外商投资房地产企业备案审核的要点
关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
善 安 置 职 工 、 理 银 行 债 务 、 以 自有 资 金 一 次性 支 处 并 付 全部 转让 金 。对 有 不 良记 录 的境 外投 资者 ， 允 许 不
案证 明 ， 以及税 务机 关 出具 的相关 纳税 证 明材料 。
（ ） 外 投 资者 通 过股 权 转 让 及 其 他 方 式 并 购 五 境 境 内房 地 产企 业 ， 收 购 合 资 企 业 中 方 股 权 的 ， 妥 或 须
（ ） 商 投 资 设 立 房 地 产 企 业 ， 资总 额 超 过 二 外 投
业 批准 证 书 》 再到 工商 行 政 管理 机 关换 发 与 《 商投 ， 外
今 年 以来 ，我 国房 地 产领 域 外 商投 资 增 长较 快 ，
境外 机 构和 个人 在境 内购 买房 地 产也 比较活 跃 。为 促
资企 业 批 准 证书 》 营 期 限 一 致 的 《 业 执 照 》 到税 经 营 ，
批 准 并办 理 有 关登 记 后 ， 方可 按 照 核准 的 经 营范 围从 事相关 业务 。
者应提交履行 《 国有土地使用权 出让合同》 《 、建设用
地 规 划许 可 证 》《 、建设 工 程规 划 许可 证 》 的 保证 函 ， 等 《 国有 土 地 使用 证 》 建设 （ 地 产 ） ， 房 主管 部 门的变 更 备
（ ） 七 外商 投资房 地产 企业注 册 资本金 未 全部缴 付
的， 未取得《 国有土地使用证》 或开发项 目资本金未 的，
40.境外人士购房及外汇管理之规定
国家出台“境外人士购买商品房”及外汇管理有关规定为促进房地产市场健康发展，根据国务院有关部门关于规范房地产市场外资准入和管理的精神，国家外汇管理局、建设部日前发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）《通知》规范了境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。
境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。
《通知》对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行了明确规定：凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债；境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。
《通知》要求加强对境内商品房交易外汇收支及汇兑的统计监测。
要求各外汇指定银行、外汇分局及时汇总上报境外主体购买境内商品房有关外汇收支和汇兑的统计信息。
房地产主管部门应严格执行商品房预售合同登记备案制度。
《通知》还要求加强部门间的协作配合，建立健全房地产外资交易信息共享、情况通报机制。
目前，世界上许多国家都严格限制非居民买卖本国商品房。
根据国际货币基金组织有关统计，在其187个成员中，有137个成员对非居民投资本国房地产进行管制。
境外机构和个人购买境内商品房属于资本项目交易，按照自用和实需原则进行管理也是国际通行做法。
《通知》规范了境外机构和个人购买境内商品房以及外商投资房地产企业所涉外汇收支和汇兑的管理，有利于加强和改进房地产市场宏观调控，也有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进我国国际收支基本平衡。
9月4日，外管局发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，《通知》对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行了明确规定，进一步收紧境外主体购房境内商品房的汇兑通道《通知》规定，凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债。
关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
本金未全部 缴付 的 ，未取得 国有土地 使用证》的 ，或开 发项 目资本金未达到 项 目投资总额 ３ ％ 的 不得办理境 内、 ５ 境外贷款 外汇管理部 门不予批准该企
业的外汇借款结汇 。 （ ）外 商 投 资房 地 产 企 业 的 中外 八
年期 外商投资企 业批准证书》和 营
定 申请 设 立 外 商 投 资 企 业 ：经 有 关 部
工、处理银行债务 、并 以自有资金一次
性 支 付全 部 转 让 金 。对 有不 良记 录 的 境 外 投 资者 ， 允 许 其 在 境 内进 行 上 述 活 不
动
建住房［０ ６１ １ ２ ０ １７ 号
门批准并办理有关登记 后 ， 方可按照核 准 的经 营范 围从事相 关业务。
务 机 关 办理 税务 登 记 。 （ ）外 商 投 资房 地 产执 行 土 地 出让 合 同约 定 规划 许 可 批 准 的 期 限 和 条 件 。有 关 部 门要 加 强对 外商
和项 目转让 以及境外投资者并购境内 房产企业 ，由商务主管等部门严格 按照
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害 卿 上 海住 宅
关 房 场 入 的 于 地 外 和 意 规 产 资 管 见 范 市 准 理
院各部委 各直属机关 ：
见． ：
一
各省 自治 区 直辖 市人民政府 ；国务
有 关 法 律 法 规 和政 策规 定 进 行 审 批 。投 资 者 应 提 交 履 行 国 有 土地 使 用 权 出让 合 同》 建设 用地 规 划 许 可 证 》 建 设 、 、《 工程 规 划 许 可 证 》 的保 证 函 《 等 国有 土 地许 可 证 》 建 设 （ 地 产 ）主 管部 门的 ． 房 变 更 备 案证 明 ，以及 税 务 机 关 出具 的相
