美国保障性住房政策变迁及其启示
美国政府的住房福利保障政策
美国政府的住房福利保障政策--从罗斯福新政到约翰逊“伟大社会”时期（B）黄安年文发表：《山东师大学报》1998年第4期；学术交流网/美国社会保障/2006年6月15日重发（上接A篇）需要指出的是在60年代约翰逊总统任期,联邦社区开发住房, 低房租住房及城市重建有了进一步的发展。
1964年1月27日一项住房和社区发展综合议案提交国会,国会争论的焦点在都市重建和低房租公共住房。
经过讨价还价,1964年9月2日约翰逊总统签署了综合住宅法。
它包括10项条款。
第一，联邦住房署和抵押保险计划;第二，为老年人和弱者的住房;第三，都市重建;第四，公共住房;第五，农村住房;第六，社区设备;第七，联邦国民抵押;第八，训练和奖学金计划;第九，储贷计划；第十，杂项。
[20]据1964年的住房法令到1965年9月30日授权拨款11项中都市重建的补助金7.25亿美元, 农村住宅贷款1.5亿美元, 老年住房贷款7,500万美元,总共11亿美元。
[21]下表反映了自1948－1964年间美国低房租公共住房完成的单元情况(据1949年住宅法开始)[22]年单元年单元年单元年单元1948 1,201 1949 267 1950 1,023 1951 9,9941952 58,258 1953 58,214 1954 44,293 1955 20,8991956 11,993 1957 10,513 1958 15,472 1959 21,8321960 16,401 1961 20,600 1962 28,633 1963 27,1211964 23,734由于美国民权运动在全国的扩展, 美国政府加快了扶贫的步伐。
1965年约翰逊总统签署了两个有关住房的重要立法。
1965年8月10日的住房和都市发展法案, 对住不起体面住房的穷人给以租金补贴, 共24万套, 拨款29亿美元用于城市更新;对有资格居住公共房屋者由于政府的措施而迁移者, 或居住不够标准者及老弱残者等符合补助条件的,财力负担超过本人收入25％的其超过部分,由政府补贴。
国外住房保障制度对我国的启示
总资产周转率造成 了一定的影响 ， 需要进行进一步的分解。 ５ ． 资产总额的分解
结合相应 的数据 和实际情况 ， 建行在 ２ ０ １ ０年在经营 、 投 资等方面 的先进流量净 额均 有所 减少 ， 但是 由于金融危机 的 影响， 使得 市场存在过 多的流动性 ， 在 国家货 币政 策调整 的
Ｆ Ｉ Ｎ ＡＮ Ｃ Ｅ Ｅ Ｃ ＯＮ ＯＭＹ 金融 经济
国外住房保障制度对我国的启示
杨 立凤
（ 中国人 民银 行 沈 阳分行 营 业管理 部 ， 辽宁 沈阳 １ １ ０ ０ １ ３ ）
摘要 ： 近年 来， 中央 出台了一 系列房地 产调控政 策 ， 其 中
一
一
类为供给导 向型 的公屋政策 ， 另一类为需求导 向型的公屋
一
、
国外住房保障发展概述
保 障性住 房是 与商品房相对应的一个概念 ， 是指政府为 中低 收入住房 困难 家庭所 提供的限定标准 、 限定 价格或租金 的住 房 ， 一 般 由廉租住 房 、 经济适用住 房和政 策性租赁住 房 构成 。国际称呼上 ， 没有保 障性住房这一说法 ， 将住房分为公 屋与私屋 。公 屋是 由政府买单的保障性住房 ， 而私屋则是 由 私人拥有 的不享受政府买单优惠 的自建或市场化的商品房 。 根据保 障方式 与环节的不同 ，公屋政策主要分 为两类 ：
化成本结构 ， 增加利 润 ； 另 一方 面 ， 应 该响应央 行政策 导 向，
在于积极对业务进 行了创新 ， 使得银行 获得 了新的利润增长 点。 但是 ， 也需要 注意到其 中存在的问题 。 ２ ０ １ ０年 ， 建行的经 验成 本进 一步增 加 ， 与２ ０ ０ ９年相 比高 出 １ ５ ． ５ ８ ％， 对销售 的
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示住宅问题是世界各国政府共同面临的难题，各国对解决国民住房困难、提高国民居住条件都十分重视，制定了各自不同的住房保障政策。
通过研究和分析国外住房保障政策的经验和教训，可以给我国的住房保障政策有益的启示。
标签国外住房政策；经验；教训；启示虽然经济社会制度、经济发展水平和住宅目标不同，各国采取的住房保障政策也不同，但对先进国家和地区住房保障政策进行研究和分析，吸收经验，借鉴教训，对完善我国住房保障政策有重要的借鉴意义。
1 国外住房保障政策的经验1.1 强有力的法律制度的支持住宅保障政策的貫彻和执行需要一套严谨、可行的住房法律体系的保障，各国政府历来重视通过立法来确定居民住房问题的大政方针。
20世纪30年代开始美国对住房政策进行了一系列重大调整。
1937年通过了第一个住房法《联邦住宅法》，建立美国住房署，制定长远计划，为低收入家庭修建公共住宅，为地方住房机构的低房租住房和清理贫民窟提供贷款，从此奠定了公共住宅的法律地位和社会基础。
