第一章房地产经纪概述
房地产经济概论
房地产经济概论1，经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。
这种活动可以提高交易效率、降低交易成本、是一种有偿的经济活动。
经纪是经纪活动中一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成成交，收取佣金的经济活动。
2，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。
行纪主要有两个特征：1是经委托人同意，可以以低于或高于委托人指定的价格买进或卖出，来增加报酬，2除非委托人不同意，自己可以作为买受人或出卖人。
行纪和自营很相似，但是大多数情况下，根据委托人委托而进行活动，不应因介入买卖而改变中介本质。
经纪人与委托人之间有长期固定的合作。
3，经纪分为：房地产经纪保险经纪证券经纪期货经纪演艺经纪体育经纪人农产品经纪。
4，房地产经纪的主要方式是居间和代理。
5，房地产经纪是指：房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经纪活动。
6，中介机构是指：依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、信息技术服务等中介服务的机构。
7，佣金是经纪人的基本来源，其性质是：1劳动收入 2经营收入 3风险收入的综合体，对经纪人所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。
8，佣金可以分为法定佣金和自由佣金9，佣金的支付时间有经纪人与委托人自行约定10，信息费只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费11，西方的经纪人实际上就是一个代理人12，中国，经纪活动包含代理活动和居间活动。
13，13，房地产居间指：房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。
14，房地产交易特点：1类型众多 2手续繁杂 3涉及面广。
房地产经纪综合能力讲义
房地产经纪综合能力讲义第一章：房地产经纪概述1、房地产经纪作用、特性、分类房地产经纪作用：降低交易成本，提高交易效率；规范交易行为，保障交易安全；促进交易公平，维护合法权益。
房地产经纪特性：主体具有特殊性；客体具有多样性；内容具有服务性；服务具有有偿性。
房地产经纪分类：产居间和房地产代理。
2、房地产经纪机构的分类按组织形式划分：公司企业、合伙企业、个体工商户、独资企业。
按注册资金划分：中资企业、外资企业。
按经营模式划分：直营模式、特许经营模式、混合模式、参股合营模式。
按主营业务的不同：新房代理机构、二手房经纪机构、综合型经纪机构。
3、房地产经纪机构的设立、备案经纪机构设立的条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其它条件。
房地产经纪机构的备案：领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
4、房地产经纪机构经营信息公示公示内容：营业执照和备案证明文件；服务项目、内容和标准；房地产经纪收费；交易资金监管方式；信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；经纪服务合同、买卖合同、租赁合同范本；5、房地产经纪人员职业能力和职业道德房地产经纪人员的能力：熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定；熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作；处理解决房地产经纪业务的疑难问题；运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务；指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。
房地产协理的能力：了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定；基本掌握房地产交易流程，具有一定的房地产交易运作能力；独立完成房地产经纪业务的一般性工作；在房地产经纪人的指导下，完成较为复杂的房地产经纪业务。
房地产经纪人员的职业道德：遵纪守法、规范执业、诚实守信、尽职尽责、公平竞争。
6、房地产经纪风险。
房地产经纪人房地产经纪职业导论过关必做题
房地产经纪人《房地产经纪职业导论》过关必做1000题,益星学习提供全套资源第一部分复习指南目录封面第一部分章节习题及详解第一章房地产经纪概述第一节房地产经纪的含义与分类第二节房地产经纪的特性第三节房地产经纪的作用第四节房地产经纪的产生与发展第二章房地产经纪专业人员第一节房地产经纪专业人员职业资格第二节房地产经纪人员的权利和义务第三节房地产经纪人员的职业素养与职业技能第四节房地产经纪人员的职业道德与职业责任第三章房地产经纪机构的设立与内部组织第一节房地产经纪机构的设立与备案第二节房地产经纪机构的经营模式第三节房地产经纪机构的组织系统第四章房地产经纪机构的企业管理第一节房地产经纪机构的战略与品牌管理第二节房地产经纪机构的人力资源与客户关系管理第三节房地产经纪机构的运营管理第四节房地产经纪机构的风险管理第五章房地产经纪门店与售楼处管理第一节房地产经纪门店管理第二节商品房售楼处管理第六章房地产经纪业务第一节房地产经纪基本业务的分类第二节房地产经纪基本业务的流程第三节房地产经纪基本业务的网络化运作第四节房地产经纪延伸服务第七章房地产经纪服务合同第一节房地产经纪服务合同的含义、特征与作用第二节房地产经纪服务合同的内容和重要事项第三节存量房经纪服务合同第四节新建商品房销售代理合同第八章房地产经纪执业规范第一节房地产经纪执业规范概述第二节房地产经纪执业的基本原则第三节房地产经纪执业规范的主要内容第九章房地产经纪行业管理第一节房地产经纪行业管理概述第二节我国房地产经纪行业行政监管第三节我国房地产经纪行业自律管理第二部分历年真题及详解2012年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解2011年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解2010年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解注：自2015年起，《房地产经纪概论》更改为《房地产经纪职业导论》。
第二部分考试真题第一章房地产经纪概述第一节房地产经纪的含义与分类一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．下列房地产经济活动中，属于房地产经纪活动的是（）。
房地产经纪概述课件
通过一系列的营销活动，实现房地产产品的销售，从而获得 利润。
房地产经纪市场调研与分析
调研内容
对当地的房地产市场进行调查和 分析，包括市场需求、竞争对手、 消费者行为等。
分析目的
通过数据和信息的收集和分析， 了解市场现状和未来趋势，为制 定营销策略提供依据。
房地产经纪产品与服务设计
产品与服务特点
房地产经纪人的职业发展路径
初级经纪人
作为初级经纪人，他们通常需要积累经验和技能， 逐步熟悉房地产市场的运作规则和业务流程。
中级经纪人
