房地产“限购令”法律问题透析
限购令引起的法律纠纷
限购令引起的法律纠纷各地为落实新国⼋条纷纷出台了相应的实施实则，对购房⼈资格和购房套数进⾏限制，提⾼⾸付款的⽐例和贷款利率，以此来抑制房价的涨幅，但由此⽽引发了许多法律问题和纠纷,最近我就接待了许多这样的咨询,现就其中⽐较典型的问题作以法律上的分析，希望给⼤家有所帮助。
⼀、在限购令出台以前与开发商已签订认购协议，未签订商品房买卖合同。
认购协议属定约协议是指双⽅为以后要协商签订正式合同⽽订⽴的协议，该种类的协议在合同法虽为明确规定，但是双⽅真实意思的表⽰对双⽅具有法律约束⼒，任何⼀⽅⽆正当理由不能拒绝签订正式的合同，如有违反应按定约协议承担缔约过失责任。
实践中，开发商在定约协议中多约定有定⾦罚则，购房者如⽆正当理由将丧失定⾦。
那么购房⼈拒绝签订正式合同是否有正当理由，如购房⼈按限购令不具有购房资格，则当然⽆法签订正式合同，⽽造成这种状况的原因是政府政策，是定约的情况发⽣了改变，不能归责任何⼀⽅，属法律上的情事变更，双⽅互不担责，开发商应退还购房⼈的定⾦和款项。
⼆、在限购令出台前已经与开发商签订了商品房买卖合同，但未进⾏⽹签备案。
在这种情形下，双⽅之间的合同成⽴并⽣效，但因政府政策造成合同⽆法备案，⽆法申请房贷，⽆法办理房产过户，合同⽆法继续履⾏，双⽅均可解除合同，互不承担责任，开发商应将收取的款项退还购房⼈。
西安楼市“限购令”执⾏⽹签时间，以2011年2⽉25⽇为界限。
⽬前西安市住房保障和房屋管理局已暂停原先签约备案，西安市新建商品房⽹上备案系统于2⽉28⽇12时⾄3⽉5⽇零时进⾏系统升级，升级期间房地产开发企业及有关单位可继续和符合购房条件的购房家庭签订草拟合同，但暂停住房合同备案。
系统升级完成后，须通过系统对符合条件的购房家庭填报“购房资格申报审核表”，审核通过的购房⼈可按正常程序进⾏签约备案。
三、在限购令出台以前商品房买卖合同已备案，但不符合贷款条件，贷款未获银⾏批准。
这就要看双⽅签订的商品房买卖合同中对于付款⽅式是否约定银⾏按揭,如约定有银⾏按揭，那么依据最⾼院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第⼆⼗三条之规定，双⽅可请求解除合同，出卖⼈应当将收受的房款本⾦及利息或定⾦返还买受⼈。
房地产限购令的合法性与合理性探析
房地产限购令的合法性与合理性探析摘要:为抑制房价过快增长,国务院和各地方出台了一系列的房地产限购政策,这种限购政策在短期内对抑制房价过快增长起到了一定的作用,但却不符合社会主义市场经济依法治国的要求。
同时，由于这种行政干预微观市场的行为不符合市场经济规律，其在短期压抑市场需求的同时，也压抑了房地产的开发，减少了供给，长期来看并不能起到平抑房价的目的。
房地产价格过快增长的原因主要在于存在着较大的刚性需求、流动性过剩、地方政府过度依赖土地财征和实体经济活力不足等原因，抑制房价过快增长的根本对策在于扩大供给、减少流动性向房地产集中、改革财税体制和改善投资环境。
关键词:房地产;限购;不合法;不合理1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，并建立住房保障制度。
自此至今，中国实行住房制度市场化改革已经历了16年，中国的住房价格也经历了16年的上涨期，2008年初房价虽有所回落，但随着4万亿的刺激政策出台，房价很快又回归上涨通道。
特别是在2009年以后，中国房价呈现了一个过快增长的势头，房价增长速度远远超过居民收入增长水平，严重影响社会稳定，也给中国经济造成不利的影响。
为遏制房价的过快增长，国务院和各地方发布了一系列的限购政策，以抑制房价过快增长。
这些政策的出台，对抑制房地产过度投机起到了一定的作用，但总体抑制房价的作用并不明显，同时，这种行政干预市场的行为也对公民基本权利进行了限制，遭到许多法律和经济界人士的质疑。
目前，很多地方已经采取了间接放松房产限购政策的策略。
笔者认为，房屋限购虽然存在一定的合理性，但既不符合法律精神，也不符合市场经济规则，在已经达到“遏制房价过快上涨”目的情况下，应该及时予以取消。
一、房地产限购令概况2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，俗称“国十条”），规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；授权地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时间内，限制购房套数。
房地产限购令的法学思考
04
房地产限购令对市场的影响与 挑战
对房地产市场的影响
抑制房价上涨
限购令通过限制购房数量和资格，有效抑制了房 地产市场的投机行为，从而减缓房价上涨速度。
调整市场结构
限购令的实施促使房地产市场从投资炒作转向居 住需求，推动了房地产市场的结构调整和优化。
稳定市场预期
限购令的出台有助于稳定市场预期，减少市场波 动，为房地产市场的健康发展创造有利条件。
在房地产市场过热、房价上涨过快的情况下，政府出台限购令以遏 制投机炒房行为。
房地产限购令的法律依据
01
02
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宪法依据
宪法规定了公民的财产权 和自由权，政府在制定政 策时需尊重并保护这些权 利。
行政法依据
行政法规定了政府在行使 行政权力时的程序和规范 ，限购令的出台需符合行 政法的要求。
经济法依据
限购令的实施效果
抑制房价上涨
通过限制购房数量和资格，可以 减少购房者的数量和需求，从而
抑制房价的过快上涨。
稳定市场秩序
限购令的实施可以规范房地产市 场秩序，防止市场出现混乱和投
机行为。
提高居民居住水平
限购令可以引导居民合理安排购 房计划，提高居民的居住水平和