外商投资房地产方式流程和限制
外商投资房地产方式、限制及流程经济表现优异的中国，加入后，随着人民币升值的启动，迅速蹿红，成为国际资本的头号角逐目标。
国际资本圈甚至流行一句名言“购买所有人民币资产，包括垃圾”。
房地产行业作为中国经济支柱，对外资的吸引力越来越大。
有数据统计，在外资购房的高潮期，年外籍人士在京购买高端物业占比为，外资成为支撑北京、上海等一线城市高房价的一股“生力军”然而从年开始，对于外资而言，中国楼市的“美羹”开始无法轻易“品尝”。
年月份“号”文件下发，对外资投资房地产亮出红灯。
此后，政策为外资投资房地产业筑起了一道道的“门栅”。
外籍人士在京购置高档楼盘的比例也由年的骤降至年左右。
外商投资房地产，是指外国投资者通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。
外商投资房地产业主要有：新设、并购和再投资三种方式。
外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。
新设方式是外资投资房地产业最基本的投资方式。
遵循商业存在原则和项目公司原则外商在中国境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则。
即外商应首先在中国境内申请设立外商投资企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
简单的说，商业存在原则要求“从事房地产开发活动”，必须按照要求“设立房地产开发企业”，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动。
外商在中国境内从事房地产的开发和经营，应当遵循“项目公司”原则。
即外商欲申请设立房地产公司，必须事先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或者已经与土地管理部门、土地开发商或者房地产建筑物所有人签订土地使用权或者房产权的预约出让或者购买协议。
也就是说，项目公司要求有“从事房地产开发活动”的实际需要，才能“设立房地产开发企业”，否则，审批部门不予批准。
“从事房地产开发活动”和“设立房地产开发企业”是相辅相成的。
“设立房地产开发企业”是以“从事房地产开发活动”为前提和条件的，但同时，“设立房地产开发企业”也是“从事房地产开发活动”的前提和条件，二者互为条件，缺一不可。
关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 建住房[2006]171号
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（ 二）外 商投资 设立房地 产企业 ． 投资 总额超 过 １０ ０ ０万 美元 （ １０ 含 ００
万美元） ， 的 注册资本 金不得低 于投资 总额的 ５％。投资总额低 于 １０ ０ ０ ０万美 元的 ． 注册资本金仍按现行规定执行 。 （ 设立外商 投资房 地产企业 ， 三） 由商 务主管部 门和工 商行政管 理机关 依 法批准 设 立和办 理注 册登 记手 续 ．
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政 策
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关于规范房地产市场外资准入 和管理的意见
建住房［ ０ １ １ ２ ６１ 号 ０ ７
各省 、 自治 区 、 辖 市 人 民 政 府 。 务 院 各 都 委 、 直 属 机 构 ： 直 国 各
今年以来 ． 国房地产领域外商投资增长较快 ． 我 境外机构和个人在境 内购买房地产也 比较活跃 ．为促 进房地产市 场健 康发展 ． 国务院 同意 ． 经 现就规 范房地产市场外资准入和管理提 出以下意见 ：
．
部、 人民银行 、 务总局 、 税 工商总局 、 外 汇局等有 关部 门要建 立健全外 资进入 房地产市 场信息监测 系统 ．完 善外资 房地产信息 网络 。有 关部 门要加 强协 调配合 ， 强化对跨 境资本流 动的监测 ， 尽 快实现外 资房地产 统计数据 的信息
场准入
（ 境外机构 和个人 在境 内投 资 一） 购买非 自用房地 产 应 当遵循商业 存 在的原则 按 照外商投资 房地产 的有
关规定 ． 申请设 立外 商投资企 业 ； 有 经
关 部 门批 准 并 办 理 有 关 登 记 后 ．方 可
按照核准的经营范围从 事相 关业务。
主管部 门的变更备案证 明 ．以及税 务
《关于规范房地产市场外资准入跟管理的意见》
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》发文单位：建设部、商业部、发改委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总部、银监会、国家外汇局发文时间：2006年7月11日关于规范房地产市场外资准入和管理的意见建住房[2006]171号各省、自治区、直辖市人民政府；国务院各部委、各直属机关：今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃、为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：一、规范外商投资房地产市场准入(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。
投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
(三)设立外商投资房地产企业，有商务主管部门和工商银行管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。
