城市综合体案例对比(华贸中心与银泰中心)

城市综合体案例对比 4
一、北京银泰中心
项目概况
地标性城市综合体项目，物业涵盖住宅、酒店、商业和办公等，配比为 22%、12%、11%、55%
项目物业配比: ✓酒店： 31,700平方米 ✓公寓： 58,400平方米 ✓商业配套： 30,300平方米 ✓办公楼A： 72,300平方米 ✓办公楼B： 72,500平方米 物业配比：住宅22% ，酒店12% ，商业11% ，办公55%
凯悦酒店集团对项目进行全面管理 ➢柏悦居、柏悦府的物业管理费用仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行收费 ➢提供中介租赁服务，并收取服务费用 ➢柏悦府由柏悦酒店全班人员提供服务 ➢柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务
对柏悦居、柏悦府产生的影响 ➢多数购买柏悦居的客户并不了解北京市场，但因为对柏悦品牌十分认同，并看好酒店拥 有的固定的租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月租金为30美 圆/平米的价格参考。 ➢由于柏悦酒店全班人员为柏悦府提供高品质的服务，因此成为支撑柏悦府超高售价的因 素之一。
竖向交通 ➢ 首层独立大堂，2部专享电梯 ➢ 电梯刷卡进入柏悦府各层 ➢ 电梯可直接到达上部酒店配套 管理服务 由柏悦酒店全班人员提供物业服务
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一、北京银泰中心
物业运营模式 柏悦酒店与柏悦居、柏悦府的服务联系
竖向分布原则 ➢柏悦酒店作为凯悦旗下最高端酒店品牌，对物业要求较高，需占有较高楼层的优势资源 ➢酒店大堂设置在顶层资源最好的位置，树立高品质的形象 ➢柏悦府最初定位为开发商自持物业，并交由凯悦集团统一经营管理，打造顶级公寓，因 此设置在资源较好的高楼层处
项目开发节奏:
2003年9月10日
2005年12月16日
wenku.baidu.com
2005年12月26日
2007年8月
2008年10月18日
开工日期
住宅首次开盘时间
写字楼开盘时间
竣工日期
商业开业时间
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一、北京银泰中心
项目平面布局
银泰中心的规划设计将功能与自身特点相结合，同时做到由内而外与由外而内的相互 协调。项目整体由3栋相互独立又相互联系的超高层大楼构成
➢ 客房数量：237间
➢楼层： 34-49层柏悦酒店，59—63层酒店 配套
功能分区 柏悦酒店客房： 34F-49F 酒店配套： 59F-63F ➢大堂——63F（顶层） ➢SPA——59F ➢会议室——60F ➢餐厅——61F ➢酒吧——62F
竖向交通 ➢ 首层独立大堂，3部专享电梯 ➢ 电梯直达顶层的酒店大堂，不可去往
银泰中心
国贸中心
国贸桥
东三环
基础数据 : ✓基地面积： 31,305平方米 ✓建筑总面积： 350,000平方米 ✓地上建筑总面积： 265,300平方米 ✓地下建筑总面积： 84,700平方米 ✓大楼覆盖率： 46% ✓绿化覆盖率： 21% ✓容积率： 8 ✓建筑形态：超高层
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二、北京华贸中心
项目概况
位于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地 标性质的百万平米超大规模建筑集群
• 开发商:北京国华置业有限 物业数据 :
公司;
✓基地面积：约 35万平方米
• 物业管理公司：北京华贸 ✓建筑总面积： 约100万平方米
第一太平物业管理有限公 ✓国际公寓：约 20万平方米
产品特征： ➢建筑面积：17410平米 ➢标准层：1700平米，标准层2-3户 ➢户型面积
56-58F：869.43平米户型，共6套，标准层２户 50-55F：640.52平米（两套联卖）户型，共5套； 549.17平米户型，共10套
➢使用率：67%
50-55F 640.52平米
50-55F 549.17平米
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一、北京银泰中心
物业运营模式 悦•生活Park Life购物中心
高调的奢侈品店面，符合项目整体客群
A座
商业定位：奢侈品零售中心 经营模式：发展商租赁式经营，统一招商，统一管理； 业态组合：服装、钟表、珠宝、手机、餐饮 运作关键：引入全球顶级奢侈品提升商业整体档次与品 质，一二级品牌以扩大客户群体；目前入驻国际一线品 牌60余个。
