宜春市万载县房地产市场

万载县城市楼盘个案分析——商业步行街
主力户型：二房：94 三房：116-130 住宅价格: 1420 开发情况：目前一期共分12个区，由宏达地产公司承包给不同建筑商建设和销售 销售情况：商业店面销售情况较好 分析:新城区域，目前各项配套并不完善，销售价格并不高，很多置业者看中康乐 街道的未来升值空间，因此该区域商业店面销售情况良好。至于小区方面，缺乏统 一的物业管理，有些甚至没有物业，给今后小区的管理带来一定的难度。
万载县房地产市场
调研报告
2008-01
前言
本报告是我公司市场部对当前高安市房地产市场的 一个反映。攥写本报告的目的是为了充分了解万载县当 地房地产行情，给项目本案的前期规划、产品定位、后 期推广等方面提供良好的市场佐证。
万载城市印象
万载县位于江西省西北部，素有“赣中明珠 ”之美誉，隶属于宜春市管辖，万 载县辖1个街道、7个镇、9个乡 ，县内总人口50万。
到2010年，二镇集镇人口分别达到2.5万人和1万人。城镇建成区面积分别达到3平
方公里和1.5平方公里。
分析：随着城镇化水平的不断提高，城市扩容的速度不断加快，今后三年时间，万 载县区将扩容4平方公里，城市人口至少增加5万人。更多外来人员来到县城定居， 对商品房的需求进一步加大，由此对当地的房地产市场将起到重要的推动作用。
18000人 18000人 12000人 12000人 10000人 35000人 35000人 50000人 40000人 32000人 11000人 85000人 21000人 23000人 26000人
55000人
38000人
万载县城市宏观经济状况——GDP值
2006年，万载县国民经济继续快速增长，实现生产总值(GDP) 296847万元，
20000 15000 10000 5000 0 2005年 12500
14102
16000
2006年
2007年
分析：伴随城市经济的蓬勃发展，万载县城乡居民收入水平不断提高 ，2006 年万载县在岗职工年平均工资14102元。伴随城市建设力度的加大，居民可支 配收入稳定增长，持币购买力不断增强，在当地房地产市场上开始形成供需 两旺的良好互动。
房贷新政
央行连续六次加息，明确要求第二套房以家庭为单位包括未成年子女进行认定， 根据央行二套房贷实施细则规定，只要曾经贷款买过房的市民，如果再次贷款 买房都算购买第二套房，这将要求首付最低4成，房贷利率在基准利率的基础上 至少提高10％。同时异地再次贷款也算第二套 。 分析：连续加息，房贷新政一出，可谓击出千层浪，在本次市调中了解到，万 载县当地业内人士普遍反映新的房袋政策已经影响到高安商品房的成交，很多 原本有意向购置新房的置业者持币观望，万载当前各大售楼处的看房人员明显 减少就是新政影响的最直接反应。
万载县城市房地产市场分析——政策影响
“9070政策” 2006年，国家出台了房产调控的“9070政策”，即城市房产开发总量的商品房 中90平米以下应该占到70%，但从万载实际调查情况来看，目前该政策对万载房 地产市场影响不大。不过，据当地业内人士介绍，“9070政策”的执行将在今 后新报批的项目中部分予以体现，也就是说，在未来两到三年时间内，90平米 左右的中小户型的商品房供应量会有所增加。
县人民政府所在地康乐镇，位于县域的东南角，区域位置十分由于，距宜春市区 30公里，东到省会南昌200公里。该县山清水秀，具有丰富的旅游资源，一度被 誉为江南明珠。
万载县自古以来就有“花炮之乡”的美誉 ,花炮生产的历史有1000多年，是万载
县的传统支柱产业。
万载印象简概：山清水秀的江南明珠
花炮之乡
万 载 县 乡 镇 人 口 分 布 图
规划要点：赣西生态名城，宜春“副中心城市”，县城扩容
万载县城市规划——城镇化速度加快
《万载县国民经济和社会发展十一五年规划 》同时提出了积极发展小城镇，推动 城镇化发展的方向，即： 按照强化功能、突出特色、繁荣经济、聚集人口、找准发展优势、扶持特色产业的 要求，构建小城镇集群。 以县城为辐射核心，以万上、万芳两条城镇聚合轴为脉络，把株潭、罗城两个中心 城镇打造成我县经济社会发展的“副中心”。