对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发商经营管理(六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发商和经营活动。
XX银行直接投资外汇登记业务管理办法
XX银行直接投资外汇登记业务管理办法第一章总则第一条为规范直接投资外汇登记业务管理，防范业务风险，根据国家外汇管理局（以下简称“外汇局”）《关于进一步简化和改进直接投资外汇管理政策的通知》（汇发[2015]13号）等规定，结合本行实际，制定本办法。
第二条本办法所称直接投资外汇（含现汇和人民币，下同）登记，系指银行通过外汇管理局资本项目信息系统为境内外商投资企业或境外投资企业的境内投资主体（以下简称“相关市场主体”，也称“申请人”）的前期准备、新设、开户、入账、划转、基本信息变更、注销等环节，进行直接投资外汇登记的行为。
直接投资外汇登记是申请人办理后续直接投资外汇业务的前提。
申请人应先到选择注册地银行办理直接投资外汇登记，完成直接投资外汇登记手续，并领取加盖银行业务专用章的业务登记凭证，作为办理直接投资项下账户开立和资金汇兑等后续业务的依据。
第三条直接投资外汇登记包括境内直接投资项下外汇登记和境外直接投资项下外汇登记。
境内直接投资系指外国投资者（包括境外机构和个人）通过新设、并购等方式，在境内设立外商投资企业或项目（以下简称“外商投资企业”），并取得所有权、控制权、经营管理权等权益的行为。
境内直接投资外汇登记包括以下内容：（一）境内直接投资前期费用基本信息登记；（二）新设外商投资企业基本信息登记；（三）外国投资者并购境内企业办理外商投资企业基本信息登记；（四）外商投资企业基本信息登记变更、注销；（五）开立外汇保证金账户的主体基本信息登记、变更；（六）接收境内再投资基本信息登记、变更；（七）境内直接投资货币出资入账登记；（八）境内直接投资存量权益登记（年度）。
境外直接投资系指境内机构经境外直接投资主管部门核准，通过设立（独资、合资、合作）、并购、参股等方式，在境外设立或取得既有企业或项目所有权、控制权或经营管理权等权益的行为。
境外直接投资外汇登记包括以下内容：（一）境内机构境外直接投资前期费用登记；（二）境内机构境外直接投资外汇登记；（三）境内机构境外直接投资外汇变更登记；（四）境内机构境外直接投资清算登记；（五）境内居民个人特殊目的公司外汇（补）登记；（六）境内居民个人特殊目的公司外汇变更登记；（七）境内居民个人特殊目的公司外汇注销登记；（八）境外直接投资存量权益登记（年度）。
外商投资境内房地产之八大审批备案原则
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外商投资境内房地产之八大审批备案原则
一、商业存在原则：禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资
以股权投资直接向国内投资。
境外机构、个人在境内从事房地产建设、经营（即出租、出售）；或将以自用名义购买的房产用于出租、出售，应在境内设立外商投资企业。
各类外商投资企
业将自用房产用于出租、出售，应增加房地产经营范围。
（境外机构、个人及外商投资企
业将自用房产一次性、全部出售的不在此列）。
二、项目公司原则：新设外商投资房地产企业；或非房地产企业增加房地产经营范围；或已
设立房地产企业增加新的房地产建设经营业务，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/ 房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让/ 购买协议。
已经设立的外资房地产公司新增房地产开发或经营业务，以及外商投资房
地产企业从事新的房地产项目开发经营，则应首先获得政府部门对增加经营范围的批
准，即经营范围应包括特定的房地产项目。
三、并购限制：外商股权并购内资房地产企业。
该内资房地产企业应拥有在建或正在
经营的房地产项目（内资房地产公司的设立不受项目
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最高院：外商投资企业股权转让审批变更为备案后备案不属于转让合同生效要件
最⾼院：外商投资企业股权转让审批变更为备案后备案不属于转让合同⽣效要件最⾼院：外商投资企业股权转让审批变更为备案后备案不属于转让合同⽣效要件裁判要旨：外商投资准⼊特别管理措施（即外商投资准⼊负⾯清单）以外的外商投资企业的设⽴、变更，由⾏政审批制转为适⽤备案管理制，⽽备案管理的性质为告知性备案，不属于合同的效⼒要件。
⼀、基本案情2012年7⽉，吉美投资有限公司（以下简称吉美公司）与河南鹰城集团有限公司（以下简称鹰城集团）及华丰集团（亚太）有限公司（以下简称华丰集团），经河南省⼈民政府批准设⽴了外商投资企业中外合作经营企业平顶⼭鹰城商务中⼼房地产开发有限公司（以下简称鹰城房地产公司），其中鹰城集团出资1.3亿元，占55%的权益，吉美公司出资1.5亿元，占40%的权益，华丰集团出资2000万元，占5%的权益。
2016年3⽉，转让⽅吉美公司与受让⽅鹰城集团、保证⼈张顺义、张磊签署《股权转让合同》，约定：吉美公司将其持有的鹰城房地产公司40%的股权1.5亿元，以1亿元转让给鹰城集团；协议各⽅及涉及股权权益转让有关的申请批准⼿续由鹰城集团办理，吉美公司予以配合，在股权转让申请批准后，双⽅共同到⼯商⾏政管理部门办理股权变更登记；本合同⾃各⽅签字或盖章之⽇起成⽴，⾃审批机关批准之⽇⽣效。
2016年4⽉11⽇，河南省平顶⼭市商务局（以下简称平顶⼭商务局）作出平商审[2016]8号“关于对平顶⼭鹰城商务中⼼房地产开发有限公司股权变更的批复”，载明：同意吉美公司持有的鹰城房地产公司的40%的股权（15000万元）以1亿元转让给鹰城集团。
