限购令对房地产价格的影响分析

限购令对房地产价格的影响分析
市场纵横
2019
年
4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性
膨胀。

一、限购令政策颁布后市场运行状况
据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。

以深圳为例，
从2019年10月份深圳住房市场运行情况来看，当前限购令政策对宏观经济及市场运行产
生了极大的影响。

10月份，深圳新建商品住房成交备案量40.91万平方米，环比减少
3.8%。

如果考虑9月底网签认购书集中在10月1日-7日备案的因素，10月实际成交量较
9月下降约50%；2019年10月份，二手住房成交量为44.08万平方米，环比9月减少
55.75%，扣除11月税收政策调整预期导致二手交易增加因素，当
限购令对房地产价格的影响分析
文/刘旦
月实际成交水平只有9月份的28%。

然而，在成交量低迷的背景下，深圳房价俨然
“维持高位”。

广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令
前后，成交量下滑城市占8成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。

反观“未出台限购令的13个大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比
为46%。

这说明，限购政策的负面效应已逐步显现。

然而，从房价数据来看，据中国房地
产指数系统（百城价格指数）调查数据获悉，2019年10月份全国100个城市住宅平均价
为8418元/平方米，深圳以24550元/平方米位居全国第一位。

另外，2019年11月10日，国家统计局发布“1-10月份全国房地产市场运行状况”也显示，10月份，全国70个大中
城市房屋销售价格环比上涨0.2%，，其中，商品住宅价格环比上涨0.3%，普通商品住宅
价格环比上涨0.4%。

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市场纵横
从2019年底中央政府开始出手调控措施后，截止2019年10月底，除“9.29”新政
后颁布限购令的13个城市房价10月份涨幅较小外，其它城市房价涨幅程度与8、2019年
1～10月份，商品房供需指标呈失衡状况。

全国商品房销售面积为7.24亿平方米，同比上升9.1%；竣工面积为4.2亿平方米，同比上升11.4%。

另据上海中9月份相比不仅没有下降，反而“逆势上涨”。

到11月份统计局公布10月份经济数据后，受CPI 数据与发改委和央行通报近几年超发42.6万亿货币等相关信息，及相关官员称物价上涨不可避免、
“三高”等言论影响，包括广州在内的多数城市，出现了楼市量价齐升的迹象。

二、对限购令政策的分析
（一）抑制需求为后市反弹埋下伏笔
“限购令”政策出台，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场
法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。

但该政策的限购过于严厉，似乎计划性
太强，被抑制的需求不能有效化解，只能被暂时积压，政策一旦放开，必然会出现反弹，
市场将重现抢购“现象”，从而房价再度走强。

此外，供过于求的局面是政策干预下形成，即使后期市场供给大量推出，在现金流充裕的情况下，开发商也不会放过这次“千载难逢”的机会，力挺房价不衰。

因此，“限购令”出台后，给政府制定和落实持续控制需求及长
效配套政策提出了考验。

（二）调控政策须完善并严格执行
楼市“限购令”虽给市场以重击，但尚有很多不完善之处。

如“假离婚”、“结婚登
记隐秘、混淆、造假以及涉外婚姻等问题，尚需政府政策进一步细化和落实，否则调控难
以达到真正目的，反而限制了正常需求。

（三）“限购令”何时退出成为难题
“限购令”的出台有一定的突发性。

然而，“限购令”的大旗树起容易退出难，原因
在于市场的复杂性无时不在考验着政府政策的连贯性。

可见，“限购令”无疑能在短期内见效，即迫使市场成交量下降，加重市场观望气氛，迫使开发商做出降价让步。

如果政府是依据房价下调幅度来决定政策调控周期，那么，下
调幅度多大？如果房价下调超过20%，则可能出现房地产市场金融风险，二成首付的购房
者会出现断供的局面。

因此，在“限购令”实施期间，政府必须以遏制房价过度上涨和相
对稳定房价为调控之目的，并建立长效的配套政策措施，使得“限购调控成果”具备一定
的延续性，这是对政府的又一次重大考验。

三、中国楼市面临的深层次问题
（一）房地产市场的刚性需求
供求关系是影响房价最重要的因素。

统计数据显示，January 2019
原报告显示，10月份，虽然成交有所下降，但供应的下降更加突出，从而导致沪、穗、深、渝四市当月供求比不足0.6；杭州因成交锐减幅度远大于供应减少幅度，供求比亦失
衡高达2.7。

目前，中国正处于城市化的快速发展期，住房的潜在需求大量存在。

从表1
可知，如果2019年我国城市化水平达到49.8%，全国城市人口将比2019年增加1.35亿人，按人均住宅建筑面积30平方米计算，需要增加住宅40.50亿平方米。

而2019年末我国城
市人均住宅建筑面积为26.1平方米，要达到人均30平方米的小康标准，每人需增加3.9
平方米，按2019年城市人口5.62亿计算，5年共需增加住宅21.92亿平方米。

