20140714宜春靖安市房地产市场报告

奉 新 县
靖 安 县
产业投资
2012年固定资产投资累计完成20.65亿元，比上年增长20.42%，实现 农林牧渔业总产值10亿元，同比增长8.03%， 2012年累计完成工业增 加值12.42亿元，增长13.43%，占生产总值的比重为51.5%
2012年三大产业结构情况（单位：%）
第二产业占据绝对比 例，且处于快速增长 中，说明靖安近年来 招商引资力度不断加 大，大力扶持工业产 业的发展；但是产业 总体规模仍较低。
总体市场
截至到2013年7月，开工面积和竣工面积逐年下滑，供应量的下滑导致 预售和备案面积相应萎靡；截至2013年7月份，存量房大幅下降，仅 2.7万平方米（其中含别墅1万平方米）
年份
开工面积（万M2）
竣工面积（万M2）
预售面积（万M2）
备案面积（万M2）
2011年
12.43
6.2
9.56
8.662
2013年上半年房地产税收达2466万元，同比增长22%。
附：市场面临的四大问题
问题一：新开工面积大幅减少，截止到2013年7月，已基本开发完成7个楼盘；
2013年上半年仅有翡翠庄园别墅开工面积3.1万平方米，普通商品房开工为0，直接影响房地 产市场，可供房源的大幅减少，市场预期直接影响到房价的走势，房价会有明显的上涨。
价：多层3720元/㎡，高层4200元/㎡，别墅6700元/㎡，总体房源较少，价格不确定性较大。
二手房市场井喷，成交量大幅增加
受新政个人所得税政策影响，13年上半年二手房集中释放成交。上半年成交305套，比最高年份2011年的
292套全年成交量还要高出10.3%，且均价大都参照同类地段略低10%左右成交，涨幅与商品房上涨一致。
2012年
10.13
2.3
9.55
5.95
2013年1-7月
3.1
0
2.576
3.782
房地产开发情况
投资额低位运行、新开工竣工面积大幅减少、库存水平非常低（截至 2013年7月份）
房地产开发投资额低位运行，同比略有增长。
2013年上半年全县房地产（商品房）开发投资1.6亿，同比增长3.2%。其中别墅投资0.8亿，占50%
城北新区
县政府
面积人口
县域总面积1377.49平方公里。辖5镇6乡75个行政村， 截至2013年 年靖安县户藉总人口为14万人。其中，非农人口41602人，占27.9%； 农业人口107570人，占72.1%
县域地图
三爪仑风景区
县政府
经济水平
2012年靖安县实现生产总值294764万元，按可比价计算，比2011年 同期增长11.6%；在岗职工年平均工资29513元，比上年增加2159元； 农村农民人均纯收入7583元，人均增收991元
外部利好，内部受限
武宁 修水
南昌
永修
从外部看，处于大南 昌城市圈辐射范围， 距离昌北机场仅50公 里，距离南昌80公里， 交通非常便利，属于 一小时经济圈范围， 具有较好区位、交通 优势；
从内部看，距离宜春 市区较远，位置偏僻， 区位方面处于劣势。
安义
城市规划
《靖安县旅游发展总体规划》 规划年限为2012-2030年。规划 确定靖安旅游发展总体定位为 “建设观光休闲、养生度假、 文化体验复合的生态型精品休 闲度假旅游目的地”，主题形 象为“白云深处，靖安人 家”， 空间布局上划分为“136” （一城三镇六大片区），1城： 靖安县城，3镇：茅山、宝峰、 中源等3个重点旅游休闲集镇， 6片区：主题公园欢乐区、仁首 武侠影视文化体验区、宝峰禅 韵养生度假区、三爪仑生态观 光游览区、避暑休闲温泉养生 度假区、历史文化博览区。
599
4740
22092
40275 569354
271
1,177
贷款、税收情况
房地产贷款以公积金为主，商业贷款相对持平，间接反映了公务人员客 群为主的事实；房地产税收大幅增长，对财政收入贡献进一步提升
2013年上半年全县房地产贷款（个人贷款）基本上以公积金为主，商业贷款（购房按揭）与 上年持平；
宗地
宗地位置
县城沿河中路原轻工机械厂 地块 后港路（原211汽车修理厂 DCD2012008 内）地块 DCD2012001 DCD2012011 仁首集镇（原仁首卫生院） 地块