生活质量。
限购令的调整与完善
1 2
动态调整政策
限购令的实施范围通常包括城市中心 区域和热门楼盘，以遏制投机炒房和 过度投资行为。
02
房地产限购令的法理基础
房地产市场调控与政府干预
房地产市场波动
房地产市场价格波动大，需要政府进行调控以保持市场稳定。
政府干预的必要性
政府通过制定政策、法规等手段，对房地产市场进行干预，以实现 市场平稳运行。
房地产限购令的出台背景
限购令购房合同的效力
随着我国房地产市场的不断发展和调控政策的深入实施，限购令作为一种重要的调控手段，对于规范房地产市场秩序、稳定房价具有重要意义。
然而，在限购政策实施过程中，限购令购房合同的效力问题成为争议的焦点。
本文将从以下几个方面探讨限购令购房合同的效力。
一、限购令购房合同的定义限购令购房合同，是指购房人在限购政策实施期间，与开发商签订的购房合同。
在签订合同时，购房人应当符合限购政策的规定，否则合同可能因违反限购政策而无效。
二、限购令购房合同的效力认定1. 合同有效根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同当事人之间达成合意，合同成立并生效。
在限购令购房合同中，若双方在签订合同时，购房人符合限购政策的规定，则合同有效。
2. 合同无效（1）购房人不符合限购政策：若购房人在签订合同时，不符合限购政策的规定，如无购房资格、购房次数限制等，则合同可能因违反限购政策而无效。
（2）合同内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定：若合同内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定，如虚假宣传、欺诈等，则合同无效。
三、限购令购房合同的履行1. 合同履行受阻在限购政策实施期间，若购房人因不符合限购政策而无法办理购房手续，导致合同履行受阻。
此时，购房人可以要求解除合同，并要求开发商承担违约责任。
2. 合同履行若购房人符合限购政策的规定，合同可以正常履行。
购房人在办理购房手续时，需按照限购政策的要求提供相关材料，如户口簿、婚姻状况证明等。
四、限购令购房合同的解除1. 合同解除条件（1）购房人因不符合限购政策而无法办理购房手续，导致合同履行受阻。
（2）双方协商一致解除合同。
2. 合同解除程序（1）购房人向开发商发出解除合同的通知。
（2）开发商收到通知后，应在合理期限内回复。
（3）双方无法达成一致意见的，可向人民法院提起诉讼。
五、结论限购令购房合同的效力问题，在限购政策实施期间具有重要意义。
购房人在签订合同时，应充分了解限购政策的规定，确保合同有效。
房地产“限购令”问题分析
房地产“限购令”问题分析【摘要】通过行政命令对投资投资型消费者购入房地产进行强行限制，使得有效需求在短期内降低，迫使房地产开发商因供大于求而降低房价是房地产限购令的基本原理。
限购令的出台对于我国房价产生了很大的影响，但限购令的出现也存在着很多问题。
本文针对房地产限购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。
【关键词】房地产；限购令；分析一、房地产“限购令”的分析（一）房地产限购令违背了市场经济的原理现阶段市场经济秩序在我国已经逐步确立，政府不应过多干预市场的运行。
房地产限购令的实施不仅没让市场经济得到发展，还是得市场经济发生了的倒退。
价格信号作用没有得到限购令的重视，价格机制被政府命令的产品分配所代替。
房地产限购令使得房地产市场经济作用失效，政府的行政干预手段会引发一刀切的现象，对于一部分消费者是不公平的[1]。
（二）房地产市场调控的关键不在于限购提供有效地房屋供应是解决房地产问题的关键，而不是通过政策规定限制需求。
政府的调控政策不会减少民众的合理需求，随着限购时间的延长，民众的需求矛盾会越来越尖锐，当废除限购令后，房价会因积累的大量需求而发生报复性上涨。
政府出台限购令的目的在于抑制市场中的泡沫，但即使需要对泡沫进行抑制，也不是采取限购就能够解决的，增加投机的持有成本才是抑制泡沫的关键。
房地产限购令对房价的影响是通过对购房资格进行线之后的一系列传到产生的，而不是增加市场投机者和开发商的资金压力。
市场中的开发商和投机者具有完善的筹资求道和充足的自由资金，在这种情况下，限购令难以发挥作用。
由此可见，当前房地产调控最应关注的政策现实是增加投机分子和开发商的持有成本，而不是限制购房资格[2]。
（三）房地产限购令可能引发新的问题只有坚持较长的一段时间，限购令才能完成从限购到降价的传导机制。
但在相关限购文件包括新国八条、新国五条并没有规定限购令的适用时间，虽然这预留了充足的回旋余地给中央政府用于出台或调整新政策，但也让那些顽固的投机分子怀有侥幸的心理。
房地产“限购令”法律问题透析
◆法律经纬
房地产 “ 限购 ， 法律 问题 透析
陈
摘 要
琛
Байду номын сангаас
房地产 “ Ｆ ｌ ｔ ￣４ ＂ 问题依然是我国市场经济发展的焦点， 它并不过时反 而发挥着越来越大的影响力。我们应当理
性的 看待 “ 限 购令’ ’ ， 理解我 国 目前 的 “ 限 购令” 所处 的生存 状 态， 也应 当在 期待 未来 更完 善的 法律 制度 的 同时尽 量从 现有 法 律 出发 去解 决 “ 限购 爪＂ 所 引发 的具 体 问题 。
我 国在 房地 产市 场 失灵 的情况 下施 行一 定的“ 限购 害 。但市场 调节 虽然 能够 快速 、 有 效 的利用 和分配 社 会资源 ， 其 的有利 武 器 。
弊病也 是 显而 易见 的， 市场 的 自发 性往往 导致 生产 过剩 或者行 业 令 ” 是 政府 职责 所在 ， 是政 府 效能 的体现 。
