂时处理等。
故障发现
在日常巡检、接收报修、用户反 馈等途径发现房屋及设施设备故 障。
故障报告
将故障报告报送给相关人员，进 行故障记录与跟进。
房屋维修及设备设施管理(ppt32页)
房屋维修及设备设施管 理(ppt32页)
2020/11/19
房屋维修及设备设施管理(ppt32页)
房屋维修管理
第一节 房屋维修管理概述
一、 房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 （一）房屋维修的概念
房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大 修、中修、小修、综合维修和维护保养。 （二）房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 n 1.从物业自身的角度看 n 2.从房地产业的角度看 n 3.从物业管理企业的角度看 n 4.从使用和社会的角度看
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体建筑工程，为设
计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房面和外墙面的防渗漏，
为5年。 （三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
对洁净度而言是对空气过滤和净化；有时还要对室内空气更新，这些 空气处理过程都要用到专门的空气调节设备，我们把空调设备和相应 的空气输送、分配设备，能量传递设备及各种仪器仪表称为空气调节 系统，简称空调系统。 n 2.分类:分为集中式、局部式、半集中式。其中集中式空调也称为中央 空调，由空气处理部分、空气输送部分、空气分室部分组成；局部式 空调就是空调机组（空调机），由空气处理和冷媒组成；半集中式空 调则集中了集中式和局部空调的优点，是一种混合系统，有诱导和风 机盘管两种形式。 n 二、空调系统设备管理特点 n 1.工艺系统复杂，造价昂贵； n 2.运行能耗大，空气质量要求高； n 3.直接影响物业管理的经营成本承担了安全运行的技术责任； n 4.定期维护保养，使设备的润滑、水、冷制剂等在正常的范围，保障 主机、管道、冷却泵、冷冻泵、冷水泵、冷却塔的正常高效使用； n 2.加强日常检查巡视，记录各类有关数据，发现问题及时维修处理， 加强使用培训，提高员工的业务素质水平。
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房屋维修及设备设施管理(ppt32页)
房屋维修管理
第一节 房屋维修管理概述
一、 房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 （一）房屋维修的概念
房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大 修、中修、小修、综合维修和维护保养。 （二）房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 n 1.从物业自身的角度看 n 2.从房地产业的角度看 n 3.从物业管理企业的角度看 n 4.从使用和社会的角度看
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体建筑工程，为设
计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房面和外墙面的防渗漏，
为5年。 （三）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
对洁净度而言是对空气过滤和净化；有时还要对室内空气更新，这些 空气处理过程都要用到专门的空气调节设备，我们把空调设备和相应 的空气输送、分配设备，能量传递设备及各种仪器仪表称为空气调节 系统，简称空调系统。 n 2.分类:分为集中式、局部式、半集中式。其中集中式空调也称为中央 空调，由空气处理部分、空气输送部分、空气分室部分组成；局部式 空调就是空调机组（空调机），由空气处理和冷媒组成；半集中式空 调则集中了集中式和局部空调的优点，是一种混合系统，有诱导和风 机盘管两种形式。 n 二、空调系统设备管理特点 n 1.工艺系统复杂，造价昂贵； n 2.运行能耗大，空气质量要求高； n 3.直接影响物业管理的经营成本承担了安全运行的技术责任； n 4.定期维护保养，使设备的润滑、水、冷制剂等在正常的范围，保障 主机、管道、冷却泵、冷冻泵、冷水泵、冷却塔的正常高效使用； n 2.加强日常检查巡视，记录各类有关数据，发现问题及时维修处理， 加强使用培训，提高员工的业务素质水平。
房屋及设备维修管理PPT课件
35
2.1 房屋完损等级评定—P7
2.1.1 房屋完损等级评定 以建设部1985年制定颁布执行的《房屋