1949年重新修订了《住宅法》，并在1965年和1968年两次修改补充《住宅法》，同时又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。
1.2 完整的公共住房发展计划新加坡政府住房政策的基本目标是“使全民都有使他们引以为自豪的住房”，其在改善国民住房问题方面取得的成就得到全世界的认可，新加坡政府在解决国民住房问题方面的一个重要的经验就是制定并且严格执行公共住房发展计划。
20世纪60年代初，新加坡政府就开始制定“五年建屋计划”，住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。
新加坡已经完成了7个五年建屋计划，有步骤的完成设定目标，系统地解决了大部分低收入阶层的住房问题。
1.3 随社会经济发展调整住房保障政策随着经济的发展、社会的进步，住房保障政策也要进行调整，以适应社会经济的需要，更好地解决住房问题。
英国的公房制度最早是第一次世界大战结束后，为解决复员军人住房问题而建立的，政府建房逐步成为英国住房福利制度的重要组成部分，其福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。
美国住房政策的若干启示
和有效性 。
（ 三）发达的住房金融体 系是住房
政策的必要补充
纵 观世 界 各 国 （ 区 ） 地 ，凡 是 住
房保 障制度实施 比较 好的 ，都建立 了
完善的住 房金 融 中介机构 。美国住房 金融体 系非常发达 ，２ ０世纪 ３ 年代 ０
美国政 府把 居者有其屋 ”作为 美 国住房的 自有率超过 了 ６ ％ 。公共 美国联邦政府通过金融立法 ，建立 了 ０ 政府 的职责 经历几十年 的发展 ， 住 房则是在 ２ ０世纪 ３ ０年代作 为 新 住房金融机构 。美 国有储蓄放款协会 、
Ｊ 是对 自有住房 的支持 。美 国对住 调私有 制度 ，其结果是 ． 社会政策 ” 市场健 康运行的保证 房地产投机炒作 不仅会 抬高房地
产价格 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ阻挡 中低 收入阶层实现 购
＝ 的抵税政策 。这种税收上的好 税 ： 向上对 白有住 房的偏好 ，都促 取
（ 二）完备的法律制度是美国住房 房梦 ” ，也是财富与资源 的浪费 ，并降 低 房地 产的使 用效率。美国对住房 出 美国住房保障 立法体 系涵盖 了公 售 获幂 者要征 收资本利得税 ．特别是 ０
加上对贷款业的优惠政策 以及从 政策建 立的基石
住房 的普遍私有化 。 早在 １６ 年 ， 共住房补贴 、房租补贴 、消 除贫 民窟 对不超 过 １ 的短 期投资利得要计入 ０ ９ 年
＿ ｉ ｌ 簪 地 ０
当年应税所 得。对 于个人 来说 ，短期 以拉 动经济增长 为主转 变为以关注 民 规 范 、程 序规 范和运 行规 范 。 目前 ，
起 ．构成 了美 国抑制房地产投机政策 不能买房的租房 ． 租售并举的住房供 的形式确 立下来十分必要 ．只有这样 ．
美国社会福利改革的历史发展及启示
美国社会福利改革的历史发展及启示近代美国福利制度的历史发展可以追溯至20世纪初期，当时由于工业化和城市化的迅速发展，一些工人和低收入人群遭受的劳动环境和经济现实越来越不堪忍受。
于是，工人和社会福利组织开始要求政府为他们提供一些保障和帮助。
但是，在美国，一直以来都有一种思想说，人应该互相帮助而不依靠政府，因此福利制度的建立不是一步到位的。
在1920年代，经济增长放缓，美国爆发了大萧条，失业率剧增，社会福利问题显露出来。
随着弗兰克林·罗斯福在1933年上台成为总统，美国才开始开展一系列大规模的福利改革。
根据罗斯福的主张，政府应该为广大民众提供各种福利保障，从而改善广大群众的生活水平。
这一思想彻底改变了美国社会福利的发展。
随着罗斯福新政的实施，1935年通过的社会保障法案福利制度，成为美国福利制度中最具有里程碑意义的一步，其中包括了社会安全，医疗，福利，住房保障和最低工资等福利政策。
此外，罗斯福新政还鼓励工会组织，让工人们尝到了组织的甜头，提高了工人的生活水平。
整个社会福利制度的建立，让美国成立了有组织发放社会救济的财政部门和社会保险制度，覆盖了广大群众。
随着社会基本福利的完善，美国的经济不断发展，在20世纪50年代，经济繁荣，社会保障机制得到持续完善，开始向更广泛地领域延伸，如食品和药品监管，公共教育，运输和公共保健等。
在1960年的肯尼迪政府和1964年的约翰逊政府，美国的福利改革取得了更大的进展，发展了许多新福利项目，如福利、美国医疗福利改革、市场补贴改革等等。
这些新措施的建立，极大地推动了美国社会福利制度的发展。
然而，到了1970年代以后，美国的经济和政治面临着巨大的挑战。
