房地产“限购令”法律问题透析

房地产“限购令”法律问题透析

摘要房地产“限购令”问题依然是我国市场经济发展的焦点，它并不过时反而发挥着越来越大的影响力。我们应当理性的看待“限购令”，理解我国目前的“限购令”所处的生存状态，也应当在期待未来更完善的法律制度的同时尽量从现有法律出发去解决“限购令”所引发的具体问题。

关键词限购令行政行为法律救济

作者简介：陈琛，首都经济贸易大学。

中图分类号：d920.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）03-065-02

一、如何看待“限购令”

房地产“限购令”已经不是一个新鲜词汇，甚至成为人们茶余饭后必谈话题，而几乎关系到每一个家庭和个人。房地产“限购令”顾名思义，是指通过一定的方法筛选并限制部分购房者购买房产。我国房地产“限购令”的内容基本上是以户籍为依据实施的。始于2010年的房地产限购措施在各方的怨怼声中依然相对坚挺的走过

了两三年，这两年间，社会各界都对房地产限购措施颇有微词，各大法律专家学者几乎声音一致的认为“限购令”在一定程度上破坏了法律法理所体现的原有之义，房地产业界更是对此举措叫苦不迭，而被“限购令”所限制的普通居民自然是骂声一片，但是“限购令”依然有条不紊的施行，并且今年依然在不断扩大覆盖范围。

如今，房地产“限购令”已经不仅在一、二线城市实施，在很多房地产市场过热的三线小城市也开始覆盖，房地产“限购令”非但没有像一些学者预想的那样在房地产市场中夭折，反而越来越广的在房地产市场中发挥作用。我们不能轻视或忽视这一现象，而应该用正当的眼光去看待房地产“限购令”。

（一）房地产“限购令”是市场效能的催生

我国在1993年中共十四届三中全会上通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》建立起我国社会主义市场经济的基本框架，由此，我国正式踏上了发展市场经济的道路。这改变了我国一直以来的计划经济体制，放开了市场大门，一时之间，经济迅猛发展，市场调节手段也似乎有百利而其害。但市场调节虽然能够快速、有效的利用和分配社会资源，其弊病也是显而易见的，市场的自发性往往导致生产过剩或者行业泡沫，我国发展市场经济近30年，随着时间的检验，市场的弊端也在不断的显现。特别是在房地产等需求过旺投资蜂拥的行业，产生了诸如投机买卖、“泡沫经济”等现象。价格是市场调节的杠杆，在房地产业，房地产价格更是关系到公民生存权益，但由于长期缺乏有效的政策引导和法律规制，导致了房地产业泡沫的生成。房地产业的发展如果一味追求市场“无形的手”的调节作用，放任的行为必定导致其畸形发展，最终受害者依然是广大百姓。

如果一个行业的发展是一条直线跑道的话或许放任市场依照自

身规律发展即可，但任何行业的发展都不可能如此，房地产行业亦如是，这是条弯道，市场不能够舒舒服服的畅行也不能任由其撞上问题的壁垒，这时候就需要政府运用“有形的手”，出台一定的政策法规来矫正市场的发展轨迹。所以，三年来一系列房地产“限购令”的集中出台是并非政府任意插手市场，而是市场经济健康发展的应有之义，是市场效能催生了政府的相应行为。

（二）房地产“限购令”是政府效能的体现

由上文可知，房地产“限购令”是政府在市场失灵后作出的一种调控手段，作为一种政策导向的房地产“限购令”并不算是法律的正式渊源。而该政“令”的具体化法律化是通过各个地方出台相应的规章确立的。所以房地产“限购令”本身算是政府行政行为，面向不确定对象的行政行为，即是抽象的行政行为。《行政诉讼法》第十二条指出，抽象行政行为是指行政机关针对不特定对象发布的能反复适用的行政规范性文件。因此，房地产“限购令”也具有可以反复适用、无溯及力等特点。

而作为行政规范，房地产“限购令”的频出也体现了其一定程度上的灵活性或不确定性。房地产市场的灵活性也在一定程度上决定了政策变化的灵活性，房地产“限购令”必须依据房地产市场现状进行不断的调整，这一点在一定程度上有别于一般稳定的抽象行政行为，更不同于绝对稳定的法律法规。国外也经历过巨大的房地产市场泡沫，及时有效灵活的政府行政行为是扭住局面的有利武

器。我国在房地产市场失灵的情况下施行一定的“限购令”是政府职责所在，是政府效能的体现。

所以，笔者认为，房地产“限购令”的产生是市场经济发展的必然结果，也是房地产市场稳步发展的必要手段，它不是随性的政府行为，而是肩负着一定的社会使命。我们不能一味否定其作用，而是在认识其问题和肯定其功能的基础上去探寻更合理的“限购令”。

二、目前我国房地产“限购令”触礁点

我国目前的房地产“限购令”内容基本如下：对已拥有一套或以上住房的当地户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本行政区域向其售房。户籍问题一直是百姓最关心的具体问题之一，特别是北京、上海等一线大城市的户籍，更是引得各地居民争相来求，人们不惜动用各种力量只为成为“北京人”“上海人”等等，十几年前北京的户籍可以通过购买一定的房产获得，而如今，户籍又成为限制购房的礁石。户籍问题一直处于风口浪尖，甚至变成“地域歧视”的代名词，如今房地产“限购令”又在这个问题伤口上撒了一把盐。通过户籍进行调控是否合理呢？很显然，它的效用非常迅速和显著，北京在房地产“限购令”出台初期房地产市场一度迅速跌入低谷。但又无可否认，这种方法在维护社会稳定方面确实产生了一些副作用，严苛的购房要求使得很多

外地居民握着攒了许多年终于可以应付房价的钞票也只能望楼兴叹。

另外，对首付的要求提升，对商业贷款的提升都加大了购房的难度。可以说，目前的房地产“限购令”在不断的刺激着居民的承受底线。

而诸多法律学者则认定房地产“限购令”不仅过分的干预了市场活动，也触犯和违背了基本法律精神，如，行政法的比例原则要求保障公民的基本权益，“限购令”则在一定程度上公然阻碍公民实现其权益；合同法的合同自由自愿原则也被“限购令”在一定范围内无视掉了。

确实，目前的房地产“限购令”不是完美的，更可以说是问题百出的，但为了快速浇熄炉灶上的失火，在某种意义上说政府已经不能一点点的关小阀门，而是需要动用更快速有效的灭火器。温水煮青蛙只能在一开始就加以运用，而在市场进入病态发展的阶段，如果没有严格的“限购令”进行急救，可能会引发更多更严重的社会问题。

笔者认为，没能在市场变化之前就预先出台一些温和政策加以引导是非常遗憾的，但也已经思之无补，所以紧急“限购令”的出现应当在一定程度上予以鼓励。尽管紧急“限购令”处处碰壁，但其是市场发展的阶段性特征表现，我们不能完全否定其意义，而是应当从这些礁石中发掘有帮助的信息，逐步改善“限购令”的内容，