同⽇，平顶⼭商务局对鹰城房地产公司发出《通知书》，载明该局于同⽇收到鹰城房地产公司递交的不再申办股权转让的申请，根据鹰城房地产公司的申请决定吉美公司股权全部转让给鹰城集团的事宜不再继续受理，退回⼀切申办资料。
后因双⽅合同履⾏事宜产⽣纠纷诉⾄法院，股权转让审批及备案⼿续⼀直未办理。
鹰城集团认为，案涉股权转让合同因未经审批⽽未⽣效。
外商投资房地产条件及程序(精)
一、现行规范外商投资房地产有关法律法规及规范性文件1、中华人民共和国国务院《指导外商投资方向规定》（第 346号 , 2002年 2月 11日发布《外商投资产业指导目录》 (2007年修订2、建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》（建住房〔 2006〕 171号 , 2006年 7月 11日发布3、中华人民共和国商务部办公厅《关于贯彻落实有关问题的通知》（商资字[2006]192号， 2006年 8月 14日发布4、国家外汇治理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔 2006〕 47号， 2006年 9月 1日发布5、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 (商资函 [2007］第 50号， 2007年 05月 23日发布6、国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》 (汇综发［2007]130号 , 2007年 7月 10日发布7、商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 (商资函［2008］23号， 2008年 7月 1日实施8、国家发展改革委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》（发改外资 [2008］1773号， 2008年 7月 8日实施二、外商投资房地产企业的设立根据 50号文的规定,外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则。
而根据 171号文、 192号文和 50号文等的规定，设立外商投资房地产企业应当满意以下条件:（1已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商 /房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让 /购买协议 ;(2投资总额 300万美元以下 (含的,注册资本不低于投资总额的 70％， 300万美元以上的, 注册资本不低于投资总额的 50％。
（3经营范围为普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店、度假村、写字楼、会展中央、商业设施、主题公园等的建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发。
6.2新设外商投资企业基本信息登记
6.2新设外商投资企业基本信息登记6.2新设外商投资企业基本信息登记主要法规依据1.《中华⼈民共和国外汇管理条例》（国务院令第532号）。
2.《对外贸易经济合作部国家税务总局国家⼯商⾏政管理总局国家外汇管理局关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知》（外经贸法发〔2002〕575号）。
3.《国家⼯商⾏政管理总局商务部海关总署国家外汇管理局关于印发〈关于外商投资的公司审批登记管理法律适⽤若⼲问题的执⾏意见〉的通知》（⼯商外企字〔2006〕81号）。
4.《国家外汇管理局建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号）。
5.《国家税务总局国家外汇管理局关于服务贸易等项⽬对外⽀付税务备案有关问题的公告》（国家税务总局国家外汇管理局公告2013年第40号）。
6.《国家外汇管理局关于进⼀步改进和调整直接投资外汇管理政策的通知》（汇发〔2012〕59号）。
7.《国家外汇管理局关于印发〈外国投资者境内直接投资外汇管理规定〉及配套⽂件的通知》（汇发〔2013〕21号）。
8.《国家外汇管理局关于境内居民通过特殊⽬的公司境外投融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2014〕37号）。
9.《国家外汇管理局关于进⼀步简化和改进直接投资外汇管理政策的通知》（汇发〔2015〕13号）。
10.《住房城乡建设部商务部国家发展改⾰委⼈民银⾏⼯商总局外汇局关于调整房地产市场外资准⼊和管理有关政策的通知》（建房〔2015〕122号）。
11.《国家外汇管理局商务部关于进⼀步改进外商投资房地产备案⼯作的通知》（商资函〔2015〕895号）。
12.《外商投资企业设⽴及变更备案管理暂⾏办法》（商务部令2016年第3号）。
13.《关于修改〈外商投资企业设⽴及变更备案管理暂⾏办法〉的决定》（商务部令2017年第2号）。
14.其他相关法规。
审核材料1.《境内直接投资基本信息登记业务申请表》（⼀）。
关于进一步规范外商投资企业资本结汇管理相关问题的说明
为防范跨境资本流动风险，促进外汇指定银行更加合规经营，国家外汇管理局近期加大了对外商投资企业外汇资本金非现场核查力度，施行每日监测制度，每日向各分局下发核查名单。
从核查情况看，银行在办理资本金结汇业务及在直接投资系统数据备案中仍存在一些薄弱环节，为进一步规范资本金结汇管理，加强数据管理及非现场监测分析力度，根据总局有关要求，将相关问题整理如下，供参考：各外汇指定银行应严格执行《国家外汇管理局综合司关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》（汇综发［2008）142号）的规定：（一）外商投资企业资本金结汇所得人民币资金应在政府审批部门批准的其经营范围内使用。