首先，是经济周期性下滑的影响，导致了联邦政府预算赤字和税收收入下降。
此外，由于1960年代的社会变革和政治风气的改变，福利系统开始受到了质疑，一些人认为社会福利帮助了无数的懒汉，并削弱了个人的工作动力。
在80年代和90年代的里根政府和克林顿政府时期，福利政策开始发生重大变化。
国外住房保障制度比较及启示
国外住房保障制度的比较及启示摘要：为了满足居民特别是低收入人群的住房需求，世界各国都建立了各自的住房保障制度。
通过介绍美国、瑞典、新加坡三个国家的住房保障制度，在充分了解这些国家住房保障制度的基础上进行比较研究，为我国建立和完善住房保障制度提出政策性建议。
关键词：住房保障制度住房保障模式启示住房保障是政府对社会成员中不具备基本住房支付能力者进行的居所帮助，住房保障最基本的层次是救助，是社会保障体系的一个组成部分。
住房保障制度是国家通过行政手段对中低收入家庭提供适当住房的一项制度，是对市场化住房分配机制的必要补充。
一、国外发达国家的住房保障制度分析经过近70年的实践和发展，发达国家的住房保障大致形成了三种运行模式。
一是以美国为代表的欧美发达国家的住房保障模式；二是以瑞典为代表的欧洲高福利国家的住房保障模式；三是以新加坡为代表的新兴经济国家的住房保障模式。
虽然这三个国家的住房保障制度在具体设计上存在差异，但在住房保障体系建立和完善的过程中存在共同点。
1.住房保障的目标明确发达国家均以满足城市居民的基本居住需求、保障居民的基本生活需要作为建立住房保障制度的出发点，以实现居者有其屋、实现民众的居住权为终极目标。
例如：美国提出“可承受住房”的保障目标，旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题，使“人人拥有居住的机会”。
瑞典住房保障的总目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住所。
新加坡将“居者有其房”作为目标，大力发展公共住房。
2.设立专门的住房保障机构住房作为一种特殊的商品，仅仅靠国家和地方制定相关政策来解决问题很不现实，需要有专门机构来规划、安排政策的落实，发达国家普遍设立了专门的住房保障机构，比如美国联邦住房金融机构和联邦住房发展机构，新加坡中央公积金局和“建屋发展局”。
由于存在专业的负责机构，可以协调各种关系和各方利益，统一推进住房保障工作的进程，避免多部门负责制下容易出现的推诿扯皮现象，提高了住房保障工作的效率。
国外住房保障制度对我国的启示
来落实 、实施 。美国政府为了解决 低收入居民住房和贫民窟问题 , 先后通过了《住房法》、 《城市重建 法》、 《国民住宅法》、 《住房与城市 发展法》等 , 对住房保障作了相应 的规定 。一是扩大房屋抵押贷款 保险 。除了少数富人家庭外 ,很少 能一次付清房款 , 通常按房价 25 %支付现款 ,其余部分以房屋为 抵押向银行和放款协会寻求贷 款 。二是提供较低租金公房 。《住 房法》规定 , 政府必须为低收入者 提供较低租金住房 , 其租金一般 不到私有住房租金的一半 。三是 提供低利息贷款建房 。《国民住宅 法》规定 , 政府提供低利息贷款 , 鼓励私人投资于低收入家庭公寓 住宅 , 建成后的住房 , 优惠提供给 受城市重建或政府公共计划丧失 住 所 的 家 庭 。四 是 提 供 房 租 补 贴 。家庭收入为居住地的中等收 入 80 %以 下 者 均 可 申 请 此 项 补 贴 。五是帮助低收入家庭获得房
60 编辑 :伟志
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房改纵横
房保障在其社会保障中占有十分 突出的地位 。
1. 完善的法规建设 第二次世界大战后 ,日本住房 短缺达 420 万户 , 约 2000 万人无 房可住 , 占到当时人口的 1/ 4。日 本政府为了缓解住房短缺问题 ,先 后于 1950 年制定了《住房金融公 库法》、1951 年制定了《公营住宅 法》、1955 年制定了《日本住宅公 团法》。此后日本政府又陆续地制 定了一系列相关法规 ,通过建立健 全住房保障的法规 ,使得日本住宅 政策逐步走向正轨 ,不同程度地满 足了不同阶层的住房需要 。 2. 优惠的住房政策 在构建住房保障制度方面 ,日 本政府采取了一系列的优惠政策 , 具体做法是 : 第一 ,以低息贷款促进企业从 事民间住宅建设 。早在 1980 年 ,日 本累计约有 220 多万家大企业 , 兴 建了面积在 16 万平方米以上的住 宅区 40 多处 。日本银行为促进企 业建住宅 , 于 1985 年 10 月以后 , 将利率从 8. 88 %降为 7. 38 % 。全 国银行同期放款 7789 亿日元的住 宅信用贷款 。 第二 ,政府以低税和免税优惠 促进私人住宅的兴建与购置 ,政府 曾举办了一种 50 万日元以内的免 税利息的 “住宅零存整取邮政储 蓄”。在不动产取得税 、固定资产 税等方面对住宅用地实行优惠 ,不 动产取得税一般用地为 4 % , 住宅 用地只按 3 %征收 ,优惠了 1/ 4。固 定资产税率对住宅用地面积在 200 平方米以上的减半 , 200 平方 米以下的只缴纳 1/ 4。税收优惠对 住房开放起到了积极作用 。 第三 ,发挥地方群众团体的作 用 ,吸收社会资金发展住宅建设 。 到了 80 年代 ,通过各种形式建房 , 面积 50 万平方米以上的就有 143 处 , 其优势在于 , 住宅开发不由国 家包下来 ,主要以民间团体吸收社