2012/5/29 2012/9/29 2012/10/11 2012/10/25 2013/4/25 2013/7/18 2013/12/12 2013/12/26 2014/1/16
2013年底，被中国优质农产品服务协 会授予“中国桠柑之乡”称号
仅2013年就整合资金700多万元 用于大鲵产业发展
靖安宝峰寺
城市区位
靖安县位于江西省西北部，宜春市北部。东邻安义县，南界奉新县，西 毗修水县，北接武宁县，东北连永修县。县城距南昌80公里，至昌北 机场50公里，离九江155公里
昌北 机场 50公里 80公里
住宅用地 住宅用地 住宅用地 住宅用地 住宅用地 住宅用地
DCD2014002
香田集镇
1209
2014/2/18
住宅用地
505
1
DCD2014010
三爪仑乡茅山
421
2014/5/29
住宅用地
19528
29
钟宜 涂玉新 黄锋强等 李妍慧,江西金领 1.2－2.0 实业发展有限公 司 ≤ 5层 （净地 出让）, 可建建 筑面积 1600m2 三爪仑旅游开发 1.0-1.6 股份有限公司
住宅用地 住宅用地 住宅用地
≤4.2 ≤1.80 ＜2.4 1.6-2.0 ≤1.8 1.2-1.6 1.2—1.8 ≤1.8
陈坚 江西祥运置业有 限公司 江西金德置业有 限公司靖安仁首 分公司 3.60426E+17 赵鸣多
东门山（原农资公司、土产 DCD2012007 公司、物资总公司等仓库） 地块 仁首集镇（原水管站、建筑 DCD2013009 公司）地块 DCD2013015 县城（原雷公尖小学）地块 城南大道东侧地块 DCD2013020 DCD2013019 香田集镇（乡政府西南面） DCD2013031 城南大道东侧（金领国际地 块南侧）
61
1600
381
823
31245
263
DCD2014011
DCD2014013 合计
三爪仑乡茅山
宝峰大道南面（美庐华庭东 侧）
434
1648
2014/5/29
2014/6/17
住宅用地
住宅用地
13807
28768 316128
21
43 474
1.0-1.6
1.0—1.4
三爪仑旅游开发 股份有限公司 何宗莺
城市规划
靖安旅游发展总体定位为“建设观光休闲、养生度假、文化体验复合的 生态型精品休闲度假旅游目的地”
靖安旅游战略定位：立足赣鄂，重邻争外；南冲北稳，东扩西联。 即以省内和邻近的赣鄂市场为依托，争取在短途休闲市场上有所突破；远程市场首先开拓 长三角和珠三角地区市场，然后再逐步连华北、中西部市场；国际市场则稳中求胜，争取有 所突破。 根据全县域旅游开发布局，实施如下重点旅游区建设工程，实现靖安旅游产业的全面启动。 1、北河（505－古樟林－宝峰寺－盘龙湖）休闲产业带建设工程； 2、三爪仑观光旅游景区整合工程；
GDP(2012年)
受到区位和交通限制， 以及没有特色明显的 产业优势，旅游业仍 处于发展中，导致经 济水平在整个宜春地 区处于最弱，居民收 入和消费力整体较低。
164 155 101 81 78 26
315
234
84 29
袁 州 区
万 载 县
上 高 县
宜 丰 县
铜 鼓 县
高 安 市
丰 城 市
樟 树 市
县域地图
三爪仑风景区
城北新区开发是近几年来政府 重点工程之一，按照“先规划后 建设”的要求，由县城乡规划建 设局组织有关专家编制的《靖安 县城北新区控制性详细规划》已 顺利通过专家组和县政府审批。 城北新区位于靖安县城潦河以 北，规划用地面积4.2平方公里 （不包括城北工业园区），建成 后的城北新区将成为我县集行政 办公、商贸、旅游、文化等为一 体的城市新区，更为突出旅游对 城市服务业的带动和辐射，成为 一个宜居、宜乐的生态美城。
商品房新开工面积、竣工面积同比大幅减少。
2013年上半年新开工商品房3.1万平方米，同比减少37%，竣工面积0.8万平方米，同比减少70%
商品房待售面积同比大幅下降。
2013年上半年全县可售房6.1万平方米（含上半年预售3.407万）465套，同比下降19.2。存量房大幅下降，