（二）外商投资企业以备用金名义结汇单笔不得超过等值5万（不含）美元以上。
（三）外商投资企业资本金结汇所得人民币偿还银行贷款的，须留存该笔贷款使用情况的证明材料，不得用于偿还未使用的银行贷款。
（四）外商投资企业资本金结汇所得人民币不得用于发放委托贷款和归还企业间借款。
（五）外商投资企业不得以支付土地竞拍保证金名义结汇，外资担保公司不得以担保、保证金名义结汇。
各类保证金均应经外汇局核准以原币形式划转至外汇保证金账户。
（六）非房地产企业购置土地的，应核实其营业执照及公司章程中所列经营范围，查实其所得土地具体使用性质，若无涉嫌规避房地产企业商务部备案要求的，可使用资本金结汇所得人民币支付相关土地款及建房款。
（七）外商投资企业资本金结汇所得人民币资金用于购买土地的，需企业提供土地转让合同及政府出具的土地款收据，严格核查土地成交的电子监管号、合同号及成交日期，若通过拍卖方式从地方政府获得土地，须到国土资源部门的网站上查询相关的土地成交公示。
（八）请各外汇指定银行加强外汇指定银行在直接投资系统中数据备案管理。
外汇指定银行在直接投资系统中进行外汇资本金入账、结汇及对外支付等业务信息备案时，应严格执行《关于直接投资外汇管理信息系统银行端业务办理相关事宜的通知》（详见直接投资系统首页“公告栏”）的规定，对所有直接投资业务进行实时反馈。
完整版)房地产备案按揭流程细节及各银行准入
完整版)房地产备案按揭流程细节及各银行准入房地产备案是指房地产开发企业在开始销售之前，需要将项目相关的信息提交给相关部门进行备案登记。
房地产备案的目的是为了监管房地产市场，保护购房者的权益，确保房地产项目的合法性和规范性。
房地产备案流程主要包括以下几个环节：1.准备资料：房地产开发企业需要提供相关的证件和文件，包括企业营业执照、开发企业资质证书、项目规划许可证等。
此外，还需要提供房地产项目的详细信息，如项目名称、地理位置、用地面积、建筑规模、产品定位、销售策略等。
2.提交申请：开发企业需要将准备好的资料提交给房地产管理部门进行备案申请。
一般情况下，备案申请可以通过在线平台进行电子申报，也可以直接递交纸质申请。
3.审核备案：房地产管理部门会对提交的备案申请进行审核，包括对资料的真实性和完整性进行核验，并对项目的合规性进行评估。
如果资料齐全且符合规定，备案申请会得到批准。
4.发放备案证书：一旦备案申请获得批准，房地产管理部门会发放备案证书给开发企业，证明该房地产项目已经通过备案登记，并具备合法销售的资格。
除了房地产备案，按揭是购房者在购房过程中常用的一种购房方式，即将购房款分期支付，银行为购房者提供贷款，购房者则按约定的还款方式向银行偿还贷款。
按揭流程的具体细节如下：1.选择银行：购房者需要根据自己的需求选择合适的银行进行按揭贷款申请。
关于选择银行，可以考虑贷款利率、还款方式、服务质量等因素。
3.审批贷款：银行会对贷款申请进行审批，包括对材料的真实性和完整性进行核验，并对申请人的资质进行评估。
如果申请符合银行的贷款要求，银行会发放贷款批准通知书。
4.签订贷款合同：一旦贷款申请获得批准，购房者与银行会签订贷款合同，明确贷款金额、还款期限、利率、还款方式等。
购房者需要按合同约定提供相应的担保。
5.放款及购房：银行会按照合同约定的方式将贷款金额划入购房者的账户。
购房者可以凭借贷款购买房屋，然后按照合同约定的还款方式向银行偿还贷款。
商务部公告2019年第59号——商务部关于废止部分规范性文件的公告
商务部公告2019年第59号——商务部关于废止部分规范性文件的公告文章属性•【制定机关】商务部•【公布日期】2019.12.25•【文号】商务部公告2019年第59号•【施行日期】2020.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】法制工作正文商务部公告2019年第59号商务部关于废止部分规范性文件的公告为保障《外商投资法》的有效实施，贯彻落实《国务院办公厅关于聚焦企业关切进一步推动优化营商环境政策落实的通知》（国办发〔2018〕104号）的有关要求，我部对规范性文件进行了清理。
经商相关联发部门同意，决定废止56件规范性文件，现予以公布。
决定废止的规范性文件，自2020年1月1日起废止。
附件：决定废止的规范性文件商务部2019年12月25日附件决定废止的规范性文件一、对外经济贸易部关于合资企业或合资企业的中外方投资者能否用租赁来的设备作为注册资本投入合资企业问题的通知（外经贸法字〔1986〕第12号）二、对外经济贸易部关于实施《中外合资经营企业合营期限暂行规定》有关问题的通知（外经贸资发〔1991〕第454号）三、对外贸易经济合作部关于以BOT方式吸收外商投资有关问题的通知（外经贸法函〔1994〕第89号）四、对外贸易经济合作部、国家工商行政管理局关于外商投资企业调整投资总额和注册资本有关规定及程序的通知（外经贸法发〔1995〕第366号）五、对外贸易经济合作部关于发布《关于执行<中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则>若干条款的说明》的通知（外经贸法发〔1996〕658号）六、对外贸易经济合作部关于对外资企业将其财产或者权益对外抵押问题的答复（外经贸法函字〔1996〕第66号）七、对外贸易经济合作部关于印发《关于解决外商投资企业董事不出席企业董事会会议问题的指导意见》的通知（外经贸法发〔1998〕第302号）八、对外贸易经济合作部关于加强外商投资企业审批管理工作的通知（外经贸资综函字〔1998〕第260号）九、对外贸易经济合作部、中国证券监督管理委员会关于印发《关于上市公司涉及外商投资有关问题的若干意见》的通知（外经贸资发〔2001〕538号）十、对外经济贸易合作部关于开展试点设立外商投资物流企业有关问题的通知（外经贸资一函〔2002〕615号）十一、商务部、财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会公告2003