中海地产合约管理模式及实践
中海地产地区公司工程合约管理制度-目录1.doc
中海地产地区公司工程合约管理制度-目录1一、合约管理部组织架构与岗位职责二、承建商名册管理程序三、招标分判工作程序附件：工程合同议标、定标规则四、合约管理工作程序五、工程签证管理工作程序,以下便是第1页的正文：中海地产地区公司工程合约管理制度一、合约管理部组织架构与岗位职责二、承建商名册管理程序附表：1、《承建商考察意见表》（HY01—01、02、03、04）2、《承建商履约情况评价表》（HY01—05）3、《承建商名册》（HY01—06）4、《承建商履约情况调查表》（HY01—07）三、招标分判工作程序附件：工程合同议标、定标规则附表：1、《合约管理策划报告评审表》（HY02—01）2、《分判工程招标工作计划》（HY02—02）3、《招标文件评审表》（HY02—03）4、《投标单位审批表》（HY02—04）5、《开标书》（HY02—05）6、《定标记录》（HY02—06）7、《合同文件评审表》（HY02—07）8、《合同分发登记表》（HY02—08）四、合约管理工作程序附表：1、《合约交底记录》（HY03—01）2、《工程付款证书》（模板）（HY03—02）3、《非正常周期付款/合约外付款审批表》（HY03—03）4、《工程成本变动报告》（HY03—04）5、《工程变更价款审批表》（HY03—05）6、《工程变更价款确认书》（HY03—06）7、《结算书》（模板）（HY03—07）8、《结算确认书》（HY03—08）五、工程签证管理工作程序附表：1、《工程签证单》（HY04—01）2、《工程签证登记表》（HY04—02）3、《签证费用审批表》（HY04—03）。
中海地产运营管理制度范文
中海地产运营管理制度范文中海地产运营管理制度范例第一章总则第一条为规范和提高中海地产的运营管理水平，保证企业的持续发展和良好的经营业绩，根据国家法律、法规和公司章程，制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于中海地产全体员工，在运营管理过程中必须按照规定执行。
第三条中海地产的运营管理遵循诚信、公平、公正、公开、透明、高效原则，保证企业健康、可持续发展。
第四条中海地产运营管理制度包括公司治理、财务管理、人力资源管理、市场营销管理、项目运营管理、风险管理等方面的规定。
第二章公司治理第一节董事会第五条中海地产董事会是中海地产最高决策机构，负责公司的决策、监督和改革工作。
第六条董事会由董事长、副董事长和董事组成。
董事长为公司决策的主要负责人。
第七条董事会每年至少召开4次董事会会议，重大事项必须召开董事会会议讨论并作出决策。
第八条董事会会议的决议，由全体董事以书面形式签署确认，并依法进行公告。
第二节高级管理层第九条中海地产设有总经理、副总经理等高级管理层，负责公司的日常经营管理工作。
第十条高级管理层根据公司的经营目标和战略规划，制定相应的管理措施和实施计划，组织具体实施。
第十一条高级管理层必须定期向董事会报告公司运营情况，并接受董事会的监督和指导。
第三章财务管理第一节财务核算第十二条中海地产财务核算按照国家财务会计准则和公司会计制度进行，确保财务信息的真实、准确、完整。
第十三条中海地产设立财务部门，负责公司财务管理和财务核算工作。
第十四条中海地产每年组织财务检查，对财务信息进行审核和验证，保证财务信息的可靠性。
第十五条中海地产建立健全财务风险管理制度，避免财务风险的发生和扩大。
第二节预算管理第十六条中海地产根据公司的战略规划和经营目标，编制年度预算和预测报告。
第十七条预算管理由中海地产的高级管理层负责，确保预算的合理性和科学性。
第十八条预算执行过程中，必须严格按照预算计划执行，不得擅自调整和挪用预算资金。
第十九条预算执行情况必须定期向董事会报告，并接受董事会的监督和审查。
中海地产管理制度
中海地产管理制度中海地产是一家在房地产领域拥有丰富经验和实力的企业，为了保障企业的正常运营和员工的工作顺利进行，中海地产建立了一套完善的管理制度。
以下是中海地产管理制度的主要内容，具体如下：一、组织架构中海地产的组织架构包括董事会、总经理办公室、各部门和各分公司。
董事会负责制定公司的战略发展方针和决策，总经理办公室负责具体的执行工作，各部门负责具体的业务工作，各分公司则负责各自地区的项目开发和销售。
二、岗位职责中海地产明确了各个岗位的职责和权限。
每个员工在进入公司时，必须接受培训并了解自己所负责的工作内容和职责。
岗位职责的明确可以确保各个部门和员工之间的合作顺利进行，提高工作效率。
三、绩效考核中海地产采用定期的绩效考核制度来评估员工的工作表现。