施， 在很 多房地 产市场 过热 的三线 小城 市也开 始覆盖 ， 房地产 “ 限 为 ， 面 向不 确定 对象 的行 政行 为 ， 即是抽 象 的行 政行 为 。 《 行政 诉
●
购令 ” 非但没 有像 一些 学者 预想 的那样 在房 地产 市场 中夭折 ， 反 讼法》 第十 二条指 出， 抽 象行 政行 为是指 行 政机 关针对 不特 定对 而越 来越广 的在房 地产 市场 中发 挥作 用 。我们 不 能轻视 或忽 视 象发 布 的能反 复适用 的行 政规 范性 文件 。 因此 ， 房 地产 “ 限购 令” 这一现 象 ， 而应 该用 正当 的眼光 去看 待房 地产 “ 限购 令” 。 也具有 可 以反 复适用 、 无溯 及 力等特 点 。 而 作 为行政规 范 ， 房 地产“ 限购令” 的频 出也体现 了其 一定程
房地产限购令法律问题研究
房地产限购令法律问题研究蒲涛四川大学法学院【摘要】２０１０年，各地先后出台房地产限购令，房地产限购令的出台对房地产市场交易产生了极大影响，房地产限购令作为政府调控楼市的政策手段，其内容已经构成了对宪法平等原则、合同自由原则、企业经营自主权和房地产所有权人处分权、物权登记制度的违背。
房地产限购令作为宏观调控措施具有抽象行政行为的法律性质。
房地产市场宏观调控措施应遵循合法性原则。
【关键词】限购令合法性法律性质宏观调控一、问题的提出国务院在２０１０年４月１７日颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
”此条款为地方政府出台限制居民购买住房政策提供了依据。
目前，限购令这一调控措施已成为中央、地方政府控制房价、抑制投机、保障民生的一项重要举措而被广泛运用。
截止２０１１年底，共有４８个城市出台了限购令。
“限购令出台是基于商品的短缺，供应不能满足需求。
”近年来，伴随着国民经济的快速增长，城镇化推进力度呈爆发状态，住房市场的刚性需求与因土地供应不足等原因导致的商品房供应不足形成了巨大的失衡，供求关系矛盾突出，房价居高不下。
政府从稳定市场、保障民生的角度出发不得已而运用调控手段，强力干预本应由市场自身调整的商品房市场，限购令便是从限制需求的角度遏制房价。
然而限购令的诸多内容均构成了对现行法律的突破，政府的宏观调控行为亦超越了本身的职权范围，虽然限购令在短期内显现了一定的效果，但仍难掩其本身存在的合法性困境。
二、房地产限购令的合法性分析１．限购令违背了宪法平等原则。
宪法第３３条规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。
国家尊重和保障人权。
任何公民享有宪法和法律规定的权利，同时必须履行宪法和法律规定的义务。
房地产限购令中均有对当地居民与非本地居民区别对待的规定。
限购令对非本地居民在所处城市购房给予了相对于本地居民而言更多的限制性条件，这一规定致使购房者在购买住房时，因为户籍的不同而出现实质地位的不平等，这一区别对待违背了宪法平等原则。
对于北京摇号限购的法律思考
对于北京摇号限购的法律思考近年来，随着北京市房价的持续上涨，房屋购买者面临的困难也愈加突出。
为了控制房价，北京市政府采取了限购政策，对毕业五年内无房且在北京缴纳社保的人群进行摇号购房，有效地控制了住房市场需求。
然而，北京摇号限购政策引发了社会上对其合法性的质疑和争议。
本文将就北京摇号限购政策的合法性问题进行法律的思考和分析。
一、摇号限购政策的合法性首先，我们需要明确，中国宪法规定了公民有住房的基本权利和居住的自由权利。
但是，对于政府采取的任何限制性管理措施，例如限购政策，都必须符合法制原则，即合法性、必要性、适当性、公正性等原则。
这就需要我们对摇号限购政策进行严格的法律逻辑分析和评估。
1. 合法性原则合法性原则是法制的最基本原则，它是所有法律的前提和基础。
在政府实行限购措施的过程中，必须保证符合法律，且有权利依据。
首先，我们需要明确的是，北京市政府制定的摇号限购政策必须遵从法律的规定和立法程序。
摇号限购政策在市政府的权力范围内制定，未违反中国法律、法规和规章的规定，且未侵犯公民的基本权利。
因此，北京市政府实施摇号限购政策符合法律规定，具有合法性。
政府在采取任何限制性措施之前，必须就限制措施的必要性进行评估。
在摇号限购政策的制定过程中，必須考虑政策的必要性是不是合理。
北京地区的房价居高不下。
据北京市统计局发布的数据，北京市二手住房平均价格为51,000元/平方米。
在这样的背景下，北京市政府必须采取措施来控制房价的上涨。
摇号限购政策的出台，防止了部分投机性投资者盲目购房，规避房价的泡沫风险。
同时，为有限的房源提供了公平合理的分配机会。
因此，从必要性角度分析，摇号限购政策的制定是必要的。
3. 适当性原则政府采取任何限制性措施之前，必须根据实际情况评估措施的适当性。
摇号限购政策必须适应当前房屋市场的需求，不能过于严格或过于宽松。
北京市政府制定的摇号限购政策，按月出现一定的摇号指标。
每个月抽签的深圳家庭基数有所增加。
房地产市场“限购令”经济法学思考论文
房地产市场“限购令”的经济法学思考摘要：限购令是由中央宏观调控授权，由地方政府制定执行的，以限制符合条件的商品房自由交易权利为方式，以规范房地产市场运行秩序为目的的政策措施，其本身具有丰富的经济法学基础理论支撑。
从经济学、经济法学两个角度对其进行评析，将有助于我们更加深刻的理解限购令的内涵与本质，更好的对其中存在的不足和正义进行推敲与反思。
关键词：房地产；限购令；经济法学1 引言在与楼市有关的各种新政策、新规范中，限购令占据着相当的份额。
而想要从法学的角度对限购令进行探讨，就必须在政策文本的具体说明中提取相关概念与内涵。
为了解决立论与讨论重心的差异性问题，文章对论述限购令内涵的部分进行了简化处理，将重点放到法律属性的探究上，以此阐明限购令实施的经济学、经济法学理论基础，以便从正、反两个方向全面审视其利与弊、得与失，最终为更加合理、更加健全的房地产市场调控机制建设起到一定的参考和借鉴作用。