年第25号--关于向外商转让上市公司国有股和法人股有关问题十二、商务部办公厅、国务院国有资产监督管理委员会关于上市公司国有股向外国投资者及外商投资企业转让申报程序有关问题的通知（商资字〔2004〕1号）十三、商务部关于外商投资企业在清算过程中终止清算、恢复经营问题答复的函（商法函〔2004〕第45号）十四、商务部关于外商投资企业申请延期有关问题的意见（商法函〔2004〕第71号）十五、商务部关于依法行政做好外商投资企业审批工作的通知（商资函〔2005〕第3号）十六、商务部办公厅关于转发国务院法制办公室对于外商投资企业投资者出资及清算具体应用问题的复函的通知（商法字〔2005〕第32号）十七、商务部办公厅关于加强外商投资处置不良资产审批管理的通知（商资字〔2005〕第37号）十八、商务部公告2005年第59号--下放外商投资企业备案和批准证书发放管理权限、进一步简化审批程序等有关问题十九、商务部办公厅关于对外商投资企业股权变更有关问题的答复（商办法函〔2006〕第32号）二十、商务部关于进一步做好物流领域吸引外资工作的通知（商资函〔2006〕第38号）二十一、商务部办公厅关于依法做好外商投资企业解散和清算工作的指导意见（商法字〔2008〕31号）二十二、商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知（商资函〔2008〕第23号）二十三、商务部关于外商投资股份有限公司非上市外资股转B股流通有关问题的通知（商资函〔2008〕59号）二十四、商务部关于进一步加强外商投资涉及宏观调控审核和备案工作的通知（商资函〔2008〕54号）二十五、商务部关于进一步简化和规范外商投资行政许可的通知（商资函〔2008〕第21号二十六、商务部关于下放外商投资商业企业审批事项的通知（商资函〔2008〕第51号）二十七、商务部关于省级商务主管部门和国家级经济技术开发区负责审核管理部分服务业外商投资企业审批事项的通知（商资函〔2008〕第64号）二十八、商务部关于建立招商选资综合评价体系的指导意见（商资发〔2008〕510号）二十九、商务部关于加强外商投资土地利用统计工作的通知（商资函〔2008〕89号）三十、商务部关于由省级商务主管部门和国家经济技术开发区负责审核管理部分服务业外商投资企业审批事项的通知（商资函〔2009〕第2号）三十一、商务部关于进一步改进外商投资审批工作的通知（商资函〔2009〕7号）三十二、商务部关于外商投资创业投资企业、创业投资管理企业审批事项的通知（商资函〔2009〕第9号）三十三、商务部关于下放外商投资举办投资性公司审批权限的通知（商资函〔2009〕8号）三十四、商务部办公厅关于确定外商投资企业自动进口许可证发证平台调整时间的通知（商办资函〔2009〕56号）三十五、商务部关于省级商务主管部门和国家经济技术开发区审核管理部分服务业外商投资企业相关事项的通知》（商资函〔2009〕第6号）三十六、商务部关于加强外商投资管理引导产业健康发展的通知（商资发〔2009〕573号）三十七、商务部关于印发《国家级经济技术开发区综合统计制度》（修订稿）的通知（商资函〔2010〕148号）三十八、商务部关于下放外商投资审批权限有关问题的通知（商资发〔2010〕209号）三十九、商务部办公厅关于外商投资互联网、自动售货机方式销售项目审批管理有关问题的通知（商资字〔2010〕272号）四十、商务部关于外商投资融资性担保公司审核管理有关事项的通知（商资函〔2010〕762号）四十一、商务部关于外商投资管理工作有关问题的通知（商资函〔2011〕72号）四十二、商务部关于印发《国家级经济技术开发区及边境经济合作区综合统计制度》（修订稿）的通知（商资函〔2012〕144号）四十三、商务部关于完善外商投资创业投资企业备案管理的通知（商资函〔2012〕269号）四十四、商务部关于香港、澳门服务提供者在深圳市、广州市试点设立商业保理企业的通知（商资函〔2012〕1091号）四十五、商务部民政部关于香港、澳门服务提供者在内地举办营利性养老机构和残疾人服务机构有关事项的通知（商资函〔2013〕67号）四十六、商务部办公厅关于加强和改善外商投资融资租赁公司审批与管理工作的通知（商办资函〔2013〕657号）四十七、商务部公告2014年第41号--关于开展规范优化外商投资审批试点工作的公告四十八、商务部办公厅关于中外合资经营等类型企业转变为外商投资股份有限公司有关问题的函（商办资函〔2014〕516号）四十九、商务部、外汇局关于改进外商投资房地产备案工作的通知（商资函〔2014〕340号）五十、商务部办公厅关于明确外商投资殡葬服务设施审批权限的通知（商办资函〔2015〕123号）五十一、商务部外汇局关于进一步改进外商投资房地产备案工作的通知（商资函〔2015〕895号）五十二、商务部公告2016年第20号--港澳服务提供者在内地投资备案管理办法（试行）五十三、商务部财政部税务总局统计局关于开展2015年外商投资企业年度投资经营信息联合报告工作的通知（商资函〔2015〕366号）五十四、商务部财政部税务总局统计局关于开展2016年外商投资企业年度投资经营信息联合报告工作的通知（商资函〔2016〕223号）五十五、商务部财政部税务总局质检总局统计局关于开展2017年外商投资企业年度投资经营信息联合报告工作的通知（商资函〔2017〕130号）五十六、商务部财政部税务总局质检总局统计局外汇局关于开展2018年外商投资企业年度投资经营信息联合报告工作的通知（商资函〔2018〕92号）。
房地产开发项目备案操作指南
房地产开发项目备案操作指南在房地产行业中，房地产开发项目备案是一项重要的程序。
备案的目的是为了确保市场秩序，保证房地产项目的合法性和公正性。
本文将提供一个详细的房地产开发项目备案操作指南，帮助您顺利完成备案程序。
一、了解备案的基本要求在进行备案程序前，需要了解备案的基本要求。