绩效考核包括工作成果、工作态度、协作能力等方面的评估。
通过绩效考核，公司可以了解每个员工的工作情况，从而为员工提供相应的培训和晋升机会。
四、奖惩制度中海地产建立了一套奖惩制度来激励员工的积极工作和惩罚不良行为。
奖惩制度包括奖金、晋升、表彰等激励措施，也包括警告、罚款、降职等惩罚措施。
奖惩制度的建立可以促进员工的积极性和工作动力，同时也可以规范员工的工作行为。
五、培训与发展中海地产注重员工的培训和发展。
公司会不定期地组织各类培训课程，包括技能培训、职业发展规划等。
同时，公司也鼓励员工参加外部培训和学习，提升自身的综合素质和能力。
六、安全与保障中海地产关注员工的安全与保障，建立了完善的安全制度和保障措施。
公司会定期组织安全培训，提醒员工注意安全问题，并落实相关的安全设施和应急处理措施，确保员工的人身安全和财产安全。
七、沟通与反馈中海地产注重与员工之间的沟通与反馈。
公司会定期组织员工大会、部门会议等形式的会议，向员工传达公司的发展动态和政策，同时也为员工提供反馈机会，倾听员工的意见和建议，共同促进公司的发展。
总结起来，中海地产通过以上举措建立了一套完善的管理制度。
中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程成本管理流程框图.doc
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
中海地产成本管理制度
➢ 地产集团发展管理部：负责总成本、建安费用与主要经济 技术指标、大配套工程等的管理
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之职责分工（续 ）
➢ 地区公司财务部：负责统领本公司的成本管理工作，负责提出各 节点成本控制指标
➢ 地区公司合约部：编制各个阶段的建设成本控制目标，并根据批 复指标具体实施、反馈各节点成本执行情况建安成本控制流程 .doc
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之目的
构建中海地产项目发展成本管理体系，实施全过程成本动态 管 理，加强成本控制工作，积累经验、持续改进，不断提 高公司 的竞争能力。
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质（续 ）
3. 有法律、税务方面的知识；
4. 要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内 容全面、逻辑严密、无漏洞；
5. 注意“德”的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他 部门同事相处，建立良好的工作关系。工作既要有原则， 也要有灵活性；
中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度目录
➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。
中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。
02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。
03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。
我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。
中海成本合约体系介绍及管控要点
中海成本合约体系介绍及管控要点一、引言随着经济全球化的加剧和市场竞争的日益激烈，企业在管理成本方面面临着越来越大的挑战。
中海公司作为一家大型企业，为了提高成本管控的效率和准确性，建立了成本合约体系。
本文将对中海成本合约体系进行介绍，并探讨其中的管控要点。
二、中海成本合约体系介绍2.1 成本合约的定义成本合约是指中海公司与供应商之间达成的一种合作协议，通过明确双方责任和权益，约定成本控制和分摊的方式，以实现成本的合理管控。
2.2 成本合约的分类1.固定成本合约：在合同签订时，双方约定了固定的成本金额，并且不受外部因素的影响。
这种合约适用于成本变动较小、稳定的项目。
2.浮动成本合约：成本金额根据实际情况进行调整，受市场价格和供应商能力等因素的影响。
这种合约适用于成本波动较大的项目。
2.3 成本合约的基本原则1.合理性原则：合同中的成本金额应合理、公平，符合市场价格水平。
2.透明度原则：成本合约应明确列出成本构成和计算方式，保证供应商和中海公司都能清晰了解成本的来源和计算过程。