2 限购令概况与分析2010年4月、9月，2011年1月，国家宏观调控机构依次发布了有关房地产市场调控问题的政策意见，这种递进式政策发布的目的在于巩固并扩大调控成果，促进国内房地产行业的良性转变，打击各种投机行为，使房价最终稳定在城镇居民可接受范围以内。
从各地发布的限购令文本来看，虽然其本身并未通过专门政策文件出台，但仍具有特殊的法律属性。
想要对限购令的价值属性进行有效评价，一是要将其视为一种法律手段，二是要避免孤立分析，并将其视为房地产市场宏观调控中的重要组成部分。
目前，国内约有50个城市在所属区域内实行房屋限购政策，虽然具体条款存在差异，但是仍存在着以下共同点：（1）限制居民在一定时期内的购房套数。
（2）对于不同户籍的居民区分对待。
（3）二手房同样属于限购范围。
（4）往往配有附加条款。
（5）违反限购令的居民需承担相应的法律后果。
从各地的实施效果来看，限购令的确发挥了抑制房价蹿升的趋势，由于国内目前尚未形成系统性的房地产市场调控机制，所以我们可以判断限购令将在未来一段时间内继续执行。
限购政策后购房合同的效力
随着我国房地产市场的不断发展，为了抑制房价过快上涨，保障居民住房需求，各地政府纷纷出台限购政策。
限购政策实施后，购房合同的效力问题成为社会各界关注的焦点。
本文将从法律角度分析限购政策后购房合同的效力。
一、限购政策对购房合同效力的影响1. 合同成立时，限购政策尚未实施在此情况下，购房合同成立时，限购政策尚未出台，合同内容符合法律法规的规定，合同有效。
即使合同签订后，限购政策实施，合同仍然有效。
购房人应当按照合同约定履行义务，支付房款，开发商也应当按照合同约定交付房屋。
2. 合同成立时，限购政策已实施在此情况下，购房合同签订时，限购政策已实施，购房人不符合限购条件。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“合同违反法律、行政法规的强制性规定，当事人一方请求变更或者撤销的，人民法院应当予以支持。
”因此，购房人可以请求法院撤销合同，合同无效。
3. 合同成立后，限购政策调整在此情况下，购房合同成立后，限购政策进行调整，购房人符合限购条件。
根据《中华人民共和国合同法》第五十三条规定：“合同成立后，当事人一方请求变更或者解除合同，人民法院应当根据合同的性质、当事人的意思表示以及交易习惯等，确定是否予以支持。
”因此，购房人可以请求法院变更合同，将合同约定的购房人变更为符合限购条件的人，合同仍然有效。
二、限购政策后购房合同效力争议的处理1. 购房人请求撤销合同购房人可以请求法院撤销合同，理由是合同违反了限购政策。
法院在审理过程中，应当充分考虑限购政策的立法目的和购房人的实际需求，判断撤销合同是否合理。
2. 购房人请求变更合同购房人可以请求法院变更合同，将合同约定的购房人变更为符合限购条件的人。
法院在审理过程中，应当充分考虑限购政策的调整情况，以及购房人的实际需求，判断变更合同是否合理。
3. 购房人请求继续履行合同购房人可以请求法院判决开发商继续履行合同，交付房屋。
法院在审理过程中，应当充分考虑购房人的合法权益，以及限购政策对合同履行的影响，判断是否支持购房人的请求。
住房限购令的法经济学分析(全文)
住房限购令的法经济学分析(全文)【摘要】住房限购令是在现今高房价的背景下产生的，其出发点是好的，但是它的合理性有待商榷，本文就笔者个人的观点进行分析。
【关键词】住房限购令成本收益一、限购令的成本（一）政府成本（可认为是公共成本，与政府收益中的政府分开）1.执法成本。
要想保证限购令的实施，政府必然进行监管，具体来说，执法成本体现对个人及家庭信息监管的成本，调查相关信息的成本等。
2.违法成本。
违法成本体现为：“限购令”本身所存在的违法性问题，《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
这条规定的意思是，不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定。
一些地方的限购令作出的“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。
3.规避限购引发纠纷的成本。
规避限购引发纠纷的成本体现为：一方面，从限购令的内容可以看出，限购令是以家庭为单位的。
很多家庭为了规避限购令而假离婚，很多拟结婚的情侣推迟婚期，这些都是社会潜在的不稳定因素。
另一方面，从法律上也有规避限购令的可能性。
买房人只要不去办理产权手续，就可以不受限制。
而对许多“炒”房者而言，只签房屋买卖合同不办证更方便炒房，只需到开发商处更名即可，还能节省过户税费。
但是规避毕竟是规避，不按照正当的程序，都有发生纠纷的可能性。
4.住房问题恶化的成本。
限购令企图降低房价，解决民生问题。
但是限购令的效果却没有想象中的理想。
相反却带来住房问题的恶化，具体体现为：首先，限购令并没有起到降低一线城市房价的作用。
从表面上看，房价高是炒房团投资房地产抬高房价的结果，限购令作用在于它排除了一部分刚性需求，但是不能抑制投资性需求。
投资者可以选择去不同的城市进行投资。
只要投资性需求存在，房价就很难下降。
从根本上看，房价高是受现有的土地转让制度，货币政策等很多根本性问题影响的。
浅析法律视角下的“限购令”
、
“ 购 令 ” 述 限 概
２１ ０ ０年 ４月 １ ７日， 国务院发布了《 国务院关于坚决遏制部
分城 市房价过快上涨 的通 知》 ，其 中提出坚决抑制 不合理住房