完损等级评定标准》为依据。 2.1.2 房屋分类 （1）钢筋混凝土结构 （2）混合结构 （3）砖木结构 （4）其他结构
36
2.1.3 房屋完损状况分类 （1）完好房 （2）基本完好房 （3）一般损坏房 （4）严重损坏房 （5）危险房
（3）随意增加荷载（包括雪荷载）造成倒塌。 （4）深基坑开挖造成倒塌。 （5）改变房屋用途造成倒塌。 （6）房屋老化、年久失修造成倒塌。 （7）自然灾害造成的倒塌。
33Leabharlann 原因分析三从设计看 （1）没有正规施工图。没有正规设计单位进行设计而建造 的房屋。 （2）结构搭配不科学。设计师对结构设计没有进行科学划 分，常会把底层设计为大空间，很少设置抗震墙。而上部砌 体抗震墙多数与底部的框架梁、抗震墙难以对齐，使得结构 体系分配不科学。 （3）设计质量不够高。受职业道德水平的影响，很多设计 人员在图纸制作时“偷工减料”，结构设计过于草率，施工 图中必须具备的系统图、大样图、剖视图没有全部到位；对 必须用图纸反映的内容只标注“见图集”、“由设备厂家确 定”等，施工图设计在言语表达上不清晰，对具体的施工设 计不够细致，难以对工程进行描述；而很多真实的设计依据 、安全等级、耐火等级、设计参数、工程类别等问题未能交 代清楚 。
1.2.3房屋维修的原则
（1）经济、合理、安全、适用的原则 （2）区别对待的原则 （3）等价有偿原则 （4）服务的原则
19
1.3 房屋维修管理的概念及内容 1.3.1房屋维修管理的概念P4
指物业管理公司为做好房屋维修工作而开 展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。 房屋维修管理的主体是物业管理公司 （1）从管理过程讲，主要指围绕房屋维修的 管理目标而进行的计划、组织、控制和协调 工作。 （2）从管理层次讲，一般可分为企业管理层 次的维修管理和施工项目层次的维修管理。
2.1 房屋完损等级评定—P7
2.1.1 房屋完损等级评定 以建设部1985年制定颁布执行的《房屋
完损等级评定标准》为依据。 2.1.2 房屋分类 （1）钢筋混凝土结构 （2）混合结构 （3）砖木结构 （4）其他结构
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2.1.3 房屋完损状况分类 （1）完好房 （2）基本完好房 （3）一般损坏房 （4）严重损坏房 （5）危险房
（3）随意增加荷载（包括雪荷载）造成倒塌。 （4）深基坑开挖造成倒塌。 （5）改变房屋用途造成倒塌。 （6）房屋老化、年久失修造成倒塌。 （7）自然灾害造成的倒塌。
33Leabharlann 原因分析三从设计看 （1）没有正规施工图。没有正规设计单位进行设计而建造 的房屋。 （2）结构搭配不科学。设计师对结构设计没有进行科学划 分，常会把底层设计为大空间，很少设置抗震墙。而上部砌 体抗震墙多数与底部的框架梁、抗震墙难以对齐，使得结构 体系分配不科学。 （3）设计质量不够高。受职业道德水平的影响，很多设计 人员在图纸制作时“偷工减料”，结构设计过于草率，施工 图中必须具备的系统图、大样图、剖视图没有全部到位；对 必须用图纸反映的内容只标注“见图集”、“由设备厂家确 定”等，施工图设计在言语表达上不清晰，对具体的施工设 计不够细致，难以对工程进行描述；而很多真实的设计依据 、安全等级、耐火等级、设计参数、工程类别等问题未能交 代清楚 。
1.2.3房屋维修的原则
（1）经济、合理、安全、适用的原则 （2）区别对待的原则 （3）等价有偿原则 （4）服务的原则
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1.3 房屋维修管理的概念及内容 1.3.1房屋维修管理的概念P4
指物业管理公司为做好房屋维修工作而开 展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。 房屋维修管理的主体是物业管理公司 （1）从管理过程讲，主要指围绕房屋维修的 管理目标而进行的计划、组织、控制和协调 工作。 （2）从管理层次讲，一般可分为企业管理层 次的维修管理和施工项目层次的维修管理。
房屋附属设备设施分类与维修养护管理
房屋附属设备设施分类与维修养护管理1. 引言随着社会的进步和人们生活水平的提高，房屋附属设备设施的种类越来越多。
这些附属设备设施对于日常生活起到了至关重要的作用。
然而，由于使用频繁和长期使用等原因，这些附属设备设施也容易出现故障和损坏。
因此，对房屋附属设备设施进行分类与维修养护管理就显得尤为重要。
本文将对房屋附属设备设施进行分类，并介绍维修养护的管理方法和注意事项，旨在提供一些实用的指导和建议。
2. 房屋附属设备设施分类房屋附属设备设施的种类繁多，根据其功能和性质可以分为以下几类：2.1 水电设备水电设备包括水龙头、洗手盆、马桶、淋浴器、水管等。
这些设备在日常生活中用水和用电非常频繁，容易出现故障，需要定期检修和保养。