3.共享原则：成本合约应充分考虑供应商和中海公司的利益，实现成本的共同分担。
三、中海成本合约体系的管控要点3.1 成本合约的签订流程1.需求确认：中海公司与供应商共同确认项目需求和成本预期，明确双方的责任和权益。
2.合同签订：根据需求确认的结果，双方签订成本合约，明确成本金额和付款方式等细节。
3.成本控制：中海公司对供应商的成本进行监控和管理，确保成本的合理性和准确性。
4.成本分摊：根据成本合约的约定，中海公司和供应商按照约定的比例分摊成本。
3.2 成本合约的监督机制1.内部监督：中海公司建立了专门的成本管理团队，负责对成本合约的执行情况进行监督和评估，确保合同的履行。
2.外部监督：中海公司委托第三方机构对成本合约的执行情况进行审计，确保合同的合规性和准确性。
3.供应商评估：中海公司定期对供应商进行评估，包括成本管理的能力和合作态度等方面，对不符合要求的供应商进行调整或替换。
中海地产工程合同管理
中海地产工程合同管理一、合同准备阶段在合同准备阶段，中海地产需对工程项目进行全面的需求分析，明确项目的目标、规模、预算以及时间节点等关键信息。
基于这些信息，制定出一份初步的工程合同草案，涵盖工程的范围、标准、质量要求、工期安排、成本预算等内容。
二、合同谈判阶段合同谈判是双方达成共识的过程。
中海地产在此阶段应与承包商就合同条款进行详细讨论，包括但不限于工程款支付方式、变更订单处理、违约责任、保险要求等。
通过有效的沟通，确保双方权益得到平衡，避免未来的纠纷。
三、合同签订阶段在双方达成一致后，将进入合同签订阶段。
此时，中海地产应确保合同文本的准确性和完整性，对所有条款进行最后的审查。
在签署合同之前，还应进行法律合规性检查，确保合同符合相关法律法规的要求。
四、合同执行阶段合同签订后，即进入执行阶段。
中海地产需要建立一套完善的合同管理体系，对工程进度、质量、成本等进行严格监控。
同时，应定期召开项目会议，及时解决施工过程中出现的问题。
对于合同中的变更事项，应及时更新合同内容，并得到双方的确认。
五、合同结算阶段工程项目完成后，进入合同结算阶段。
中海地产应根据合同约定，对工程量进行核实，并按照合同条款进行最终结算。
在此过程中，应保持透明公正，确保结算的准确性和合理性。
六、合同归档阶段完成所有结算工作后，应将合同及相关文档进行归档保存。
这不仅有助于未来类似项目的参考，也是对企业历史资料的重要积累。
中海地产的工程合同管理范本应当体现出公司对项目管理的专业性、严谨性和高效性。
通过标准化的合同管理流程，不仅能够提升项目管理的效率，还能够有效地控制风险，保障项目的顺利完成。
中海地产某项目合约策划报告
对识别出的风险进行深入分析，评估 其发生的可能性、影响程度和可控性 ，为制定风险应对措施提供依据。
风险应对措施
预防措施
针对可能发生的风险，提前采取预防措施，降低风险发生的可能性。例如，制定详细的合同条款，明确双方权利义务 ，避免条款模糊导致的争议。
应急措施
针对已经发生或可能发生的风险，制定应急预案，以便在风险发生时能够迅速响应，减轻损失。例如，建立合同履行 监控机制，及时发现并解决潜在问题。
建立有效的沟通渠道和协作机制，确保双 方信息传递畅通，问题解决及时。
合同管理与变更
供应商激励与培训
明确合同条款、履约要求和变更流程，规 范双方的权利义务关系。
对表现优秀的供应商给予奖励或优惠措施 ，同时为其提供培训和发展机会，提升其 综合能力。
04
合同类型与条款
合同类型选择
固定总价合同
适用于工程量相对较小、结构简 单、工期较短的工程。优点是易 于计算，风险较小；缺点是单价 固定，对工程变更的适应性较差 。
产品质量与性能
对供应商提供的产品进行质量检测和性能测试，确保其符合设计要求和使用标准。
售后服务与支持
评估供应商的售后服务水平、问题解决能力和技术支持能力。
价格与成本效益
分析供应商的成本控制、报价合理性和长期合作潜力。
供应商关系管理
建立长期合作关系
沟通与协作机制
与优秀的供应商建立长期稳定的合作关系 ，共同发展，实现共赢。
选择有实力和信誉的承包商，加强履 约管理，确保承包商按照合约要求进 行工作。
优化工期安排
根据项目实际情况，合理安排工期计 划，加强进度控制，确保项目按时完 成。
项目合约管理未来发展展望
信息化管理
中海地产地区公司工程合约管理制度