国外保障性住房的成功经验及启示
国外保障性住房的成功经验及启示作者：赵树梅来源：《中国经贸导刊》2014年第05期摘要：分析了新加坡、日本、美国和德国等保障房制度比较完善的四个国家的主要做法，总结了这些国家的成功经验，以为我国保障性住房制度的发展提供借鉴。
关键词：保障性住房制度经验启示一、国外保障性住房的成功经验（一）以计划和市场相结合的新加坡保障房制度首先，政府提供住宅。
新加坡政府通过推行住房公积金制度，促进房屋私有化，把原来国有的房屋逐步转让给个人，同时对收入水平不同的居民采取不同政策，目前新加坡有87.6%的居民住在政府提供的保障性住房里。
而且，新加坡近些年着重加大以销售为主的保障性住房建设，逐渐减少以租赁为目的的公租房建设，这样就避免了因为没有产权而导致的保障房居民不爱惜房屋而造成的保障房后续管理乏力和维修资金压力过大等问题。
其次，强制实行住房公积金制度。
为了解决退休工人和中、低收入水平居民住房问题，新加坡在1955年开始实施强制的住房公积金制度，从开始主要针对低收入水平居民，到后来对中等收入水平居民逐渐放开限制，到目前为止90%以上的居民住进了新建成的住宅楼。
而且，新加坡的住房公积金制度比较灵活，能够做到根据各地区的实际情况，吸收广大居民积极参与住房公积金的缴存，在缴存比率上亦有不同规定，使得公积金制度在贯彻执行后的相当一段时间里能够真正使最需要保障房的居民获得具体又实在的保障收益。
再次，合理分配公有住房。
新加坡在推行公有住房出售政策以后，大大提高了居民购房的积极性。
为了能够进行公平合理的分配，新加坡政府起初采取登记配售制度，后来实行订购制度，每季度公布房屋建设计划，欲购买的居民通过抽签订购，居民最多等待一两年就可以购买到新房。
（二）完善法律约束下的日本保障房制度首先，日本保障房发展是建立在完善的住房消费保障法律法规之上。
第二次世界大战后，日本房屋短缺严重，住房荒问题是首要解决的难题之一，大约25%的居民无房可住。
为了缓解住房压力，日本从立法的角度对房屋建设数量和标准等方面问题进行规范，先后出台一系列法律法规，例如《住宅金融公库法》等。
住房政策性金融发展的国际动向及对我国的启示
住房政策性金融发展的国际动向及对我国的启示一、主要国家住房政策性金融基本情况及近年来政策调整（一）美国——开放型住房政策性金融体系由于美国的住房金融体系非常复杂，在住房政策性金融建设上采取了开放型体系，即并未由独立的机构承担，而是以联邦住房银行系统为纽带，把全美八干多家房贷机构连在一起的相对独立完整的一级房贷市场；依托政府信用建构、以房利美和房地美两大政府性公司为载体的主流（传统）房贷证券化市场；以私人投行为主体的非政府信用（非传统）证券化市场；以联邦住房管理局（FHA）等为代表的为中低收入及弱势群体提供政府信用的房贷保险服务；以各类私人保险公司为依托的私人性房贷保险服务。
2008年次贷危机爆发后，美国原有的4项重要的住房政策性金融措施，公共住房政策、基于项目的第八款补贴政策、住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策均未被取消或削弱。
其中，住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策作为符合联邦政府市场化要求的需求补贴形式，已成为住房政策性金融的重心；2009年开始，联邦政府通过这两项政策，不断通过各州政府扩大与开发商、中介组织等私营部门的合作面，直接向私营部门提供优惠，承接因次贷危机产生的无家可归者的住房需求。
（二）新加坡——封闭型住房政策性金融体系新加坡住房政策性金融主要采取封闭型金融体系，在组屋制度和中央公积金制度1的基础上，新加坡通过发放各项公积金和对各向补贴额度及门槛的调整，引导住房政策的平稳运作，保证“居者有其房”。
近年来，新加坡政府相继推出了特别公积金购屋津贴、重新拥屋津贴计划及近居购屋津贴等几项惠民住房补贴政策。
1、特别公积金购房津贴。
特别公积金购屋津贴是指着政府为使用公积金购买组屋提供的资金补贴。
该政策在2011年首次推出，主要目的是资助低收入家庭购买非成熟组屋区的“二房式”或“三房式”新组屋。
新加坡政府于2013年7月首次调整津贴政策，将受惠家庭的收入门槛从2250新元大幅提高到6500新元，并让在非成熟组屋区购买“四房式”组屋的首次购屋家庭也能获益。