•中国人保财险写字楼
186m
柏悦酒 店配套
柏悦府
柏悦 酒店
249.9m
•银泰写字楼
186m
柏悦居
Park Life 都市时尚 生活中心
写字楼：两栋44层办公楼，每 栋地上面积约7.2万平米，标准 层1849平米（层高4米）
银泰大厦
•柏悦府： 主楼50—58层21套， 建面17410平米
•柏悦酒店：34-49层，59—63 层酒店配套，237间客房，建 面4万平米
司;
✓酒店：利兹卡尔顿，JW万豪
• 核心区位:坐落于东长安街
国贸以东900米处，西起
✓商业配套：华贸SKP，华贸购物中
西大望路，东临东四环， 心，商业街等约20万平米
南至通惠河，北临朝阳路， ✓1号写字楼： 4.9万平方米
是沿国宾道进入长安街第 一道亮丽风景。
✓2号写字楼： 5.7万平方米 ✓3号写字楼： 6.6万平方米
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一、北京银泰中心
物业运营模式 写字楼
严谨的技术造就国际顶级办公场所
写字楼定位：世界500强中国总部
A座
经营模式：先将一栋整体卖给PICC集团，减轻前期压力，
另一栋自持出租长期获利；
入驻企业：美国思科、东京证券交易所、美国美迈斯与
普衡律师事务所以及跨国咨询公司等世界级企业
运作关键：前期减压、后续自持；
•中国人保财险写字楼
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一、北京银泰中心
关键驱动因素 核心地段，功能布局科学合理
一、外因 1.地段：处于CBD核心区域，周边商业氛围十分浓厚，人流密集，配套完善。 2.交通：地铁1号线和10号线换乘枢纽；紧邻长安街，交通网络密集，四通八达。 二、内因 1.超高层，建筑面积约35万平米。 2.酒店、商场、公寓、写字楼等各功能合理布局，相互促进，相融而不干扰。 3.引进高端酒店，提升项目品质。 4.写字楼A座整栋出售，缓解前期资金压力。 5.开发运营团队实力雄厚，资源整合能力强大。 6.统一管理与运营，形成最大化的资源共享。
竖向交通
➢ 首层独立大堂，3部专享电梯
➢ 电梯刷卡进入柏悦居各层
➢ 电梯不可直接到达酒店配套，前往 酒店，需先下一层再另乘电梯至酒 店配套
➢设计风格：简洁的酒店式设计除电动窗帘、 光控、中央空调、石材地采暖等外无高科技
➢使用率：72%
销售策略
➢ 客户来源： 70%外籍客户，其中以 华侨及港澳同胞为主
物业配比：柏悦居69%，柏悦府31%
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一、北京银泰中心
物业运营模式 极品酒店服务式公寓---柏悦居
标准层平面图
9#133.58平米
8#240.35平米
柏 悦 居
产品特征： ➢建筑面积：39212平米 ➢标准层：一梯9户， ➢户型面积（仅两类） 133平米，一居占比45% 240平米，两居占比55%
柏悦居、柏悦府
首层平面图
首层独立 电梯厅
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一、北京银泰中心
物业运营模式 极品酒店服务式公寓
•经营模式：全部销售； •运作关键：以境外销售为前导； 境外以香港地区为主要销售市场， 以专业投资、理财人士为主力客 群； 将高端客群进行了进一步的 细分 •销售方式：境内自主销售，境外 委托代理行销售；渠道营销和公 关营销相结合; •销售渠道：凯悦集团、美林集团、 华平基金、海外路演、联合公关 活动、产品推介会、网络营销 ;
在总体规划上，建筑在南北向形成有机的组织；
写字楼区（1）面向长安街，并有其面向南侧 的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；
一、北京银泰中心
项目概况
公司团队实力雄厚，项目具有强大的资源整合能力
公司团队： • 开发商：北京银泰置业有限公司 • 全盘物业管理公司：凯悦国际酒店集团 • 写字楼物业管理公司：第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司
➢美国凯悦国际酒店集团是世界知名的 跨国酒店集团，是五星级豪华商务酒店， 其遍布全世界43个国家，共有213间凯 悦酒店及度假酒店。
开发时间: ✓ 开工日期 2003年6月;
✓绿化覆盖率： 40% ✓车位配套：5000
✓ 开盘时间:2007年初(写字楼)
✓ 开业时间:2007年9月;
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二、北京华贸中心