在积累了一定的经验和业绩后，中级经纪人通常 会成为某个领域的专家，如新房、二手房、商业 地产等。
高级经纪人
高级经纪人通常拥有丰富的经验和广泛的人脉， 能够为客户提供全方位的房地产服务，如资产评 估、投资分析等。
05
房地产经纪行业法规与监管
房地产经纪行业法规概述
房地产经纪法规的起 源和发展
房地产经纪法规的修 订和完善
房地产经纪法规的主 要内容和特点
房地产经纪行业监管体系
01
监管机构的设置和职责
方式
04
监管体系的评价与改进
房地产经纪行业自律组织
自律组织的建立和发展 自律组织的运作和管理模式
信息化和数字化将成为发展趋势 未来，房地产经纪行业将更加注重信息化和数字 化的建设，实现线上线下的融合发展。
THANK YOU
感谢聆听
进入21世纪以来，随着互联网技术的快速发展和应 用，房地产经纪行业开始向数字化、智能化方向转 型，出现了许多线上平台和软件。
房地产经纪行业的现状与趋势
目前，房地产经纪行业已经成 为一个庞大的产业，涵盖了新 房、二手房、租赁、土地交易 等多个领域。
经纪人协理考试大纲
房地产经纪基础第一章经纪与房地产经纪第一节经纪概述一、经纪的概念（了解）二、我国经纪活动的产生和发展（了解）三、经纪活动的特点和方式（一）经纪活动特点（了解）（二）经纪活动的方式：居间、代理和行纪（熟悉）四、经纪从业人员和经纪机构的种类（了解）（一）经纪从业人员的种类（二）经纪机构（经纪人）的种类五、经纪活动的社会功能（了解）第二节房地产经纪概述一、房地产经纪的含义（掌握）二、房地产经纪的功能定位（熟悉）三、房地产经纪的必要性（熟悉）四、房地产经纪业务分类（掌握）（一）房地产居间（二）房地产代理五、北京市房地产经纪活动的发展状况（了解）第三节房地产经纪收入一、佣金的定义（熟悉）二、佣金的种类（一）佣金的种类（熟悉）（一）佣金与回扣的区别（了解）（二）佣金与信息费的区别（熟悉）三、佣金的支付（掌握）（一）佣金的支付方式（二）《中介服务收费管理办法》对房地产中介服务收费的规定（三）北京市政府主管部门规定的收费标准（四）禁止赚取差价房地产经纪从业人员与经纪机构第一节房地产经纪从业人员一、房地产经纪人员职业资格制度（掌握）（一）房地产经纪人协理从业资格（二）房地产经纪人执业资格二、房地产经纪人协理的权利和义务（掌握）（一）房地产经纪人协理的权利（二）房地产经纪人协理的义务三、房地产经纪人协理的基本要求（熟悉）（一）职业道德（二）知识结构（三）礼仪修养（四）心理素质（五）执业技能四、房地产经纪人员应当遵守的规则（掌握）第二节房地产经纪机构一、房地产经纪机构的定义（熟悉）二、房地产经纪机构的分类（熟悉）（一）按照主营业务的分类（二）按照经营模式的分类（三）按照企业组织形式的分类三、经纪机构（经纪人）登记注册管辖和注册条件（了解）四、经纪机构（经纪人）应当遵守的规则和不得从事的行为（熟悉）第三章房地产经纪业务合同第一节房地产经纪合同的涵义和作用一、经纪合同的涵义（熟悉）（一）经纪合同的概述（二）经纪合同的种类1、委托合同2、居间合同3、行纪合同二、房地产经纪合同种类和作用（熟悉）（一）房地产经纪合同的种类：委托合同和居间合同（二）房地产经纪合同的作用三、房地产经纪合同内容的界定（熟悉）第二节北京市房地产经纪合同的内容一、房地产委托合同与房地产居间合同的区别（掌握）二、房屋买卖经纪合同范本内容（掌握）三、房屋租赁经纪合同范本内容（掌握）第四章新建商品房销售代理业务操作第一节房地产经纪机构获取代理销售楼盘流程一、获取代理项目信息（了解）二、签订销售代理合同（熟悉）三、制定营销方案（掌握）四、准备销售（掌握）五、展开销售活动（掌握）六、提供后续服务（掌握）七、结算房地产经纪费（熟悉）第二节房地产经纪人员销售准备工作一、熟悉代理项目情况（掌握）二、初步市场调研（掌握）三、销售项目市场竞争分析（掌握）四、学习代理项目销售资料（掌握）五、学习房地产销售合同内容（掌握）六、学习房地产营销基本策略（掌握）第三节销售工作流程一、获取潜在客户信息（掌握）二、接待顾客（介绍楼盘信息、带看现场、填写客户资料表）（掌握）三、协助房地产经纪人进行购买洽谈（掌握）四、跟进并确定购买意向（掌握）五、协助订立房地产认购书和商品房买卖合同（掌握）六、协助办理房屋成交价款和抵押贷款手续（掌握）七、结算房地产交易税费和其他税费（掌握）第四节后期销售一、持续销售（了解）二、尾盘销售（了解）第五节物业交接和代办服务一、物业交接（掌握）二、办理物业管理手续（掌握）三、代办房屋产权手续（掌握）第五章存量房经纪业务第一节存量房买卖经纪业务流程一、搜集房源、客源等信息（掌握）（一）搜集房源信息、录入房源信息系统（二）搜集客源信息、录入客户信息系统二、接待顾客（掌握）三、签订委托或居间合同（掌握）（一）房屋出售委托合同（二）房屋承购委托合同（三）房屋买卖居间合同四、房源与客源信息配对（掌握）五、实地查勘房屋（掌握）六、协助经纪人商议买卖价格（掌握）七、协助订立房屋买卖合同（掌握）（一）协助订立房屋买卖合同（二）房屋买卖合同基本条款八、协助办理产权过户（掌握）九、提供延伸服务（熟悉）（一）协助办理抵押贷款（二）协助办理房屋交验（三）协助办理税费代缴十、结算房地产经纪费及其他相关费用（熟悉）来源:考试大-房地产经纪人考试第二节存量房租赁经纪业务流程一、搜集房源、客源等信息（掌握）（一）搜集房源信息、录入房源信息系统（二）搜集客源信息、录入客户信息系统二、接待顾客（掌握）三、协助房地产经纪人签订委托或居间合同（掌握）（一）房屋出租委托合同（二）房屋承租委托合同（三）房屋租赁居间合同四、房源与客源信息配对（掌握）五、协助经纪人实地查勘房屋（掌握）六、协助经纪人商议租金（掌握）七、协助订立房屋租赁合同（掌握）（一）协助订立房屋租赁合同（二）房屋租赁合同基本条款八、协助办理租赁合同备案（掌握）九、提供延伸服务（熟悉）（一）协助办理房屋交验（二）协助办理税费代缴十、结算房地产经纪费及其他相关费用（熟悉）第六章房地产查验第一节房地产实物状况查勘一、房屋一般状况（掌握）（一）面积（二）空间布局（三）层高或净高（四）外观、总层数、总高度二、建筑结构（掌握）三、建筑设备（掌握）四、公共事业费（掌握）五、物业管理服务及收费水平等（掌握）六、建筑质量（掌握）包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等。
房地产经纪行业介绍
房地产经纪行业介绍一、行业概述房地产经纪行业是服务于房地产市场的重要中介机构，它们以专业的知识和经验，为买卖双方提供信息咨询、交易策划、评估鉴定等服务。
随着房地产市场的繁荣发展，房地产经纪行业在全球范围内都扮演着重要的角色。
二、行业链房地产经纪行业的产业链主要包括以下环节：1、信息收集：经纪公司通过多种渠道收集房产信息，包括新开发的楼盘、二手房源、市场动态等。
2、客户接待：经纪公司为客户提供咨询、接待服务，了解客户需求，提供专业建议。
3、房产匹配：根据客户需求和预算，经纪公司为客户匹配合适的房源。
4、交易协调：在交易过程中，经纪公司负责协调买卖双方，确保交易顺利进行。
5、售后服务：交易完成后，经纪公司为客户提供相应的售后服务，如产权过户、税务咨询等。
三、行业挑战与机遇随着房地产市场的变化，房地产经纪行业面临着诸多挑战，如政策调整、市场竞争等。
然而，这也为行业带来了新的机遇。
例如，互联网技术的运用使得信息更加透明，可以更好地服务于客户；再如，新兴的绿色建筑、智能家居等概念也为经纪公司提供了新的业务空间。
四、行业前景展望在未来，随着全球经济的发展和城市化进程的推进，房地产市场将继续保持活跃。
这为房地产经纪行业提供了广阔的发展空间。