国外住房政策的特征及对我国的启示
的住 房 政策 目标 会 随 着 时代 变 迁 而 变 化 。 １８ ９９
虽然 各 国 的住 房 政策 目标 不尽 相 同 ， 但也 能 反 映 出房地 产宏 观调 控政 策独 立性 的特 点 。 奥地
利 、 兰 、 萄 牙 等 国 比较 强 调 公 民的居 住 权 和 芬 葡 政府 提供 住 房 的社会 职 责 ； 房 自有 率较 低 的 国 住 家 如德 国 、 比利 时 明确提 出要提 高住 房 白有 率 ， 提供 充足 的社会 住房 ；法 国住房 自有 率不 高 ， 因 此在 政 策 目标 中强调 鼓励 住房 自有 ， 时鼓励 私 同 人住 房 出租 和社 会租 房供 应 ； 西班 牙 的住 房 自 而 有 率偏 高 ， 房 出租 率 偏低 ， 住 因此 直 接把 提 高住 房 出租 率作 为政 策 目标 ， 映 了政策 目标 定位 的 反 现 实性 ；丹 麦 的住房 目标 是 多层 次供 应住 房 ， 确
年 新 加 坡 ８ ７ 口迁 入 组 屋后 ， 府 目标 从“ ７人 ｏ 政 居
者 有其 屋 ” 改变 为“ 华厦 供精 选 ” 。现 在 新加 坡 的 公寓式 组屋 已经被执 行 共 管公 寓所 替代 ， 者 有 后
比组屋 更好 的计 和配 套 设施 ， 目的是 让工 资 水
让低 收 入者 在 市场 上 自由选 择 租赁 房 ， 并通 过 零 首 付 、浮 动利 率 等 金 融 手 段 帮助 低 收入 者 实 现
的居住 权 利 市 场 经 济被 国 际经 验 证 明是 配 置房 地 产 资 源 的 良好 机 制 ， 时住房 作 为“ 公共 品 ” 要体 同 准 也 现 社会 性 和福 利性 。 场在各 个 国家 发挥 作用 的 市 程 度 不 一样 ，各 国对 住 房保 障 的程度 也 不 一样 ，
住房保障制度的国际经验及启示
住房保障制度的国际经验及启示近十年来，住房保障制度已经成为全球范围内住房政策重点关注的焦点，成为各国住房政策制定实施的重要依据，扮演着重要的角色。
为了更好地构建全球住房保障制度，吸取国际经验，并加以借鉴创新，有必要对各国住房保障制度进行深入的研究和比较，以期依据其所包含的内容、客观性、科学性等特点，充分利用其有益的经验和良好的做法，进而丰富和完善我国的住房保障制度。
一、美国住房保障制度的国际经验美国住房保障制度的历史可以追溯到1930年代的《新政府改革法》（GFR）。
该法案旨在减轻经济大萧条时期带来的抑郁症，帮助美国民众提高生活质量，使其更加均衡地享受发展成果。
随着《GFR》的实施，美国政府开始推出各种住房政策，通过购买房屋、拆迁改造和促进住房供应等措施，大力发展住房保障制度，使美国成为全球范围内住房政策发展最成功、最具有示范意义的国家之一。
美国住房保障制度采用政府和市场机制相结合的“双轨制”模式。
政府通过实施住房政策和采取激励措施，为市场参与者提供必要的支持和服务，以提高住房供应量，并促进住房市场平稳有序地发展。
美国住房保障制度的核心思想是，政府和社会共同以参与者的角度参与，激励市场参与者发挥住房市场的积极作用，强调利用市场机制，尤其是利用金融工具，为居民提供更加全面的住房保障。
二、法国住房保障制度的国际经验法国住房保障制度的演变可以追溯到18世纪，其最为显著的特点是建立在居民持续违反住房规定之上。
为了更好地保障住房发展，法国政府在1980年代推行了一系列住房政策，例如建立住房保障制度，改进弱势群体的住房环境，促进住房市场平衡发展，提高住房质量。
法国住房保障制度将政府和市场机制有机链接起来，在政府和市场的激励和协调作用下，使市场参与者更好地发挥住房保障的作用，并加强对住房供求的调节。
此外，法国住房保障制度注重政府与市场协调衔接，强调利用金融技术和手段，为普通民众创造良好的住房保障，加强对低收入人群的支持，以助力更充分发挥住房保障的作用。
美国住房社会保障制度变迁历程的制度经济学解析
住房对每一个人 的重要性是不 言而喻 的。但 是 ， 由于 低收入 群体 经济 收入有 限 ， 支 付能力 不足 ， 难 以通过市 场 这一主要的资源配置渠道来解决 自身的住房 问题 ， 这就 使 得政府必须采 取措施 为这些群体提供相应 的保 障。西方 国
家很早就开始 了这方 面的尝试 ， 通过政 府干预 的手段帮 助
一
二、 美国住房社会保 障制度变迁的制度经济学解析 纵观美 国住房社会保障制度可 以看到美 国特殊 的政治 体系 、利益集团政治 以及意识形态等三种因素产生 了重要 影响 ， 甚至可 以说为制度 的变迁提供 了至关重要的原动力 。
（ 一） 美 国特 殊 的政 治 体 系产 生 的博 弈 均 衡
・
９ ・
发恰恰折射 出美 国住房 保障制度 的供给落后 于住房 金融 创新的脚步 ， 导致制度供给滞后于制度需求 ， 陷入僵化 、 低