截止2019
年末我国城市存量住宅为146.68亿平方米，如果按照年折旧率1.25%计算，每年折旧
1.83亿平方米，5年折旧9.17亿平方米。

由此可以计算出2019~2019年我国住宅总需求
为71.59亿平方米，年均需求为14.32亿平方米。

按此类推，2019-2020年的住宅总需求
为128.99亿平方米，年均需求为12.89亿平方米。

城市住宅的巨大需求将带来巨额的房
地产开发投资，给房地产业带来了巨大的发展空间。

表1 中国潜在居住性需求面积单位：亿平方平
2019年-2019年2019年-2020年
总需求
年需求总需求年需求新增城市人口
需求面积40.508.1067.906.79原有城市人口需求面积21.924.3834.853.49
住宅自然折旧面积9.171.8326.142.61
合计
71.59
14.32
128.9912.89
资料来源：《中国统计年鉴2019》、《中国统计摘要2019》。

计算公式：城市潜在居住性需求面积=新增城市×人口考察期城市人均居住面积十原
有城市人口×（考察期城市人均居住面积——基期城市人均居住面积）+原有城市人口基
期×城市人均居住面积×年折旧率×年数。

此表中年折旧率取1.25%。

（二）货币流动性
过剩
众多资料显示，自2019年下半年以来，房价上涨过快的症结主要是货币供给过多及
投资性需求过强。

中国人民银行统计报告显示，2019年9月份人民币贷款增加
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5955亿元，截至目前累计贷款额达到人民币6.3万亿元，导致国内货币市场流动性一直比较宽松。

虽然中国人民银行决定，自2019年10月20日起上调金融机构人民币存贷
款基准利率后，货币政策的走向有可能从宽松变为稳健。

但是近一段时间，中国“双顺差”
现象进一步增大，并且在未来一段时间这种趋势将一直维持。

经常项目和资本项目的顺差
进一步扩大，一方面导致央行被迫投放更多货币对冲流动性；另一方面，也使市场对人民
币升值预期浓厚，增加“热钱”涌入的可能性。

（三）负利率和通胀压力增加
官方数据显示，我国2019年11月的CPI 指数同比上升了5.1%，高于市场预期值4%，出现了明显的反弹。

另根据商务部数据，11月上旬，全国36个大中城市18种主要蔬菜平均批发价格每公斤3.9元，比年初上涨了11.3%，比去年同期上涨了62.4%，这意味着我
国银行利率实际上是负利率。

在居民投资意识逐渐增强的背景下，房地产作为保值增值的
理性产品，必然仍将成为主要投资对象。

（四）政策的动态不一致性
针对房地产投资过热、房价上升过快，国家自2019年开始采取了一系列宏观调控措施，从“收紧地根”“、加息”，到“国八条”、“新八条”及七部委新政，再到2019
年被称为史上最严厉的宏观调控组合重拳。

但是，不管政府如何调控房地产市场，房地产
业的支柱地位，对经济增长的拉动作用一直都没有动摇过。

从政策执行力度看。

国家宏观
调控政策的重要执行主体是地方政府和银行。

然而，在房地产调控上，地方和中央利益不
一致，中央政府决策的出
发点是追求民生与社会和谐稳定，而地方政府除此之外还有强烈的政绩冲动，预算外
收入主要靠土地出让实现。

因此地方政府遏制房地产行业的动力不足。

尤其是现在，地方
政府的投融资，很大程度来源土地的收入。

为了尽可能获得高收入，地方政府推高土地价
格实际上助推了房地产价格上升。

从商业银行的态度来看，出于利润最大化的考虑，银行
对执行中央政策积极性也并不高。

（五）预期因素
房价与股票价格一样，都属于“资产价格”的范畴。

与一般商品的价格不同，资产价
格可以背离资产本身价值成倍地暴涨暴跌。

也就是说，一般商品的价格涨落，通常意味着
该种商品的供求出现了短缺或过剩。

但资产价格的
January 2019
暴涨暴跌，却并不仅仅由该资产本身的供求失衡造成的，更多的是人为炒作的结果。

当前房价已呈高泡沫化状态，映射出楼市已蜕变成投资功能的市场。

国家行政学院决策咨
询部研究员王小广认为，楼市调控要取得较好的效果，至少要改变过去形成的两个预期：
一是房价只涨不跌，二是政策调控不会到位。

正因如此，以往房价才会越调越高。

综上所述，作为房地产调控速效政策的“限购令”，似乎已经让楼市调控政策走向极致，接下来应当考虑的是，该项政策如何退出，长效政策又如何延续。

具体而言：第一，
商品住房具有消费品属性和投资属性，但是在我国现阶段，高房价阻碍了城市化迅速推进，高房价压制了居民消费需求，高房价促使贫富差距拉大，强调社会和谐建设，应该
更加注重商品住房的消费品属性，弱化其投资属性，才能更好地保障“民生”。

为此，笔者认为，第一，应该将“限购令”由暂时变为长期，尤其是在城市可供土地面积和房产
供应不可能大幅增加的城市，可考虑限购令政策长期执行。

第二，加快开征房产税。

房产
税作为房地产保有环节税，增加房地产持有成本，降低投资收益，对抑制过度投资有一定作用，能延续限购令对降低投资的效用。

第三，加强住房保障。

房地产行业“十二五”发展规划即将成文，根据规划，未来的保障房供应面将大为改观，这对商品房市场会形成挤出作用。

（作者单位：
江西财经大学旅游与城市管理学院）
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