2.2 空调设备空调设备包括空调主机、室内机、室外机以及空调管道。
空调设备对于调节室内温度非常重要，需要定期清洁和维护，保证其正常运行。
2.3 厨房设备厨房设备包括燃气灶具、油烟机、微波炉、冰箱等。
厨房设备需要保持清洁，避免油污积累和细菌繁殖，同时需要定期检查和维修，确保其正常使用。
2.4 卫生间设备卫生间设备包括浴缸、马桶、花洒、镜子、排气扇等。
这些设备需要经常保持干净，避免积水和异味产生，同时需要注意防止水管堵塞，定期清理和维修。
2.5 家具设备家具设备包括床、衣柜、书桌、椅子等。
家具设备的维护主要是保持清洁，避免损坏和变形，同时需要定期检查和维修。
3. 维修养护管理方法对于房屋附属设备设施的维修养护管理，可以参考以下几点方法和注意事项：3.1 定期检查定期检查房屋附属设备设施的情况，包括设备的运行状态、零件的磨损程度等，及时发现问题并进行维修。
3.2 清洁保养定期对设备进行清洁保养，清除积尘和杂物，避免堵塞和故障的发生。
使用正确的清洁剂和工具，避免对设备造成损坏。
3.3 注意安全在维修设备时，要注意安全措施，避免发生意外伤害。
如需拆卸设备，及时断开电源和关闭相关阀门，确保安全操作。
物业房屋附属设备的维修与养护
2021/6/24
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2房屋设备的的三级保养 1）日常保养 2）一级保养 3）二级保养
p138
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见理论与实物
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设备的预房性计划维修保养制度是为防止意 外损坏而按照计划进行一系列预防性的设备维 修维护和管理的组织措施和技术措提高运转制 定保修制度等。
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11
物业巡视检查制度：巡视检查线路，巡 视检查计划，巡视检查制度，巡视检查 工做程序等。巡视检查既能发现设施设 备运行存在的问题，又能预防设施设备 中运行可能发生的问题。
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2
9.11房屋附属设备设施维修养护的目的
房屋附属设备设施维修养护管理主要是 通过正确合理使用，有效的养护，正常 维修，保证物业设施设备处于良好的的 工作状态。尽量避免其使用价值的下降 。在保证和提高各种设施设备的功能是 ，最大限度的发挥其综合效益。这要求 管理人员要有高的技能。
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通风设备 一般包括 风机，通风24
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燃气灶 燃气表 燃气管道等
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9.2.1建立房屋附属设备设施日常管理及养护制 度
房屋附属设备的日常养护是以设备操作人 为主，对设备设施的清洁，紧固，调整、润滑 防腐等检查性和预防性保养措施。
（2）物业弱电设备 物业弱电设备是指房屋附属 设备中的弱电设备部分。主要包括物业小区的安 防系统火灾报警器与联动控制系统，有线无线系 统等。
(3)房屋电梯设备
（4）电气照明设备小区内各种照明设施主要包括 照明供电线路和器具。
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供暖设备 一般包括
锅炉 循环泵 管道 热水供暖系统和燃气 供暖系统
hAAA房屋附属设备设施的维护管理精品资料48页PPT
hAAA房屋附属设备设施的维护管法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
物业设备、设施的维护与维修管理
PPT文档演模板
物业设备、设施的维护与维修管理
v 二、【物业设备管理的内容】
（一）物业设备的基础管理 1．资料档案管理 物业设备基础资料：设备原始资料
设备维修资料 设备管理资料 物业设备基础资料管理工作任务： 设备技术档案的保管 为设备运行、维护、管理提供信息依据 2．标准化管理 两类标准： 技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标 准） 功用：提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为： 生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。
PPT文档演模板
物业设备、设施的维护与维修管理
