以房抵债涉及的税务问题

建设方以房抵偿工程款税会处理

建设方以房屋抵偿工程款的情况在建筑行业是非常普遍的，特别是2015年下半年以后随着国家要求的“去库存”和各地的“限购令”产生以后，房地产公司的销售情况大不如前，为了“去库存”和资金回笼，房地产公司经常将自己开发的房屋作价抵偿所欠建筑企业的工程款，为了避免产生增值税以外的税费，建筑企业又将房屋等价抵偿给材料供应商或者分包商，于是就产生了“三方抵房协议”——债权债务抵消协议。

一般抵房三方协议为建设方主导草拟，因为具体条款几乎是条条对甲方有利。且不论协议是否公平，实质上是以物抵债，只要是建筑企业以平价抵偿给分包方或供应商，除本身因提供建筑服务应该缴纳的增值税以外，不涉及其他税费。

协议的实质是建设方将房子直接抵给建筑企业的分包方，则建筑企业按照建设方所抵房屋的价格向建设方开具总包发票，分包方向建筑企业开具同等金额的分包发票。发票流必须跟业务流保持一致，不得出现由分包方直接给建设方开票。以下以建筑企业一般计税项目的角度进行会计处理：

前期按分包工程量计价单确认分包成本、债务（不含税）的会计处理：

借：工程施工—合同成本—分包成本

贷：应付账款—某项目—某分包方

在前期取得总包工程量计价单，尚未开具抵房款对应的发票，会计处理：

借：应收账款—某项目—某地产公司

贷：工程结算—进度款

应交税费—待转销项税额

签订完三方协议，当期开总包票时会计处理：

借：应交税费—待转销项税额

贷：应交税费—应交增值税（销项税额）

取得分包发票时会计处理：

借：应交税费—应交增值税（进项税额）

贷：应付账款—某项目—某分包方

当期债权债务抵消时会计处理：

借：应付账款—某项目—某分包方

贷：应收账款—某项目—某地产公司