随着科技的进步和市场环境的变化，房地产经纪行业也将不断创新和进步，为客户提供更优质的服务。
房地产经纪行业作为连接房地产买卖双方的桥梁，将在未来的发展中继续发挥重要作用。
尽管面临挑战，但随着市场的不断发展和科技的进步，我们有理由相信这个行业将会持续繁荣并发展壮大。
房地产经纪行业差异化研究随着市场经济的发展和房地产市场的繁荣，房地产经纪行业逐渐成为了一个备受的领域。
在竞争激烈的市场环境中，房地产经纪公司如何脱颖而出，为客户提供更优质的服务，成为一个值得研究的问题。
本文将对房地产经纪行业的差异化进行深入探讨，以期为行业发展提供参考。
一、背景分析近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
房地产经纪基础知识(完整版)
例题：经纪活动是社会经济活动中的一种（ C）行为。 A、商品买卖 B、商品代销 C、中介服务 D、中间推销 例题：经纪机构提供中介服务，是以（ A ）为目的，通过（）方式取得其报酬。 A、赢利 佣金 B、沟通 支付 C、服务 交换 D、交易 代理 解析：经纪机构是以赢利为目的，通过佣金方式取得其报酬 例题：居间形式的经纪中（A）与（A）之间一般没有长期固定的合作关系。 经纪机构 委托人 B.经纪机构 经纪人员 经纪人员 承受人 D.经纪人员 委托人 例题：关于行纪的说法中，不正确的一项是（A ） A. 行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方交易，由委托人承担规定法律责任的商业行为 B。行纪并非自营 C. 行纪方式中，经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系 D. 从事行纪活动的经纪人员拥有的权利较大，责任也重
Abcd,abcd,
例题：佣金是（ B、C、D、 ）的综合体。 A、行政收入 B、劳动收入 C、经营收入 D、风险收入 E. 税收收入 例题：经纪活动的作用具体体现在（ABDE ）。 A、传播经济信息 B、加速商品流通 C、促进文化交流 D、优化资源配置 E. 推动市场规范完善 例题：房地产经纪的特性为(ABCE )。 A.房地产经纪的顾问性 B.房地产经纪的服务性 C.房地产经纪的专业性 D.房地产经纪的经济性 E.房地产经纪的地域性 例题：房地产经纪人员对客户提出的合理的的服务要求应（B C E）。 A、一味迎合 B、注意分析、判断满足其要求的可能性 C、对于由于各种客观原因明显不能满足的要求，不要轻易承诺 D、立即答应 E、要客观地向客户进行解释不能满足的要求，争取客户的谅解
acd,ace
房地产经纪人在代办房地产抵押登记时应当注意： ①有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限； ②抵押物的土地使用权有年限的，其设定的抵押期限不得超过土地使用权的年限； ③共同共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人； ④按份共有的房地产，设定的抵押不得超过抵押人的份额； ⑤同一抵押物设定二次或二次以上的抵押，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵押的，后一抵押的存续期限不得早于前一个抵押权的存续期限。
房产经纪人职业导论考试重点归纳
房地产经济职业导论第一章房地产经纪的概述（含义、特性、作用、发展）1.※经济服务最主要的方式有居间，代理，行纪三种。
居间是经济活动中最原始的一种方式2.居间是经纪人向委托人报告机会、提供服务、撮合成功，收取佣金。
代理是经纪人以委托人的名义与第三方进行交易，权利和责任由委托人承担。
3.行纪以自己的名义与第三方交易，并承担责任。
特征：一是经委托人同意或约定，经纪人可以低于（或高于）委托人制定价格买进（或卖出）并因此增加自己报酬；二是除非委托人不同意，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。
4.房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪从业人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
5.房地产经纪服务的需求者:出卖人、出租人、购买人、承租人。
6.房地产经纪活动的主体：工商注册并在主管部门备案的房地产经纪机构和取得专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员。
7.房地产经纪机构和从业人员提供房地产交易信息、实地看房、代拟合同、协助订立合同、代办贷款、代办不动产登记等延伸服务。
房地产经纪是一种市场化的有偿服务。
8.房地产经纪活动的客体包括：二手房、新建商品房（最主要客体）。
有住宅、商业用房、写字楼、工业用房。
9.中介服务根据其发挥作用的方向和途径分两类：一是提供交易标的的综合信息。
解决交易标的不易“识别”的问题。
房地产估价属于此类；二是提供标的信息的同时直接代理一方或协助双方完成交易。
解决交易对象不易集中，不易被发现，程序复杂的问题。
经纪属于此类。
10.经纪是“中介”的一种特定活动，其服务收入的基本形式是“佣金”（只能是佣金）。
佣金是委托人对经纪服务提供方付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。
11.※一种活动获得报酬的形式是“佣金”，这种活动就是经纪活动；报酬形式不是“佣金”，就不是经纪活动。
12.代理可分为民法上的代理和商法上的代理。
经纪活动中的代理属于商法上的代理。
13.目前在中国，居间仍是一种主要的经纪活动方式。
房地产经纪基础重点知识
第一章房地产经纪概述一、房地产经纪〔一〕经纪与房地产经纪1、经纪：指自然人、法人、或者其他经济组织以收取佣金为目，为促成委托人与他人交易而从事居间、代理、行纪等有偿效劳活动，它是社会经济活动中一种中介效劳行为。
特点：范围广泛性、内容效劳性、主体多样性、主体专业性、地位居间性、目有偿性。
2、房地产经纪：指房地产经纪机构与房地产经纪从业人员根据委托人委托，以收取佣金为目，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动经营行为。
必要性原因：房地产商品特殊性、房地产交易复杂性、房地产市场信息不完全性。
根本类型：〔1〕居间：为交易双方提供交易信息、时机、条件，从中撮合双方交易成功商业行为。
特点:a效劳对象与范围广泛。
b只以自己名义替交易双方媒介交易,并不具体代表其中任何一方,因此,一般没有代为订约权利。
c介入交易双方交易活动程度较浅,范围较窄,效劳内容较为简单,与效劳对象关系多以媒介具体交易行为为限,时间一般比拟短暂,经纪人与委托人之间一般没有长期固定合作关系〔2〕行纪:是指经纪人受委托人委托,以自己名义与第三方进展交易,并承当规定法律责任商业行为。