中海地产集团有限公司地区公司工程合约管理制度二○○八年五月中海地产地区公司工程合约管理制度目录合约管理部组织架构与岗位职责………………………………1-6 承建商名册管理程序……………………………………………1-4 招标分判工作程序………………………………………………1-7 附件：工程合同议标、定标规则……………………………1-4 合约管理工作程序………………………………………………1-5 工程签证管理工作程序…………………………………………1-5承建商考核意见表（适用于已完工程）HY01-02填表人：日期：承建商考察意见表（适用于在建工程）HY01-01填表人：日期：承建商考核意见表（适用于工厂）HY01-04填表人：日期：承建商考核意见表（适用于企业基地）HY01-03填表人：日期：HY01-07 项目名称：填表日期：合同名称：表格编号：（年份）HY01-05填表人：日期：承建商名册更新日期：年月日HY01-06合格分册试用分册制表人：部门负责人：合约管理策划报告评审表HY02-01 项目名称：计划开工日期：抄送（连同策划报告）：项目发展部、发展管理部、设计管理部分判工程招标工作计划HY02-02 项目名称：工程名称：制表日期：以上计划，请各相关部门配合执行。
如有变动，合约管理部另行通知。
抄报：总经理、项目主管领导、合约主管领导抄送：项目部、设计管理部、发展管理部招标文件评审表HY02-03 项目名称：工程名称：计划发标日期：。
中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式的特色
标准化管理
中海地产采用标准化的合约管理 模式，确保各项目在合约管理方 面的一致性和规范性。
信息化手段
中海地产运用先进的信息化手段 ，如ERP系统、项目管理软件等 ，提高合约管理效率和准确性。
专业化团队
中海地产拥有一支专业化的合约 管理团队，具备丰富的行业经验 和专业技能，为项目提供专业支 持。
总结词
明确目标、制定计划
详细描述
在项目策划阶段，中海地产注重明确项目目标，制定详细的合约管理计划。他们根据项 目需求和市场行情，对工程范围、质量标准、工期等进行明确规定，为后续的合约签订
和实施奠定基础。
合约管理实践案例二：项目实施阶段合约管理
总结词
严格履约、监控风险
详细描述
在项目实施阶段，中海地产注重严格履行合 约，监控履约风险。他们通过建立完善的合 约管理体系，明确各方职责，确保各参与方 按照合约要求进行工作。同时，他们还加强 了对履约过程的监控，及时发现和解决潜在 问题，确保项目顺利进行。
合约管理模式在房地产行业的推广与应用
行业共识
企业合作
鼓励房地产企业之间开展合作，共同推广和应用合 约管理模式，实现资源共享和互利共赢。
通过行业协会和组织推广合约管理模式，形 成行业共识和标准，促进合约管理的普及和 应用。
人才培养
加强合约管理领域的人才培养，提高从业人 员的专业素质和管理水平，为合约管理的推 广和应用提供人才保障。
优化工作流程
借鉴中海地产的合约管理模式，不断优化工作流程，提高项目执行效 率。
THANKS
感谢观看
合约管理模式的演变
随着房地产市场的不断发展和企业竞 争的加剧，合约管理模式也在不断演 变和升级。
中海合约管理制度
中海合约管理制度第一章总则第一条为了规范公司内部合约管理的各项工作，促进公司业务合作的顺利进行，提高公司的业务效益，制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于中海公司内部各类合约的签订、履行和管理。
第三条公司内部各类合约的签订、履行和管理，应当遵循公平、公正、诚实信用和诚实守信的原则。
并在合约管理中加强合作，提高工作效率、降低风险、保障公司利益。
第二章合约签订第四条公司各类合约的签订应当经过公司内部审批程序。
具体的审批程序由公司内部合规部门制定。
第五条在签订合约前，应当充分了解对方合约主体的基本情况，包括但不限于注册资金、经营范围、资信状况等。
并对合约内容进行充分的沟通和协商。
第六条合约中的条款应当明确具体，不得含糊其辞。
特别是涉及到款项的支付和收取、违约责任的承担等内容。
第三章合约履行第七条合约的履行应当严格按照合约中约定的内容进行。
任何一方不得擅自变更合约条款。
第八条履行合约期间，双方应当及时共享合作过程中的信息和资料，保持双方的联系畅通。
第九条如遇合约内容变更的情况，应当经过双方协商一致，并经过书面的形式进行确认。
第四章合约管理第十条公司内部应当设立合约管理岗位，负责公司内部各类合约的管理工作。
第十一条合约管理岗位应当及时了解合约的履行情况，及时掌握合约的更新和变更情况，并且及时向公司领导报告。
第十二条合约管理岗位应当配合公司内部合规部门，做好合约的风险评估工作。
针对风险较大的合约，应当及时向公司领导汇报，并制定相应的风险控制措施。
第五章合约的保全和纠纷解决第十三条公司内部各类合约的保全工作，应当由合约管理岗位负责。
在合约可能发生争端时，应当及时采取措施保全合约的内容和证据。