根据《房地产开发企业管理条例》的规定，开发企业需要提交申请材料，包括但不限于以下内容：1.开发企业的基本情况，包括企业名称、地址、法定代表人等信息；2.项目的规划和设计方案，包括项目的建设规模、用地要求、建设时间等；3.项目的资金来源和投资计划，包括项目的投资计划及资金来源；4.项目的建设用地证明，包括土地使用权证书或规划许可证等相关文件；5.项目的环评报告，包括环境影响评价报告及有关证明材料；6.其他必要的申报材料。
二、准备备案申请材料为确保备案程序的成功，需要准备充分的备案申请材料。
开发企业需要按照备案要求，收集、整理并递交备案所需材料，包括但不限于：1.企业证照，包括企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证等；2.项目规划和设计方案，包括项目建设规模、用地要求、建设时间等多个方面；3.项目投资计划，包括项目的投资计划及资金来源，以及有关证明材料；4.建设用地证明，包括土地使用权证书或规划许可证等相关文件；5.环评报告，包括环境影响评价报告及有关证明材料；6.其他必要的申报材料。
三、申请备案开发企业需按照备案要求，通过规定的渠道提交备案申请。
备案流程大致如下：1.提交备案申请：开发企业按照备案要求，携带备案申请材料到当地房地产主管部门递交备案申请；2.备案审核：房地产主管部门对备案申请材料进行审核，审核通过后，发放备案证书；3.备案注册：备案审核通过后，开发企业需要到属地房地产主管部门进行备案注册。
四、备案后的手续备案完成后，开发企业还需要进行后续的手续办理，包括但不限于以下几项：1.取得施工许可证：开发企业需在备案成功后，根据备案证书向相关部门申请施工许可证等证照；2.竣工验收：项目竣工后，需进行竣工验收，获取竣工验收合格证书；3.住房分配：开发企业按照当地规定，进行开发项目的住房分配。
外资进入中国投资房地产的路径和方案
尽管对于新设外商投资房地产企业，可以在办理《国有土地 使用权证》之前经由商务主管部门和工商行政管理机关依法 批准后颁发一年期的批准证书和营业执照，但是要获得正式 的批准证书和营业执照必须凭《国有土地使用权证》。
（四）外商投资境内房地产的主要方式
1、采取新设方式成立外商投资房地产企业 这是传统的投资形式，按照中国相关法律，外商投资企业有外资企业、中外合资企业、中外合作企业三种形式。相较于外
资企业而言，中外合资企业和中外合作企业有中方合作者参与，在与当地政府部门协调、分析当地市场状况等方面能够较为 便利；只是在企业管理层设置以及决策方面，外资企业更为灵活、更有效率。但是不论哪种企业形式，房地产企业的设立都 需要经历一系列程序，如先要参与土地竞标获得土地使用权，然后向发改委申请项目审批、向商务部门申请企业设立审批， 再进行外汇登记、工商登记，之后还要申请资质等级的审批。整个流程不仅要耗费大量的时间，而且在每个环节一旦出现问 题就有可能使得整个方案归于失败。
允许类
限制类
外商投资房地产项 目
总投资额
(普通住宅开发等其他房地产业务)
3亿美元以下
3亿美元及以上
(土地成片开发（仅限合资），高档宾 馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心 的建设、经营，房地产二级市场交易及 房地产中介或经纪公司)
5000万美元以下
5000万美元及以 上
项目审批
地产企业境外贷款（外债） 因中国面临资本流动性过剩的困境， 2007年国家外汇管理局下发的130号文，对外商投资房地产企业通过外债的方式取得境外股东或者第三方的贷款的结汇进行了严格限制。（具体内容详见前述论述）
(房地产市场分析)关于规范房地产市场外汇管理有关问题通知
关于规范房地产市场外汇管理有关问题通知国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题通知汇发[2006]47号为落实建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房［2006］171号)，促进房地产市场健康发展，现就规范房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜通知如下：一、境外机构在境内设立的分支、代表机构(以下简称“境内分支、代表机构”)在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房应按以下规定办理：(一)从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：1、商品房销售合同或预售合同；2、境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；3、房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；4、所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构境外汇入的购房款。
(二)从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。
二、在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：(一)从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：1、商品房销售合同或预售合同；2、有效护照等身份证明；3、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；4、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。
(二)从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第(一)款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