仅2.7万平方米，其中含别墅1万平方米。
51.5 31.0 17.5 第一产业 第二产业 第三产业
城市宏观分析小结
区位方面：外部利好，内部受限。 规划方面：城北新区和旅游规划已经启动。 人口方面：人口基数一般，农业人口占主导。 经济方面：经济基础薄弱，整体水平仍较低。 产业方面：第二产业发展利好助推城市经济增长。
第二章：城市房地产发展情况
截止到2013年7月，全县基本开发完成楼盘7个，分别为：
（1）蔚蓝嘉园 （2）时代广场 由南昌市安得房地产开 由靖安联创置业 发有限公司开发，2008 有限公司开发。 年拍地，总用地面积 2005年拍地总用 115500m2，楼面地价 地139000m2,楼 416.43元/m2，分三期 盘地价665元 开发，目前，楼盘进入 /m2。第一期在 尾声，销售很好。09年 07年已完成，第 初均价1900元/m2,10 二期电梯房已付 年初均价2000元/m2， 款，销售均价 11年初均价2560元/m2，4480元/m2 2012年初均价3300元 /m2,2013年初均价 3750元/m2. （3）凤凰花园由 江西群运企业有 限公司开发， 2010年拍地总用 面积12212m2,楼 面地价858元 /m2,2011年8月 销售均价3260元 /m2,2012年5月 预销售均价3469 元/m2,电梯房 2013年推均价 4388元/m2 。 （4）清华大厦， 由奉新县应星 房地产开发有 限公司开发。 2009年底拍地， 总用地面积 2398m2,楼面 地价306元 /m2,2012年8 月销售均价 4398元/m2 （5）翡翠庄园， 由江苏山市新 德品商品房开 发有限公司开 发，2011年拍 地总用地面积 41500m2，楼 盘均价2400元 /m2,2012年12 月销售均价 6700元/m2(别 墅)
房地产交易情况
市场量价微涨、二手房市场迎来井喷（截至2013年7月份）
商品房市场量价微涨
受2012年严厉的调控，许多刚性需求，在13年上半年大量释放，入市购房，成交量同比增加20%。面积
3.78万平方米（320套）。
Βιβλιοθήκη Baidu
商品房均价上涨减缓为9%
受新“国五条”调控政策的影响，13年上半年房价微涨5%左右（主要是人工等成本上涨因素），商品房均
土地供应情况
总体住宅用地成交量少（截至到2014年7月，已出让住宅用地可开发商 品住宅总建面56.93万㎡）、直接影响供应成交水平
成交单价 (元/㎡) 512 144 37 82 373 1513 1414 458 2236 成交时间 用途 面积 （㎡） 2866 36 6568 58449 2733 69678 62222 4808 46159 面积 （亩） 4 0 10 88 4 105 93 7 69 容积率 竞得人 总地价 （万） 2200 7.8 365 7160 102 10540 8800 220 10320 总建筑面 积 （㎡） 12038 65 15763 116898 4920 111485 112000 8654 92319 楼面地价 (元/㎡) 1,828 1,194 232 612 207 945 786 254 1,118
3、启动罗湾水上运动与乡村休闲产业区的建设随着洪坪电站的建设；
4、启动中源避暑度假休闲区的服务设施配套建设； 5、以“水垅－雷家”两个特色古村为核心，启动仁首乡的乡村休闲旅游； 6、环县城旅游服务中心功能建设； 7、宝峰镇和三爪仑乡两个特色休闲旅游小镇建设工程。
城市规划
城北新区已通过审批，打造集行政办公、商贸、旅游、文化等为一体、 突出旅游对城市服务业的带动和辐射，成为一个宜居、宜乐的生态美城。
靖安县房地产市场发展报告
TRUST 天睿&博观创意 2014-07
报告框架
第一部分 城市环境
第二部分 总体市场
第三部分 典型个案
第四部分 市场预判
第一章：城市宏观环境分析
城市风貌
全国生态建设示范县、全国绿色小康县、全国绿化模范县、“中国桠柑 之乡”、“中国娃娃鱼之乡”等荣誉
三爪仑是江西省唯一的国家 级示范森林公园