功能布局
集超5A智能写字楼、星级酒店、购物中心、国际公寓、商务楼等业态组成 的现代商业综合体项目，物业之间相互提供支撑
5F\6F会所，俱乐部
B1-3F商业配套
中心入口
银泰大厦
✓双入口设置，联通商业， 与写字楼形成动静分区
中心入口
写字楼
写字楼
写字楼 独立入口
写字楼 独立入口
地下共4层，地下三层和四层 是车库，共1600个。地下一 层和二层是商业。
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一、北京银泰中心
项目功能布局 项目包含2栋写字楼和1栋综合布局的主楼，三栋大楼呈品字形
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一、北京银泰中心
主楼首层布局 通过不同的入口设置及专属电梯，实现人群分流
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一、北京银泰中心
物业运营模式
柏悦酒店—提升项目档次
经营模式：引入中国第一家柏悦酒店， 借助柏悦品牌提升项目档次；是其在 中国唯一参与投资并全盘管理的酒店 项目
规划情况
➢ 建筑面积：37018平米
➢第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的 全球领先房地产服务提供商，为客户提供综合性 的地产服务包括写字楼、商铺、住宅、酒店式服 务公寓、估价、物业管理、资产管理、投资、市 场研究及开发顾问、市场传讯服务。公司于 1855 年创立，引领业界之先，目前已在美洲、欧洲、 亚太、非洲和中东各地设立了200家办事处及联营 机构。
➢北京银泰置业有限公司隶属中国银泰投资有限公司，主 要产业包括：房地产投资、大型商业百货业、能源产业及 酒店业，还从事资本经营、资产托管、股权投资、投资咨 询、基础设施开发建设等业务，与国内外数百家客商建立 了长期稳固的业务关系，目前公司总资产为1100亿元人 民币。 下属企业有银泰置地集团、银泰百货集团、银泰控股股份 有限公司、北京银泰置业有限公司等。
•柏悦居： 7-33层精装修酒店服 务式公寓，共216套，建面 39212平米
商业：地下一层至地上3层， 裙房连接3栋塔楼，总面积 52,199平方米
VIP俱乐部： 地上5层，会议、 餐饮
会所： 地上6层，游泳、健身
物业配比：住宅22% ，酒店12% ，商业11% ，办公55%
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•不同点：
功能布局：结合项目自身的条件，打造不同的功能布局模式，即“垂直布局”与“平面布局”，形成自 己的品牌影响力。
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一、北京银泰中心
项目概况
位于CBD核心区，涵盖酒店、写字楼、公寓、商业等多项功能，中央主楼 高249.9米，共63层，是长安街上的最高建筑
项目区位：位于建国门外大街2号，北京中央商务区 (CBD)核心，北临长安街，东接三环路，国贸南侧，长 东长安街 安街与东三环交汇处，毗邻金融街和四大使馆区。 位于CBD核心区域。
一、北京银泰中心
主楼功能布局
中央主楼为酒店公寓楼，共63层，高249.9米，为长安街沿线最高建筑，由柏悦酒店 和极品酒店服务式公寓柏悦府、柏悦居等组成
✓功能区按楼层严格区分，并将酒店配套至于顶层，让人们可以利用银泰中心这个长安街的制高点， 欣赏到整个北京和现代化的CBD,这不仅为建筑增加了亮点，也真正体现了地标性建筑的作用
➢ 购买目的：100%投资
➢ 管理公司： 凯悦酒店管理公司成立 物业管理公司提供物业管理
➢ 物业费用仅包括公共部分的物业管 理，酒店服务另外收费
➢ 提供房屋租赁服务，收取中介费用
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一、北京银泰中心
物业运营模式 极品酒店服务式公寓---柏悦府
柏悦府
56-58F 869.43平米
城市综合体案例对比
城市综合体案例对比 1
案例对比要点
研究目的：
选取典型案例“北京银泰中心”和“北京华贸中心”，通过对比分析得出城市综合体“垂直布局”与 “平面布局”的不同开发逻辑。
对比要点：
•相同点：
1.地段：核心城市的核心地段 2.交通：项目所在地交通系统发达 3.规划布局原则：各功能合理布局、均衡发展、相互依存、相互促进且互不干扰 4.销售节奏与运营模式：对外销售与自持运营相互配合，缓解部分开发压力 5.管理模式：专业化的管理运营团队，统一运营，最大限度的整合和共享资源 6.创新：勇于创新，形成自己的价值内核和品牌效应