第十四条如发生合约纠纷，应当首先进行友好协商和沟通。
如协商无果，可以向公司内部董事会提起申诉。
第六章惩罚和奖励第十五条在合约管理工作中，如有故意违反规定造成损失的，应当受到相应的惩罚。
第十六条在合约管理工作中，如有积极贡献的，可以给予相应的奖励。
中海成本合约体系介绍及管控要点
中海成本合约体系介绍及管控要点中海成本合约体系是一种以成本控制为主要目标的合约管理体系，通过制定合理的合约结构和管理流程，有效地控制工程成本，提高项目管理和控制水平。
该体系主要包括单项合约、总包合约、分包合约等多种类型的合约形式，通过制定合理的合约预算和成本控制计划，从源头上控制工程成本，确保项目实施过程中的成本控制和目标实现。
下面详细介绍中海成本合约体系的管控要点。
一、合约结构设计中海成本合约体系的设计应该遵循两个基本原则，即明确合同主体和分工，建立清晰的信息沟通机制。
在单项合约中，应该明确工程主体、技术要求和安全保障计划等，保证各方责任明确；在总包合同中，应该建立贯穿全过程的信息沟通机制，确保各方责任落实到位。
二、合约预算和成本计划中海成本合约体系的成本管控重点在于合同价格和成本预算的制定。
合同价格应该根据工程量、质量、设备、人员和管理费用等多方面因素进行合理定价，确保不出现低价中标或超预算现象。
成本预算应该根据工程特点和实际情况进行合理设定，包括人力成本、材料成本、机械成本等，确保工程成本的合理控制。
三、成本监控和控制中海成本合约体系的成本监控和控制主要包括工程进度、质量、成本等方面的监督和管控。
应该制定专门的监控流程和检查机制，确保合同执行过程中的各项内容都得到了严格的管理和监督。
同时，还应在工程各个阶段设立阶段性成本监控点，及时发现成本异常的情况，及时采取措施进行调整。
四、风险管理中海成本合约体系的风险管理主要包括风险评估、风险控制和风险应对等方面。
应该在合同签订前，对工程风险进行评估，确定可能出现的风险，并制定相应的风险控制措施，预防风险发生。
同时，还应在合同签订后，建立有针对性的应对措施，确保出现风险时能够及时应对，保证工程顺利进行。
综上所述，中海成本合约体系是一种有效的合约管理体系，通过合理的合约结构和管理流程，从源头上控制工程成本，保证合同执行过程中的质量、安全和效益等方面得到了有效保障。
中海地产合约管理制度培训
差。
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中海地产合约管理制度培训
4.甲供物资及甲指乙供物资的设置
• 1、确定甲供物资范围的原则： • 1.1 采用乙供时质量难以控制,且对工程的质量有重大影响； • 1.2 对工程的成本有重大影响，采用甲供的成本确实低于乙供； • 1.3 如果采用乙供，无法包死单价，或即使合同包死单价，但当材料涨价时施
中海地产合约管理制度 培训
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2020/11/7
中海地产合约管理制度培训
中海地产为何能有业内最高利润率？
• 地产江湖中，中海地产就是这个传说中的 比较标杆，其以财务稳健、经营效益指标 高而闻名，被誉为“盈利能力最佳的上市 房企”。
• “为什么中海卖的比你少，利润却比较高” 是每年万科股东会的必答题；而今年保利 地产也受到了同样追问，作风直接的保利 回答：“我们看不懂中海利润率”。
• 3）、合约管理策划报告中的分判工程招标定标计划，应随工程施工 进度 计划变动而及时更新。更新后的招标定标工作计划由项目部经理和合 约管理部经理共同审定，抄报合约和项目分管领导，抄送项目部、设 计管理部并上报总部项目发展部备案。
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中海地产合约管理制度培训
2.招标条件分类
• 1、符合下列条件之一的项目分判必须通过正常招标确定中标单位： • 1.1 单项合同金额20万元及以上（包含20万元）的工程（包括服务类）分判； • 1.2 单项合同金额10万元及以上（包含10万元）的物资采购分判。 • 2、符合下列条件之一的项目分判可以通过简易招标确定中标单位： • 2.1 单项合同金额20万元以下（不包含20万元）的工程（包括服务类）分判； • 2.2 单项合同金额10万元以下（不包含10万元）的物资采购分判。 • 3、对于样板房、售楼处及现场临时设施急需使用的物资，且采购金额 • 在5万元以下（不包含5万元），可以采用零星采购。 • 4、对于实行政府行业垄断不能招标，以及产品或服务拥有专利无替代 • 性的专门工程，可以采取直接委托的方式确定中标单位。 • 5、因时间紧迫、或场地布置限制、或标的物类似等原因，且工程规模 • 不大，可以考虑采取扩标形式。