需求， 实行 更为严格 的差别化住 房信 贷政 策 ， 各种名 目的炒 对 房和投机性 购房 ， 地方 人民政 府可根据 实际情 况 ， 采取 临时性 措施 ， 在一定时期 内限定购房套数 。 随后 ，００ ４月 ３ ２１年 ０曰， 北 京发布了《 北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分 城市房价过 陕上涨文件 的通知》 其 中明确提 出的 ： ５月 １日 ， 从 起， 暂定 同一购房家 庭 只能 在本市新 购买一 套商品住 房 ， 是 这 全国首 次提 出的家庭购房 套数 “ 限购 令” 其 后深圳 、 ， 广州等 多 个城 市陆续公布“ 限购令 ” ２ １ 年 １ ２ 。 ０１ 月 ６曰， 国务院又公布了 《 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题 的通知》简称 “ ， 新国十条 ”要求各 直辖市 、 ， 计划单 列市 、 省会城 市和房价过高 、 上涨过快 的城市 ， 在一定 时期 内， 尽快 出台住 房 限购实 施细 则 ， 且规定 “ 已拥有 １ 及 以上住房 的 当地 户 并 对 套 籍居 民家庭 、 拥有 一套及 以上住房 的非 当地 户籍家 庭 、 无法 提
政策。
能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
二 、 限购 令 ” 性 质 “ 的
【 关键词 】限购令
一
房地产 法律 冲突
“ 限购令” 是抽象行政行为 。 象行政行为是相对具体行政 抽
行 为而言 的 ， 是指国家 行政机关 制定法规 、 它 规章 和有普 遍约
束 力的决定 、 命令 等行政规 则的行为 。“ 限购令 ” 有普 遍约束 是
是否应该废除房屋限购政策辩论辩题
是否应该废除房屋限购政策辩论辩题正方观点，应该废除房屋限购政策。
首先，房屋限购政策限制了市场的自由竞争，阻碍了房地产市场的健康发展。
根据经济学理论，市场应该是一个自由竞争的环境，而限购政策的实施导致了房屋供求关系的扭曲，使得房价被人为地推高，给购房者带来了不必要的负担。
因此，废除房屋限购政策有利于恢复市场的平衡，实现房地产市场的健康发展。
其次，房屋限购政策也限制了人们的自由选择权。
每个人都应该有权利选择自己的居住方式，而限购政策的实施使得一些人无法按照自己的意愿购买房屋。
这不仅侵犯了个人的权利，也影响了社会的稳定和发展。
废除房屋限购政策可以让人们更加自由地选择自己的居住方式，有利于社会的和谐发展。
最后，废除房屋限购政策也可以促进经济的发展。
限购政策的实施使得房地产市场的发展受到了一定的限制，而废除这一政策可以释放市场的活力，促进房地产市场的健康发展，为经济的增长提供更多的动力。
在这个问题上，我们可以引用美国经济学家弗里德曼的名言，“市场是最好的分配者。
”这句话表明了市场应该是一个自由竞争的环境，而限购政策的实施违背了市场的自由竞争原则。
因此，废除房屋限购政策是符合市场规律的。
反方观点，不应该废除房屋限购政策。
首先，房屋限购政策的实施是为了控制房价的过快上涨，保障普通人的购房需求。
如果废除这一政策，可能会导致房价的进一步上涨，使得普通人更加难以购房。
因此，限购政策的存在是为了保护普通人的利益，废除这一政策可能会对普通人造成不利影响。
其次，废除房屋限购政策可能会导致房地产市场的混乱。
在没有限购政策的情况下，可能会出现投机行为和房地产泡沫，给整个经济带来不稳定因素。
因此，限购政策的存在有助于保持房地产市场的稳定，废除这一政策可能会给整个经济带来不利影响。
最后，废除房屋限购政策可能会加剧城市的人口流动和资源分配不均衡问题。
在没有限购政策的情况下，可能会出现更多的人涌入一线城市，导致城市资源的过度集中，给城市的发展带来不利影响。
刍议限购令的法律问题及对策
刍议限购令的法律问题及对策作者：俞逸飞来源：《市场周刊》2019年第01期摘要：住房限购令并不能有效抑制房价的上涨，其制定主体以及调节手段都存在一定问题。
因此，需要通过完善市场的资源配置作用，改善政府缺位问题，通过提供保障性住房、征收房产税等一系列措施抑制房价上涨。
关键词：限购;合法性;公共产品;解决机制中图分类号：D922.29文献标识码：A文章编号：1008-4428（2019）01-0120-03一、引言2017年9月25日，无锡市人民政府办公室发布文件，为加强我市房地产市场稳控工作，进一步稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，在严格执行现有房地产调控政策的基础上，就加强我市房地产市场调控提出补充意见，由此产生了一系列值得探讨的问题。
二、概述从2016年无锡启动新一轮房地产调控开始至今，无锡相关部门已经颁布了一系列规范性文件，就其内容而言，具体可归纳为“限购、限售、限贷”三个方面，分别针对的对象主要是购房者、开发商和存量房主以及公积金贷款部门和银行业等金融机构。
（一）限购限购所针对的主体主要是购房者，系通过限制购房者的资质来限制投资性购房行为的一种措施。
就具体规定而言，《市政府办公室关于加强房地产市场调控的补充意见》（锡政办发【2017】197号）规定：“梁溪区、滨湖区（不含马山）、新吴区（不含鸿山）、惠山新城、锡东新城范围内，本地人禁止购买第三套住房。
”（二）限售限售的对象主要是开发商和存量房主，系通过限制转让和交易来抑制房价的上涨。
就开发商而言，《市政府办公室关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》（锡政办法【2016】160号）规定了开发商对于出售房屋的对象也有着限制，购房人的资格成为能否购房的核心房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房;暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。