市场楼盘个案一览表
项目名 称 龙河星 城 百合● 水景花 园 新源城 市花园 建筑面积 185.3亩 主打广告语 建筑产品 多层、规划小 高层 户型 价格 1600 备注 号称万载第一大社区， 广告推广力度大 强调物管，社区规划 比较合理
25万平米威尼 斯水案风情社 区
万载首个配套 完善专业物管 的生态社区 万载/市中心14 万平米规模现 代住宅群 万载首家电梯 水景住宅小区 绿色建筑，精 英府邸 建设新万载、 随新城区发展 一起增值
万载县城市房地产市场分析——楼盘分布图
商 业 步 行 街
百 合 水 景 家 园
汇 丰 大 厦
龙 河 星 城
本案
锦富佳园
康 乐 大 道
玲珑湾
康 乐 大 道
新 源 城 市 花 园
万载汽车服务广场
万载县城市楼盘个案分析——龙河星城
占地：185.3亩 建筑面积：25万平米、 居住户数：1500户 主力户型：二房：92 三房：122－130 销售均价: 1600元/平米 车库：2600元/平米 分析:龙河星城地处老城区南部，万载首创威尼斯风情大型高尚社区 ，为目前万载 最大的高档住宅，由专业代理公司策划，注重产品营销，整个社区共51栋，分别由 酒店、多层、带电梯小高层、花园洋房组成；同时规划大型集餐饮、娱乐、休闲为 一体的威尼斯风情商业街。
二房：92 三房：122－ 130
二房：95 三房：136141 二房：85-90 三房：120139 复式：175
90亩
多层
1750
140亩
多层、少量别 墅
1600
地处城市新区，临近 汽车站 电力公司定向团购， 宜春市首家外墙使用 保温、隔热节能材料 错层、23米超宽间距、 270度转角飘窗
玲珑湾
万载县城市楼盘个案分析——百合水景家园
占地：90亩 建筑面积：12万平米 居住户数： 主力户型：二房：95 三房：136-141 销售均价: 1750元/平米 物管费用：0.15元/平米 分析:百合水景花园地处旧城区与新城区交汇处，小区规划较好，以相对完善的商 业配套和生活配套引得广大置业者的青睐，万载首个成立了专业物管的生态社区， 该楼盘销售情况较好，目前正处于尾盘销售期，销售价格也由当时的1400元元/平 米上升到1750元/平米
46.2：28.2。
2006年万载县三大产业比例情况
28%
26%
46%
第一产业
第二产业
第三产业
分析：万载县实现了国内生产总值持续高增长的良好发展态势，产业结构进一步 优化，国民经济持续快速健康发展，为房地产市场的发展和繁荣创造了有利的外 部条件。
百度文库
万载县城市宏观经济状况——居民收入
万载县近三年在岗职工收入情况
万载县城市楼盘个案分析——玲珑湾
建筑面积：6.8万平方米 居住户数：550户 容积率：2.66 绿化面积：42.6％ 主力户型：二房：94 三房：116-130 销售价格: 1600－2080 物管费用：0.4元/平米 开发情况：目前一期共12栋，小高层，分别为一梯两户和一梯三户 客户情况：政府官员和外出务工人员 分析:万载首家电梯水景住宅小区，宜春首家外墙使用保温隔热材料的楼盘，高绿 化率，小区内部道路采用沥青铺设，注重小区物业管理，目前推出房源中大部分为 电力公司内部消化，社会消化的量比较少，电梯房的销售遭受到一定的抗性。
G2008-2号
P2007-1号 G2007-11 号
2450 178
分析：当地政府经营城市理念凸显，近两年开始实行县政府垄断土地一级市场， 由土地储备交易中心负责收购、储备、经营城市闲置土地 ，执行国有土地招 挂牌制度，两年来，该县储备城市土地1200多亩，释放出用于房地产开发的土 地也将不断增加。
在宜春市排名继丰城、樟树、高安、袁州、上高、奉新后排名第七。
万载县城市宏观经济状况——产业结构
2006年，万载县域经济实现了又好又快发展，国际经济持续增长，三大产业实现了良 好的跨越式发展