中海地产公司合约管理制度
＊＊***＊＊*公司合约管理制度（第六号)索引1。
目的：2。
范围：3. 参考资料:4. 定义：5。
合约管理：5.1.招标工作程序5.2。
分包商管理5。
3.工程成本控制5.4.工程索赔5。
5。
合约管理5。
6.资料管理5。
7.工程款支付程序1。
目的：进一步加强企业管理，不断提高工程管理水平，努力提高社会效益和经济效益。
2。
范围：适用于发展（*＊）有限公司、*＊****＊*＊*公司的及所有部门及地盘.3. 依据：1.国家有关法规、规范、规定.2.**市有关文件.3.结合工程管理实践。
4。
定义：1。
*＊市＊＊＊*第88号令发布《＊＊市建设工程质量管理办法》。
2。
国家质量验收评定规范。
3.＊*市建筑安全施工手册。
1.目的：选择合适的分判商，保证合约能被正确的执行，满足业主的要求,符合守约、保质的宗旨.2.范围:适用于本公司所有部门、地盘及子公司。
3.参考资料:集团管理制度《合约管理程序》.4.定义：遵照中建《标准工作程序》第六号《合约部管理制度》的名词解释.5.合约管理：5.1.招标工作程序5.1.1.在工程部或机电部的配合下，拟定招标方案，议采取的招标形式和邀请参加投标的分包商名单，报主管总经埋批准.5.1.2.在工程技术部门提出的招标范围、质量。
规范要求之基础上,统一编制招标文件,招标文件原则上包括以下资料.A．投标须知B．工程说明（包括工程范围、质量、规范要求）C．回标报价书D．标准合约条款E．图纸其中，投标须知、回标报价书和标准合约条款由负责相应地盘的预算组负责人编制，工程说明由工程技术部门编制，上述资料由合约部经理审核后，提交交主管总经理批准.5.1.3.地盘预算组根据招标图纸、招标范围、规范要求编制标底。
编制的标底应同时附有经济分析表.标底由合约部经理审核后，提交主管总经理批淮，作为经济标评标依据之一。
5.1.4.预算组负责人根据招标方案所定之分包商名单，发出招标文件，收发做标过程中的一切往来函件。
中海_精装修工程管理流程之合约管理_33页
中海_精装修工程管理流程之合约管理_33 页之合约管理（广州公司）精装修交楼项目与毛坯房项目在合约管理方面存在较大的差异，这种差异主要体现在：一、精装修交楼的施工内容及项目繁多，各工种专业性较强，导致分判单位数量增多和合约工作内容增加；二、施工单位的穿插施工及交接面的增加，导致容易出现合约漏项，合约内容划分不清晰，责任不明确及施工双方的相互索赔等纠纷扯皮现象出现；三、精装修交楼对质量的要求更高，因此涉及的甲供材料更多更细，要求在合约上对精装修材料的了解更全面、更深入。
下面从五个方面介绍精装修合约管理流程：一、精装修项目在合约分判内容上与毛坯房的差异；二、广州公司在精装修项目上的分判模式；三、精装修单位与主承包单位的合约关系，相互协调内容；四、各精装修工种招标分判注意事项；五、广州公司甲供材管理模式及经验。
一、精装修交楼项目在合约分判内容上与毛坯房的差异精装修交楼与毛坯交楼最直接的不同就是分判及施工内容的增加，这些施工内容的划分界限是以户门为界，户门以内的装饰工程为精装修包含的施工内容，即进房内所能看见的所有装修项目。
不包括铝门窗及阳台栏杆项目（此两项在毛坯交楼中同样涉及，但注意可能有地区公司的铝窗合同中未包括有客厅推拉门及厨房阳台的铝门窗而需增加）。
现将精装修房相对毛坯房所增加的合约内容列举如下：（一）主承包工程范围变动1. 包括应增加卧室地面20mm 厚1:2 水泥沙浆找平项目（如果卧室设计为木地板装修及原毛坯交楼为结构完成面交楼标准）。
2. 应减少客厅、厨房、阳台、过道等地面找平项目。
如毛坯交楼标准，则有此项目；如果是精装修交楼，则主包单位没有必要再施工这些项目，因为此部分地面普遍地会铺贴石材或地砖，由装修施工单位直接使用干硬性水泥砂浆，更便于调整和控制装修完成面标高。
3. 应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目（如玄关为及客厅走道设计为石膏板吊顶同样应扣减）。
4. 卫生间地面视毛坯房交楼标准而定，通常情况应在防水层之上再增加回填层及找平或保护层。
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
➢ 合约管理原则 ➢ 合约管理主控部门 ➢ 合约管理制度
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中海地产合主控部门
1. 营销策划部：是市场调研、市场定位、广告媒体、销售合 约的主控部门；
