限购令对房地产价格的影响分析

限购令对房地产价格的影响分析市场纵横2019年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性膨胀。

一、限购令政策颁布后市场运行状况据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。

以深圳为例，从2019年10月份深圳住房市场运行情况来看，当前限购令政策对宏观经济及市场运行产生了极大的影响。

10月份，深圳新建商品住房成交备案量40.91万平方米，环比减少3.8%。

如果考虑9月底网签认购书集中在10月1日-7日备案的因素，10月实际成交量较9月下降约50%；2019年10月份，二手住房成交量为44.08万平方米，环比9月减少55.75%，扣除11月税收政策调整预期导致二手交易增加因素，当限购令对房地产价格的影响分析文/刘旦月实际成交水平只有9月份的28%。

然而，在成交量低迷的背景下，深圳房价俨然“维持高位”。

广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令前后，成交量下滑城市占8成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。

反观“未出台限购令的13个大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比为46%。

这说明，限购政策的负面效应已逐步显现。

然而，从房价数据来看，据中国房地产指数系统（百城价格指数）调查数据获悉，2019年10月份全国100个城市住宅平均价为8418元/平方米，深圳以24550元/平方米位居全国第一位。

另外，2019年11月10日，国家统计局发布“1-10月份全国房地产市场运行状况”也显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，，其中，商品住宅价格环比上涨0.3%，普通商品住宅价格环比上涨0.4%。

January 201913市场纵横从2019年底中央政府开始出手调控措施后，截止2019年10月底，除“9.29”新政后颁布限购令的13个城市房价10月份涨幅较小外，其它城市房价涨幅程度与8、2019年1～10月份，商品房供需指标呈失衡状况。

全国商品房销售面积为7.24亿平方米，同比上升9.1%；竣工面积为4.2亿平方米，同比上升11.4%。

另据上海中9月份相比不仅没有下降，反而“逆势上涨”。

到11月份统计局公布10月份经济数据后，受CPI 数据与发改委和央行通报近几年超发42.6万亿货币等相关信息，及相关官员称物价上涨不可避免、“三高”等言论影响，包括广州在内的多数城市，出现了楼市量价齐升的迹象。

二、对限购令政策的分析（一）抑制需求为后市反弹埋下伏笔“限购令”政策出台，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。

但该政策的限购过于严厉，似乎计划性太强，被抑制的需求不能有效化解，只能被暂时积压，政策一旦放开，必然会出现反弹，市场将重现抢购“现象”，从而房价再度走强。

此外，供过于求的局面是政策干预下形成，即使后期市场供给大量推出，在现金流充裕的情况下，开发商也不会放过这次“千载难逢”的机会，力挺房价不衰。

因此，“限购令”出台后，给政府制定和落实持续控制需求及长效配套政策提出了考验。

（二）调控政策须完善并严格执行楼市“限购令”虽给市场以重击，但尚有很多不完善之处。

如“假离婚”、“结婚登记隐秘、混淆、造假以及涉外婚姻等问题，尚需政府政策进一步细化和落实，否则调控难以达到真正目的，反而限制了正常需求。

（三）“限购令”何时退出成为难题“限购令”的出台有一定的突发性。

然而，“限购令”的大旗树起容易退出难，原因在于市场的复杂性无时不在考验着政府政策的连贯性。

可见，“限购令”无疑能在短期内见效，即迫使市场成交量下降，加重市场观望气氛，迫使开发商做出降价让步。

如果政府是依据房价下调幅度来决定政策调控周期，那么，下调幅度多大？如果房价下调超过20%，则可能出现房地产市场金融风险，二成首付的购房者会出现断供的局面。

因此，在“限购令”实施期间，政府必须以遏制房价过度上涨和相对稳定房价为调控之目的，并建立长效的配套政策措施，使得“限购调控成果”具备一定的延续性，这是对政府的又一次重大考验。

三、中国楼市面临的深层次问题（一）房地产市场的刚性需求供求关系是影响房价最重要的因素。

统计数据显示，January 2019原报告显示，10月份，虽然成交有所下降，但供应的下降更加突出，从而导致沪、穗、深、渝四市当月供求比不足0.6；杭州因成交锐减幅度远大于供应减少幅度，供求比亦失衡高达2.7。

目前，中国正处于城市化的快速发展期，住房的潜在需求大量存在。

从表1可知，如果2019年我国城市化水平达到49.8%，全国城市人口将比2019年增加1.35亿人，按人均住宅建筑面积30平方米计算，需要增加住宅40.50亿平方米。

而2019年末我国城市人均住宅建筑面积为26.1平方米，要达到人均30平方米的小康标准，每人需增加3.9平方米，按2019年城市人口5.62亿计算，5年共需增加住宅21.92亿平方米。