开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反规定的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。
房地产限购令的法律问题研究
近来， 影响中国房地产数年之久的限购政策随各地的
相机松动而即将淡出。但房地产“ 限购令”（ 当时， 为巩固
和扩大调控成果， 进一步推动房地产市场出现的积极变化 ，
以消除其间的差别性和不一致性。因此 ， 民法学者在回应限
购令问题上 ， 首先应该持守理性评判的立场， 并在此基础上， 试图构建与之对应的妥当的法律方案。
外， 回顾二十世纪民法的发展 ， 近代民法到现代民法的变迁， 从“ 抽象的人格、 财产所有权 的保护的绝对化、 私法 自 治、 自
己责任” 到“ 具体的人格、 财产所有权的限制、 对私法 自治和
关 键词 ： 限购令 合 同 自由 法教 义 学
中图分类号 ： Ｄ ９ １ ３ 文献标 识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ９— ５ ６ ７ ５ （ ２ ０ １ ５ ） ｏ ２— ０ ７ ６— ０ ４
一
、
引言 ： 限购令及其适法性危机
践活动， 皆应在此领域展开。“ 制度” 与“ 现实” 、 “ 应然” 与 “ 实然” 、 “ 规范” 与“ 事实” 之间永远存在难以弥合 的张力，
中央政府和地方政府相继出台以限制商品住房购买主体资 格条件为主要特征的相关政策， 时称“ 限购令” ） 问题依然是 我国宏观调控的焦点 ， 其仍将持续影响我国的经济生活。 限购令实施以来， 法学界对于限购令的合宪性与合法 性问题予以密集的批评， 焦点集于法治语境下公共利益和 个人利益的界分、 行政许可等抽象行政行为的边界等； …民
身的 发展， 而是系由公共政策对契约法对象的系统性“ 掠 夺” 所造成， ＿ １ 如基于对不正当竞争行为的规制、 环境保护
限购政策下各种纠纷探讨
限购政策下各种房屋买卖纠纷探讨北京中银贺小虎律师各地房屋限购细则相继出台，目前可以告一段落。
近来频繁接到新政后房屋买卖纠纷的咨询电话，便借这个周末对相关问题做个整理。
纠纷类型：1、新政前与开发商签订认购协议，尚未签订正式的房屋买卖合同；2、新政前已签订正式的房屋买卖合同，但未办理网签备案；3、新政前签订了房屋买卖合同，办理了网签，新政后无法办理按揭贷款；4、未取得房本前，签订三方协议，新政后不具备购房资格。
纠纷分析及处理建议：一、新政前与开发商签订认购协议，尚未签订正式的房屋买卖合同；认购协议的签订存在两种情况，一种是在开发商未取得销售许可的情况下签订的，一种是在取得预售许可的情况签订的。
《商品房买卖合同解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
《商品房买卖合同解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备<商品房销售管理办法>第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定接受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
”在开发商未取得预售许可的情况下，购房人不应急于通过诉讼解决，尤其是在希望交易继续进行的情况下。
对该问题的解决方式一般是通过“维权”途径。
二、新政前已签订正式的房屋买卖合同，但未办理网签备案。
具备房屋买卖合同主要内容的认购协议也可以被认定为房屋买卖合同。
房屋买卖合同签订后，未办理网签前，新政导致不具备购房资格，无法网签是一件苦恼的事。
这种情况下，法院是支持解除合同的。
最高院的意见《2015年全国民事审判工作会议纪要》房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。
在二手房买卖中，买方可能会选择解除买卖合同。
在一手房交易市场，买房者并不希望选择这种方式，房价已经涨了很多，现在放弃就意味着损失！好在这并不是一个人的事，大家往往会通过寻求政府的承诺来协调解决。
限购令的不合法性及根源探析---以物权法为视角
虽然 ， 我 国《 物权法》 很少提及契约 自由的观点 ， 但 由于我国
现行 的不动产变动模式为债权形式主义模式 。 因此 ， 物权上的契 约 自由的探讨也就有其必要性 了。 限购令 的出台 。 使得那些原本 可 以按 照 自己意愿 自由签订合 同的双方 当事人被 迫放弃签 订契 约。 或者元奈更改契约的内容 。 （ 二） 限购令有违物权 的处分 自由的原则 物权 的处分 自由原则 。主要来 源于物权 的一个基本原则 就 是物权 的绝对性 。“ 物权绝对性系物权 的基本性格 ” “ 基于私法 自
治， 物权人原则上得 自由行使其物权 ， 包括物权 的让与和抛弃” 。 用 由此可见 ， 房产限购令均属于典型的抽象行政行为。 限购令 出 台后 使得拥 有房屋 的所有 人在处 分 自己不动 产 的时 稍加观察不难看 出近期出台的限购令 ． 也是政府在采取多种
候， 必须考虑政策所带给他 的客观影响 ， 而不 能按 照 自己的意志 宏观调控措施后仍然不能抑制房价过快上涨 而出台的调控措施 ， 自由处 分 自己的不动产。这不 免会令社会 中的一部分 心中产生 从它的出台背景上不难看出限购令具有较强 的政策属性 。从严格