特点a行纪属于自为营业主体,但为委托方利益而进展活动b效劳对象与范围较广,效劳内容与参与程度较深c以自己名义进展活动,行纪活动中权利与责任归行纪人自己等方面特点〔3〕代理:是指经纪人在受委托权限内,以被代理人名义与第三方进展交易,并由被代理人直接承当相应法律责任商业行为特点:a为特定对象效劳,关系比拟稳定,具有一定连续性b参与效劳程度较深,涉及效劳内容较多,并拥有较大权限，一般能够代表被代理人签订合同c代理人所进展代理行为法律后果直接由被代理人承当(二)房地产经纪特性〔1〕房地产经纪机构必须具备专业资质〔2〕房地产经纪人员必须具备专业资格〔3〕活动地位具有居间性〔4〕活动目具有有偿性〔5〕活动范围具有地域性〔三〕房地产经纪作用1、传播市场信息，提高交易效率2、降低交易本钱，优化资源配置3、标准交易秩序，保障交易平安〔四〕房地产经纪业务分类：1、按效劳方式分：居间、代理2、按标物分：新建商品房经纪业务、存量房地产经纪业务3、按交易方式分：房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务4、按标物使用性质分：住宅经纪业务、非住宅经纪业务5、按效劳内容分：经纪根本业务、经纪延伸业务二、房地产经纪行业〔一〕房地产经纪行业产生与开展〔二〕中国房地产经纪行业开展现状及面临主要问题：1、法律法规不健全、上位法缺失2、管理体制不完善，行业自律管理缺乏力度3、房地产经纪人员总体素质偏低，管理方式落后4、无序竞争、经纪行为不标准（三）中国房地产经纪行业进一步标准与完善：1、完善房地产经纪相关法律法规建立2、实行严格市场准入制度3、建立科学行业管理机制第二章房地产经纪人员一、房地产经纪人员职业资格〔一〕房地产经纪人1、定义：指在房屋、土地买卖、租赁、转让等交易活动当中充当媒介作用，承受委托，撮合、促成房地产交易，收取佣金自然人与法人。
房地产经纪概论
房地产经纪概论概述房地产经纪是一个在房地产市场中起到重要作用的职业。
房地产经纪人作为中介，帮助买卖双方达成交易，并提供相关的房地产咨询和服务。
他们在市场上起到了连接买家和卖家的桥梁作用，同时也提供了专业的房地产市场信息和建议。
房地产经纪人是一个多面手的职业，他们需要具备一定的房地产市场知识、交易技巧和沟通能力。
他们不仅要了解房地产市场的行情和价格趋势，还需要帮助买卖双方解决交易过程中的问题和纠纷。
此外，房地产经纪人也需要了解法律法规和相关的金融知识，以便在交易过程中为客户提供全面的服务和建议。
职责和职能房地产经纪人的主要职责是帮助买卖双方达成交易，并提供相关的房地产咨询和服务。
他们需要与客户进行沟通，了解客户的需求和要求，并根据市场情况为客户寻找合适的房地产。
房地产经纪人还需要与房地产开发商、建筑公司、金融机构等合作，获取最新的市场信息和房源信息。
他们需要定期参加培训和学习，以保持自己的专业知识和技能的更新。
除了帮助买卖双方达成交易，房地产经纪人还需要提供相关的房地产咨询和服务。
他们可以帮助客户评估房地产的价值和潜在风险，为客户提供购房和出售的建议，以及解答客户关于房地产市场的问题。
职业发展在房地产经纪行业，职业发展是一个持续的过程。
房地产经纪人可以通过不断学习和提升自己的技能，不断提升自己的职业水平和竞争力。
首先，房地产经纪人可以通过参加相关的培训和学习课程来提升自己的专业知识和技能。
他们可以学习国内外的最新房地产市场动态、交易技巧和法律法规等，以便为客户提供更加专业和全面的服务。
其次，房地产经纪人可以通过积累经验和建立良好的口碑来提升自己的职业发展。
一个成功的房地产经纪人需要不断积累自己的客户资源，与客户建立良好的关系，并为客户提供高质量的服务和建议。
最后，房地产经纪人还可以通过与其他房地产专业人士合作来拓展自己的业务。
他们可以与房地产开发商、建筑公司、金融机构等合作，共同开拓市场。
行业趋势和挑战随着互联网和科技的发展，房地产经纪行业也面临着新的挑战和机遇。
全国房产经纪人协理-综合能力考试重点框架
.第一章房地产和建筑概述一、房地产概述二、房地产建筑基础知识三、房地产实图四、房地产面积五、房屋设施设备1、房地产及相关概念：房地产、土地、建筑物、其他2、房地产的重要性3、房地产的特性：（ 10 个）不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、互相影响、易受限制、难以变现、保值增值4、房地产的种类：用途分、开发程度分、实物形态分、是否产生收益分、经营使用方式分P5-71、房屋建筑分类：使用性质分、层高和高度分、建筑结构分、施工方法分、设计使用年限分P7-102、房屋建筑的组成：地基和基础、墙体和柱、门和窗、地面楼板和梁、楼梯、屋顶1、地图和地形图2、建筑总平面图3、施工图4、房地产图：地籍图、宗地图、房产图1、土地面积：土地面积的概念和种类、土地面积测算方法2、房屋面积：房屋面积的种类、房屋建筑面积的测算、成套房屋建筑面积的测算P25-27建筑面积= 套内建筑面积+ 分摊的共有建筑面积套内建筑面积= 套内房屋使用面积+ 套内墙体面积+ 套内阳台建筑面积1、给水排水系统及设备：给水、排水2、供电系统级设备3、燃气供应系统及设备4、采暖系统及设备：常用的采暖方式、采暖系统的类型5、建筑通风和空调系统：通风系统及分类、空调系统及其分类6、电梯：电梯的类型、电梯的位置、电梯厅的位置7、综合布线系统和楼宇智能化：综合布线系统、楼宇智能化、智能化住宅与智能化居住区8、设备层和管道井：设备层、管道井1、房地产经纪的含义：经纪、相关概念辨析、房地产经纪一、房地产经纪概述2、房地产经纪的分类：房地产居间、房地产代理.3、房地产经纪的特性：经纪的特性、房地产经纪的特性4、房地产经纪的必要性：房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少第二章房地产经纪行业房地产交易的复杂性决定房地产经纪比不可少房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少5、房地产经纪的重要作用：降低交易成本，提高交易效率、规范交易行为，保障交易安全促进交易公平，维护合法权益二、房地产经纪专1、房地产经纪专业人员职业资格制度概述业人员职业资格制2、房地产经纪专业人员考试：考试组织安排、考试报名和条件、考试科目和时间、成绩滚动和资格证书度3、房地产经纪专业人员登记4、房地产经纪专业人员职业能力5、房地产经纪专业人员继续教育三、房地产经纪人1、房地产经纪人协理的权利和义务协理2、房地产经纪人协理的工作职责（岗位职责）3、房地产经纪人协理的职业技能：了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定、基本掌握房地产交易流程、独立完成房地产经纪业务的一般性工作、在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务4、房地产经纪人协理的工作四、房地产经纪行业1、房地产经纪行业的发展历程：房地产经纪行业的产生、新中国成立后房地产经纪行业发展概况发展2、房地产经纪行业的重要地位：促进房地产交易规范安全高效进行、促进房地产开发投资科学进行为社会提供新型就业岗位，促进现代服务业发展3、房地产经纪行业发展趋势和前景：行业形象和地位将进一步提升资本信息知识成为推动房地产经纪业发展的重要支柱房地产经纪服务方式不断改进，经纪服务效率和质量进一步提高运营模式不断创新，业务逐步由传统经纪业务向现代经纪业务转变4、国外和我国港台地区房地产经纪行业发展概况：西方国家房地产经纪业发展概况我国香港地区房地产经纪业的发展（1949 年以后）.