效的路径 。
民众通过市场途径获得住房提供 了便利 ，但住房金 融市场 准入门槛的存在 ，在为高收入阶层获取住房提供便捷 的同
时， 为数众多 的中低收入者却 依然过着流离失所 的生活。 这
缺位的状 态。２ ０ 世纪 ３ ０ 年代 的大危机是催生美 国住房社 会保 障制度的历史性契机 。 美 国政府在这一 时期 内颁布 了
一
系列住房法案 ， 开始积极干预住房市场 的发展 。总体来
看， 这一 阶段在政府不懈的努力下初步构建起 了住房社会
保障制度 ， 并为数十万低收入人群解决 了住 房问题 。但另
（ １ ． 北京对外经 济贸易大学英语学 院， 北京 １ ０ ０ ０ ２ ９ ； ２ ． 北京外 国语大学 国际关系学院 ， 北京 １ ０ ０ ０ ８ ９ ）
美国公共住房的发展及经验借鉴
美国公共住房的发展及经验借鉴自上世纪30年代以来，作为美国地方政府管理实践中公共行政重要事务之一的公共住房(或称公益住房)管理,在近80年曲折发展历程中,在管理机构设定和职能定位、房源筹集和维修养护、入住者准入和迁出、租金收缴和资金支配、社区建设和辅助服务等方面形成了较为完善的制度体系和特色鲜明的管理模式。
考察探析美国公共住房管理方面的经验教训，对国内正在大力推进的公共住房建设及后期管理机制构建具有重要的借鉴意义。
一、美国公共住房发展历史沿革美国公共住房的发展历程大致可以划分为三个时期。
1.早期的公有住房建设（1933—1941）1933年5月，美国政府成立了公共工程署（Public Project Administration），并在其下设立了第一个负责住房建设的行政部门———住房部，开始小规模的公有住房建设，这是公有住房建设的开端。
此间，建设公有住房的主要目的是为了应对经济大萧条，增加就业，振兴已奄奄一息的建筑业。
由于危机中住房问题严重威胁到社会稳定，1937年罗斯福总统签署了《低租住房法》（Wagner—Steagall Low Rent Housing Bill），明确规定了公有住房建设所涉及的土地征用、建筑成本、建筑标准、住户标准、资金计划和管理机构，该法的颁布实施标志着美国政府开始解决低收入居民的住房问题，是其政策史上的“里程碑”。
仅在该法颁布后至美国参加二战前的4年间，政府便建造了16万余套供年收入不到1000美元家庭租用的公有住房。
为此，联邦政府在内政部设立了专门的管理机构———美国住房署（American Housing Authority），取代了初期成立的公共工程署，并在各大城市设立了公共住房局（Public Housing Authority）。
2.城市更新改造时期（1949—1965）二战后，由于以贫民窟为典型特征的内城衰败现象大量存在，加上严重的住房短缺，美国对城市住房问题更加重视。
国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示
国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示摘要:政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。
政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，为各国公共住房生产和消费提供有效资金融通。
文章在介绍美国、德国和新加坡三国政策性住房金融机构设置和运作模式的基础上，对发达国家政策性住房金融发展模式和经验进行了总结，结合我国政策性住房金融业务的发展现状提出了相关建议，以期借鉴国外经验的基础上进一步完善政策性住房金融体系。
关键词:政策性，住房，金融机构政策性住房金融机构是由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在住房领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策的金融机构。
从本质上看，政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。
政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，当前我国住房金融市场具有转型期的阶段性特点，政策性住房金融业务和商业性住房金融业务的发展都亟待规范化，采取措施使其互为补充，相互促进。
近年来中国住房市场快速发展背景下，商业性住房金融业务规模增长迅速，以个人住房抵押贷款为例，相较于1997年末190亿元的个人购房贷款余额，截至2013年9月底，个人购房贷款余额已达9.47万亿元。
商业性住房金融业务发展的同时，政策性住房金融业务需要进一步发挥其在住房体系的资金融通作用。
在大力建设住房保障供给体系的同时，通过设立政策性住房金融机构可在一定程度上解决公共住房生产建设、消费环节的资金融通问题，对促进住房市场长效调控机制建立具有重要意义。
