广州万科米酷公寓专项调研报告

广州万科米酷公寓
项目规划简介 米酷公寓产品介绍 云工坊模式介绍
案例总结分析
案例思考启发
万科云城选址天河智慧城背后的思考
智慧城将云集中国移动、网易、百 度等约1600家高新科技软件企业，
重点发展物联网与信息服务等智慧
产业，可容纳10万就业人口。 天河智慧城需要万科云城这样一个 集创意办公和居住生活为一体的商 务综合体。而万科作为城市服务配 套运营商，也具备为智慧城建造万 科云城，服务30万居住人口的条件 及能力。
共同打造万科米公寓“云发售” 概念，颠覆传统的 020 销售模式，
席卷北京深圳青岛三地。
米酷公寓设计缘由
现在的年轻人刚进入社会，手
上还没什么积蓄，买不起大房子，
也不想被巨额房贷压得喘不过气。 但是又需要一个属于自己的空间， 在这个空间里家居能一应俱全， 可以有舒适的起居生活，能够在 这里工作，能够带朋友回家玩， 能够有一个浪漫的二人生活…… 租房不是一个长期的办法，怎 么办？
互联网思维 - 关注用户体验
互联网思维于产品打造上的一个重要方面，就是对用户体验的周到关怀， 把客户对每个细节的挑剔进行换位思考，用这种思考的结论完善产品。往往 房地产销售关注的是“客户”，而非“用户”，什么赚钱就卖什么产品。有 别于一般的地产项目，万科云城米酷公寓提供的绝对不仅仅是一个住所。在 极致的空间之外，为年轻人量身定制了大量的共享众创空间，为租住在社区 的年轻群体提供有温度、有逼格的家，也提供年轻人特有的共同平台及圈子。
米酷公寓推售策略
• 所有房源精装交房 • 低楼层提供托管服务 （捆绑“拎包入住”软装） （5年返租，月租金67元/㎡）
楼栋 户型 25㎡复式 35㎡复式 托管 非托 非托 托管 非托 托管 3-12 3/5/6/8/9 /10/11 3-5 6/12/13/ 16 3-5
托管
拎包入住
精装修
推售楼层
米酷公寓主力户型类别 18㎡ 平层
25㎡ 平层 13㎡ 平层
都是 一居室
25㎡ 复式
35㎡ 复式
米酷公寓户型 -13 ㎡ 平层
米酷公寓户型 -18 ㎡ 平层
米酷公寓户型 -25 ㎡ 平层
米酷公寓户型 -25 ㎡ 复式
米酷公寓户型 -35 ㎡ 复式
米酷公寓户型配比及销售情况
户型配比
户型 A B C D E 其他 合计 面积 13 ㎡平层 18 ㎡平层 25 ㎡平层 25 ㎡复式 35 ㎡复式 特殊户型 套数 648 3394 432 516 468 126 5584 占比 12% 61% 8% 9% 8% 2% 100%
干道，距珠江新城、天河北、金融
城等核心商务区交通距离 10-20 分 钟车程。地铁上盖物业，地铁21号
线（预计 2016 年开通）智慧城站。
地铁纵穿南北，六站捷达珠江新城， 一站接驳天河公园，可无缝连接广
州各区。
项目区位介绍
天河区未来 5 年将举全区之力
将其规划建设成“天河智慧 城” (IBD ) ，未来 5 年内将形成产 业规模，容纳 30 万居住人口， 10 万就业人员，未来板块价值拉升显 著。目前 1600 家企业已进驻办公， 包括中国移动、中国电信、百度、 网易、太平洋等互联网及生物科技 / 传媒公司。该项目雄踞天河软件 园核心区域，占据城市发展方向，
2015年3月启动。
云工坊联合办公空间
云工坊联合办公空间可以提供以下公共服务设施：
活动大堂 打印服务 保洁服务 注册地址 公共会议室 机器人咖啡厅 智能前台 路演大厅 公共茶水间 微波炉 屋顶跑道 永远不会发脾气的 机器人 高速WIFI 中央空调 露台烧烤 汪峰求婚用的 同款机器人
云工坊联合办公空间收费标准
云工坊机器人咖啡厅
机器人咖啡厅，由长城会（GWC ）的RobotX 工作室发起，于广州万 科联手打造，结合了长城会在全球智能机器人领域包括专家、学者、机器 人公司等软性资源，以及万科在地产领域领先的设计、运营经验。旨在将 世界领先的移动互联网创新者与机器人领域的创新者连接在一起。机器人 咖啡厅作为Robot的首个落地项目，分别位于美国硅谷与中国广州万科两 大创新中心，将共享技术研究成果，搭建商务交流、投资与合作的平台。
健身 影院
米酷公寓产品发布会