三章房地产经纪管理一、房地产经纪机构设立和备案二、房地产经纪相关主体的法律关系三、房地产经纪行为规范1、房地产经纪机构的设立：房地产经纪机构的概念和类型、房地产经纪机构的设立2、房地产经纪机构备案：备案条件和申请材料、备案程序3、房地产经纪机构经营公示：房地产经纪机构应公示内容、销售明码标价制度1、房地产经纪机构与房地产经纪人员的法律关系：劳动关系、合作关系2、房地产经纪活动当事人间的法律关系3、房地产交易当事人的法律关系：房屋买卖双方的法律关系、房屋租赁双方的法律关系1、业务招揽规范2、业务承接规范：重要信息告知、签订书面合同、实地查看编制房屋状况说明书、房地产经纪服务业务和代办业务分开、业务联合承接及转委托3、业务办理规范：安排办理人员、发布房源信息或者房地产广告、及时报告订约机会等信息、撮合交易交易资金监管4、服务费用收取规范5、资料签署和保存规范6、信息保密规范7、其他行为规范：处理与同行关系的规范、处理与社会关系的行为规范四、房地产经纪行业管1、房地产经纪行业行政监管理2、房地产经纪行业自律.1、房屋租赁市场类型：按房屋用途划分、按租赁目的划分、按住宅性质划分、按租赁期长短划分2、房屋租赁市场的特点：租赁价格相对稳定、季节性变化明显、交易更为频繁、属地区性市场第四章房屋租赁一、房屋租赁市场概述3、房屋租赁经纪业务：存量房租赁居间业务、存量房出租和承租代理业务4、房屋租赁合同：房屋租赁合同的特性、房屋租赁合同的主要内容、签订房屋租赁合同的注意事项1、房屋出租条件二、房屋租赁管理规定2、房屋转租条件3、房屋租赁合同备案：房屋租赁登记备案证明、房屋租赁登记备案办理、房屋登记备案证明、房屋租赁登记备案信息系统、房屋租赁登记备案效力4、房屋租赁的禁止行为：出租人的禁止行为、承租人的禁止行为5、处理房屋租赁纠纷的规定：房屋租赁合同无效的认定、房屋租赁合同的解除、租赁房屋装修纠纷处理租赁房屋转租处理、承租人优先权的保护6、房屋租赁管理的地方经验：北京市房屋租赁管理经验、广州市房屋租赁管理经验1、房屋租金的内涵三、房屋租赁价格2、影响房屋租金的主要因素：房地产市场因素、房屋基本状况、房屋出租的个别情况3、房屋租赁定价建议1、房屋租赁税收：增值税、城市建设维护税、教育费附加、房产税、城市土地使用税、个人所得税、四、房屋租赁环节的税印花税费2、房屋租赁费用.1、房屋买卖市场的类型：新房市场和存量房市场、居住房地产市场和非居住房地产市场、现房市场和期房市场高档、中档、抵挡房地产市场第五章房屋买卖一、房屋买卖市场2、房屋买卖市场的参与者：卖方、买方、房地产经纪机构、其他专业服务机构、房地产市场管理者3、房屋买卖市场的特点：垄断竞争性、区域性、周期性、易于形成泡沫二、房屋买卖及其1、房屋买卖的条件：新建商品房销售规定、存量商品房买卖规定、其他住房买卖规定流程2、房屋买卖合同：合同的主要内容、计价方式、商品房买卖合同示范文本3、房屋买卖主体资格：卖方主体资格、买方主体资格4、房屋买卖流程：新建商品房买卖流程、存量房买卖流程5、房屋买卖审查：新建商品房销售代理中的审查、存量房买卖居间中的审查内容三、房地产价格分1、房地产价格的含义和特点：房地产价格的含义、房地产价格的特点析2、房地产价格的形成及影响因素：房地产市场供求、房地产价格影响因素3、房地产经纪服务中的价格类型：买卖价格租赁价格、总价单价、挂牌价成交价心理价、市场价贷款评估价、期房价现房价、含税价净得价4、房地产价格分析及咨询建议：房地产价格比较分析、房地产价格趋势分析、房地产投资收益率分析、房地产价格咨询建议四、房屋买卖环节税1、新建商品房买卖税收：增值税城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、契税费2、存量房买卖税收：增值税城市维护税及教育费附加、个人所得税、契税、印花税3、房屋买卖环节费用：住宅专项维护资金、住房交易手续费用、评估费、住房公积金贷款担保费、公证费、登记费、房地产经纪服务佣金.第六章个人住房贷款一、个人住房贷款概述二、个人住房贷款产品要素及流程三、个人住房贷款计算四、房地产抵押五、个人住房贷款代办服务1、个人住房贷款的概念和种类2、个人住房贷款的特点3、个人住房贷款主要参与者4、个人住房贷款的分类：按贷款性质分、按贷款所购住房交易形态划分1、商业性个人住房贷款：申请条件、首付比例、贷款成数、偿还比率、贷款额度、贷款利率、贷款期限、还款方式、担保方式、贷款流程2、住房公积金贷款：申请条件、首付款比例、贷款额度、贷款利率和期限、办理流程3、组合贷款1、首付款和贷款额度计算：首付款计算、贷款额度2、还款额计算：等额本息还款方式的还款额计算、等额本金还款方式的还款额计算1、房地产抵押概述：房地产抵押的概念及特征、房地产抵押的条件2、依法不得抵押的房地产3、房地产抵押的一般规定：享受优惠政策房地产抵押规定、不同性质企业房地产抵押规定、不同类型房地产抵押规定、房地产抵押的主要类型4、房地产抵押权的设立：房地产抵押权的概念、房地产抵押权的设立1、个人住房贷款代办服务程序：沟通接洽、签订个人住房贷款代办服务合同2、个人住房贷款代办服务内容：拟定贷款方案、协助准备贷款申请资料3、个人住房贷款代办服务中业务文书的使用：代办合同、借款合同、抵押合同.一、不动产登记制度概述第七章不动产登记二、不动产登记种类和程序三、土地、房屋所有权和使用权登记四、土地、房屋抵押权登记和其他登记五、不动产登记资料查询六、不动产登记业务代办服务1、不动产范围和物权种类：不动产范围、物权种类2、不动产登记的概念和范围：不动产登记概念、不动产登记范围3、不动产登记的目的：保护不动产权利人的物权、维护交易安全、利于国家对不动产进行管理，征收赋税和进行宏观调控4、不动产登记机构：不动产登记机构设置、不动产登记机构职责5、不动产物权生效时间：法定生效、事实行为成就时生效、登记生效1、不动产登记的类型：按照登记的物分类、按照登记的物权分类、按业务类型分类2、不动产登记程序：申请、受理查验、登簿发证1、集体土地所有权登记：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记2、国有建设用地使用权和房屋所有权登记：首次登记、变更登记、转移登记1、土地和房屋抵押权登记：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记2、在建工程抵押登记3、更正登记4、异议登记5、预购商品房预告登记1、不动产登记资料查询概述2、不动产登记资料查询一般规定：可以公开查询的信息、限制查询的信息3、不动产登记资料查询申请人及可查询内容：查询应当提交的材料、查询内容、查询要求、1、不动产登记业务代办服务要求2、不动产登记业务代办服务前期核验：身份核验、不动产权属证书核验3、不动产登记业务代办服务流程和收费：服务流程、收费、。
《房地产经纪概论》
《房地产经纪概论》在当今的社会经济生活中，房地产市场的活跃与发展离不开房地产经纪这一重要角色。
房地产经纪，简单来说，就是在房地产交易过程中，为促成买卖双方达成交易而提供各种服务的专业人员或机构。
房地产经纪的业务范围广泛。
首先，他们帮助卖方寻找潜在的买家。
这包括对房屋进行评估，确定合理的售价，通过各种渠道进行宣传推广，如制作精美的房源介绍、在房产网站上发布信息、举办看房活动等。
对于买方，房地产经纪会根据其需求和预算，筛选出合适的房源，并安排看房。
他们还会协助买方了解房屋的市场价值、周边环境、配套设施等重要信息，帮助买方做出明智的决策。
在房地产交易的过程中，房地产经纪需要具备丰富的专业知识。
他们要熟悉房地产市场的法律法规、政策规定，了解各种房产交易的流程和手续。
例如，在办理房屋产权过户时，需要准备哪些文件，如何缴纳相关税费等，这些都需要经纪人员心中有数。
同时，他们还需要对房地产市场的动态有敏锐的洞察力，能够分析市场趋势，为客户提供有价值的建议。
房地产经纪的服务不仅仅局限于促成交易。
在交易完成后，他们还可能提供一些后续的服务，如协助办理房屋交接手续、协调解决可能出现的问题等。
一个优秀的房地产经纪，会在整个交易过程中，始终以客户的利益为出发点，提供周到、细致、专业的服务。
房地产经纪的工作具有很大的挑战性。