一、美国政策性住房金融机构设置和运作美国是目前世界上住房金融业发展最发达的国家，政策性住房金融机构在解决居民住房问题发挥了重大作用。
与其他国家不同，美国的政策性住房金融机构的形式多样，不仅有政府自己设立的机构，还有政府本身并不投资但是提供贷款担保的机构。
国外低收入家庭住房保障模式的演变及启示——以英国、美国、新加坡三国为例
摘要 ：本文选择欧洲、美洲和亚洲有代表性的国家进行分析 ，总结其住房保障的发展规律，并在此 基础上提 出我国保障性住房发展 的建议 。国外保 障性住房发展的特点是从政府投 资、建设和管理转 向政府政策支持 、引导和监督 ，从补贴供给方转向补贴需求方，这一转变与住房市场的供求关 系变 化密切相关。建议各地选择与 当地住房供需状况相协调的保障模 式，建立合理的保障性住房层次结
构和 有 效 的流动机 制 以及 尽快 建立 保 障性住 房 的可持 续发 展机 制 。 关键 词 ：住 房保 障模 式 ，演 变 ，总体路 径 中图分 类号 ：Ｆ ２ ９ ３ ． ３
文 章编 号 ：１ ０ ０ １ — ９ １ ３ ８ 一 （ ２ ０ １ ３ ） ０ １ — ０ ０ ２ ３ — ２ ９
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收稿 日期 ：２ ０ １ ２ — １ ０ — １ ８
低 收 入 家 庭 的 住 房 问题 是 一 个 重 大 的 社 会 、经 济 和 政 治 问题 。 它 是 工业 化 与城 市 化 快 速 发 展 的必 然 产物 ，绝 大 部 分 国家 在 完 成 工 业 化 、城 市 化过 程 中都 经 历 过 住 房 问题 的 困扰 。
社会 住房 —— 社 会 住 房私 有 化 —— 政府 提 供住 房 消 费补 贴 、抵 押贷 款 利 息 免 税 和 免 征住 房 出
售后 的资产所 得税 等 。
２ ０世 纪 以来 ，发 达 的市 场 经 济 国家 都 承 认仅 靠
市 场 解 决 不 了低 收入 家 庭 的住 房 困难 问题 。为 满 足低 收入 者 的基本 居住 需 求 、 维 护社 会稳 定 ， 各 国不 断 建 立和 完 善 低 收 入 家 庭 的 住 房保 障体 系。 纵观 发达 国家 已趋 于成 熟 的住 房保 障体 系 ，
浅析国外住房保障制度对我国保障性住房发展的启示
浅析国外住房保障制度对我国保障性住房发展的启示随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，住房问题成为我国社会面临的一个重要问题。
针对低收入家庭的保障性住房是国家和社会关注的焦点，而国外一些国家的住房保障制度给了我们很多有益的启示。
首先，韩国的住房保障制度给我们提示：政府角色强化，提供多样的住房选择。
韩国的住房保障制度以政府为主导，将低收入家庭纳入政府的保障范围，提供多样的住房选择，如廉租房、公共住房和租金补贴等。
政府在经济扶持、土地政策等方面采取了积极的举措，为低收入家庭提供了较好的住房保障。
我国可以借鉴韩国的经验，在保障性住房制度中加强政府的主导作用，提供多样化的住房选择，如发展廉租房和公共租赁住房，同时加强对低收入家庭的经济扶持，为他们提供更好的住房条件。
其次，新加坡的住房保障制度给我们启示：注重住房的长期规划和可持续发展。
新加坡政府在住房保障方面实施了长期规划，通过控制住房供应和需求的平衡，保持住房价格的稳定。
他们实行了“住房就是一种生活品质”的理念，将住房视为社会发展的重要基础设施，注重住房的可持续发展。
我国可以借鉴新加坡的做法，在住房保障计划中注重长期规划和可持续发展，通过控制住房供应和需求的平衡，维护住房市场的稳定和住房价格的合理性，使保障性住房能够长期发展并适应社会的变化。
再次，欧洲的住房保障制度给我们提示：注重社会公平和居住品质。
欧洲国家的住房保障制度注重社会公平，将住房问题视为社会和经济发展的重要组成部分。
他们通过政府的介入，提供廉租房、公共住房和租金补贴等方式，保障低收入家庭的住房需求。
同时，他们注重提供优质的住房环境，致力于改善低收入家庭的居住品质。
我国可以从中受益，通过优化住房保障制度，提供多样化的住房选择，并注重提高住房的居住品质，使保障性住房真正成为解决低收入家庭住房问题的重要措施。
最后，澳大利亚的住房保障制度给我们启示：重视住房的社会地位和人权保障。
澳大利亚将住房问题视为一种基本的社会权利，注重保障住房权利的落实。
美国租房券政策及启示
国际美租房券政策及启示■金浩然美国公共住房政策经历了由政府主导向重视运用市场机制的转变。
在住房短缺时期，美国政府一方面直接介入住房建设，短时间内增加了公共住房供应；另一方面通过运用贷款、税收、担保等金融工具，鼓励私人开发商积极参与住房供给，起到重要的詩険头”作用。