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理流程之规划设计阶段
1. 成本控制实施条件：初步设计完成后15个工作日内。 2. 成本控制工作内容： 《建安成本目标控制表》
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理流程之可研阶段
1. 成本控制实施条件：完成土地吸纳后10个工作日内。 2. 成本控制工作内容： 《建安成本目标控制表》
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之目标成本确立
➢ 目标成本：不同阶段目标成本的确定原则：应以达到规定 的基准盈利率为前提，以税前成本总额为核定内容，原则 上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额。
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
－－－合约部管理制度之工程招标分判程序
工程招标流程招标管理.doc
1. 合约管理策划报告 2. 分判工程招标工作计划 3. 招标文件编制与评审
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度之工程招标分判程序（续）
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
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中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之体系
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•统一成本科目
1. 承建商考察承判商登记及考察.doc 2. 考察方法 3. 考察意见 4. 投标资格 5. 试用承建商及其评价承判商动态管理.doc
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度目录
➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
－－－成本管理制度之范围
指公司房地产开发项目各环节所 有成本和税金的总和，包 括：土地费用、前期费用、建安费用、 其他直接费、销售 费用、管理费用、利息、税金等；
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
－－－合约管理原则
1. 体制上：采用决策、管理、操作三个环节相对独立；
2. 程序上：通过文件、规程等形式事先对某一项工作程序有一个明 确的、定性的、定量的标准和尺度）例如：后面讲到的定标原则；
3. 合约上：采用公认的FIDIC条款，并明确规定投诉机制；
2. 设计部：是规划（方案）设计、施工图设计合约的主控部 门；
3. 合约部：是工程招投标合约管理的主控部门，负责编制各 个阶段的建安成本目标；
4. 物资部：是工程甲供物资合约管理的主控部门。
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
➢ 合约管理原则 ➢ 合约管理主控部门 ➢ 合约管理制度
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中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度目录
➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
－－－合约部管理制度之承判商管理程序
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理流程之市场定位阶段
1. 成本控制实施条件：总部批复定位报告后15个工作日内。 2. 成本控制工作内容： 《建安成本目标控制表》
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中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
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中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质（续）
6. 要能能动地对设计和施工环节提出建议，达到降低工程成 本的目的；