一方面，他们需要面对不同性格、不同需求的客户，要能够与客户进行有效的沟通，理解客户的需求，解决客户的疑虑。
另一方面，房地产市场变化迅速，竞争激烈，经纪人员需要不断学习和提升自己，以适应市场的变化。
为了提供优质的服务，房地产经纪人员通常需要具备一些重要的素质。
首先是诚信。
在房地产交易中，涉及到大量的资金和重要的财产权益，经纪人员必须诚实守信，不隐瞒重要信息，不误导客户。
其次是沟通能力。
良好的沟通能力能够帮助经纪人员更好地理解客户需求，向客户传达准确的信息，协调买卖双方的关系。
再者是耐心和细心。
房地产交易过程复杂繁琐，需要经纪人员有足够的耐心和细心去处理每一个环节，确保交易的顺利进行。
房地产经纪概述
• （二）房地产经纪的专业性 • 房地产经纪是一项专业性极强的活动。在商品体系中，房地产是 一种极为特殊的商品。要把握其价格，房地产经纪人员需要有一 定的房屋建筑、房地产市场、房地产价格评估、金融知识、人文 知识、房地产产权制度、房地产相关法律法规等方面的专业知识 和从业经验。 • （三）房地产经纪的地域性 • 房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。受各 种条件的限制，某一地区的房地产经纪人员常常只能掌握该地区 的房地产商品和市场信息，一般仅在该地区范围从事房地产经纪 活动。对于跨地域的房地产经纪机构，以及在不同地域的经纪业 务，一般只能由在当地的经纪人员来具体操作。由于房地产政策 也有地方性特点，在房地产法律和国家宏观经济政策和房地产产 业政策的指导下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方性法 规与政策。因此，房地产经纪人员必须了解这些地方性房地产法 规与政策，才能适应不同地区房地产经纪活动的要求。
（二）房地产经纪的概念
• 房地产经纪，是指房地产经纪机构和经纪人员以收取佣金为目的， 为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。 • 在上述定义中，应把握三个核心概念，即佣金、居间、代理。 • 1．居间 • 居间是指经纪机构和经纪人员向委托人报告订立合同的机会或 者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金 的商业行为。 • 2．代理 • 代理是指经纪机构和经纪人员在授权范围内，以委托人名义与 第三方进行交易，由委托人直接承担相应的法律责任，并收取委 托人佣金的商业行为。 • 3．佣金 • 佣金是经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。
第二节 房地产经纪的特点 及其存在的社会意义
• 一、房地产经纪的特点 • 房地产经纪作为一种房地产领域的中介服务活 动，具有以下特点： • （一）房地产经纪的服务性 • 房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产 经纪业属于服务性行业。服务具有三个特点： 一是非实物性。二是生产与消费的同时性。三 是不可储存性。
09.【经纪人-职业导论】第一章 房地产经纪概述
第一章房地产经纪概述【考点1】掌握房地产经纪的含义、分类、特点、地位和作用1.房地产经纪的含义房地产经纪：指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
2.房地产经纪的分类房地产区间、房地产代理、房地产行纪。
3.房地产经纪的特点（1）活动范围的地域性；（2）活动后果的社会性。
4.房地产的作用（1）降低交易成本，提高交易效率；（2）规范交易行为，保障交易安全；（3）促进交易公平，维护合法权益。
【考点2】熟悉房地产经纪的必要性1.房地产的特殊性决定房地产经纪的必要性（1）首先，房地产是不可移动的，无法像一般商品那样集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易；（2）其次，房地产是构成要素极为复杂的商品；（3）再次，在商品经济运行体系中，大多数商品的流通是由商品经销商完成的。
但是，由于房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此，房地产难以通过经销商来流通。
2.房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征，造成的房地产市场信息搜寻比较困难，成本高昂。
3.房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少房地产商品和房地产交易的复杂性，强化了房地产市场的信息不对称，这不仅对房地产交易有明显的阻滞效应，而且也使得房地产交易的风险性大大增加。
【考点3】了解房地产经纪的产生和发展情况1.房地产的产生（1）汉代有了对经纪人的专业称谓“驵侩”；（2）唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人”；（3）后周时期有了政府发放牙贴的官牙人，并出现了牙人的同业组织—牙行；（4）元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，被称为“房牙”；（5）明清时期，牙行是世袭的，当时房牙称官房牙或房行经纪，由官府“例给官帖”，方准营业，官帖每五年编审一次；（6）鸦片战争以后，上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动。
房地产经纪综合能力第五版
房地产经纪综合能力第五版一、房地产经纪行业概述。
（一）房地产经纪的概念与内涵。
房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
这一概念明确了房地产经纪活动的目的是获取佣金，其核心业务是围绕房地产交易展开的居间和代理活动。
1. 居间业务。
居间是房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
例如，经纪人甲得知有一处房屋业主想要出售，同时有一位买家正在寻找类似房源，甲就为买卖双方提供信息沟通、撮合交易的服务，这就是居间业务。
其特点在于经纪人并不以任何一方的名义进行活动，只是在交易双方之间起到桥梁和纽带的作用。
2. 代理业务。
代理是指房地产经纪机构以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。
业主乙委托经纪机构丙代理出售其房屋，丙就以乙的名义与买家进行洽谈、签订合同等活动。
代理业务中，经纪人需要在委托人授权范围内行事，并且要忠实维护委托人的利益。
（二）房地产经纪行业的发展历程与现状。
1. 发展历程。
2. 现状。
目前，房地产经纪行业规模庞大，市场竞争激烈。
一方面，大型连锁经纪机构不断扩张，凭借其品牌优势、资源整合能力和规范化管理占据了较大的市场份额；另一方面，众多中小经纪机构也在市场中谋求发展，通过提供特色服务、深耕本地市场等方式生存。
行业仍然存在一些问题，如部分从业人员素质不高、虚假房源信息泛滥、服务质量参差不齐等。
二、房地产基础知识。
（一）房地产的概念与分类。
1. 概念。
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的综合体。
实物部分包括土地的形状、地形、地势、土壤、岩石、植被等自然物质以及建筑物的外观、结构、设备、装修等；权益部分主要是指房地产的所有权、使用权、抵押权等各种权利；区位则是指房地产的地理位置、交通条件、周边环境等因素。