《 论物权变动 的原 因与结果 的区分原则》 一文 中提 出的。该 文对 性 。美 国学者拉斯韦尔和麦 克道格尔在法理学研究 中． 明确用 政 物权 区分原 则的定义为“ 即在发生物权 变动 时 ， 物权变动 的原 因 策 的观点 和方法来研究法律现象 ， 提 出了系统 的法律 政策学说， 与物权 变动 的结果作为两个法律事 实，他们 的成立生效依据不 主张法律 的适用应当围绕政策 目标， 进行政策思考。 “ 在实在法模 同 的法律 根据 的原则。” 棱两可或未作规定的情形下， 政策构成 了法官可 以适 当诉诸 的法 （ 四） 违背物权主体平等 的原则 律的非正式渊源， 同时法官对 于实施与基本正义标准相 冲突的政 我 国物权法第三条第三款规定 ： “ 国家实行社 会主义市场经 策应 当具有否决权。” 济， 保 障一 切市场主体的平等法律地位和发展权利 。” 第 四条规
房地产“限购令”案例分析
房地产“限购令”案例分析房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。
近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。
为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。
一、“限购令”出台背景及效果我国于2010年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。
2010年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
“限购令”出台后，一方面对各城市的成交量和成交价格均有明显的影响，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。
从房地产行业的房价、销量等先行指标来看，中国房地产行业增速开始减缓，房价已经开始显现波动回落。
另一方面，“限购令”的实施也使得各地方政府房地产税贡献率有所下降，导致了财政收入的直接缩水。
受“限购令”的影响，房地产行业的税收下降了27%。
然而，业内人士认为“限购令”效果有限。
他们认为，限购不可能作为一项长期的基本住房制度，仅仅是临时性的行政手段干预楼市的政策。
同时他们指出有些人担心取消限购令会导致房价出现报复性反弹的想法是多余的，只要房贷和限价及货币政策等政策继续收紧，即使不再继续执行限购政策，房价也不可能暴涨。
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房地产“限购令”法律问题透析摘要房地产“限购令”问题依然是我国市场经济发展的焦点，它并不过时反而发挥着越来越大的影响力。
我们应当理性的看待“限购令”，理解我国目前的“限购令”所处的生存状态，也应当在期待未来更完善的法律制度的同时尽量从现有法律出发去解决“限购令”所引发的具体问题。
关键词限购令行政行为法律救济作者简介：陈琛，首都经济贸易大学。
中图分类号：d920.4文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）03-065-02一、如何看待“限购令”房地产“限购令”已经不是一个新鲜词汇，甚至成为人们茶余饭后必谈话题，而几乎关系到每一个家庭和个人。
房地产“限购令”顾名思义，是指通过一定的方法筛选并限制部分购房者购买房产。
我国房地产“限购令”的内容基本上是以户籍为依据实施的。
始于2010年的房地产限购措施在各方的怨怼声中依然相对坚挺的走过了两三年，这两年间，社会各界都对房地产限购措施颇有微词，各大法律专家学者几乎声音一致的认为“限购令”在一定程度上破坏了法律法理所体现的原有之义，房地产业界更是对此举措叫苦不迭，而被“限购令”所限制的普通居民自然是骂声一片，但是“限购令”依然有条不紊的施行，并且今年依然在不断扩大覆盖范围。
如今，房地产“限购令”已经不仅在一、二线城市实施，在很多房地产市场过热的三线小城市也开始覆盖，房地产“限购令”非但没有像一些学者预想的那样在房地产市场中夭折，反而越来越广的在房地产市场中发挥作用。
我们不能轻视或忽视这一现象，而应该用正当的眼光去看待房地产“限购令”。
（一）房地产“限购令”是市场效能的催生我国在1993年中共十四届三中全会上通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》建立起我国社会主义市场经济的基本框架，由此，我国正式踏上了发展市场经济的道路。
这改变了我国一直以来的计划经济体制，放开了市场大门，一时之间，经济迅猛发展，市场调节手段也似乎有百利而其害。
但市场调节虽然能够快速、有效的利用和分配社会资源，其弊病也是显而易见的，市场的自发性往往导致生产过剩或者行业泡沫，我国发展市场经济近30年，随着时间的检验，市场的弊端也在不断的显现。
特别是在房地产等需求过旺投资蜂拥的行业，产生了诸如投机买卖、“泡沫经济”等现象。
价格是市场调节的杠杆，在房地产业，房地产价格更是关系到公民生存权益，但由于长期缺乏有效的政策引导和法律规制，导致了房地产业泡沫的生成。
房地产业的发展如果一味追求市场“无形的手”的调节作用，放任的行为必定导致其畸形发展，最终受害者依然是广大百姓。
如果一个行业的发展是一条直线跑道的话或许放任市场依照自身规律发展即可，但任何行业的发展都不可能如此，房地产行业亦如是，这是条弯道，市场不能够舒舒服服的畅行也不能任由其撞上问题的壁垒，这时候就需要政府运用“有形的手”，出台一定的政策法规来矫正市场的发展轨迹。
所以，三年来一系列房地产“限购令”的集中出台是并非政府任意插手市场，而是市场经济健康发展的应有之义，是市场效能催生了政府的相应行为。
（二）房地产“限购令”是政府效能的体现由上文可知，房地产“限购令”是政府在市场失灵后作出的一种调控手段，作为一种政策导向的房地产“限购令”并不算是法律的正式渊源。
而该政“令”的具体化法律化是通过各个地方出台相应的规章确立的。
所以房地产“限购令”本身算是政府行政行为，面向不确定对象的行政行为，即是抽象的行政行为。
《行政诉讼法》第十二条指出，抽象行政行为是指行政机关针对不特定对象发布的能反复适用的行政规范性文件。