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外商投资房地产企业备案审核的要点
说明：下划线部分为《商务部关于做好外商投资房地产备案工作的通知》原文，其余为补充说明。
一、备案审核的有关法律规定和规范性文件
重点为：
（一）171号文（六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，2006年7月11日）、
（二）192号文（《商务部办公厅关于贯彻落实＜关于规范房地产市场外资准入和管理的意见＞有关问题的通知》，2006年8月14日）、
（三）50号文(商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,2007年5月23日)。
二、备案审核范围
（一）外商投资房地产企业的范围：
1、正向列举：
按照192号文，171号文中所称外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经
营、或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
2007年的《外商投资产业指导目录》已将土地成片开发（限于合资、合作）和高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营列入限制类。
2、反向列举：
下述5类项目不属于房地产开发经营企业，不列入备案范围：
房地产中介、房地产经纪、房地产咨询、物业管理和仓储企业。
（二）审核内容包括的范围：
下述5大类内容送省级商务主管部门进行核对：地方商务主管部门依法批准外商投资房地产事项后（包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等），将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。
例外：
1、据反映，部分地方外汇管理部门对于外商投资房地产企业外国投资者向其它外国投资者转让股权的事项要求提供我部备案手续。
我们认为，50号文件主要加强对于外商投资房地产企业新设（包括并购）及增资过程中有关外汇的监督和管理，因此目前对已设立的外商投资房地产企业不涉及外汇事项的暂不进行备案审核。
2、192号文规定，境内、外机构、个人依法购买自用、自住的已建成商品房，不属于外商投资房地产企业的项目转让范围内。
三、审核重点内容的具体说明
省级商务主管部门需根据171号文、50号文及相关规定的要求对下述材料的合法性、真实性、准确性进行核对：
1、公司提供的土地使用权、房地产建筑物所有权，或签订的土地使用权或房产权预约出让/购买协议等文件是其依法取得，真实有效，符合相关规定。
其中，新设项目允许由企业投资方取得土地使用权；其他变更项目要求企业取得土地使用权后，方予以备案。
2、投资设立（增资）的公司符合项目公司原则，投资（包括增资）仅限于经批准的单一房地产项目；一片土地，一个项目；
（1）经营范围应明确项目内容，对经营范围的表述，应严格审核。
对表述不清或有逻辑问题的，要求企业变更后再予以备案。
经营范围建议表述为：从事某个项目的开发，或者表述为：从事房地产开放、建设、经营等（仅限开发某个项目）。
项目中如说明地块，可按照土地部门对地块的编号或地块的东西南北四至进行表述。
（2）如开发相连的多块地块，土地使用权、房地产建筑
物所有权、或签订的土地使用权或房产预约出让/购买协议等文件应可证明属于同一开发项目，申请者还应提供由土地部门或规划部门出具的多个地块相连的证明材料和图纸。
（3）普通公路横穿地块，如有证明材料和图纸充分举证，仍视为同一地块。
（4）50号文规定，已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
对此，要按照项目公司的原则严格把关。
3、公司注册资本占投资总额的比例不低于50%；
综合171号文、192号文规定，外商投资设立房地产企业，投资总额在300万美元至1000万美元的，不得低于50％，投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，不低于70％。
171号文发布前（2006年7月11日）已设立公司申请增资、并购、转股（中转外）等变更后，需要符合现行规定，即公司注册资本占投资总额的比例需要调整，并不低于50％。
4、公司提供的材料证明外方股东不属于境内公司/自然人在境外设立的公司；公司各股东之间（主要是公司境内外鼓动之间）不存在关联关系，不属于同一实际控制人；
（1）在并购情况下，公司应提供关于并购各方及其股东
之间不存在关联关系、不属于同一实际控制人的证明（国务院批准的境外上市企业除外）；
（2）在审查中，可要求申请者提供股东的登记注册文件，查阅其投资者和/或最终实际控制人；
（3）对于投资者或最终控制人原为大陆公民、后取得境外身份并不再具有中华人民共和国国籍的情况，如能同时证明其资金全部来自境外，可不视为返程投资；
（4）按照50号文规定，境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。
5、公司中外投资各方未订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款；
根据171号文规定，中外投资各方不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议和其他文件中，订立此类条款。
6、项目投资依项目建设进度分期投入，公司提供了资金用途和分期投入的承诺。
（承诺不借外债？）
增资项目应严格审核企业的增资用途，对于大项目或多次增资的项目，应审核项目开发的进度及增资理由是否充分。
7、此外，并购项目和股权转让（中转外）项目，企业应提交外方投资者出具的承诺函（承诺其材料真实、合法、有效）、建设部门变更备案证明、企业纳税证明。
此类项目应严格审核投资方是否有关联关系，严禁返程并购。