第一章房地产经纪概述ppt课件
式，促成委托人与他人的交易，并向委
托人收取佣金的经济活动。
一般而言，经纪服务最主要的方式 有居间、代理、行纪三种。
(1)居间
经纪人向委托人报告订立合同的机
会或者提供订立合同的媒介服务，撮合
交易成功并向委托人收取佣金的经济行
为。居间是经纪行为中最原始的一种方
式，其特点是经纪人在撮合交易成功之
前与委托人之间一般没有明确的法律关
为促成房地产开发商与购房者的交易而提供的
专业服务，这类经纪活动通常采取代理的经纪
方式，由由房地产经纪机构代理房地产开发商
出售或出租其开发的商品房，并向房地产开发
商收取佣金。
存量房市场上的房地产经纪涉及住 宅、商业地产、工业地产等多种类型房 地产的买卖和租赁，既有采用居间方式 进行的，也有采用代理方式进行的。采 用代理方式的存量房经纪活动中，既有 卖方代理又有买方代理业务。
2．房房地产代理
房地产代理是指房地产经纪机构及
人员以委托人的名义，在委托协议约定
的范围内，代表委托人与第三人进行房
地产交易，并向委托人收取佣金笔等服
务费用的经济行为。其中，新建商品房
销售代理是目前房地产代理活动的主要
型。
3．房地产居间与房地产代理的区别
房地产居间与房地产代理是两种不同的房 地产经纪服务方式，在法律性质上有明显的差 异：
在房地产居间业务中，房地产经纪机构可 以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向 一方或相对两方委托人提供居间服务。
而在房地产代理业务中，房地产经纪机构
只能接受一方委托人的委托代理事务，因为国
家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方
委托人的委托代理业务的解释。
（二）新建商品房经纪与存量房经纪
2021年房地产经纪人协理综合能力考试真题题库和答案
2021年房地产经纪人协理综合能力考试真题题库和答案
2021年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》题库【真题精选＋章节题库】
内容简介
本资料是2021年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》的题库，包括真题精选和章节题库两个部分：
第一部分为真题精选。
精选了2018～2020年机考真题中比较典型的试题，方便学员熟悉考试真题的特点，并测试自己的水平。
每道真题均提供详细答案解析。
第二部分为章节题库。
遵循2021年考试教材《房地产经纪综合能力》的章目编排，共分为七章，根据2021年《全国房地产经纪人协理职业资格考试大纲》中“房地产经纪综合能力”部分的内容和要求对题库每一道试题进行了详细解析。
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试看部分内容
•第一部分真题精选
•2020年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》真题精选及详解
•2018～2019年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》真题精选及详解
•第二部分章节题库
•第一章房地产经纪概述
•第二章房地产和建筑
•第三章房地产交易法律基础
•第四章房屋租赁
•第五章房屋买卖
•第六章个人住房贷款
•第七章土地和房屋登记。
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《物业经纪理论与实务》讲义选用教材：孔凡文主编，《房地产经纪人》第五版，大连理工大学出版社，2010。
学时分配：第一章房地产经纪概述第一节房地产经纪的含义和分类第二节房地产经纪的特性第三节房地产经纪的作用第四节房地产经纪的产生与发展第一节房地产经纪的含义和分类一、房地产纪纪的含义（一）经纪的含义1.经纪的内涵经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。
（二）房地产纪纪的含义1.房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的中介服务活动。
与其他经纪活动一样，房地产经纪是一种专业服务，因此，从事房地产经纪活动的主体具有特殊性。
2.从世界主要国家的情况看，从事房地产经纪活动的机构需要具备相应的资质或条件，从事房地产经纪活动的人员需要经过专业学习和训练并通过考试取得执业资格。
3.在我国，房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在房地产管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪职业资格并经注册的房地产经纪人员;4.房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪服务的接受方必须向提供房地产经纪服务的机构支付房地产经纪服务费(包括佣金和代办事务的服务费)。
5.房地产经纪的主要方式是居间和代理。
概括而言，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。
二、房地产经纪的分类(掌握)(一)房地产居间与房地产代理就房地产经纪而言，如按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。
1.房地产居间房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。
2.房地产代理房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。
其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。
第二节房地产经纪的特性一、经纪的特性(了解)活动主体的专业性活动地位的中介性活动内容的服务性二、房地产经纪的特性(熟悉)(一)活动范围的地域性(二)活动后果的社会性(基于房地产自身的特殊性)第三节房地产经纪的作用一、房地产经纪的必要性(掌握)(一)房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少首先，房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。
而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而促成交易。
其次，房地产是构成要素极为复杂的商品。
影响房地产使用价值和价值的因素不仅包括房屋结构、质量、房型、周边环境等物质因素，还包括产权类型、他项权利设立情况等法律因素，以及房地产所在地区的人口素质、历史背景等社会、人文因素等。
大多数房地产交易主体都难以在较短的时间内掌握这些因素的信息并把握其对房地产的使用和市场价值的影响。
这种状况对房地产交易具有显著的阻滞效应。
房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化服务来帮助克服房地产交易主体的非专业缺陷，从而促进了房地产商品流通，因而是房地产市场必不可少的组成部分。
再次，在商品经济运行体系中，大多数商品的流通环节是由商品经销商来完成的。