7. 对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；
8. 培养对成本的敏感性；
9. 树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。
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中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之职责分工
➢ 地产集团投资管理部：负责土地相关费用的管理 ➢ 地产集团规划设计中心：负责勘察设计相关费用的管理 ➢ 地产集团营销策划中心：负责营销相关费用的管理
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中海地产成本管理制度
4. 投标单位名单 5. 发标、答疑、开标 6. 评标、议标、定标 7. 签约
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中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度目录
➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
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中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度目录
➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度之合约管理工作程序
－－－成本管理制度之职责分工（续）
➢ 地产集团财务资金部：负责利息费用的管理
➢ 地产集团发展管理部：负责总成本、建安费用与主要经济 技术指标、大配套工程等的管理
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中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之职责分工（续）
➢ 地区公司财务部：负责统领本公司的成本管理工作，负责提出各 节点成本控制指标
1. 合约交底合约交底记录.doc 2. 付款工程款支付流程.doc 3. 工程变更价款审核变更审核流程.doc 4. 合同执行过程中的往来函件 5. 结算结算办理流程.doc
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中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度目录
➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理流程之后评估阶段
1. 实施条件:项目完工后6个月内。
2. 工作内容：围绕历次成本控制目标的变化加以分析，重点 分析实际成本与第一次成本控制目标和最后一次成本控制 目标的差异原因，总结经验教训,形成专题报告,并组织相关 人员 学习,不断提高专业能力与管理水平。
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中海地产合约管理模式及实践 －－－合约部管理制度之工程签证管理程序
1. 需要办理工程签证的情形 2. 承建商申报签证程序 3. 签证单内容 4. 签证单审批程序 5. 审核意见要求
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程成本管理流程框图.doc
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中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
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中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质（续）
3. 有法律、税务方面的知识；
4. 要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内 容全面、逻辑严密、无漏洞；
5. 注意“德”的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他 部门同事相处，建立良好的工作关系。工作既要有原则， 也要有灵活性；