浅析继承不动产登记的务实操作

浅析继承不动产登记的务实操作

随着中国法律体系的不断完善，不动产登记相关政策法规的不断创新，不动产登记部门面临着新的机遇与挑战，如何适应当今时代的发展？如何适应广大人民群众办理不动产登记的新要求？如何简化、便捷、高效的办理不动产登记？是当前登记机构面临的巨大考验，笔者对不动产登记中的继承权登记阐述了自己的观点与看法。

标签：房地产继承不动产登记规范操作

《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第十四条规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”依此规定，申请人因继承、受遗赠取得不动产登记的应该提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可提交经公证的材料或生效的法律文书。《细则》中的此条规定，无形中增加了登记机构的审查强度，加大了登记机构的责任，如何规范化操作此类登记，我们需要从以下几方面入手：

一、明确相关继承人：

首先我们需要分析一下继承登记中众多的法律关系：在继承法律关系中，死者为被继承人，被继承人死亡时遗留的合法财产为遗产，依法承受遗产的人为继承人。继承分为法定继承和遗嘱继承。

第一、法定继承：

根据《继承法》第十条之规定：“遗产按照下列顺序继承：

第一顺序：配偶、子女、父母。

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。

本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

第十一条：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

第二、遗嘱继承：

根据《继承法》第五条之规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”

遗嘱继承在法律效力上优于法定继承。立有数份遗嘱，且内容相互抵触的，以最后所立遗嘱为准。据此可知，继承开始后，被继承人生前立有遗嘱、遗赠或遗赠抚养协议的按协议内容办理，没有设立遗嘱、遗赠或遗赠抚养协议的按照法定继承顺序办理继承。

二、合理审查及登记：

1、规范提交材料：

《不动产登记操作规范》（实行）1.8.6.1对于继承、受遗赠的不动产登记中申请材料作了明确规范：

1、所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；

2、被继承人或遗赠人的死亡证明包括：医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判決书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；

3、所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；

2、规范登记程序

依据《不动产登记操作规范》（实行）1.8.6.2受理登记应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的登记机构进行继承材料查验。重点查验：1、当事人身份是否属实2、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实3、被继承人或遗赠人有无其他继承人4、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实5、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或遗赠抚养协议6、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等。并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产具结书。不动产登记机构就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交资料是否真实等内容进行询问，做好记录，也可拍照（拍摄视频）存档，并由全部相关人员签字确认。需进一步核实的，可以向出具证明材料的单位、被

继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况，并对拟登记事项在不动产门户网站进行公示，有必要的情况下也可在不动产所在地现场一并公示，公示期无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。只有规范提交材料，制定合理的办证流程才能保障登记的安全性以及正确性。

三、防范措施：

一方面登记机构按照有关规定，规范相关登记事宜，另一方面登记机构还应规避登记风险，制订防范措施：

一方面：不动产登记中继承登记牵扯到较多的民事法律关系，根本上提升登记机构自身业务素质，全面掌握继承受遗赠之间的民事法律关系，建立合理正确的法律逻辑关系，采取录音、拍照、拍摄视频等有效手段，防范申请人虚假申报，为不动产登记安全保驾护航。

另一方面：明确审查责任，继承登记中申请人所提交的证明材料各不相同，审查难度不断加强，登记部门应该明确责任：1、因申请人虚假申报导致登记错误的，按照《细则》104条之规定：“当事人违反本实施细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任… …”。换言之，如申请人虚假申报存在过错在先，应先予追究申请人虚假之责。2、登记部门应明确申请材料的出处，制定合理的审查制度，对于疑难问题制定有效的解决方案，结合公告制度完善登记程序；3、建立诚信平台，对于虚假申报、弄虚作假者列入失信名单，通报至有关部门，失信人员将对虚假申报付出应有的代价和相应的法律责任。

结语：

不动产登记事关人民群众财产安全和政府部门的公信力，尤其是继承、受遗赠登记审核更是一项专业性、法律性、技术性强的登记工作。登记部门要充分做好准备，克服各种困难，敢于担当，切实为办证群众着想，解群众之所急，为中国不动产登记事业做出应有的贡献。