一、美国租房券政策历程(-)1974年：发布“第8条款存量住房计划”美国关于租房券的讨论由来已久，早在1937年《公共住房法案》中就曾被提及。
但直到20世纪7()年代，租房券政策才进入实践状态。
当时美国公共住房运行中面临城市区隔、贫民窟化等问题，1973年尼克松政府决定暂停所有住房资助项目，并开展一项名为“实验性住房津贴”的试验，以寻求新出路。
这项试验涉及1.75亿美元的投资，计划用5年时间向12个城市的租户提供租房券。
1974年，美国议会正式设立了第一个全国租房券计划，即“第8条款存量住房计划”。
“第8条款存量住房计划”向本地收入低于当地平均水平80%的家庭提供房屋租赁证，补贴标准是调整后家庭收入的25%(后提高至30%)与公平市值租金的差额，这是美国租房券的最初形式。
公平市值租金每年更新，最初被定义为根据房屋面积调整后的新近出租屋的租金中位数，之后百分位被多次修改，从50到45再到40,2001年联邦政府又将39个租金最高的住房市场的公平市值租金回调至中位数。
参与租房券的出租房需要在质量和面积上符合相关规定，并接受房管部门的检查验收、完成必要登记；业主必须同意参与租房券计划。
该计划设立后快速发展，两年内资助家庭超过10万个，到1980年资助家庭超过60万个。
(-)1983年：存量住房计划修改完善1983年，在“第8条款存量住房计划”基础上，新的租房券计划出台。
主要修改了两方面：一是，降低管理难度，将补贴标准中的公平市值租金替换为由当地房管部门设定的“支付标准”，即计划允许的最高房租；二是给租户更多房源选择，租金支出可以高于或低于其家庭收入的30%。
从“希望六号”到“选择性邻里”——美国近期公共住房更新政策的演变及其启示
从“希望六号”到“选择性邻里”——美国近期公共住房更新政策的演变及其启示作者：杨昌鸣张祥智李湘桔来源：《国际城市规划》 2015年第6期杨昌鸣张祥智李湘桔摘要：从“希望六号”（HOPE VI）计划到“选择性邻里”（Choice Neighborhoods）计划体现出美国公共住房政策在保持连续性的基础上所做出的调整与完善。
重点介绍了美国近期推出的“希望六号”与“选择性邻里”公共住房更新政策，总结出其更新政策演变的七个特点及原因，最后，从四个方面对我国城市居住区更新提出了相关政策建议。
关键词：“ 希望六号”计划；“选择性邻里”计划；公共住房；更新；启示作者：杨昌鸣，博士，北京工业大学建筑与城市规划学院、天津大学建筑学院，教授，博士生导师张祥智，博士，天津城建大学建筑学院，教授，硕士生导师。
zhangxiangzhi@李湘桔，博士，天友建筑设计股份有限公司研究员美国公共住房政策起源于20 世纪30 年代经济大萧条时期，自1937年颁布第一部关于公共住房的法案——《美国住房法》开始，公共住房成为政府解决城市最低收入家庭住房问题的主要手段。
但大规模公共住房建设不可避免地带来了贫困集中、种族隔离、住房闲置率高、环境衰败、毒品暴力泛滥等一系列社会问题，为此，公共住房政策逐渐发生转变，主要体现在：一方面不再大规模兴建公共住房，通过提供租房优惠券等方式使租户在住房市场上自由选择，另一方面住房建设方式转向更新严重衰败、贫困集中的公共住房（表1）。
其中公共住房更新是20 世纪90 年代以来美国公共住房政策的核心所在，其代表性政策举措就是本文重点论述的“希望六号”（HOPE VI）计划与“选择性邻里”（ChoiceNeighborhoods）计划。
“希望六号”计划是美国住房政策历史上第一个大规模公共住房更新政策，对于其实施效果美国学术界一直存在很大争议。
一方面，有人认为它极大地改变了公共住房面貌，实现了贫困分散等预期目标。
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#= 研究界 定
#? #= 保障性 住 房 保障 性 住 房 是 指 政 府 为 了 实 现 中 低 收 入 阶 层 的基 本 居 住 权 # 由 政 府 直 接 出 资 建 造 住 房 " 或 由 政 府 以 一 定方 式 对 住 房 生 产 者 提 供 补 助 # 使 其 以 较 低 价 格或 租 金 将 住 房 提 供 给 中 低 收 入 家 庭 " 或 者 由 政 府 补 贴 中低 收 入家 庭 % 由 中 低 收 入 家 庭 直 接 在 市 场 购 买 或 租 赁 住 房 ! 李 莉 #!""@ $ & #? != 研究 时 段 美 国内 战 结 束 # 农 奴 取 得人 身 自 由 # 社会 生 产 力 获 得 极 大 解 放 & 城市化和 工业 化高 速 发展 #大 量 人 口 国 政 府 开 始 逐 步 重 视 住 房 建设 #相 继 推 出 相 关 政策 促 进 住 房 发展 # 美 国 保障 性 住 房 政策 开 始 萌芽 & 因此 #
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