2014 年 10 月 24 日晚七点， 万科米酷公寓发布会开启，同时
在北京，深圳，青岛三地首发。
万科·米公寓突破房地产固有的传 统销售模式，以颠覆性的互联网
销售，成就万科首个全线上发售
产品。米公寓携手腾讯、搜狐、 网易、青岛新闻网、半岛网、搜
房、途家等战略伙伴强强联合，
广州万科米酷公寓专项调研报告
集团营销管理部 2015年8月
广州万科米酷公寓
项目规划简介 米酷公寓产品介绍 云工坊模式介绍
案例总结分析
案例思考启发
项目区位介绍
万科云城项目位于天河智慧城 核心区，整体总建筑面积60万㎡，
定位为大型城市创意综合体，一期
建面 1Байду номын сангаас 万 ㎡ ，二期建面 47 万 ㎡ 。 项目紧邻云溪路、高唐路等城市主
米酷公寓定位及规划
交友 书吧
C 地块万科米酷公寓，整体定 位为国际青年社区。在规划上， 通过 “回” 型方式实现户户有
花园的丰富景观带；另外该组
团为年轻人量身定制了大量的 共享空间 （指向公共空间），
初步规划为 公共会客厅、公共
厨房 等丰富的交流互动空间， 为租住在社区的年轻群体提供 有温度的家，也提供年轻人特 有的共同平台及圈子。
“万科X”产品系落地
60万方的城市创意综合体，实现了万科云创意设计产业园、万科塾、万科驿、 万科派、孵化器、机器人创业咖啡等万科转型商业地产的“万科X”产品系落地。
在万科云城，住的是米酷极小公寓，享受的是整个万科产品集群的服务。
做好城市配套服务商 - “八爪鱼”战略
万科云城的主要卖点包括创意式设计、组合灵 活、办公配套和管家服务系统，另有云创空间 为小微企业及创客提供资金、管理、技术指导， 目标是企业只需专注于事业，由万科提供一切 配套服务。万科正在以传统产业住宅为中心， 根据不同区域的发展阶段，提供办公、商业、 教育、文化、娱乐等服务，就像是八爪鱼的触 角，不断四处延伸，做好城市配套服务商。
专为刚毕业的大学生和起步创业的年轻人量身定制
米酷公寓设计灵感
极小空间，极致功能
在纽约找到了一个建筑设计师，他的 家不大，20㎡左右，但他家里面的家具可 以说是应有尽有，最主要的原因是家具是 可以变换的，他的衣柜可以变成分割卧室 和工作空间的一个隔断；墙上的墙板可以 拉下来作为工作台；床可以隐藏起来，也 可以打开，实现有限空间的多用途使用。 万科米酷公寓创造集纳会客模式、办 公模式、睡眠模式三位一体的百变空间， 实现三种生活模式的随心而变，营造独一 无二的居住、办公、投资体验，成就低压 力轻松购置的海量空间。
前广场
样板间
样板间楼梯彩绘
重力体验样板间
胶囊公寓创意样板间
胶囊公寓创意样板间
【注】样板间所有软装由万科战略采购供货商“尚品宅配”提供
米酷公寓开盘推广情况
开盘当天到访
3000人，电商 5000抵20000，
成交1183套。
4.20移动式体验样板房 6.28盛大开盘
广州万科米酷公寓
项目规划简介 米酷公寓产品介绍 云工坊模式介绍
而天河智慧城的强势崛起，催生广
州新中心，浓厚的产业氛围、人才 优势可以为区域带来升值空间。
项目规划介绍
大型城市创意综合体
二期
47万㎡
一期
12万㎡
60万方的城市创意综合体，实现了万科云创意设计产业园、万科塾、万科驿、 万科派、孵化器、机器人创业咖啡等万科转型商业地产的“万科X”产品系落地。 除了丰富的生活配套设施外，项目还特别打造专属的 100兆超快无线网络体验、 健身中心、机器人咖啡厅、恒温泳池、屋顶花园、公共会客厅、公共厨房、公共 洗衣房等设施，让住户享受休闲、娱乐、交流等多元生活社交空间。在这里不仅 可以享受订票订座、预约打扫卫生、洗衣、就餐等生活服务,更搭建了经验分享、 生活分享、社区交友等交流平台。
广州万科米酷公寓
项目规划简介 米酷公寓产品介绍 云工坊模式介绍
案例总结分析
案例思考启发
米公寓规划基本信息
【建筑类型】小高层公寓 【产权性质】商业（40年） 【装修情况】精装修 【开工时间】2015年 【地下车位】1288个 【开盘时间】2015.6.28 【销售均价】16500元/㎡ 【交房时间】2016.12.30 【总户数】5584户 【容积率】约3.5-4.51 【绿化率】30%
3F