截止2019年末我国城市存量住宅为146.68亿平方米，如果按照年折旧率1.25%计算，每年折旧1.83亿平方米，5年折旧9.17亿平方米。

由此可以计算出2019~2019年我国住宅总需求为71.59亿平方米，年均需求为14.32亿平方米。

按此类推，2019-2020年的住宅总需求为128.99亿平方米，年均需求为12.89亿平方米。

城市住宅的巨大需求将带来巨额的房地产开发投资，给房地产业带来了巨大的发展空间。

表1 中国潜在居住性需求面积单位：亿平方平2019年-2019年2019年-2020年总需求年需求总需求年需求新增城市人口需求面积40.508.1067.906.79原有城市人口需求面积21.924.3834.853.49住宅自然折旧面积9.171.8326.142.61合计71.5914.32128.9912.89资料来源：《中国统计年鉴2019》、《中国统计摘要2019》。

计算公式：城市潜在居住性需求面积=新增城市×人口考察期城市人均居住面积十原有城市人口×（考察期城市人均居住面积——基期城市人均居住面积）+原有城市人口基期×城市人均居住面积×年折旧率×年数。

此表中年折旧率取1.25%。

（二）货币流动性过剩众多资料显示，自2019年下半年以来，房价上涨过快的症结主要是货币供给过多及投资性需求过强。

中国人民银行统计报告显示，2019年9月份人民币贷款增加14市场纵横5955亿元，截至目前累计贷款额达到人民币6.3万亿元，导致国内货币市场流动性一直比较宽松。

虽然中国人民银行决定，自2019年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率后，货币政策的走向有可能从宽松变为稳健。

但是近一段时间，中国“双顺差”现象进一步增大，并且在未来一段时间这种趋势将一直维持。

经常项目和资本项目的顺差进一步扩大，一方面导致央行被迫投放更多货币对冲流动性；另一方面，也使市场对人民币升值预期浓厚，增加“热钱”涌入的可能性。

（三）负利率和通胀压力增加官方数据显示，我国2019年11月的CPI 指数同比上升了5.1%，高于市场预期值4%，出现了明显的反弹。

另根据商务部数据，11月上旬，全国36个大中城市18种主要蔬菜平均批发价格每公斤3.9元，比年初上涨了11.3%，比去年同期上涨了62.4%，这意味着我国银行利率实际上是负利率。

在居民投资意识逐渐增强的背景下，房地产作为保值增值的理性产品，必然仍将成为主要投资对象。

（四）政策的动态不一致性针对房地产投资过热、房价上升过快，国家自2019年开始采取了一系列宏观调控措施，从“收紧地根”“、加息”，到“国八条”、“新八条”及七部委新政，再到2019年被称为史上最严厉的宏观调控组合重拳。

但是，不管政府如何调控房地产市场，房地产业的支柱地位，对经济增长的拉动作用一直都没有动摇过。

从政策执行力度看。

国家宏观调控政策的重要执行主体是地方政府和银行。

然而，在房地产调控上，地方和中央利益不一致，中央政府决策的出发点是追求民生与社会和谐稳定，而地方政府除此之外还有强烈的政绩冲动，预算外收入主要靠土地出让实现。

因此地方政府遏制房地产行业的动力不足。

尤其是现在，地方政府的投融资，很大程度来源土地的收入。

为了尽可能获得高收入，地方政府推高土地价格实际上助推了房地产价格上升。

从商业银行的态度来看，出于利润最大化的考虑，银行对执行中央政策积极性也并不高。

（五）预期因素房价与股票价格一样，都属于“资产价格”的范畴。

与一般商品的价格不同，资产价格可以背离资产本身价值成倍地暴涨暴跌。

也就是说，一般商品的价格涨落，通常意味着该种商品的供求出现了短缺或过剩。

但资产价格的January 2019暴涨暴跌，却并不仅仅由该资产本身的供求失衡造成的，更多的是人为炒作的结果。

当前房价已呈高泡沫化状态，映射出楼市已蜕变成投资功能的市场。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，楼市调控要取得较好的效果，至少要改变过去形成的两个预期：一是房价只涨不跌，二是政策调控不会到位。

正因如此，以往房价才会越调越高。

综上所述，作为房地产调控速效政策的“限购令”，似乎已经让楼市调控政策走向极致，接下来应当考虑的是，该项政策如何退出，长效政策又如何延续。

具体而言：第一，商品住房具有消费品属性和投资属性，但是在我国现阶段，高房价阻碍了城市化迅速推进，高房价压制了居民消费需求，高房价促使贫富差距拉大，强调社会和谐建设，应该更加注重商品住房的消费品属性，弱化其投资属性，才能更好地保障“民生”。

为此，笔者认为，第一，应该将“限购令”由暂时变为长期，尤其是在城市可供土地面积和房产供应不可能大幅增加的城市，可考虑限购令政策长期执行。

第二，加快开征房产税。

房产税作为房地产保有环节税，增加房地产持有成本，降低投资收益，对抑制过度投资有一定作用，能延续限购令对降低投资的效用。

第三，加强住房保障。

房地产行业“十二五”发展规划即将成文，根据规划，未来的保障房供应面将大为改观，这对商品房市场会形成挤出作用。

（作者单位：江西财经大学旅游与城市管理学院）15。