3．房屋卫生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马 桶，面盆等不同种类。
4．热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、 冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。
包括广播设备、电信通讯设备、电视系统设备、共用天线 及电视监控设备和电脑设备等。还包括楼宇自动化、通讯自动 化、办公自动化、保安自动化、消防自动化、管理自动化等。 3．房屋运输设备
即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 （1）电梯
一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 PPT文档演模板 按用途分有：客梯、货梯、客货梯、物消业设防备、梯设施及的维各护与种维修管专理用电梯。
PPT文档演模板
物业设备、设施的维护与维修管理
（1）年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资 费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加 上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比 较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的 方案为优选方案，其数学业表达式为：
房屋附属设备设施维修养护管理
❖ 4、电梯安全操作规程和常见故障处理P109 ❖ （1）、电梯安全操作规程 ❖ （2）、电梯常见故障处理 ❖ A、电梯困人； ❖ B、发生火灾； ❖ C、遭到水浸； ❖ D、开关门时，动作不灵活，有振动和跳动现象。 ❖ 5、空调设施系统操作规程和常见故障处理 ❖ （1）、冷水机组操作规程 ❖ （2）、常见故障处理 ❖ A、中央空调发生制冷剂泄露； ❖ B、中央空调机房内发生水浸； ❖ C、发生火灾。
❖ C、房屋的卫生设备：包括浴缸、水盆、小便池、抽水马 桶等。
❖ D、房屋的热水供应设备：包括沐浴器、供热水管道、热 水表、自动温度调节器等。
❖ E、房屋的消防设备：包括消防水池和水箱、消防栓、水 枪、消防泵、消防龙头等。
❖ （2）、电器工程系统 ❖ A、房屋的供电设、房屋附属设备设施的日常维修服务标准 P115
❖ （1）、《全国物业管理示范住宅小区（大 厦、工业区）标准及评分细则》，建设部 2000年5月25日颁布；
❖ （2）、《普通住宅小区物业管理服务等级 标准（试行）》，中物协2004年1月9日颁 布；
❖ （3）、《建设部关于提高电梯质量的若干 规定》等。
电线路、漏电保护开关、照明器等。 ❖ B、房屋的弱电设备：包括广播设施、通信和网络设施、
电视监控设施、消防报警设施等。 ❖ C、房屋的电梯设备：包括电梯机房、轿箱、井道等。 ❖ （3）、供暖、供冷、通风系统 ❖ A、室内供暖设备：包括锅炉壁炉、鼓风机、散热器、
循环泵等。 ❖ B、室内供冷设备：包括制冷机、深井泵、空调机、冷
❖ 7、通信设备的养护管理P102 ❖ （1）、客户程控交换机机房的工作制度 ❖ （2）、客户程控交换机机房的环境卫生制
度
❖ 8、房屋附属设备设施日常养护的巡视检查 ❖ 9、养护记录表的填写 ❖ 10、房屋附属设备设施养护计划的实施
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（２）熔断器 熔断器是一种保护电器，它主要由熔体和安装熔体用的绝缘
器组成。 （３）自动开关
自动开关又称自动空气断路器或自动空气开关。 （４）漏电保护器
漏电保护器是一种自动电器，它主要用来对有致命危险的人 身触电进行保护，以防止因电器设备或线路漏电而引起火灾。 （５）电能表
电能表又叫电度表，俗称电表。
鲜空气送入室内的两个过程。 这两个过程中前者称为排风，后者称为送风。 排风和送风所采用的一系列设备、装置的总体称为通风系
统。
* 通风方式 1. 自然通风装置 2. 机械通风 机械通风的特点： （1）送入建筑物内的空气可以首先加热、冷却、加湿或
减湿。 （2）从建筑物内排除的空气可以实行净化和除尘，保证
附近的空气不被污染。 （3）可以将吸入的新鲜空气，按照需要送到房间内的任
何地点。 （4）通风量不受外界气候的影响，必要时，根据房间内
的需要还可以任意调节换气量。
（二）空气调节 空调的任务是即把室内空气的温度、湿度、洁净度、
空气流速以及室内噪声控制在一定的范围内，为工艺生产 和人们生活创造一个良好的舒适的室内环境。
一、房屋给、排水设备系统
房屋给排水系统是指房屋建筑内部附属设备中的生活用水、设备用水、 消防用水、中水回收和利用及污水排放的工程设施的总称。
（一） 房屋给水系统的分类 用人工提供水源的设备。