具体来看，2006年，第一产业增加值75886万元，第二产业增加值137156万元，第三产 业增加值83805万元，按可比价格计算，分别比上年增长3.1 %、20 .4 %、17 .7 %。 产业结构进一步优化，三次产业的比例由上年的29 .3：43 .2 ：27 .5调整为25.6：
欣发● 锦福佳 园
二房：94 小高层、多层、 三房：116别墅 130 多层 三房：118
1600－2080
1500
康乐街 道
商业步 行街 14591平 米
多层
二房：95 三房：120
二房：85-95 三房：125138
1420
复式层送阁楼
北京王府井， 万载步行街
多层
1740
县城中心区，号称万 载第一街的黄金宝地
按可比价格计算，比上年增长14 .6％
。
296847
万载县近三年GDP值（万元） 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 2004年 2005年 2006年 258773
226596
继2006年万载财政突破2亿元后，2007年万载县财政收入再次突破3亿元，
万载县城市规划示意图
小 城 镇 群 副中心
展 现有框架 区 域
扩
副中心
万载县城市规划解读 “一城两区一环 网一轴线串接” 的双中心团状结 构形式 :
解读： “一城两区”：根据县 城的发展和现状条件， 万载县城形成两个功能 分区，即新城区和城北 “环网”：环网分为外 环网和内环网。“外环” 由环城东路、城一路、 环城西路，城十路组成， “内环”由湘赣路、沿 河东路、城三路、康乐 大道组成。
“轴线串接”是以城区四条主要发展轴（阳乐大道、康乐 大道、湘赣路、宝塔路）和三条次要发展轴（城三路、沿 河东路、沿河西路）将整个城市连为一体。
分析：城市规划趋于科学、合理，当地政府经营城市理念初步显现。
万载县城市房地产市场分析——土地市场
土地编号 土地位 置 宝塔东 路南侧 农行旁 阳乐大 道 瀚林苑 小区东 土地面 积(m2) 1811.2 20123. 0 5739.0 土地用途及 使用年限 商业40年住 宅70年 商业、住宅 40年 住宅70年 规划指标要求 容积率 ≤7.6 ≤2.8 ≤1.2 建筑密度 ≤75.7% ≤30% ≤30% 绿化率 / ≥36% ≥40% 挂牌起始价 (万元) 545
建设休闲公园，改善人居环境。做好鹅峰、马步两个乡的政府机关以及部分行政机
关的外移搬迁，拉开县城发展框架。形成 320国道 — 万芳大道 — 康乐大道 — 阳乐大道 — 一河两岸 — 宝塔路 — 湘赣大道县城风景线。 到2010年，城区控制面积达到14平方公里，城区人口规模发展到14万人，城镇化水 平力争达到40%。 基本形成山水小城市的基础设施框架，着力提升县城的承载能力和辐射功能。
万载县城市规划——解读十一五规划
《万载县国民经济和社会发展十一五年规划 》提出， 围绕宜春市建设“赣西生态名城”目标，确立县城打造宜春“副中心城市”定位， 以强化生态建设为切入点，进一步做强、做优、做美县城，全面增强城市功能。 抓好城市路网改造，加快新老城区的整合与连接。着力抓好龙河的治污改造，规划
万载县城市楼盘个案分析——新源城市花园
占地：140亩 建筑面积：12.3万平方米 居住户数：1011户 主力户型：二房：85-90 三房：120-139 销售均价: 1600元/平米 物管费用：0.4元/平米 开发情况：目前一期共23栋，产品类型主要为多层，少量别墅，将于春节期交付 分析:地处城市新区，临近汽车站，产品建筑规划较好，充分考虑住户从公共空间、 半公共空间、半私密空间的心理过渡和角色转换 ，升值空间较大
万载县城市楼盘个案分析——康乐大道
康乐大道地处新城区，由于各种原因，目前 该新街道由宏达房地产开发公司统一开发， 但由于资金运作原因，其工程改由十几个不 同的承建商建设并由其销售。所以整个街道 呈现各自为战的开发格局。 该街道两边分别建有6层高的商品房，一二层 为框架结构，其余四层为商品住宅房。商品 住宅房销售均价在1420元/平米左右。由于地 处新区，缺乏相应配套支撑住宅销售情况一 般。