因此，房地产“限购令”也具有可以反复适用、无溯及力等特点。
而作为行政规范，房地产“限购令”的频出也体现了其一定程度上的灵活性或不确定性。
房地产市场的灵活性也在一定程度上决定了政策变化的灵活性，房地产“限购令”必须依据房地产市场现状进行不断的调整，这一点在一定程度上有别于一般稳定的抽象行政行为，更不同于绝对稳定的法律法规。
国外也经历过巨大的房地产市场泡沫，及时有效灵活的政府行政行为是扭住局面的有利武器。
我国在房地产市场失灵的情况下施行一定的“限购令”是政府职责所在，是政府效能的体现。
所以，笔者认为，房地产“限购令”的产生是市场经济发展的必然结果，也是房地产市场稳步发展的必要手段，它不是随性的政府行为，而是肩负着一定的社会使命。
我们不能一味否定其作用，而是在认识其问题和肯定其功能的基础上去探寻更合理的“限购令”。
二、目前我国房地产“限购令”触礁点我国目前的房地产“限购令”内容基本如下：对已拥有一套或以上住房的当地户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本行政区域向其售房。
户籍问题一直是百姓最关心的具体问题之一，特别是北京、上海等一线大城市的户籍，更是引得各地居民争相来求，人们不惜动用各种力量只为成为“北京人”“上海人”等等，十几年前北京的户籍可以通过购买一定的房产获得，而如今，户籍又成为限制购房的礁石。
户籍问题一直处于风口浪尖，甚至变成“地域歧视”的代名词，如今房地产“限购令”又在这个问题伤口上撒了一把盐。
通过户籍进行调控是否合理呢？很显然，它的效用非常迅速和显著，北京在房地产“限购令”出台初期房地产市场一度迅速跌入低谷。
但又无可否认，这种方法在维护社会稳定方面确实产生了一些副作用，严苛的购房要求使得很多外地居民握着攒了许多年终于可以应付房价的钞票也只能望楼兴叹。
另外，对首付的要求提升，对商业贷款的提升都加大了购房的难度。
可以说，目前的房地产“限购令”在不断的刺激着居民的承受底线。
而诸多法律学者则认定房地产“限购令”不仅过分的干预了市场活动，也触犯和违背了基本法律精神，如，行政法的比例原则要求保障公民的基本权益，“限购令”则在一定程度上公然阻碍公民实现其权益；合同法的合同自由自愿原则也被“限购令”在一定范围内无视掉了。
确实，目前的房地产“限购令”不是完美的，更可以说是问题百出的，但为了快速浇熄炉灶上的失火，在某种意义上说政府已经不能一点点的关小阀门，而是需要动用更快速有效的灭火器。
温水煮青蛙只能在一开始就加以运用，而在市场进入病态发展的阶段，如果没有严格的“限购令”进行急救，可能会引发更多更严重的社会问题。
笔者认为，没能在市场变化之前就预先出台一些温和政策加以引导是非常遗憾的，但也已经思之无补，所以紧急“限购令”的出现应当在一定程度上予以鼓励。
尽管紧急“限购令”处处碰壁，但其是市场发展的阶段性特征表现，我们不能完全否定其意义，而是应当从这些礁石中发掘有帮助的信息，逐步改善“限购令”的内容，使其更加合理合法更加有效。
三、目前房地产“限购令”实施中的具体问题及救济（一）定金风波开发商坚持定金不退的情况主要有两种，一种是一些居民按揭购买二套房支付部分房款后恰遇“限购令”出台，使得贷款不成，导致不得不终止合同，开发商以购房者违反合同条款为由把购房者前期支付的房款视为定金，不再退回给购房者；一种是购房者交付定金后，“限购令”的出台致使购房者不能通过政府审查，开发商认为自己没有过错拒不退还或少退定金。
这些做法都是违反现行法律规定的，因为导致情况发生的原因是国家政策的变更，属于情势变更，买卖双方都没有过错的情况下，购房者要求终止合同并不属于违约，购房合同可以解除，并且开发商应当退还所收取的定金和前期房款。
但是否应当支付银行同期利息，还有待商榷。
笔者认为，购房者之所以提前支付价款其目的在于合同利益，若合同利益因非本人过错而无法实现，开发商又因所收取价款获得了一定不当得利，则开发商应当在返还原价款的同时返还银行同期利息以补偿购房者损失。
（二）借名风波因限购二套房政策的出台，许多人开始动起歪脑筋，借名买卖房屋就是其中最典型的一种。
借名购房是指实际的买房者为了规避房地产政策要求，经过或未经名义购房人同意以其名义签订购房合同，办理相应产权登记实现自己购房目的的情况。
这种情况大多是经过合意的，如果属于实际购房者与名义购房者合谋（开发商不知情）、实际购房者与房地产开发商合谋（名义购房者不知情）、甚至三者合谋，则该依据《合同法》第五十二条中关于“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”的规定，则该合同无效。
若并未经过串通，仅是实际购房者一人的行为，则可认定为实际购房者无权代理，由此产生的法律后果是，代理行为经过追认利弊由名义购房人承担，不经追认的合同自是无效，而因购房者的过错，开发商可不必归还定金等预先支付房款或者无需支付利息。
可以看出，虽然我国并未出台专门的房地产法或房地产救济法，但作为经济法的重要一支，房地产“限购令”所引发的问题可以从其他现存法律中找到一定的救济方法。
尽管这种救济是相对模糊不确定的，完全依靠法官在裁量时对具体案件的考察和对法律规定的比对衡量，但是，我们可以期待法官会做出公正的判断。
综上所述，笔者认为，我国目前的房地产“限购令”是存在缺憾的，但也是必要的，对于因“限购令”而引发的经济问题、社会问题和法律问题，我们应当一方面在现存的法律法规中寻找救济途径，另一方面不断的尝试新的解决办法。
而政府在实施“限购令”的同时应当做好相应的补偿工作，最佳方式是发布相应的补偿“令”，一方面要将调控发挥到最佳状态，另一方面要坚决维护政府所应保障的民生利益。
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