1、生活给水系统 2、生产给水系统 3、消防给水系统
给水方案
给水方案是根据建筑物高度、用水量、配水点布置及室外 给水管网的压力和水量等因素确定的。 １、直接给水 ２、间接给水
（１）配电箱的常规设置
配电箱有总配电箱、分配电箱和开关箱三级设置。 总配电箱一般设置在用电负荷中心。分配电箱设置在用电设
备或负荷相对集中的地方。 为便于使用，动力配电箱与照明配电箱一般分别设置。 一般开关箱由末级分配电箱配电。 为安全起见，配电箱和开关箱在安装时有接地安全保护措施。
四、 其他设备: 防雷装置、库房设备、地车库等。
第二节 房屋设备设施的维修养护管理
一、房屋附属设备的设施使用管理 二、房屋设备设施的日常养护管理 三、房屋附属设备设施的日常维修管理
一、房屋附属设备的设施使用管理
房屋附属设备设施的使用管理是靠使用管理制度来实现
的, 使用制度主要有设备运行值班制度、交接班制度及设备
建筑消防给水系统分类
（1）按建筑层数或高度分类 按建筑层数或高度可分为低层建筑消防给水系统和高层建筑
消防给水系统。 （2）按供水范围分类 按供水范围可分为独立消防给水系统和区域集中消防给水系
统。 （3）按灭火方式分类 按灭火方式可分为消火栓给水系统和自动喷水灭火系统。
（二） 房屋排水系统的分类 指用来排除生活、生产污水和屋面雨、雪水的设
因此，空气调节是通风的高级形式。
衡量空气环境的指标：温度、湿度、清洁度、气流速度。
（三）供热设备
利用热媒（通常是水、蒸汽和热风）将热量从热源 输送到各用户的系统，称为供热系统。供热系统由热源、 输热管道和散热器等三部分组成。
供热系统的分类 热水供热系统： 以水为热媒体，通常用散热器为散热设备。 蒸汽供热系统： 以蒸汽为热媒体，也以散热器为散热设备。 热风供热系统： 以空气作为热媒体。
房屋附属设备设施的维护管理
第一节 房屋附属设备设施分类与构成
一、房屋给、排水设备 二 、通风、空气调节及供暖设备 三 、电气工程系统设备 四、 其他设备
第二节 房屋设备设施的维修养护管理
一、房屋附属设备的设施使用管理
二、房屋设备设施的日常养护管理
三、房屋附属设备设施的日常维修管理
第一节 房屋附属设备设施的分类与构成
（６）景观照明：用于户外景观设施如广告、艺术喷泉等的照 明。
（三）弱电设备
弱电设备：指给房屋提供某种特定功能的弱电设备与装置。 主要包括通讯设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、 自动监控及报警系统设备等。
（四）电梯设备
电梯设备：指房屋建筑内部附属设备中的载运人或物品的升 降机，是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备，包括电梯机房、 轿厢、井道等部分。
备。
（1）生活排水系统 （2）工业废、污水排水系统 （3）屋面雨水排水系统
中水系统
中水原水 1. 冷却水 2. 沐浴、盥洗和洗衣排水 3. 厨房排水 4. 厕所排水 5. 雨水
中水处理可分为预处理、主要处理和后处理三个阶段。
二、通风设备、空气调节设备、供热设备
（一）室内通风设备 概念:建筑通风是把室内陈旧的空气排出室外和把室外的新
将造成设备人身事故的地方； 公共场所，如影剧院、博物馆、展览馆、大型商场、大
礼堂和高层建筑等供人流疏散用的走廊、楼梯和太平门 等处； 医院的手术室、急救室等。
（３）值班照明：即在非生产时间内，供值班人员使用的照明；
（４）警卫照明：用于警戒地区周边附近的照明；
（５）障碍照明：即装在建筑物上作为障碍标 Nhomakorabea用的照明；
操作使用人员的岗位责任制。 安全管理在房屋设备管理中占有重要的位置。为确保设
备在使用中的安全，应制定相应的管理规定，如消防通道的 管理规定、电梯安全使用的规定。做好房屋设备设施的使用 管理，要依据建筑设备知识。
电供热系统、燃气供热系统等。
一般民用建筑大多采用热水供应系统。
三、电气工程系统设备
（一）建筑供配电系统 （二） 电气 照明 （三）弱电设备 （四）电梯设备
（一）建筑供配电系统
各类建筑为了接受从电力系统送来的电能，就需 要由一个内部的供配电系统。
建筑供配电系统由高压及低压配电线路、变电站 和用电设备组成。
（二）电气照明
１、照明质量的基本要求 （１） 照度均匀 （2）照度合理 （3）限制眩光
２、照明的种类 （１）正常照明（工作）：一般照明、局部照明、混合照明。
（2）事故照明 在工作照明熄灭后，由于工作中断或误操作，将引起爆
炸、火灾等严重危险的场所； 在无照明的情况下，由于设备继续运转或人员的通行，
（1）设水箱的给水方式 （2）设水泵的给水方式 （3）设水泵—水箱的给水方式 （4）设气压给水设备的给水方式 （5）分区给水方式
升压和贮水设备 １、水泵
水泵是给水系统中的主要升压设备。 ２、贮水池和吸水井
当不允许水泵直接从室外给水管网抽水时，应设贮水池。 ３、水箱
高位水箱可贮存和调节供水量，并能稳定供水压力。