VCHello 孵化器
薇投网（VCHello.com），为创业者和投资人提供股权众筹 与合投服务。
2F
GWC-G Home
孵化器
长城会移动互联网创业之家，长城会将立足其强大的会员 网络，打造移动互联孵化基地。
1F
Robot X Coffee 机器人咖啡厅
全国乃至全球首家机器人咖啡，打造科技行业主题交流空间， 智能机器人展示的空间，创业者交流与合作，投资人聚集的 空间。
案例总结分析
案例思考启发
云工坊规划
云工坊规划
云工坊规划
云工坊规划
云工坊产品及户型配比
写字楼17000元/㎡（毛坯）,LOFT SOHO16000-18000元/㎡（毛坯/精装）
云工坊 D 栋 1-4 层规划
孵化大平台：联合办公 + 孵化器 + 咖啡厅展示
4F
万科· 云工坊 联合办公空间 万科· 云工坊联合办公空间,面向科技、设计、文化创意小型 企业或企业个人。提供廉价且舒适的联合办公空间，同时提 供全系列的创业服务，以及温馨、开放的资源对接平台。
B 套餐
独立隔间 （可容纳3-9 人，根据团队 具体情况安排）
独立办公空间
面议
C 套餐
活动演播厅
可举办产业论坛、 创业大赛、企业沙 龙、公司会议等各 类产业活动
面议
服务说明：1. 租约灵活，最短租约半个月，最长租约1年； 2. 优质团队入驻，经万科·云工坊审核确认后可享受试用体验期； 3. 开业期间，上述收费价格将有一定优惠；
销售情况
楼栋 面积
25 ㎡复式 35 ㎡复式 18 ㎡平层 25 ㎡平层 18㎡平层 13㎡平层 合计
已推
310 184 272 120 292 163 1341
已售
301 164 240 98 250 130 1183
去化率比
97% 89% 88% 82% 96% 80% 88%
C2 C3
C5
注：销售数据为开盘推售情况
你可以： 只租一个月、只租一个位子、一个房间，随时随地手机上预约、付费， 享受WIFI、复印打印、咖啡等服务，只需要带着手机和电脑来工作。
选择 A 套餐 项目名称 单个座位 标准服务内容 大面积开放式 办公空间 优惠价格 500 备注 【免】水电费 【免】空调费 【免】物业管理费 【赠】高速光纤网络及 办公桌椅 提供： -前台服务人员，支持法 务、财税咨询 -提供茶水间 -提供打印、复印、扫描 和传真服务 -免费注册 -免费使用会议室 提供： -专业舞台、培训桌椅 -大屏投影仪 -话筒 增值服务 【配套商务服务】 为入驻会员提供商务接待服务、 行政支持服务、商务咨询服务、 宽带上网服务，包括但不限于以 上服务。 【收件服务】 代会员收取各种函件、小邮包 （邮局标准）并通知指定人；会 员有权使用共享传真号码收取传 真并通知指定人。通知方式限定 于本地电话或短信或电子邮件。 【推广服务】 定期举办各种社交活动，组织入 驻会员间加强交流。不定期举办 项目推介会、投资者见面会，对 接投资人、创业导师及其他资源。 为入驻会员提供团队产品展示区。
非托
托管 非托 托管
12
4 6-12 3
16900
16500 16500 16500
—
1206 — 871
17600
12000 12000 8000
2016.12
2017.10 2017.03 2017.10
C5
18㎡平层 13㎡平层
非托
6-12
16500
—
8000
2017.03
米酷公寓展示区包装
云工坊长城会孵化器
长城会（ GWC ）是全球最具影响力
的移动互联网合作平台，其在全球四
个国家拥有知名的品牌 GMIC（全球 移动互联网大会），以及来自全球数
百家移动互联网企业的会员。
万科云是长城会移动互联创业之家首 个合作伙伴，为优秀创业团队提供前
期孵化、融资推介、市场咨询等服务，
并通过双方各自优势为创业者打造最 为优质的创业生态圈。项目已于
均价 20000 19500 16500 16500 16600
月返租 — — 1206 — 1675
拎包入住 30000 30000 12000 12000 17600
备注
交房 2017.12 2017.12
C2 C3
18㎡平层
必选
2017.07 2016.12
25㎡平层
必选 必选 必选
2017.07