但是，由于房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此房地产难以通过经销商来流通。
房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通环节能以比较经济的方式运行。
(二)房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少1.任何一宗商品交易都包含交易标的和交易对家的信息搜寻、交易谈判与决策、交易标的交割这三大环节。
房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征，造成了房地产市场信息搜寻极其困难、成本高昂。
2. 房地产商品的超强异质性(即没有两宗房地产是完全相同的)又导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。
而且，房地产作为基础的生产、生活资料，其效用与使用房地产的主体的生产、生活方式密切相关。
3.不同的主体对同一宗房地产常常会产生极不相同的看法。
此外，在大多数情况下，房地产都不是供个人使用的商品，而是供集体(家庭、企业、机构等)使用的商品，房地产交易的决策通常需要多人的共同参与和相互妥协。
这些均导致房地产交易中的谈判和决策非常困难。
4.其次，房地产交易标的的交割不仅涉及房地产产权过户和房款的交割，还涉及物业维修基金、物业管理费、公有事业费账户的更名与费用结算乃至户口迁移等诸多环节，在很多情况下还涉及卖方原有贷款的还清和买方购房贷款的申请、房地产抵押手续办理和贷款发放等事宜，其中任何一个环节的失败都可能导致交易无法安全、顺利地完成，而大多数房地产交易主体对这些复杂的交易环节缺乏经验，独立操作难以保证交易安全、顺利地进行。
5.房地产经纪正是通过房地产经纪机构和人员的专业化服务，来提高房地产交易的信息搜寻效率，降低信息搜寻成本，克服交易谈判和决策的困难，避免决策失误，保证交易标的安全、顺利地交割。
因此，房地产经纪是房地产市场流通不可缺少的环节。
(三)房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少1.市场经济发展的历史表明，市场经济条件下，信息不对称的现象经常存在，信息不对称会催生欺诈、寻租等机会主义行为，从而给市场经济活动的主体带来经济风险。
2.房地产商品和房地产交易的复杂性，强化了房地产市场的信息不对称。
这不仅对房地产交易具有明显的阻滞效应，同时也使得房地产交易的风险性大大增加。
3. 房地产商品高昂的价值，使得房地产交易中隐含的经济风险特别巨大。
而且，由于房地产涉及到各行各业的生产活动和广大人民群众的基本生活，房地产交易中的经济风险很容易演变成社会风险。
4. 因此，房地产市场特别需要专业的房地产经纪机构和人员，通过为买卖双方提供各种专业服务，规范房地产交易行为，保证房地产交易安全，避免产生巨大的经济和社会风险。
二、房地产经纪的作用(掌握)(一)降低交易成本，提高市场效率由于房地产商品和房地产交易的复杂性，大多数房地产交易主体由于缺乏房地产领域的专业知识和实践经历，如果独立、直接地进行房地产交易，不仅要在信息搜寻、谈判、交易手续办理等诸多环节上花费大量的时间、精力和资金成本，而且效率低下。
这种状况对房地产交易具有显著的阻滞效应，从而导致房地产市场整体运行的低效率。
房地产经纪是社会分工的进一步深化。
专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、专业化的人员培训和实践，通过掌握了解丰富的市场信息、具有扎实的房地产专业知识和从事房地产交易的专业技能的房地产经纪人员，为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。
(二)规范交易行为，保障交易安全房地产交易是一种复杂的房地产产权与价值运动过程。
只有按照有关法律、法规规范及科学的房地产交易流程操作房地产交易的每一个环节，才能保证房地产交易过程安全、顺利地完成。
否则，轻则导致房地产交易的失败，重则导致交易当事人的重大财产损失，甚至干扰乱房地产市场秩序、引发金融风险。
房地产经纪机构可以通过房地产经纪人员的专业化服务，向房地产交易主体宣传房地产交易的相关法律、法规，警示不规范行为及其可能产生的后果，并通过良好的内部管理制度，监控客户在房地产交易中的不规范行为，从而规范房地产交易行为。
同时，房地产经纪主体作为房地产交易的中介，可以提供一系列交易保障的服务，从而保障房地产交易安全，维护房地产市场的正常秩序。
(三)促进交易公平，维护合法权益房地产交易中，信息不对称现象突出。
一旦信息充足一方出现机会主义行为，如隐瞒、欺骗，则信息缺乏一方往往因受专业知识所限和交易经验的匮乏，难以识别交易中的不公平因素并做出合理的决策。
在这种情况下，一旦交易达成，往往有失公平。
房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。
帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。
第四节房地产经纪的产生与发展(了解)一、房地产经纪的产生与历史沿革(一)房地产经纪是商品经济发展到一定程度的产物从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。
最初的商品交换是分散进行的，没有固定的场所和时间。
随着商品生产的发展，商品交换越来越频繁，出现了把众多的买者和卖者集中到一起进行交易的集市。
但是在集市上，每一个人市者并非都对市场的情况了如指掌，熟谙交易技巧。
这就需要那些经常出入于市场、了解市场情况、熟悉市场行情和交易技巧的人，在市场上充当交易的中介，公正、诚实地为交易双方牵线搭桥，提供服务，从而使交易快速实现。
到了近代和现代，社会分工日益发展，生产社会化程度日益提高，市场迅速扩大，商品市场内在的信息不对称问题日益突出。
一方面，众多的生产者不能及时找到消费者;另一方面，众多的消费者找不到合适的商品。
传统的商业形式并不能解决这一矛盾，新的商业组织形式和经营方式不断革新涌现。
一部分掌握各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务，促成交易的实现，由此产生了人类经济活动的全新行业——经纪业。
尤其是随着市场细化和专业化程度的提高，交易的难度和费用提高，在一些专业市场上更需要那些具有专门知识和交易技巧的人为客户提供服务或代客户进行交易。
我国房地产经纪活动的兴起可以追溯到唐宋时期，随着商品经济进一步发展，商品交易范围和品种扩大，牙人之间的分工和专业化也进一步发展起来。
当时，专事田宅交易的经纪人被人称为“庄宅牙人”。
北宋初年的《宋刑统》是根据唐前期的《唐律》并选取唐中后期、五代有关敕令编纂而成的，它在关于“典卖指当论竞物业”的刑律规定中，转引了唐元和六年(公元811年)以后的一段敕文，称“应典卖倚当物业，先问房亲。
房亲不要，次问四邻。
四邻不要，他人并得交易。
房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。
虽然这份敕文的确切时间不详，但据此可推断，从事田宅买卖的牙人在唐代已出现。
从敕文内容可以看出，当时的牙人在确认典卖物业的所有权与合法性之后，还必须评议出典卖田宅的价格，而后遵照一定的习俗依次寻求买主，但也遵守“得价高处交易”的商业原则。
宋代有“典卖田宅增牙税钱”的记载(《宋史》一七九卷第一三二志)，表明房地产经纪活动开始与税收联系起来。